부동산 경매 실무

공인중개사, 법무업무 종사자, 부동산경매 투자자의 필독서

김태건 저자(글)

부연사 · 2017년 09월 28일

책 소개

공인중개사, 법무업무 종사자, 부동산경매 투자자의 필독서
- 국내 최초로 말소기준권리와 최우선변제기준권리에대한 법적 근거ㆍ성질ㆍ요건을 제시한 권리분석
- 실제 사례를 통한 배당표 작성의 핵심적 결정판
- 민사집행절차를 실체권리 및 판례와 접목한 최초의 책
- 몰수당할 입찰보증금 회수방법 제시
- 실수한 경매와 잘못된 경매에 대한 교정방법 제시

1. 초저금리 시대에 최고의 수익은 뭐니 뭐니 해도 부동산 경매시장이다.
하지만 경매고수로서 진정 부동산경매로 돈을 벌기 위해서는 필요조건과 충분조건을 모두 갖추어야 한다. 따라서 첫 번째는 ?권리분석, 물건분석?을 두 번째는 미래가치와 개발가치를 반영한 ?배당표작성과 수익분석?을 할 줄 알아야 한다. 세 번째는 ?민사집행법?을 알아야 한다. 이중경매, 남을 가망이 없는 경매 등은 수익분석과 배당표 작성에 지대한 영향을 미치기 때문이다. 네 번째는 스스로 ?인도명령과 명도소송?을 할 수 있어야 한다. 그렇지 않으면 앞으로는 수익을 올리고 뒤로는 남는 것이 없는 경매가 될 수 있다.

2. 이 책은 위 네 가지 사실에 역점을 두고 집필하였다.
첫 번째 “권리분석과 물건분석”을 위해서 제1편 맹지해소방법 등의 채권과 물권에 대한 핵심사항을 실었고, 제2,3편에서는 권리분석의 핵심으로서 국내 최초로 말소기준권리와 최우선변제기준권리의 법적 성질, 근거, 요건을 분석ㆍ제시하고 이를 근거로 권리분석을 하였으며, 제5편에는 부동산 사법과 공법의 내용과 실무 및 판례가 민사집행절차에 녹아들도록 함으로써 ‘절차를 통한 권리분석과 수익분석’이 가능하도록 하였다. 두 번째 “수익분석과 배당표 작성”을 위해서 제3,4편에서 각종 권리 상호간의 우선순위를 완전 해부하였고, 배당표 작성의 핵심요소, 작성원리, 작성방법과 실전 배당표 작성사례를 실었다. 세 번째 제5편에서는 저자의 실무 경험을 토대로 “이중경매, 남을 가망이 없는 경매, 매각절차, 인도명령 등” 민사집행법의 실무적 내용에 관하여 자세히 기술하고, 각종 서식과 예시도 부록에 실었다. 제5편은 경매가 잘못되는 것을 예방하고 나아가 잘못된 경매를 바로 잡아 주는 부동산 경매의 방패 역할을 한다는 사실을 기억하자.

작가정보

저자(글) 김태건

저자 김태건은 깡촌에서 태어나 지독한 가난 속에서도 배움에 대한 열망 때문에 대입검정고시, 한국방송통신대학 및 학사고시로 고등학교와 대학(법학사)을 졸업하고 대학원에서 법학을 전공하였다(법학석사, 민법전공). 사법고시 때문에 공직을 2번씩이나 들락거리면서 법무부 공무원, 검찰 공무원, 법무법인 사무국장, 변호사 사무장 등 법조계의 주변인으로 오랜 성상을 보냈다. 검찰ㆍ법무법인ㆍ변호사 등의 형사, 민사, 가사 등의 업무를 모두 경험하였고, 15년 전 법조계를 떠나 부동산경매와 중개업(평택박사공인중개사사무소)을 하고 있다. 오래 전에 계획하고 있던 부동산경매 실무, 주택 및 상가임대차 실무, 상가창업과 상가중개 실무 관련 책을 4년에 걸친 주직야필(晝職夜筆) 끝에 이제서야 끝내게 되었다. 15년 전 몸이 아파서 시작한 친환경 매장도 계속하고 있으며, 직간접으로 장사와 사업에 관한 경험도 많이 하였다. 저서로는 부동산 블랙박스 시리즈 ① 상가권리금과 상가ㆍ주택임대차 실무, 시리즈 ② 상가창업과 상가중개 실무, 시리즈 ③ 부동산경매 실무, ④ 자동차사고와 의료과오의 경합에 따른 민사책임 등이 있다.

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목차

• 제1편 부동산경매 바로 알자
  제1장 부동산경매는 돈을 벌 수 밖에 없다
  
  제2장 채권과 물권
  제1절 채권법
  제2절 물권법
  
  제2편 실무와 판례를 통한 주택 및 상가건물 권리분석
  제1장 주택임대차와 권리분석
  제1절 주택임대차보호법의 목적 등
  제2절 주임법의 적용범위
  제3절 주택임차인의 대항력
  제4절 주택임차인의 우선변제권
  
  제2장 상가건물 임대차와 권리분석
  제1절 서 설
  제2절 상임법의 의의
  제3절 상임법의 적용범위
  제4절 상가건물 임차인의 대항력
  제5절 상가건물 임차인의 우선변제권
  제6절 배당요구, 명도, 담보책임
  
  제3편 권리분석의 핵심
  제1장 권리분석을 위한 구체적인 권리확정
  제2장 배당순위 총정리
  제3장 권리분석의 입문
  
  제4편 배당표 작성
  제1장 배당표 작성원리
  제2장 실전 배당표 작성 사례
  제3장 권리분석의 입문
  
  제5편 부동산 경매절차의 실무와 판례
  제1장 강제경매
  제1절 들어가면서
  제2절 강제경매의 대상
  제3절 집행법원
  제4절 강제경매의 신청
  제5절 경매개시결정 및 압류절차
  제6절 매각절차
  제7절 매각기일 및 매각결정기일의 지정ㆍ공고ㆍ통지
  제8절 매각
  제9절 매각결정절차
  제10절 부동산관리명령
  제11절 매각대금의 지급
  제12절 매각대금지급 후의 처리
  제13절 부동산인도명령
  제14절 배당절차
  제15절 경매신청의 취하
  
  제2장 담보권 실행을 위한 경매(임의경매)
  제1절 들어가면서
  제2절 임의경매와 강제경매의 절차상의 이동
  제3절 임의경매의 실행요건(경매신청서의 기재사항)
  제4절 특수한 물건에 대한 임의경매의 실행
  제5절 청구금액의 확장
  제6절 매각절차의 개시 등
  제7절 임의경매개시결정에 대한 이의
  제8절 매각대금지급 후의 소유권취득
  제9절 매각절차의 정지, 취소
  제10절 배당절차

출판사 서평

초저금리 시대의 투자시장에서는 뭐니 뭐니 해도 초미의 관심은 수익성이다.
연 10% 이상의 수익성을 낼 수 있는 상품은 무엇일까? 그래도 상대적으로 수익성이 높은 것은 부동산이라고 할 수 있지만 부동산 역시 과거와는 달리 개발호재가 있는 곳에 묻지마식의 투자로는 확실한 수익성을 보장받을 수 없다. 그렇다면 부동산 시장 중에서도 확실한 수익을 얻을 수 있는 것은 단연코 부동산 경매시장이다. 법원경매가 다른 재테크에 비하여 비교적 안전하고 높은 수익을 올릴 수 있음은 사실이다. 하지만 투자의 세계는 냉혹하다. 특히 법원경매시장은 더욱 냉혹하고 공격적이지 않으면 안 된다. 다시 말해서 절차는 물론 실체법적인 확실한 법적 근거와 판례 등에 대한 체계적인 공부를 하지 않고 학원가의 얄팍한 결론적 지식과 전문가를 자칭하는 사람들의 조언만으로 베팅을 하는 것은 위험하기 그지없다. 진정으로 경매고수가 되고 부동산 경매를 통하여 돈을 벌기 위해서는 필요조건과 충분조건을 모두 갖추어야 한다.

이러한 조건으로서 첫 번째로, ?권리분석, 물건분석?을 할 줄 알아야 한다. 권리분석을 잘하기 위해서는 판례를 포함한 민법 등의 실체법적 지식을 배양해야 한다. 그리고 물건분석을 잘하기 위해서는 국토계획법, 건축법, 농지법, 산지법 등의 부동산 관련 법령을 알아야 하고, 부동산 종목마다 그 자체의 고유한 특성을 알아야 한다.

두 번째로, 부동산의 미래가치와 개발가치를 반영한 ?수익분석과 배당표 작성?을 할 줄 알아야 한다. 정확한 배당표 작성을 할 줄 모르면 정확한 수익분석을 할 수 없어서 부동산경매에서 치명적인 실수를 할 수도 있다. 특히 요즈음처럼 부동산 경매가 보편화되어 고수익이 어려운 상황에서는 특수물건이나 다세대ㆍ다가구 등 권리분석과 배당표 작성이 복잡한 물건에 대한 입찰을 할 경우에는 권리분석, 물건분석, 수익분석과 배당표 작성에 대한 충분한 내공을 쌓아야 한다.

세 번째로, 민사집행법을 알아야 한다. 혹자는 부동산 경매에서 민사집행절차는 몰라도 된다고 한다. 물론 약간의 절차와 개념만 이해하면 경매를 하는 데는 아무런 지장이 없을 수도 있지만, 경매란 ‘법원과 이해관계인이 관여하는 매매’라는 점을 감안할 때, 경매가 잘못되는 것을 막기 위해서 또는 잘못된 경매를 바로 잡기 위해서는 ‘경매절차의 전체적인 흐름’과 ‘매수인과 관련된 절차’는 반드시 깊이 있게 알아야 한다. 또한 권리분석과 수익분석을 위한 전제로써 배당표 작성을 할 줄 알아야 하고, 배당표 작성을 정확하게 하기 위해서도 민사집행법은 꼭 알아야 한다. 특히 이중경매, 남을 가망이 없는 경매(이른바 무잉여경매) 등은 권리분석과 배당표 작성에 지대한 영향을 미치기 때문이다. 같은 맥락에서 대부분의 소위 경매 전문가라는 사람들이 권리분석의 중요성만 강조한 나머지 민사집행법을 간과하고 있다. 경험이 많은 사람들도 경매가 진행되는 과정에서 문제가 발생했을 때 그 대응 방법엔 초보자이다. 이와 같은 문제점을 해결하기 위해서 저자는 이 한권의 책으로 민사집행법 중 부동산 경매에 꼭 필요한 실무와 판례를 자세히 기술함으로써 경매투자의 기본기를 다지고 경매고수로서의 정상정복을 할 수 있도록 하였다.

네 번째로, 변호사 등의 전문가의 도움 없이 스스로 『인도명령 또는 명도소송』까지 진행할 수 있어야 한다. 물론 소송이 목적이 아니라 소송을 부동산경매의 수단으로서 활용할 줄 알아야 한다는 말이다. 그렇지 않으면 앞으로는 수익을 올리고 뒤로는 컨설팅 비용, 변호사 비용 등으로 인하여 남는 것이 없는 경매가 될 수 있다. 특히 법적으로 꼬이고 경매브로커들이 장난을 치는 수회 유찰이 된 특수물건의 경우에는 민법 등 부동산 관련 법령에 대한 심오한 지식과 민사집행법은 물론 나홀로 소송수행도 가능하여야 한다.

끝으로, 부동산에 대한 각종 공부(公簿)를 정확하게 보는 방법과 현장으로 부지런히 발품을 팔아야 함은 두말할 필요가 없다. 현장임장(現場臨場)은 경매에서 아무리 강조해도 지나치지 않을 만큼 중요하므로 더 이상 언급하지 않는다.

기본정보

ISBN	9788984658479
발행(출시)일자	2017년 09월 28일
쪽수	736쪽
크기	191 * 261 * 37 mm / 1476 g
총권수	1권
시리즈명	부동산 블랙박스 시리즈

Klover 리뷰 (1)

[sa****]

시중에 많은 책들과 다른 것 같고 구체적인 사건사례들이 많이 나와서 실제 업무에 궁금했던 부분들에 도움이 되네요