실전 부동산중개실무 1: 중개실무일반, 민법과계약실무, 법조실무

2 판

김태건 저자(글)

애플북 · 2023년 07월 24일

책 소개

공인중개사제도가 시행된 지도 어언 40여 년이 되었다. 강산이 몇 번이나 바뀌었다. 그동안 실업자 구제 차원의 부실한 정책으로 인하여 개업공인중개사의 숫자가 밤하늘의 별처럼 많다. 설상가상으로 아직도 시험제도와 연수교육의 부실로 인하여 업역 확장은 고사하고 기존의 업역마저도 외부로부터 침탈되고 있으며, 더더욱 대부분의 개업공인중개사들이 업무 처리능력과 실무능력 부족으로 인하여 기존의 업역마저도 위축되고 있는 실정이다.
전문직 분야는 아는 만큼 보이고 아는 만큼 수익을 얻는다. 공인중개사제도는 40여 년의 세월이 흘러 장년으로 성장하였지만, 지금까지 중개사 업계에는 얄팍하고 단편적인 실무서만 있을 뿐 체계적이고 제대로 된 실무서는 아직 없다. 그래서 저자가 대학원에서 “법학과 부동산학”을 모두 전공하고, 통산 40년이 넘는 법조 실무경험과 부동산 실무경험을 종합하고 체계화하여 “실전 부동산중개실무시리즈(제1권~제4권)”를 완성하였다. 공인중개사 40년 역사에서 주택ㆍ상가ㆍ토지는 물론 공사법을 망라한 중개실무 시리즈 발간은 중개업 역사상 이번이 최초이다. 이 4권의 책에는 중개실무 일반적 사항, 민법과 계약 실무, 법조 실무를 활용한 중개실무, 상가중개실무(건물공법과 상가업종실무), 부동산세법실무, 특약실무, 부동산공법(토지공법)실무, 토지보상실무에 관한 내용을 담고 있다. 또한 이와 자매서로 임대차실무ㆍ민사집행 및 경매실무를 종합하여 “주택상가임대차실무”와 “부동산경매실무”를 동시에 발간하였다. 임대차의 대항력과 최우선변제 및 우선변제는 부동산경매의 권리분석과 배당표 작성 등에 지대한 영향을 미치기 때문에 이들은 반드시 동시에 공부하여야 한다. 중개실무시리즈(제1권~제4권), 임대차실무, 경매실무 등 이 6권의 책은 주택ㆍ상가ㆍ토지 등에 관한 종합 실무서이자 실무와 이론을 동시에 접목한 중개업계의 유일한 중개실무시리즈일 뿐만 아니라 40년 공인중개사 역사에서 부동산 중개ㆍ투자ㆍ개발ㆍ경매에 관한 명실상부한 바이블이다.
오랜 기간의 자료수집과 준비를 거쳐 부동산 중개ㆍ투자ㆍ경매ㆍ토지공법과 손실보상(토지수용보상)에 이르기까지 부동산 전 종목의 실무와 관련한 10권의 “부동산 블랙박스 시리즈” 전질에 관한 집필을 완성하는 데에는 무려 10년의 세월이 걸렸다. 자료수집과 준비기간을 고려하면 강산이 두 번 변한 셈이다. 그동안 독자들의 성원에 힘입어 임대차실무ㆍ상가실무ㆍ경매실무는 제3판까지 출간되었다. 정말 내 인생에서 다시없는 인고(忍苦)의 노력을 하였다고 생각하니 만감이 교차한다. 그러나 탈고(脫稿)를 하면서도 아쉬운 점이 남는 것은 무슨 까닭인가? 부족한 점은 독자들의 질책을 겸허히 수용하여 훗날을 기약하기로 한다.

작가정보

저자(글) 김태건

대학과 대학원에서 부동산학과 법학을 전공하였다(부동산학박사, 법학석사). 법무부 및 검찰 공무원, 로펌의 법무국장 등으로 근무하였으며, 변호사와 법무사의 업무는 물론 경매실무와 부동산중개실무 등 법조업무와 부동산업무를 모두 경험하였다. 고시학원의 법원ㆍ검찰직 공채반, 경찰관 승진시험반에서 형법ㆍ형사소송법ㆍ행정법 강의도 하였다. 현재는 고려사이버대학교 부동산학과 부동산경매실무 교수로 근무 중이며, 김태건의 부동산중개경매학원, 부동산경매투자 및 컨설팅사무소, 평택박사공인중개사사무소를 운영하고 있다. 부동산중개경매실무에 관한 유튜버 활동도 하고 있다.

 저서(단행본) : 부동산 블랙박스 시리즈
ㆍ 시리즈① 상가주택임대차실무(권리금 포함)
ㆍ 시리즈② 상가창업과 상가중개실무 (총론)
ㆍ 시리즈③ 상가창업과 상가중개실무 (각론)
ㆍ 시리즈④ 부동산경매실무
ㆍ 시리즈⑤ 임차권ㆍ유치권의 대항력과 민사집행(근간)
ㆍ 시리즈⑥ 부동산사법 강의 (근간)
ㆍ 시리즈⑦ 실전 부동산중개실무(Ⅰ) - 중개실무일반, 민법과 계약실무, 특약실무 -
ㆍ 시리즈⑧ 실전 부동산중개실무(Ⅱ) - 상가중개실무, 부동산세법실무, 특약실무 -
ㆍ 시리즈 ⑨ 실전 부동산중개실무(Ⅲ) - 부동산공법실무 -
ㆍ 시리즈 ⑩ 실전 부동산중개실무(Ⅳ) - 토지보상실무 -
ㆍ 기 타 ⑪ 민사집행에 미치는 대항력의 범위와 한계에 관한 연구(부동산학박사 논문)
ㆍ 기 타 ⑫ 자동차사고와 의료과오의 경합에 따른 민사책임(법학석사 논문) 등이 있다.
 학술논문
ㆍ ① 임차보증금반환채권의 가압류와 임대인의 지위승계에 관한 연구-대법원 2013. 1. 17.선고 2011다49523[추심금] 전원합의체 판결을 중심으로-(건국대학교 법학연구소 일감 부동산법학 제22호, 2021. 2. 등재)
ㆍ ② 부동산 유치권의 대항력 제한에 관한 법리 연구-대법원 판결과 관련하여-(건국대학교 법학연구소 일감 부동산법학 제23호, 2021. 8. 등재)
ㆍ ③ 권리금 회수기회보호 규정의 개선방안 (한국부동산원 제7권 제3호, 2021. 11. 등재)
ㆍ ④ 권리금 보상 법제의 문제점과 입법과제 (건국대학교 법학연구소 일감 부동산법학 제25호, 2022. 11. 등재)

 운영 중인 SNS
ㆍ YouTube(유튜브) : 김태건의 부동산중개경매 TV : https://www.youtube.com/channel/UC-XBLCq7PT-n5e2-HQ-mZMA
ㆍ 네이버 카페 : 김태건의 부동산중개경매학원 : http://cafe.naver.com/pyeongtaekbaksa
ㆍ 네이버 블로그 : 평택박사공인중개사 :
http://blog.naver.com/009ktg

목차

• 제1편 중개실무의 기본
  제1장 현 부동산중개업, 무엇이 문제인가? 29
  제2장 중개업의 성공방안과 수익 극대화 방안 32
  제3장 직원과 공동중개에 대한 인식의 전환 35
  【소속공인중개사(중개보조원) 체용 계약서】
  제4장 확인설명서 작성 실무 33
  제1절 개업공인중개사의 확인ㆍ설명의무 33
  1. 확인설명서는 중개사고시 무죄와 무과실을 입증할 블랙박스이다.
  2. 공인중개사법 제25조 제1항 규정 33
  3. 개업공인중개사의 매도인에 대한 「양도소득세」에 관한 확인ㆍ설명
  의무 유무34
  제2절 공부분석을 통한 계약서와 확인·설명서 작성 실무 35
  【부동산 중개 의뢰 및 접수장[종합]】45
  제3절 확인설명서 작성 실무 일반 49
  1. 중개대상물의 조사ㆍ확인 실무49
  2. 구체적인 중개대상물 확인ㆍ설명서 작성 실무54
  제5장 계약서 작성 실무 79
  제1절 중개사고의 유형 79
  1. 현실 중개에서 가장 빈발하는 중개사고의 유형79
  2. 중개사고 발생원인79
  제2절 중개의뢰계약의 체결과 중개계약서 작성80
  1. 중개의뢰계약 또는 중개계약의 체결80
  2. 공인중개사법의 규정81
  제3절 계약서 작성 제한사항 86
  1. 구체적인 제한사항86
  가. 공인중개사법 제26조에 의한 제한86
  나. 공인중개사법 제33조 금지행위를 통한 제한86
  다. 거래신고에 의한 제한90
  라. 부동산등기특별조치법에 의한 제한91
  2. 계약서 작성시 주의할 점99
  가. 확인설명서는 행정처분과 손해배상의 블랙박스이다92
  나. 계약서는 처분문서이다92
  다. 법률계약서를 작성하자93
  라. 거래조건확인서를 활용하라100
  마. 열악한 매매계약서의 예시100
  【열악한 매매계약서의 실제 예시】
  바. ‘현 시설상태에서의 계약임’이라는 특약의 문제점 102
  사. 서명ㆍ날인 또는 기명ㆍ날인의 주의103
  아. 계약서 자구 수정법104
  자. 계약서 간인과 계인의 방법과 법적 효력104
  차. 거래당사자 본인 여부 확인105
  카. 매도인이 재외국민과 외국인인 경우의 중개 방법107
  【재외국민과 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규】
  【재외국민 또는 외국인이 귀국하지 않고 국내 부동산을 처분하는 경
  우 필요서류】
  【확인서면】【처분위임장】
  타. 소유자가 교도소에 수감 중인 경우의 부동산매매110
  파. 허가 또는 승인 등을 받아야 하는 경우의 부동산 중개111
  하. 기타 계약서 작성상 주의사항112
  제4절 당사자 표시상의 주의사항 114
  1. 홍길동 외 1인114
  2. 건설사의 숨은 의도와 문제점114
  3. 대처방안114
  4. 대법원 판례115
  5. 「홍길동 외 1인」에 관한 실제 매매계약 사례115
  제5절 물건의 표시(목적물의 특정)상의 주의사항 119
  1. 목적물이 몇 필지이거나 몇 필지 위에 건물(또는 미등기 건물)이 있
  는 경우 계약서 작성 방법119
  2. 매매목록 표시 방법 예시119
  제6절 임차인 있는 건물이 제3자에게 매매된 경우의 계약서 작성
  실무 120
  1. 임차인이 보상조건으로 퇴거하는 경우120
  【임대차계약 해지 및 건물명도 합의서】
  2. 임차인이 퇴거하지 않는 경우121
  【부동산 임대차 내역서】【소유자변경확인서(채무인수계약서)】
  【명도확인서】
  3. 건물 매매 후 ‘잔금지급 전’ ‘매수인’이 임대차계약을 체결하는
  경우124
  【임대인 지위(임차권)승계방식에 의한 매매계약서】【임대권리 부
  여 합의서 (견본임)】【부동산 매매 위임장】
  제7절 계약서 대서 또는 재작성에 따른 공인중개사의 책임 129
  1. 단순히 계약서 대서행위만 한 경우129
  2. 공인중개사가 자신의 중개로 전세계약이 체결되지 않았음에도 실제 계약당사자가 아닌 자에게 전세계약서 등을 작성ㆍ교부해 준 경우129
  3. 공인중개사가 자신이 중개한 거래에서 잔금시 계약서를 재작성한 경
  우129
  【실제 사건에 대한 사례연습】
  4. 보증금 증액 계약서 작성과 책임 문제130
  제8절 중개업에서 입증방법상 녹취의 활용 131
  1. 녹취의 목적131
  2. 통신비밀보호법의 규정132
  3. 녹취 방법의 적법성 여부133
  4. 동의 없는 녹취의 위법성과 증거능력133
  5. 녹음방법과 활용방법134
  
  제2편 중개사고 예방을 위한 중개 실무
  제1장 다가구와 다세대의 중개실무 129
  1. 의의129
  2. 다가구주택의 확인ㆍ설명의무의 범위129
  가. 중개대상가구 이외의 다른 가구에 대한 확인ㆍ설명의무 130
  나. 실무상 활용사례131
  【부동산 임대차 내역서】【임대차 정보제공 요청서(주택)】
  【임대차 정보제공 요청서(상가)】【도면 제공 요청서】
  【상가건물 임대차 현황서】【주민등록 전입세대 열람 신청서】
  3. 다세대주택의 확인설명의무의 범위 144
  가. 다세대주택의 출입문 표시와 등기부의 표시가 다른 경우144
  【부동산중개의뢰서[종합]】
  나. 주택의 권리분석상 주의할 점146
  제2장 상가건물 또는 상가주택의 중개 실무 148
  1. 건축물대장상에는 하자가 없어도 위반건축 사실을 인지한 경우의 확인ㆍ
  설명의 범위148
  2. 위반건축물을 중개할 경우 확인ㆍ설명의 범위148
  【임차보증금 및 월세 현황 조사서】【상가건물 임대차 현황서】
  제3장 판례와 유권해석을 통한 중개사고의 예방 152
  제1절 판례를 통한 중개사고의 예방 152
  1. 컨설팅용역과 중개행위의 관계152
  2. 분양대행과 중개행위의 관계153
  3. 변호사의 법률사무와 중개행위의 관계154
  4. 무상중개와 확인ㆍ설명의 필요성154
  5. 중개에 있어서 등기권리증 확인 여부 155
  6. 확인ㆍ설명의무의 위반 유형155
  7. 확인ㆍ설명의 시점158
  8. 수 개의 구분점포를 일괄하여 단일한 임대차 관계가 성립한 경우, 우선변제권의 판단 기준158
  9. 다운(DOWN), 업(UP) 계약서 작성과 그 법적 효과159
  10. 공인중개사협회의 공제약관상 보증한도160
  11. 공인중개사협회의 공제계약에서의 공제사고의 발생 시기160
  제2절 유권해석과 문리해석을 통한 중개사고의 예방 161
  1. 문리해석161
  2. 확인ㆍ설명서 작성에 관한 국토부 해석162
  3. 공인중개사법에 관한 법제처 유권해석163
  
  제3편 민법을 활용한 중개 실무
  제1장 가계약 171
  제1절 가계약의 유효성과 중개 실무상의 한계 171
  1. 가계약의 의미와 문제171
  2. 가계약에 대한 판례172
  3. 계약금과 가계약의 관계173
  4. 가계약의 효력174
  5. 계약금 대신 현금보관증을 이용한 가계약서의 응용175
  【본계약의 효력이 없는 매매의 가계약서】【본계약의 효력이 없는 임대차의 가계약서】【본계약의 효력이 있는 매매의 가계약서】【현금 보관증】【본계약의 효력이 있는 임대차의 가계약서】
  제2절 가계약 후 분쟁이 발생한 경우, 공인중개사에게 행정처분을
  할 수 있는가?181
  제2장 계약의 목적물(목적물의 특정) 182
  제1절 토 지 182
  1. 공유수면의 빈지(濱地:바닷가)에 축조한 공작물이 독립한 소유권의 객체가 될 수 있는가?182
  2. 포락지(浦落地)182
  제2절 일반건물 183
  1. 신축건물의 중개행위183
  가. 신축건물의 소유권 귀속(원시취득)에 관한 법리183
  【신축건물의 소유권 귀속에 관한 사례연습(1)】
  【신축건물의 소유권 귀속에 관한 사례연습(2)】
  나. 신축건물의 소유권취득과 담보물권과의 관계188
  2. 종물의 중개행위188
  가. 종물의 의의와 요건188
  나. ‘증축건물ㆍ신축건물’이 종물인지, 부합물인지, 독립물인지 여
  부에 관한 판례188
  3. 부합물의 중개행위190
  【부합에 관한 사례】【부합에 관한 판례】
  4. 증축건물의 중개행위 195
  5. 미등기ㆍ무허가 건물의 중개행위195
  6. 건축 중인 건물의 소유권보존, 강제집행, 중개 방법202
  【‘완성된’ 미등기건물, 미완성이지만 ‘독립된’ 건물의 중개 방법(실제 중개사례)】
  제3절 집합건물(구분소유건물)240
  1. 들어가면서240
  2. 의 의240
  3. 구분소유권의 성립요건242
  4. 구분건물에 관한 구체적 사례244
  제4절 공동소유물 202
  1. 얼개202
  2. 공유물202
  3. 합유물203
  4. 총유물204
  5. 공유, 합유, 총유의 비교206
  제3장 계약당사자(당사자의 특정) 208
  제1절 제한능력자와 계약 208
  1. 제한능력자의 의의와 종류209
  2. 제한능력자의 법률행위의 효력214
  제2절 대리계약과 당사자의 확정 209
  1. 대리의 구조(대리의 3면 관계)와 당사자의 확정209
  2. 위임장과 임감증명은 반드시 첨부해야 하나?214
  가. 대리제도는 사적 자치(私的 自治)의 확장이다.214
  나. 대리계약에서 본인의 위임장과 임감증명서를 반드시 첨부하여야 하는가?215
  【중개실무상 위임장의 대리권 유무 판단】【부동산 매매 위임장】
  다. 무권대리행위의 추인제도를 이용하라216
  【(무권대리행위 추인을 위한)현금 보관증】
  3. 대리계약 시에 본인의 도장을 찍으면 안 되나?217
  【위임장을 지참하지 않은 무권대리인과의 계약 시 대처 방법】
  【현금 보관증】
  4. 표현대리(表現代理)219
  가. 표현대리의 유형과 법률효과219
  나.【판례】대리권 수여표시에 위한 표현대리(수권대리)220
  다.【판례】권한을 넘은 표현대리(월권대리)223
  라.【판례】대리권 소멸 후의 표현대리(멸권대리)229
  5. 무권대리(無權代理)229
  가. 무권대리의 의의, 요건, 효과229
  나. 무권대리의 추인에 관한 판례230
  다. 무권대리와 무권리자의 구별231
  제3절 부부의 일상가사대리권 233
  1. 얼개233
  2. 의의 및 범위233
  3. 일상가사대리권을 부정한 판례 233
  4. 일상가사대리권을 긍정한 판례234
  5. 민법 제126조(권한을 넘을 표현대리)의 성립 여부234
  6. 현실 중개에서의 주의사항235
  제4절 법인과의 계약 237
  1. 법인의 표현(顯名主義)237
  2. 법인의 법률행위의 제한238
  3. 법인의 대표가 아닌 자와의 계약240
  4. 법인 제도의 현실240
  5 법인과 계약 시 첨부서류 254
  제4장 계약의 성립(계약서 작성, 법률행위의 확정) 242
  제1절 청약과 승낙의 합치 242
  1. 청약과 승낙이 합치할 것242
  2. 가계약이 본계약이 되기 위한 의사의 합치 정도244
  3. 목적물만 특정된 아파트 분양계약의 계약 성립 여부 244
  4. ‘분양 광고의 내용’이 ‘계약 내용’이 되는지 여부244
  제2절 토지 현황이 지적 공부상의 경계와 다른 경우, 매매대상이 되는 토지소유권의 범위 246
  1. 공부상 경계의 원칙247
  2. 예외적으로 실제의 경계에 의하는 경우247
  제3절 계약서 작성과 해석 247
  1. 낙성계약(諾成契約)이 원칙247
  2. 계약서는 처분문서이다247
  3. 계약서에 기재된 내용이 당사자의 합의와 다를 경우(오표시 무해의
  원칙)248
  제4절 매매 목적물과 대금의 특정 시기 249
  1. 매매 목적물과 대금의 특정시기249
  2. 매매 목적물의 불특정으로 매매계약이 성립되지 않은 경우250
  【계약당사자가 대금지급을 연기할 경우 실무상 대처 방법】
  【매매대금 지급연기에 따른 이행각서】
  제5장 계약의 하자(무효와 취소) 252
  제1절 계약의 일생 252
  1. 계약의 일생에 대한 도식화252
  2. 개념 구별253
  3. 무효 사유와 취소 사유253
  제2절 계약의 무효 254
  1. 원시적 불능254
  2. 반사회질서의 법률행위255
  3. 불공정한 법률행위(폭리행위)258
  4. 비진의 의사표시[심리유보(心裡留保)]260
  5. 통정허위표시(通情虛僞表示)[가장행위(假裝行爲)]262
  6. 효력규정의 위반266
  7. 일부 무효268
  8. 유동적 무효270
  9. 무효의 효과275
  제3절 계약의 취소사유 276
  1. 무능력자의 행위 276
  2. 착오(錯誤)277
  3. 사기ㆍ강박289
  제6장 부동산 거래에 대한 제한 296
  제1절 허가를 받아야 하는 경우 296
  1. 학교법인의 재산처분 등296
  2. 의료법인의 재산처분296
  3. 재단법인의 기본재산처분297
  4. 전통사찰의 부동산 양도와 담보제공297
  5. 향교재산의 처분과 담보제공297
  제2절 허가 또는 신고를 하여야 하는 경우 298
  1. 외국인 등의 토지취득 신고298
  2. 외국인 등의 토지취득 허가298
  제7장 계약금, 해약금, 위약금 등의 관계(구별) 299
  제1절 계약금과 해약금의 관계 299
  1. 개념상의 구별299
  2. 계약금의 법적 성질299
  3. 매매계약과 계약금계약의 구별300
  4. 계약금에 의한 계약해제에 관한 판례300
  【판례가 인정한 현금보관증의 실무상 예시】
  【(계약금의 일부 지급에 대한)현금보관증】
  5. 해약금에 의한 해제권 행사의 요건304
  6. 해약금에 의한 계약해제의 효과309
  제2절 계약금, 해약금, 위약금 3자의 관계 310
  1. 「계약금과 해약금」은 법적으로 밀접한 관련이 있다 310
  2. 「계약금과 위약금」은 법적으로 아무런 연관이 없다.311
  3. 결론312
  제3절 계약금, 해약금, 위약금 3자의 관계에 관한 사례 312
  【계약금, 해약금, 위약금 등을 잘 반영한 실제 토지매매계약서】
  제4절 위약금·손해배상예정·위약벌의 구별 320
  1. 3자의 개념 구분320
  2. 위약금이 「손해배상액의 예정」인 경우 321
  3. 위약금이 「위약벌」의 성격인 경우321
  【계약금, 해약금, 위약금, 위약벌의 구별】
  제8장 계약해제와 중개실무 323
  제1절 계약해제의 의의와 구별개념 323
  【해제계약(합의해제)을 유도할 필요성이 있는 경우 실무상 참고사항】【부동산매매(임대차)계약 해제계약서】
  제2절 법정해제권의 발생 329
  1. 이행지체와 계약해제329
  2. 이행불능과 계약해제342
  제3절 해제권의 행사 343
  1. 행사의 방법343
  2. 해제의 불가분성344
  제4절 계약해제의 효과 344
  1. 계약의 구속으로부터의 해방344
  2. 원상회복의무346
  3. 손해배상355
  제9장 매도인의 담보책임 361
  제1절 의의 및 법적 성질 361
  【 매매에서 채무불이행책임과 담보책임의 일반적 차이 】
  제2절 ‘권리 전부’가 타인에게 속하는 경우의 담보책임 363
  제3절 ‘권리 일부’가 타인에게 속하는 경우의 담보책임 365
  제4절 ‘수량 부족 또는 일부 멸실’의 경우의 담보책임 366
  제5절 ‘제한물권’이 있는 경우의 담보책임 368
  제6절 ‘저당권 또는 전세권’의 행사와 담보책임 369
  제7절 ‘특정물매매’에서 목적물에 하자가 있는 경우 371
  
  제4편 법조실무를 활용한 중개 실무의 확장
  제1장 중개사의 귀책사유 없이 중개가 중단된 경우의 중개보수청
  구권 665
  1. 중개보수청구권 발생요건665
  2. 중개사가 배제된 경우 중개보수청구권 발생요건666
  3. 결론669
  제2장 중개실무에 내용우편제도의 활용 670
  1. 증거확보방법670
  2. 내용증명우편을 이용할 필요가 있는 경우671
  3. 내용증명우편의 효력673
  4. 내용증명우편에 대하여 회답할 필요가 있는지 여부673
  5. 내용증명문서의 작성방법 및 발송절차675
  6. 이용범위 및 재증명 청구675
  제3장 중개보수청구에 지급명령과 소액심판제도의 활용 676
  제1절 지급명령신청 676
  1. 지급명령의 의의676
  2. 지급명령 신청의 특장점677
  【소가의 산정 방법】【소송인지액의 산정 방법】【지급명령(독촉절차)의 인지액 계산법】【인지액 납부 방법】【송달료 계산 방법】【송달료 납부 방법】
  3. 지급명령의 효과682
  4. 구체적인 지급명령 신청사례683
  제2절 소액심판청구 684
  1. 소액사건의 대상과 관할684
  【소액사건과 중개실무에서의 주의사항】
  2. 이행권고제도685
  3. 소액사건의 절차상의 특례685
  제4장 임대차중개에서 제소전화해제도의 응용 689
  1. 의의 및 구별개념689
  2. 실무상의 문제점689
  3. 신청요건690
  4. 신청법원691
  5. 신청절차691
  6. 제소전화해조서의 효력691
  7. 제소전화해의 실무상 응용691
  【제소전화해신청서 작성 예시】
  제5장 중개사고와 민사조정제도의 활용 697
  1. 의의와 실효성697
  2. 소송절차와 조정절차 비교697
  3. 민사조정절차의 장점698
  4. 상임조정위원 제도698
  5. 민사조정절차의 흐름698
  6. 민사조정의 종류와 효과699
  7. 신청방식699
  8. 민사조정신청서의 작성700
  【민사조정신청서 작성 예시】

추천사

• 오세준 (평택대학교 국제도시부동산학과 교수)

  초로의 길목에 계시지만 학문과 배움에 대한 열정은 그 누구보다 깊고 강한 분이다. 강의실에서나 논문지도를 할 때나 김태건 박사의 성실하고 열정적이며 매사 최선을 다하는 모습에 깊이 감동받은 적이 많다. 박사과정 내내 단 한 번도 결석하거나 지각을 한 적도 없으며, 수업 준비와 논문작성에 소홀하거나 부족했던 적이 전혀 없다.
  김태건 박사는 체계적 이론과 다양한 실무를 모두 겸비한 진정한 부동산 전문가이다. 대학과 대학원에서 법학, 부동산학을 전공하여 탄탄한 이론적 지식 기반을 갖추었을 뿐만 아니라, 법무부 및 검찰에서 공무원 생활을 거치고, 법무법인에서 소송 실무직을 수행하면서 부동산 이론들이 판례, 실무에 어떻게 적용되는지 직접 경험하며 지식의 깊이를 심화시켰다. 20여 년에 걸쳐 민사는 물론 형사, 가사, 행정소송 등의 업무를 모두 경험하면서, 본인의 실무적 지식과 경험을 학문적으로 확장시키는 동시에, 후진양성에 이바지하고자 고시학원에서 법원검찰직 공채반과 경찰관 승진시험반 등에서 형법, 형사소송법, 행정법 강의도 하였다. 거기다가 부동산중개실무 또한 20년 여년 간 경험하였다.
  부동산중개실무, 주택상가임대차실무, 부동산경매실무 등과 같이 부동산 실무 전문가만이 집필이 가능한 전문 서적들을 두루 집필하였다. 김태건 박사의 다양한 저서들은 독자들이 쉽게 이해할 수 있도록 이론을 체계적으로 정리하였을 뿐만 아니라, 실제 판례 및 실무를 접목하여 현업에서 어떻게 적용되는지도 잘 보여주고 있다. 그의 저서들은 공인중개사, 부동산 경매투자자, 법무 관련 실무 종사자들뿐만 아니라 부동산 투자에 관심이 있는 일반인들도 쉽게 접근할 수 있는 부동산학의 기본 필독서로서 큰 역할을 하고 있다.
  김태건 박사를 보면, 그의 성실하고 묵묵히 도전하는 삶을 떠올리게 해주는 시가 있다. 롱펠로우(Henry Wadsworth Longfellow)의 인생 예찬(A psalm of life) 중의 일부이다.
  위대한 사람들의 생애는 우리에게 깨달음을 주느니,Lives of great men all remind us
  우리도 장엄한 삶을 이룰 수 있고, We can make our lives sublime,
  떠나가면서 시간의 모래 위에 And, departing, leave behind us
  발자취를 남길 수 있으니, Footprints on the sands of time;
  
  그 발자취는 후에 다른 이가, Footprints, that perhaps another,
  장엄한 인생의 바다를 건너다가 Sailing o'er life's solemn main,
  난파되어 홀로 남겨진 형제가 보고 A forlorn and shipwrecked brother,
  다시금 용기를 얻게 될 것이다. Seeing shall take heart again
  
  어쩌면 롱펠로우가 김태건 박사를 염두해 두고 쓴 글은 아닌지 하는 생각이 들기도 한다. 그의 삶과 그의 저서는 우리 모두에게 배움과 동시에 인생의 시련과 도전에 대해서 생각해 볼 수 있는 계기가 될 것이다.
  
  준

책 속으로

전문직 분야는 아는 만큼 보이고 아는 만큼 수익을 얻는다. 공인중개사제도는 40여 년의 세월이 흘러 장년으로 성장하였지만, 지금까지 중개사 업계에는 얄팍하고 단편적인 실무서만 있을 뿐 체계적이고 제대로 된 실무서는 아직 없었다. 그래서 저자가 대학원에서 “법학과 부동산학”을 모두 전공하고, 통산 40년이 넘는 법조 실무경험과 부동산 실무경험을 종합하고 체계화하여 “실전 부동산중개실무시리즈(제1권~제4권)”를 완성하였다. 공인중개사 40년 역사에서 주택ㆍ상가ㆍ토지는 물론 공사법을 망라한 중개실무시리즈 발간은 중개업 역사상 저자의 시리즈가 최초이다. 이 4권의 책에는 중개실무의 일반적 사항, 민법과 계약 실무, 법조 실무를 활용한 중개실무, 상가중개실무(건물공법과 상가업종실무), 부동산세법실무, 특약실무, 부동산공법(토지공법)실무, 토지보상실무를 통한 부동산 가치와 수익분석에 관한 내용을 담고 있다. 중개실무시리즈(제1권~제4권), 임대차실무, 경매실무 등 이 6권의 책은 주택ㆍ상가ㆍ토지 등에 관한 종합 실무서이자 실무와 이론을 동시에 접목한 중개업계의 유일한 중개실무시리즈일 뿐만 아니라 40년 공인중개사 역사에서 부동산 중개ㆍ투자ㆍ개발ㆍ경매에 관한 명실상부한 바이블이다.

출판사 서평

오랜 기간의 자료수집과 준비를 거쳐 부동산 중개ㆍ투자ㆍ경매ㆍ토지공법과 손실보상(토지수용보상)에 이르기까지 부동산 전 종목의 실무와 관련한 10권의 “부동산 블랙박스 시리즈” 전질에 관한 집필을 완성하는 데에는 무려 10년의 세월이 걸렸다. 자료수집과 준비기간을 고려하면 강산이 두 번 변한 셈이다. 그동안 독자들의 성원에 힘입어 임대차실무ㆍ상가실무ㆍ경매실무는 제3판까지 출간되었다. 정말 내 인생에서 다시없는 인고(忍苦)의 노력을 하였다고 생각하니 만감이 교차한다. 그러나 탈고(脫稿)를 하면서도 아쉬운 점이 남는 것은 무슨 까닭인가? 부족한 점은 독자들의 질책을 겸허히 수용하여 훗날을 기약하기로 한다.

기본정보

ISBN	9791198262110
발행(출시)일자	2023년 07월 24일
쪽수	410쪽
크기	183 * 258 mm
총권수	1권
시리즈명	부동산 블랙박스 시리즈