실전 주택상가임대차실무: 권리금 포함

3 판

김태건 저자(글)

애플북 · 2023년 07월 24일

책 소개

오늘날 산업구조는 굴뚝산업에서 지식·금융산업으로, 경제구조는 현금보다 신용카드로, 가상공간에서는 디지털화폐의 유통단계에까지 진화하였으며, 일상생활은 매매(소유권)에서 리스나 임대차의 중요성이 큰 비중을 차지하고 있다. 이와 괴를 같이 하여 주임법과 상임법의 중요성이 부각되면서 법률 개정이 매우 잦아지고 있다.
한편 누차 강조하거니와 주임법과 상임법은 부동산경매를 전제로 하는 법(대항력, 최우선변제, 우선변제, 배당표 작성 등)이기 때문에 조문 수는 적지만 대항력 등의 법리가 민사집행법의 법리와 어우러지면 매우 까다로운 법이라는 사실을 절대 잊어서는 아니 된다. 특히 경매 공부를 하는 분들은 이점 꼭 명심하길 바란다. 따라서 경매나 전문직에 종사하는 분들은 주임법과 상임법 공부를 민법, 민사집행법과 연계하여 공부하지 않으면 대항력과 최우선변제 등과 관련하여 주임법과 상임법을 완전히 이해하는 데에 한계가 있다는 사실을 다시 한번 강조한다. 이와 같은 점을 반영하여 이 책은 일반 임대차는 물론 부동산경매의 대항력과 권리분석, 배당표 작성과 명도 문제를 염두에 두고 집필하였다. 따라서 이 책은 임대차는 물론 부동산경매 공부에도 매우 중요한 초석이 될 것이다.

작가정보

저자(글) 김태건

대학과 대학원에서 부동산학과 법학을 전공하였다(부동산학박사, 법학석사). 법무부 및 검찰 공무원, 로펌의 법무국장 등으로 근무하였으며, 변호사와 법무사의 업무는 물론 경매실무와 부동산중개실무 등 법조업무와 부동산업무를 모두 경험하였다. 고시학원의 법원ㆍ검찰직 공채반, 경찰관 승진시험반에서 형법ㆍ형사소송법ㆍ행정법 강의도 하였다. 현재는 고려사이버대학교 부동산학과 부동산경매실무 교수로 근무 중이며, 김태건의 부동산중개경매학원, 부동산경매투자 및 컨설팅사무소, 평택박사공인중개사사무소를 운영하고 있다. 부동산중개경매실무에 관한 유튜버 활동도 하고 있다.
저서(단행본) : 부동산 블랙박스 시리즈
ㆍ 시리즈① 상가주택임대차실무(권리금 포함)
ㆍ 시리즈② 상가창업과 상가중개실무 (총론)
ㆍ 시리즈③ 상가창업과 상가중개실무 (각론)
ㆍ 시리즈④ 부동산경매실무
ㆍ 시리즈⑤ 임차권ㆍ유치권의 대항력과 민사집행(근간)
ㆍ 시리즈⑥ 부동산사법 강의 (근간)
ㆍ 시리즈⑦ 실전 부동산중개실무(Ⅰ) - 중개실무일반, 민법과 계약실무, 특약실무 -
ㆍ 시리즈⑧ 실전 부동산중개실무(Ⅱ) - 상가중개실무, 부동산세법실무, 특약실무 -
ㆍ 시리즈 ⑨ 실전 부동산중개실무(Ⅲ) - 부동산공법실무 -
ㆍ 시리즈 ⑩ 실전 부동산중개실무(Ⅳ) - 토지보상실무 -
ㆍ 기 타 ⑪ 민사집행에 미치는 대항력의 범위와 한계에 관한 연구(부동산학박사 논문)
ㆍ 기 타 ⑫ 자동차사고와 의료과오의 경합에 따른 민사책임(법학석사 논문) 등이 있다.
학술논문
ㆍ ① 임차보증금반환채권의 가압류와 임대인의 지위승계에 관한 연구-대법원 2013. 1. 17.선고 2011다49523[추심금] 전원합의체 판결을 중심으로-(건국대학교 법학연구소 일감 부동산법학 제22호, 2021. 2. 등재)
ㆍ ② 부동산 유치권의 대항력 제한에 관한 법리 연구-대법원 판결과 관련하여-(건국대학교 법학연구소 일감 부동산법학 제23호, 2021. 8. 등재)
ㆍ ③ 권리금 회수기회보호 규정의 개선방안 (한국부동산원 제7권 제3호, 2021. 11. 등재)
ㆍ ④ 권리금 보상 법제의 문제점과 입법과제 (건국대학교 법학연구소 일감 부동산법학 제25호, 2022. 11. 등재)

목차

• 제1편 주택 및 상가건물 임대차
  제1장 주택임대차의 실무와 판례 / 21
  제1절 주택임대차보호법의 목적 등21
  제2절 주임법의 적용범위23
  1. 주거용 또는 겸용주택23
  2. 미등기ㆍ무허가 건물25
  3. 외국인 또는 재외동포26
  4. 등기하지 않은 전세27
  5. 임대인이 주택소유자가 아닌 경우에도 주임법이 적용되는 경우 27
  6. 법 인30
  7. 일시사용을 위한 임대차30
  8. 가장(假裝) 임차인30
  9. 편면적 강행규정31
  10. 소액사건심판법의 준용31
  제3절 주택임차인의 대항력31
  1. 서 설31
  2. 대항력의 구비요건32
  3. 대항력의 내용41
  4. 대항력과 다른 권리와의 관계44
  5. 대항력에 관한 구체적인 판례와 사례45
  제4절 주택임차인의 우선변제권 68
  1. 소액임차인의 우선변제권(최우선변제권)69
  2. 대항력과의 관계77
  3. 확정일자부우선변제권78
  제5절 배당요구, 명도, 담보책임94
  1. 임차인의 배당요구94
  2. 주택과 상가건물의 명도99
  3. 담보책임 100
  제6절 주택임대차의 존속기간과 계약의 갱신104
  1. 존속기간 보장104
  2. 임대차 관계의 존속 의제107
  3. 계약의 갱신(묵시의 갱신)108
  4. 계약갱신요구권113
  제7절 차임의 지급과 증감청구 및 보증금의 월세전환115
  1. 차임의 지급 및 연체115
  2. 차임 등 증감청구116
  3. 효 과117
  4. 월차임 전환율의 제한119
  제8절 임대인과 임차인의 권리ㆍ의무 119
  1. 임차인의 권리119
  2. 임차인의 의무120
  3. 임대인의 권리121
  4. 임대인의 의무122
  제9절 당사자의 지위 변동125
  1. 임차주택의 양도로 인한 주택임차권의 승계126
  2. 임차인의 사망으로 인한 주택임차권의 승계129
  제10절 주택임대차의 종료131
  1. 주택임대차의 종료 원인131
  2. 임대차 종료의 효과133
  제11절 임차권등기명령신청 134
  제12절 투하자본의 회수 134
  제13절 장기수선충당금의 반환청구 135
  제14절 집합건물(구분소유건물) 135
  제2장 상가건물 임대차의 실무와 판례 / 136
  제1절 서 설136
  1. 상임법에 따른 임대차136
  2. 민법에 따른 임대차137
  3. 민법에 따른 전세권 설정137
  제2절 상임법의 의의 137
  1. 상임법의 목적 등137
  2. 상임법의 성격138
  3. 상임법의 적용시점138
  제3절 상임법의 적용범위139
  1. 상임법이 적용되는 경우139
  2. 상임법이 적용되지 않는 경우143
  3. 임대인이 소유자가 아닌 경우에도 상임법이 적용되는 경우144
  4. 법인에게도 적용되는가?144
  5. 전차인에게도 적용되는가?144
  6. 소액사건심판법의 준용145
  제4절 상가건물 임차인의 대항력145
  1. 서 설145
  2. 대항력의 구비요건145
  3. 대항력의 발생 시기와 존속 시기148
  4. 대항력의 내용149
  5. 대항력과 다른 권리와의 관계151
  제5절 상가건물 임차인의 우선변제권152
  1. 확정일자부우선변제권152
  2. 소액임차인의 우선변제권(최우선변제권)158
  제6절 상가건물의 명도 문제163
  1. 문제제기163
  2. 상임법과 부동산경매 실무163
  3. 대항력과 우선변제권을 겸유한 소액임차인163
  4. 부당이득반환164
  5. 배당요구와 담보책임164
  제7절 임대차의 존속기간과 계약의 갱신164
  1. 임대차 존속기간164
  2. 임대차 관계의 존속의제165
  3. 계약의 갱신166
  4. 계약갱신요구권, 계약갱신거절권, 묵시적 갱신의 상호관계에 관한 사례연습 182
  제8절 차임의 지급과 증감청구 및 보증금의 월세전환185
  1. 차임의 지급 및 연체185
  2. 차임 또는 보증금의 증감청구188
  3. 보증금의 월 차임 전환192
  제9절 임대인과 임차인의 권리ㆍ의무194
  제10절 당사자의 지위 변동203
  1. 상임법상 임대인의 지위 승계203
  2. 민법상 임차권 양도의 제한204
  3. 전세권의 경우206
  제11절 전대차(재임대)206
  1. 전대차(재임대)의 의의 및 당사자206
  2. 임대인의 ‘동의 있는’ 전대차의 효력207
  3. 임대인의‘동의 없는’전대차의 효력208
  4. 상가건물의 ‘소부분(일부분)’의 전대차209
  5. 상가중개 및 임대차 실무상의 문제점209
  6. 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위210
  7. 전차인의 주민등록에 따른 임차인의 대항력 발생ㆍ존속 문제212
  제12절 전전세212
  제13절 상가건물 임대차의 종료 213
  제14절 임차권등기명령신청 217
  1. 임차권등기명령의 개념과 취지217
  【임차권 등기에 관한 사례 연습】218
  2. 임차권등기명령의 신청221
  3. 신청절차223
  4. 임차권등기명령신청에 대한 재판224
  5. 임차권등기의 효과224
  【주택임차권 등기명령신청서 작성례】226
  제15절 투하자본의 회수228
  1. 부속물매수청구권228
  2. 비용상환청구권233
  【유치권 성부(成否)에서의 부합과 부속의 구별】236
  제16절 집합건물(구분소유건물)240
  1. 서 설240
  2. 의 의240
  3. 구분소유의 성립요건242
  4. 구분건물에 관한 구체적 사례244
  제17절 상가권리금249
  Ⅰ. 권리금의 명문화와 사회적 반응249
  1. 상가권리금의 명문화와 업계의 현황249
  2. 권리금의 명문화에 대한 항간의 반응250
  3. 권리금 실태250
  4. 상가권리금 법제화가 임대인ㆍ임차인에게 미치는 영향255
  Ⅱ. 권리금 제도의 개관259
  1. 권리금 규정의 성문화259
  2. 권리금 제도의 얼개260
  3. 권리금계약 체결 시에 점검할 사항267
  4. 권리금에 대한 거래상의 제 문제267
  가. 권리금 지급의 안전성 여부(권리금 지급 시 유의사항)267
  나. 적정한 권리금의 산정 방법268
  다. 건물 소유자의 의사 확인270
  라. 점포 크기와 권리금의 관계270
  마. 권리금의 협상 기술271
  5. 임대인의 권리금 회수기회보호 의무와 손해배상책임272
  가. 권리금 신설 전 대법원 판례의 내용272
  나. 상임법의 권리금 규정과 임대인의 권리금 회수방해금지 의무273
  6. 권리금 적용 범위의 제한287
  7. 기타 권리금 관련 판례289
  8. 권리금과 중개 실무290
  가. 권리금 컨설팅보수에 대한 공인중개사법 적용 여부290
  나. 권리금에 대한 계약서 작성시 주의사항292
  제2편 주택·상가임대차에 관한 실무상의 문제와 응용
  제1장 실무상의 문제점 / 298
  제1절 서 설298
  제2절 주택ㆍ상가임대차의 실무상 문제점과 주의사항298
  1. 계약서 특약조항을 이유로 단전ㆍ단수조치를 할 수 있는가?298
  2. 법인과 계약 시 주의할 점299
  3. 대리계약과 관련한 주의사항300
  가. 위임장과 임감증명은 반드시 첨부해야 하나?300
  나. 대리계약 시에 본인의 도장을 찍으면 안 되나?301
  4. 문제가 생기면 무조건 개업공인중개사가 책임을 진다?302
  5. 중개계약과 중개보수 지급 문제304
  가. 계약기간 만료 전 이사와 중개보수 지급 문제304
  나. 계약의 해제와 중개보수 지급 문제305
  6. 임대차보증금(채권적 전세 포함) 대출에 집주인의 동의가 필요한가?305
  가. 은행 대출의 경우306
  나. 임대차보증금을 타인에게 양도한 경우307
  다. 임차보증금반환채권이 가압류된 경우308
  7. 임차인이 행방불명된 경우, 짐 빼고 열쇠를 바꾸면 안 되나?308
  8. “월세를 2기(3기) 이상 연체하면 강제로 명도해도 좋다”는 특약의 유효성309
  9. 기타 임대차계약에 대한 항간의 잘못된 상식310
  가. 24시간 내에 해약하면 계약금을 반환받을 수 있다?310
  나. 구두계약도 계약인가?310
  다. 계약서를 작성하였더라도 계약금을 받기 전에는 해약을 할 수 있다?311
  라. 가계약금은 돌려받을 수 있다?311
  마. 계약금 중 일부만 지급한 상태에서 해약하면 해약금은 ‘지급한 계약금의 일부’인가 ‘위약금 전액’인가?312
  바. 계약기간 중에 건물주가 바뀌면 계약서를 다시 써야 한다?312
  10. 상가임대차계약에서 신규임차인 또는 개업공인중개사가 체크해야 할 사항313
  11. 부동산거래와 세금 문제315
  가. 부동산 임대료에 대한 세금315
  나. 부동산 매매대금에 대한 세금316
  다. 권리금과 세금317
  라. 위약금ㆍ해약금과 세금318
  제2장 실무상의 응용 / 320
  제1절 부동산임대차와 내용증명우편의 득과 실320
  1. 증거확보방법320
  2. 내용증명우편을 이용할 필요가 있는 경우321
  3. 내용증명우편의 효력323
  4. 내용증명우편에 대하여 회답할 필요가 있는지 여부323
  5. 내용증명문서의 작성 방법 및 발송 절차325
  6. 이용범위 및 재증명 청구325
  제2절 부동산임대차에서 ‘제소전화해제도’의 응용325
  1. 의의 및 구별개념325
  2. 실무상의 문제점326
  3. 신청요건326
  4. 신청법원327
  5. 신청절차327
  6. 제소전화해조서의 효력327
  7. 제소전화해의 실무상 응용327
  【제소전화해신청서 작성 예시】330
  제3장 중개사고와 ‘민사조정제도’의 활용 / 332
  1. 의의와 실효성332
  2. 소송절차와 조정절차 비교332
  3. 민사조정절차의 장점332
  4. 상임조정위원 제도333
  5. 민사조정의 종류와 효과333
  6. 민사조정절차의 흐름334
  7. 신청방식334
  8. 민사조정신청서의 작성335
  【조정신청서 작성 예시】336
  제4장 중개보수 청구에 지급명령과 소액심판제도의 활용 / 339
  제1절 지급명령의 신청 339
  1. 지급명령의 의의339
  2. 지급명령 신청의 특장점340
  【소가의 산정 방법】341
  【소송인지액의 산정 방법】342
  【지급명령(독촉절차)의 인지액 계산법】343
  【인지액 납부 방법】343
  【송달료 계산 방법】343
  【송달료 납부 방법】344
  3. 지급명령의 효과345
  4. 구체적인 지급명령 신청사례346
  제2절 소액심판청구 347
  1. 소액사건의 대상과 관할347
  2. 이행권고제도348
  3. 소액사건의 절차상의 특례348
  8. 민사조정신청서의 작성348
  【소장(소액심판청구서)】352
  제5장 주임법과 상임법의 차이점 비교354

책 속으로

저자가 독자 여러분들께 꼭 부탁과 강조하고 싶은 것이 있다.
그것은 주임법과 상임법은 조문은 몇 개 되지 않지만, 민법의 특
별법으로써 부동산경매를 전제로 하는 법이기 때문에 결코 쉬운
법이 아니라는 점을 명심해 주시기 바란다. 특히 주임법 또는 상
임법이 민법 및 민사집행법과 연계되는 경우에는 주임법과 상임법
속에 매우 난해한 법리가 숨어 있다는 사실을 기억해 주기 바란
다.
또한 주임법과 상임법은 ‘임대차계약을 규율하기 위한 법’이
지만, 한편으로는 ‘경매를 전제로 한 법’이라는 사실을 기억하
기 바란다. “대항력과 확정일자, 우선변제, 최우선변제 등”은 바
로 부동산경매를 전제로 한 규정들이다. 그리하여 이 책은 주택과
상가건물에 관한 임대차계약을 위하여 집필되었지만, 한편으로 주
택과 상가에 대한 경매를 전제로 쓰지 않을 수 없었다. 나아가 주
임법과 상임법의 대항력, 최우선변제, 우선변제, 최우선변제기준권
리 등은 비록 주임법과 상임법에 규정되어 있지만 부동산경매를
전제로 하는 법리이기 때문에 특히 말소기준권리와 배당표 작성과
관련해서는 중개업 또는 부동산업계의 실무에 심각한 오류가 있으
며, 더욱 심각한 것은 항간의 일반 부동산경매학원의 강의는 물론
유명 대학교 부동산학과 교수가 쓴 부동산경매 교과서 역시 이에
관한 오류가 있다는 사실이다. 본문 중에서......

출판사 서평

주임법과 상임법의 대항력, 최우선변제, 우선변제, 최우선변제기준권리 등은 말소기준권리와 배당표 작성과 관련해서는 중개업 또는 부동산업계의 실무에 심각한 오류가 있으며, 항간의 일반 부동산경매학원의 강의는 물론 유명 대학교 부동산학과 교수가 쓴 부동산경매 교과서 역시 이에 관한 오류가 있다. 본서는 주택과 상가임대차에 관해서는 물론, 주택과 상가 임대차와 민사집행법의 법리적 관계에 대하여 민사집행법 또는 부동산경매의 법리적 관점에서 부동산업계에서 미처 캐치하지 못한 부분에 관하여 민사집행법적 관점에서 접근하여 기술하고 있다는 점이 매우 탁월하다.

기본정보

ISBN	9791193285008
발행(출시)일자	2023년 07월 24일
쪽수	357쪽
크기	183 * 258 mm
총권수	1권