실전 부동산 중개실무 4: 토지보상실무

김태건 저자(글)

애플북 · 2023년 07월 24일

책 소개

필드의 실무자들 사이에서는 “실무가 중요하지, 이론이 뭐가 필요하냐?”는 말이 회자(膾炙)되는 것을 종종 본다. 토지수용보상에 관하여는 더더욱 지당한 말인지도 모른다. 그러나 일반적으로 실무가이든 이론가(학자)이든 “고수의 반열에 오르려면 반드시 이론과 실무 양자를 겸비하여야 한다”. 왜냐하면 ‘실무를 모르는 이론은 공허하지만, 이론을 모르는 실무 또한 맹목적’이기 때문이다. 한마디로 고수의 반열에 오르려면 이론과 실무는 결코 별개가 아니라는 것이다.
또한 부동산(토지)공법과 토지보상실무는 자웅법(雌雄法)이다. 따라서 함께 공부를 하여야 그 효과가 배가된다. 그러나 부동산(토지) 공법이 복잡하고 양이 많다 보니, 책의 분량상 인허가ㆍ특허 등의 법적 성격과 이들의 양도ㆍ승계와 그 효과, 행정심판과 행정소송 등과 대법원 및 헌법재판소의 판례 등을 충분히 실을 수가 없다. 따라서 어쩔 수 없이 이들에 관하여는 토지보상실무에서 언급할 수밖에 없었다. 독자 제현께서는 이점을 꼭 상기하여 부동산공법실무와 토지수용보상실무를 함께 공부하기를 당부드린다. 그리고 이 양법이 자웅법임에도 불구하고 중개업계에는 보상실무에 관한 실무서가 아직 없다. 보상실무에 관한 저자의 책이 처음으로 선 보이게 된 셈이다. 보상실무를 동시에 공부하여야 비로소 토지공법에 관한 명실상부한 전문가가 될 수 있다.
이 책은 위와 같은 점을 고려하여 최대한 효용 극대화를 얻을 수 있도록 집필하였다. 정확한 법적 근거를 제시하고 백과사전식의 많은 정보를 담았다. 따라서 이 책은 현직 공인중개사ㆍ감정평가사ㆍ건축사ㆍ토목설계사와 같은 부동산실무자는 물론 부동산투자자ㆍ개발업자ㆍ건설업자ㆍ컨설턴트ㆍ기업의 부동산 개발팀에게도 도움이 될 것이다. 나아가 법무법인ㆍ변호사ㆍ법무사 사무실의 실무자, 기업의 임직원 등 부동산법률을 통한 소송 실무자, 대학과 대학원의 부동산학과ㆍ법학과ㆍ경영학과 교수와 학생들에게도 일조가 될 것이다.

작가정보

저자(글) 김태건

대학과 대학원에서 부동산학과 법학을 전공하였다(부동산학박사, 법학석사). 법무부 및 검찰 공무원, 로펌의 법무국장 등으로 근무하였으며, 변호사와 법무사의 업무는 물론 경매실무와 부동산중개실무 등 법조업무와 부동산업무를 모두 경험하였다. 고시학원의 법원ㆍ검찰직 공채반, 경찰관 승진시험반에서 형법ㆍ형사소송법ㆍ행정법 강의도 하였다. 현재는 고려사이버대학교 부동산학과 부동산경매실무 교수로 근무 중이며, 김태건의 부동산중개경매학원, 부동산경매투자 및 컨설팅사무소, 평택박사공인중개사사무소를 운영하고 있다. 부동산중개경매실무에 관한 유튜버 활동도 하고 있다.

 저서(단행본) : 부동산 블랙박스 시리즈
ㆍ 시리즈① 상가주택임대차실무(권리금 포함)
ㆍ 시리즈② 상가창업과 상가중개실무 (총론)
ㆍ 시리즈③ 상가창업과 상가중개실무 (각론)
ㆍ 시리즈④ 부동산경매실무
ㆍ 시리즈⑤ 임차권ㆍ유치권의 대항력과 민사집행(근간)
ㆍ 시리즈⑥ 부동산사법 강의 (근간)
ㆍ 시리즈⑦ 실전 부동산중개실무(Ⅰ) - 중개실무일반, 민법과 계약실무, 특약실무 -
ㆍ 시리즈⑧ 실전 부동산중개실무(Ⅱ) - 상가중개실무, 부동산세법실무, 특약실무 -
ㆍ 시리즈 ⑨ 실전 부동산중개실무(Ⅲ) - 부동산공법실무 -
ㆍ 시리즈 ⑩ 실전 부동산중개실무(Ⅳ) - 토지보상실무 -
ㆍ 기 타 ⑪ 민사집행에 미치는 대항력의 범위와 한계에 관한 연구(부동산학박사 논문)
ㆍ 기 타 ⑫ 자동차사고와 의료과오의 경합에 따른 민사책임(법학석사 논문) 등이 있다.
 학술논문
ㆍ ① 임차보증금반환채권의 가압류와 임대인의 지위승계에 관한 연구-대법원 2013. 1. 17.선고 2011다49523[추심금] 전원합의체 판결을 중심으로-(건국대학교 법학연구소 일감 부동산법학 제22호, 2021. 2. 등재)
ㆍ ② 부동산 유치권의 대항력 제한에 관한 법리 연구-대법원 판결과 관련하여-(건국대학교 법학연구소 일감 부동산법학 제23호, 2021. 8. 등재)
ㆍ ③ 권리금 회수기회보호 규정의 개선방안 (한국부동산원 제7권 제3호, 2021. 11. 등재)
ㆍ ④ 권리금 보상 법제의 문제점과 입법과제 (건국대학교 법학연구소 일감 부동산법학 제25호, 2022. 11. 등재)

 운영 중인 SNS
ㆍ YouTube(유튜브) : 김태건의 부동산중개경매 TV : https://www.youtube.com/channel/UC-XBLCq7PT-n5e2-HQ-mZMA
ㆍ 네이버 카페 : 김태건의 부동산중개경매학원 : http://cafe.naver.com/pyeongtaekbaksa
ㆍ 네이버 블로그 : 평택박사공인중개사 :
http://blog.naver.com/009ktg

목차

• 제1장 손실보상 총론 15
  제1절 손실보상법제의 연혁 15
  1. 개설451
  2. 위 각 법의 연혁과 특성453
  제2절 손실보상 일반론 32
  1. 의의와 특색49
  2. 손실보상의 근거49
  3. 손실보상의 법적 성질49
  4. 손실보상의 요건50
  5. 손실보상의 기준84
  6. 손실보상의 내용116
  7. 손실보상의 종류와 절차123
  8. 손실보상에 대한 불복135
  제3절 공용수용의 의의ㆍ근거ㆍ종류 등 44
  1. 토지보상법의 의의49
  2. 공용수용의 의의ㆍ근거ㆍ종류49
  제4절 공용수용의 당사자 등48
  1. 공용수용의 당사자49
  2. 권리ㆍ의무의 승계49
  제5절 수용의 목적물(적용대상) 32
  1. 수용의 목적물49
  2. 목적물의 제한49
  3. 목적물의 확장수용49
  제2장 공익사업의 준비 32
  1. 개설33
  2. 공익사업의 준비40
  제3장 협의에 의한 취득 또는 사용 51
  1. 협의취득의 의의49
  2. 공익사업계획의 결정49
  3. 토지 및 물건 조서의 작성49
  4. 보상계획의 공고ㆍ열람50
  5. 협의84
  6. 보상계약의 체결116
  제4장 수용에 의한 취득 또는 사용 55
  제1절 수용 또는 사용의 절차 ??
  1. 개설451
  2. 사업인정453
  3. 토지 및 물건 조서의 작성49
  4. 보상계획의 공고ㆍ통지ㆍ열람50
  5. 협의84
  6. 재결116
  7. 화해123
  8. 보상금 결정만을 위한 손실보상의 재결135
  9. 공용사용의 약식절차116
  제2절 수용 또는 사용의 효과 32
  1. 개설49
  2. 사업시행자의 권리취득49
  3. 사업시행자의 의무49
  4. 피수용자가 취득하는 권리50
  5. 피수용자의 목적물의 인도ㆍ이전 의무84
  6. 수용지의 지하에 폐기물이 매립되어 있는 경우116
  7. 보상금의 지급 또는 공탁이 없는 경우의 효과123
  8. 담보물권과 보상금의 관계(물상대위)135
  제5장 토지수용위원회 51
  1. 의의 및 성격49
  2. 조직, 구성 등49
  3. 토지수용위원회의 권한과 운영49
  4. 토지수용위원회의 관할50
  제6장 손실보상과 평가126
  제1절 손실보상의 원칙 ??
  1. 사업시행자 보상의 원칙451
  2. 사전 보상의 원칙453
  3. 현금 보상의 원칙49
  4. 개인별 보상의 원칙50
  5. 일괄 보상의 원칙84
  6. 시가 보상의 원칙(협의 또는 재결 당시 가격 기준의 원칙)116
  7. 사업 시행 이익과 손실의 상계 금지 원칙123
  8. 개발이익 배제의 원칙135
  9. 2인 이상의 감정평가법인 등에 의한 평가의 원칙84
  10. 보상액 평가의 근거법과 평가 방법116
  제2절 손실보상의 종류와 기준 32
  1. 취득하는 토지의 보상49
  (1) 의의 및 평가49
  (2) 공시지가 기준 평가49
  (3) 현황평가와 객관적 상황평가49
  (4) 개별평가, 일괄평가, 구분평가, 부분평가49
  (5) 건축물 등이 있는 경우의 나지 상정 평가49
  (6) 공법상 제한을 받는 토지의 보상평가49
  (7) 무허가건축물 등의 부지 평가49
  (8) 불법으로 형질변경된 토지의 평가 49
  (9) 미지급용지(미보상용지) 평가49
  (10) 도로부지 평가49
  (11) 구거 및 도수로 부지 평가49
  (12) 하천부지 평가49
  (13) 저수지ㆍ양어장 부지 평가49
  (14) 염전ㆍ잡종지ㆍ목장용지ㆍ종교용지ㆍ묘지ㆍ선하지 등의 평가49
  (15) 공동소유인 토지의 평가49
  (16) 대지권의 목적인 토지의 평가49
  (17) 등록사항 정정대상 토지(이른바 지적불부합지)의 평가49
  (18) 국공유지의 개간(매립ㆍ간척)비 평가49
  (19) 토지에 매장된 토석 평가49
  2. 잔여지의 손실과 공사비 보상 49
  (1) 잔여지의 가격감소 보상49
  (2) 잔여지의 매수 및 수용 청구49
  (3) 공사비 보상49
  3. 공용사용으로 인한 토지의 보상49
  (1) 사용하는 토지에 대한 보상49
  (2) 토지의 지하 또는 지상 공간의 사용에 대한 평가49
  (3) 사용하는 토지의 매수청구49
  4. 지상 건축물 등 물건에 대한 보상49
  (1) 건축물 등의 이전비 보상과 평가49
  (2) 건축물의 보상평가49
  (3) 잔여 건축물의 손실보상49
  (4) 주거용 건축물의 보상 특례49
  (5) 공작물 등의 보상평가49
  (6) 농작물의 보상평가49
  (7) 수목의 보상평가49
  (8) 과수 등(수익수, 관상수)의 보상평가 49
  (9) 묘목의 보상평가49
  (10) 입목 등의 보상평가49
  (11) 토지에 속한 흙ㆍ돌ㆍ모래ㆍ자갈 등 보상49
  (12) 분묘의 보상평가49
  5. 사업의 폐지ㆍ변경으로 인한 보상49
  6. 권리의 보상49
  (1) 광업권 보상49
  (2) 어업권 등의 보상49
  7. 영업의 손실 등에 대한 보상49
  (1) 영업손실의 보상49
  (2) 영업 폐지의 손실보상49
  (3) 영업 휴업의 손실보상49
  (4) 상가권리금 보상평가에 관하여 49
  (5) 농업의 손실에 대한 보상 49
  (6) 축산업(잠업 포함)의 손실에 대한 평가 49
  (7) 휴직 또는 실직 보상49
  8. 이주대책과 이주정착금 등의 보상49
  (1) 이주대책 실시 49
  (2) 이주정착금 지급49
  (3) 주거 이전비와 동산 이전비 보상49
  (4) 이농비(離農費)ㆍ이어비(離漁費) 보상 49
  (5) 우선 고용 및 취업 알선 49
  (6) 사업 폐지 등에 대한 보상 49
  (7) 공장의 이주대책 수립 등49
  9. 공익사업시행지구 ‘밖’의 토지의 공사비용 보상49
  제7장 이의신청과 행정소송 ??
  1. 이의신청451
  (1) 이의신청의 의의 및 성질 49
  (2) 이의재결 전치주의 불채택49
  (3) 관할 및 당사자49
  (4) 이의신청의 대상 49
  (5) 요건 및 절차 49
  (6) 이의신청의 효과 49
  (7) 이의신청에 대한 심리ㆍ재결(裁決)45
  (8) 이의신청에 대한 재결의 효력 49
  2. 행정소송453
  (1) 개설49
  (2) 취소소송49
  (3) 형식적 당사자소송(보상금증감소송)49
  (4) 무효 등 확인소송49
  제8장 환매권 ??
  1. 개설451
  2. 환매권의 행사요건453
  (1) 사업시행자의 통지의무49
  (2) 환매권자49
  (3) 환매권의 대항력 49
  (4) 환매권의 행사요건과 판단기준49
  (5) 환매권의 행사 방법49
  (6) 환매권 행사대금(환매 대금) 49
  (7) 환매권 행사 효과45
  (8) 환매권의 소멸 49

추천사

• 오세준 (평택대학교 국제도시부동산학과 교수)

  초로의 길목에 계시지만 학문과 배움에 대한 열정은 그 누구보다 깊고 강한 분이다. 강의실에서나 논문지도를 할 때나 김태건 박사의 성실하고 열정적이며 매사 최선을 다하는 모습에 깊이 감동받은 적이 많다. 박사과정 내내 단 한 번도 결석하거나 지각을 한 적도 없으며, 수업 준비와 논문작성에 소홀하거나 부족했던 적이 전혀 없다.
  김태건 박사는 체계적 이론과 다양한 실무를 모두 겸비한 진정한 부동산 전문가이다. 대학과 대학원에서 법학, 부동산학을 전공하여 탄탄한 이론적 지식 기반을 갖추었을 뿐만 아니라, 법무부 및 검찰에서 공무원 생활을 거치고, 법무법인에서 소송 실무직을 수행하면서 부동산 이론들이 판례, 실무에 어떻게 적용되는지 직접 경험하며 지식의 깊이를 심화시켰다. 20여 년에 걸쳐 민사는 물론 형사, 가사, 행정소송 등의 업무를 모두 경험하면서, 본인의 실무적 지식과 경험을 학문적으로 확장시키는 동시에, 후진양성에 이바지하고자 고시학원에서 법원검찰직 공채반과 경찰관 승진시험반 등에서 형법, 형사소송법, 행정법 강의도 하였다. 거기다가 부동산중개실무 또한 20년 여년 간 경험하였다.
  부동산중개실무, 주택상가임대차실무, 부동산경매실무 등과 같이 부동산 실무 전문가만이 집필이 가능한 전문 서적들을 두루 집필하였다. 김태건 박사의 다양한 저서들은 독자들이 쉽게 이해할 수 있도록 이론을 체계적으로 정리하였을 뿐만 아니라, 실제 판례 및 실무를 접목하여 현업에서 어떻게 적용되는지도 잘 보여주고 있다. 그의 저서들은 공인중개사, 부동산 경매투자자, 법무 관련 실무 종사자들뿐만 아니라 부동산 투자에 관심이 있는 일반인들도 쉽게 접근할 수 있는 부동산학의 기본 필독서로서 큰 역할을 하고 있다.
  김태건 박사를 보면, 그의 성실하고 묵묵히 도전하는 삶을 떠올리게 해주는 시가 있다. 롱펠로우(Henry Wadsworth Longfellow)의 인생 예찬(A psalm of life) 중의 일부이다.
  위대한 사람들의 생애는 우리에게 깨달음을 주느니,Lives of great men all remind us
  우리도 장엄한 삶을 이룰 수 있고, We can make our lives sublime,
  떠나가면서 시간의 모래 위에 And, departing, leave behind us
  발자취를 남길 수 있으니, Footprints on the sands of time;
  
  그 발자취는 후에 다른 이가, Footprints, that perhaps another,
  장엄한 인생의 바다를 건너다가 Sailing o'er life's solemn main,
  난파되어 홀로 남겨진 형제가 보고 A forlorn and shipwrecked brother,
  다시금 용기를 얻게 될 것이다. Seeing shall take heart again
  
  어쩌면 롱펠로우가 김태건 박사를 염두해 두고 쓴 글은 아닌지 하는 생각이 들기도 한다. 그의 삶과 그의 저서는 우리 모두에게 배움과 동시에 인생의 시련과 도전에 대해서 생각해 볼 수 있는 계기가 될 것이다.

책 속으로

전문직 분야는 아는 만큼 보이고 아는 만큼 수익을 얻는다. 공인중개사제도는 40여 년의 세월이 흘러 장년으로 성장하였지만, 지금까지 중개사 업계에는 얄팍하고 단편적인 실무서만 있을 뿐 체계적이고 제대로 된 실무서는 아직 없었다. 그래서 저자가 대학원에서 “법학과 부동산학”을 모두 전공하고, 통산 40년이 넘는 법조 실무경험과 부동산 실무경험을 종합하고 체계화하여 “실전 부동산중개실무시리즈(제1권~제4권)”를 완성하였다. 공인중개사 40년 역사에서 주택ㆍ상가ㆍ토지는 물론 공사법을 망라한 중개실무시리즈 발간은 중개업 역사상 저자의 시리즈가 최초이다. 이 4권의 책에는 중개실무의 일반적 사항, 민법과 계약 실무, 법조 실무를 활용한 중개실무, 상가중개실무(건물공법과 상가업종실무), 부동산세법실무, 특약실무, 부동산공법(토지공법)실무, 토지보상실무를 통한 부동산 가치와 수익분석에 관한 내용을 담고 있다. 중개실무시리즈(제1권~제4권), 임대차실무, 경매실무 등 이 6권의 책은 주택ㆍ상가ㆍ토지 등에 관한 종합 실무서이자 실무와 이론을 동시에 접목한 중개업계의 유일한 중개실무시리즈일 뿐만 아니라 40년 공인중개사 역사에서 부동산 중개ㆍ투자ㆍ개발ㆍ경매에 관한 명실상부한 바이블이다.

출판사 서평

오랜 기간의 자료수집과 준비를 거쳐 부동산 중개ㆍ투자ㆍ경매ㆍ토지공법과 손실보상(토지보상실무)에 이르기까지 부동산 전 종목의 실무와 관련한 10권의 “부동산 블랙박스 시리즈” 전질에 관한 집필을 완성하는 데에는 무려 10년의 세월이 걸렸다. 자료수집과 준비기간을 고려하면 강산이 두 번 변한 셈이다. 그동안 독자들의 성원에 힘입어 임대차실무ㆍ상가실무ㆍ경매실무는 제3판까지 출간되었다. 정말 내 인생에서 다시없는 인고(忍苦)의 노력을 하였다고 생각하니 만감이 교차한다. 그러나 탈고(脫稿)를 하면서도 아쉬운 점이 남는 것은 무슨 까닭인가? 부족한 점은 독자들의 질책을 겸허히 수용하여 훗날을 기약하기로 한다.

기본정보

ISBN	9791198262165
발행(출시)일자	2023년 07월 24일
쪽수	332쪽
크기	183 * 258 mm
총권수	1권
시리즈명	부동산 블랙박스 시리즈

Klover 리뷰 (1)

[az********]

공인중개사 및 초보자가 경험없이 투자했다가
오히려 고생하는 경우 를 많이 보았습니다
요즘 youtube등에서 무조건 다 사기당한다면서
프레임을씌워 두려움을 유발하기도 하는데요
본서는 기본적이론부터 법률문제까지
미연에 예방할수있는 지혜를 갖게하고
방대한 분량이지만 필요한부분만
따로 공부할수있게 되어있어서
도움이 많이 되었습니다