실전 부동산 중개실무 2: 상가중개실무. 부동산세법실무, 특약실무

3 판

김태건 저자(글)

애플북 · 2023년 07월 24일

책 소개

제2권에는 상가실무, 부동산세법실무, 특약사항실무를 담았다. 건물과 상업 실무에 해당하는 상가중개실무는 매우 복잡하고 기술적인 분야이다. 그럼에도 불구하고 공인중개사 시험에는 건물공법과 상가 실무에 관한 내용이 출제대상에서 빠졌다. 그래서 상가중개실무에 관하여는 공인중개사가 상가창업자들보다도 정보와 지식이 어두워서 상가중개실무가 아직 정착하지 못하고 주먹구구식으로 중개가 이루어지고 있는 실정이다. 중개사고의 핵폭탄이라고 할 수 있다. 따라서 이 책에서는 상가창업에 필요 불가결한 내용을 더 쉽게 이해가 되도록 그림, 도표, 사례를 최대한 이용하고, 대법원 판례와 행정심판례를 본문의 내용과 연계지어 주석에 실음으로써 추상적인 내용이 구체적이고 현실적으로 다가오도록 하였다. 독자들이 자연스럽게 상가중개실무에 쉽게 다가갈 수 있도록 이해의 폭을 넓히려고 노력하였다. 또한 미국의 건국의 아버지 ‘벤저민 프랭클린’은 세상에는 피할 수 없는 두 가지가 있는데, 하나는 죽음이요, 또 하나는 세금이라고 하였다. 이처럼 부동산세금은 투자는 물론, 자산관리, 나아가 부동산 중개에서도 절대적으로 필요한 지식이다. 투자 규모가 크거나 늘어나면 세금은 공포로 다가온다. 세법 공부와 세테크는 이제 절대로 경시해서는 아니 될 필수조건이다.
그 다음으로는 특약실무를 담았다. 계약자유의 원칙이 적용되는 계약서 작성에서 특약사항은 매우 중요하다. 그렇다고 특약 만능사고에 빠져서는 큰 코 다친다. 특히 중개와 알선을 직업으로 하는 중개사는 특약사항에 달인이 되지 않으면 중개사고 시에 천당과 지옥을 오갈 수도 있다. 이 책에서는 단순히 특약사항을 나열만 한 것이 아니라 특약사항의 중요성, 특약사항의 오해와 독소조항, 특약사항 설정 및 작성 시 참고사항과 주의사항, 종목별 예상 분쟁 사항과 이에 따른 특약사항의 작성 예시, 특약사항 예시 활용법 등에 관하여 자세한 설명과 함께 주택부터 토지 등 특수물건에 이르기까지 저자가 부동산 소송과 중개실무를 통하여 경험한 사항을 법리를 중심으로 예시와 그 활용법을 담았다.
끝으로 오랜 기간의 자료수집과 준비를 거쳐 부동산 중개ㆍ투자ㆍ경매ㆍ토지공법과 손실보상(토지보상실무)에 이르기까지 부동산 전 종목의 실무와 관련한 10권의 “부동산 블랙박스 시리즈” 전질에 관한 집필을 완성하는 데에는 무려 10년의 세월이 걸렸다. 자료수집과 준비기간을 감안하면 강산이 두 번 변한 셈이다. 그동안 독자들의 성원에 힘입어 임대차실무ㆍ상가중개실무ㆍ부동산경매실무는 3판까지 출간되었다. 정말 내 인생에서 다시없는 인고(忍苦)의 노력을 하였다고 생각하니 만감이 교차한다. 그러나 탈고(脫稿)를 하면서도 아쉬운 점이 남는 것은 무슨 까닭인가? 부족한 점은 독자들의 질책을 겸허히 수용하여 훗날을 기약하기로 한다.

작가정보

저자(글) 김태건

대학과 대학원에서 부동산학과 법학을 전공하였다(부동산학박사, 법학석사). 법무부 및 검찰 공무원, 로펌의 법무국장 등으로 근무하였으며, 변호사와 법무사의 업무는 물론 경매실무와 부동산중개실무 등 법조업무와 부동산업무를 모두 경험하였다. 고시학원의 법원ㆍ검찰직 공채반, 경찰관 승진시험반에서 형법ㆍ형사소송법ㆍ행정법 강의도 하였다. 현재는 고려사이버대학교 부동산학과 부동산경매실무 교수로 근무 중이며, 김태건의 부동산중개경매학원, 부동산경매투자 및 컨설팅사무소, 평택박사공인중개사사무소를 운영하고 있다. 부동산중개경매실무에 관한 유튜버 활동도 하고 있다.

 저서(단행본) : 부동산 블랙박스 시리즈
ㆍ 시리즈① 상가주택임대차실무(권리금 포함)
ㆍ 시리즈② 상가창업과 상가중개실무 (총론)
ㆍ 시리즈③ 상가창업과 상가중개실무 (각론)
ㆍ 시리즈④ 부동산경매실무
ㆍ 시리즈⑤ 임차권ㆍ유치권의 대항력과 민사집행(근간)
ㆍ 시리즈⑥ 부동산사법 강의 (근간)
ㆍ 시리즈⑦ 실전 부동산중개실무(Ⅰ) - 중개실무일반, 민법과 계약실무, 특약실무 -
ㆍ 시리즈⑧ 실전 부동산중개실무(Ⅱ) - 상가중개실무, 부동산세법실무, 특약실무 -
ㆍ 시리즈 ⑨ 실전 부동산중개실무(Ⅲ) - 부동산공법실무 -
ㆍ 시리즈 ⑩ 실전 부동산중개실무(Ⅳ) - 토지보상실무 -
ㆍ 기 타 ⑪ 민사집행에 미치는 대항력의 범위와 한계에 관한 연구(부동산학박사 논문)
ㆍ 기 타 ⑫ 자동차사고와 의료과오의 경합에 따른 민사책임(법학석사 논문) 등이 있다.
 학술논문
ㆍ ① 임차보증금반환채권의 가압류와 임대인의 지위승계에 관한 연구-대법원 2013. 1. 17.선고 2011다49523[추심금] 전원합의체 판결을 중심으로-(건국대학교 법학연구소 일감 부동산법학 제22호, 2021. 2. 등재)
ㆍ ② 부동산 유치권의 대항력 제한에 관한 법리 연구-대법원 판결과 관련하여-(건국대학교 법학연구소 일감 부동산법학 제23호, 2021. 8. 등재)
ㆍ ③ 권리금 회수기회보호 규정의 개선방안 (한국부동산원 제7권 제3호, 2021. 11. 등재)
ㆍ ④ 권리금 보상 법제의 문제점과 입법과제 (건국대학교 법학연구소 일감 부동산법학 제25호, 2022. 11. 등재)

 운영 중인 SNS
ㆍ YouTube(유튜브) : 김태건의 부동산중개경매 TV : https://www.youtube.com/channel/UC-XBLCq7PT-n5e2-HQ-mZMA
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ㆍ 네이버 블로그 : 평택박사공인중개사 :
http://blog.naver.com/009ktg

목차

• 제5편 상가중개실무
  제1장 주임법·상임법을 통한 중개 실무 377
  제1절 얼 개 377
  제2절 주임법ㆍ상임법의 적용 문제 378
  제3절 주택과 상가임차인의 대항력 사례 381
  제4절 계약갱신요구권, 계약갱신거절권, 묵시적 계약갱신의 상호관
  계 400
  1. 임차인의 계약갱신요구권400
  2. 묵시적 갱신(법정갱신)401
  3. 임대인의 계약갱신요구거절권과 권리금회수거절권402
  4. 계약기간 중 소유자 변경402
  5. 사례에 대한 결론403
  제5절 중개계약과 중개보수 지급 문제 404
  1. 계약기간 만료 전 이사404
  2. 계약의 해제와 중개보수 지급 문제405
  3. 중개보수 지급 문제에 관한 입법론적 고찰406
  제6절 임차보증금 대출에 집주인의 동의가 필요한가? 407
  1. 은행대출의 경우407
  2. 임대차보증금을 타인에게 양도한 경우409
  3. 임차보증금반환채권이 가압류된 경우409
  제7절 주택ㆍ상가 최우선변제기준권리 적용기준일과 소액보증금 변
  천표 410
  제2장 상가건물과 중개 실무 413
  제1절 용도변경과 중개 실무 413
  1. 업종에 따른 용도변경413
  2. 토지의 용도지역 등과의 관계415
  3. 건축물의 용도변경416
  【행정심판례-일반음식점을 고시원으로 무단 용도변경한 사례】
  【행정심판례-제2종근린생활시설(고시원)에 취사시설(싱크대)을 설치하여 ‘독립된’ 주거생활이 가능한 주택 용도로 무단 용도변경한 사례】
  【행정심판례-판매시설과 일반음식점을 창고시설로 무단용도 변경한 사례】
  【행정심판례-77명의 구분소유권자로부터 임차한 판매 및 영업시설을 용도변경 없이 무단으로 스크린 골프장으로 변경한 사례】
  【행정심판례-학원ㆍ독서실 용도로 건축허가를 받은 후 고시원 용도로 건축물표시변경신청을 한 경우의 적법성 여부】
  【행정심판례- 주용도가 제2종 근린생활시설(고시원)인 건물의 지상 2층~5층에 싱크대 등이 설치되어 주거용으로 무단 용도변경된 사례】
  【행정심판례- 일반공업지역에 소재한 공장 중 일부를 임대하여 소매점(판매시설)으로 용도변경된 사례】
  【행정심판례-건축사가 공사감리업무를 소홀히 하여 업무정지처분을
  받은 사례】
  제2절 건축물 용도의 재구성 422
  1. 「상업용 건축물만을 ‘면적에 따라’ 용도를 구분」하여 재구성422
  2. 재구성 이유422
  3. 건축법 시행령 제3조의5 관련 용도별 건축물의 분류 [별표 1] 비고
  423
  제3절 상가건물의 면적에 따른 용도구분과 사례연습 424
  제4절 위반건축물에 대한 제한과 조치 441
  1. 위반건축물과 중개 실무441
  2. 위반건축물에 대한 조치443
  제5절 상가임대차계약에서 개업공인중개사가 체크해야 할 사항 447
  제3장 권리금과 중개 실무 451
  제1절 권리금 성문화에 따른 업계와 항간의 반응 447
  1. 상가권리금의 명문화와 업계의 현황451
  2. 권리금의 명문화에 대한 항간의 반응465
  3. 권리금 실태467
  4. 상가권리금 법제화가 임대인ㆍ임차인에게 미치는 영향분석465
  제1절 권리금 제도의 개관447
  1. 권리금 규정의 성문화468
  2. 권리금 제도의 얼개468
  3. 권리금계약 체결시에 점검할 사항468
  4. 권리금에 대한 거래상의 제 문제472
  5. 권리금의 회수기회 보호477
  6. 권리금의 적용 범위 제한487
  7. 기타 권리금 관련 판례488
  8. 권리금과 중개 실무의 제 문제489
  
  제4장 학원업과 중개 실무 496
  1. 얼개496
  2. 영업가능 용도지역과 건축물의 용도499
  3. 시설기준499
  4. 학원의 종류와 강사의 자격기준500
  5. ‘유해업소 입점 제한’503
  6. 학원과 교습소의 설립ㆍ운영 등록 등506
  7. 학원 설립ㆍ운영의 결격사유와 교습비 반환509
  8. 영업승계의 불적용510
  9. 행정처분과 불승계511
  【판례-학원법 제2조 1호의 시설이 건축법 제2조2항의 제2종 근생시설 또는 교육연구시설 을 의미하는지 여부】
  【법령해석례-학원법 제2조 1호의 시설이 학원법 소정의 학원에 해당하는지 여부】
  【판례-‘병아리감별학원’이 학원법 소정의 학원에 해당하는지 여부】
  【판례-‘정치학 교습행위’의 학원법 위반 여부[이른바 사민청(社民靑)정치학교 운영사건】
  【판례-사설강습소(학원), 무도학원 또는 무도장의 연혁과 관련된 판례】
  【판례-댄스스포츠학원의 설립ㆍ운영이 학원법의 학원인가? 체육시설업법의 체육시설인가? (국제표준무도를 교습하는 댄스학원을 학원법상 평생직업교육학원으로 등록할 수 있는지가 다투어진 사건)】
  【판례-유아를 대상으로 지식ㆍ기술ㆍ예능을 교습하는 경우, 학원법상의 ‘학원’에 해당하는지 여부】
  제5장 교육환경보호구역과 중개 실무 512
  1. 목적과 용어의 정의512
  2. 교육환경보호구역의 설정513
  3. 교육환경보호구역에서의 금지행위 등514
  4. 보호구역안에서의 금지행위 및 시설해제신청 등517
  【금지행위 및 시설 해제심의 신청이 인용된 경우】
  【금지행위 및 시설 해제심의 신청이 기각된 경우】
  제6장 다중이용업소업과 중개 실무 519
  1. 목적과 용어의 정의519
  2. 다중이용업의 종류520
  3. 다중이용업소의 안전관리기준 등524
  4. 다중이용업소의 실내장식물과 내부 구획532
  5. 피난시설, 방화구획, 방화시설의 유지ㆍ관리 532
  6. 피난 안내도 또는 피난 안내 영상물의 비치ㆍ상영532
  7. 소방안전교육534
  8. 화재배상책임보험 가입535
  【수용인원 산정방법과 사례연습】
  【행정심판례(고시원과 원룸의 구별)-쟁점사업장을 근린(다중)생활시설(고시원)으로 볼 것 인지, 주거용 건물로 볼 것인지 여부】
  【행정심판-골프연습장 영업정지처분 취소청구】
  【행정심판-실내스크린 골프연습장 이행강제금 부과처분 취소청
  구】
  제7장 주차장법과 중개 실무 538
  1. 목적, 용어의 정의, 실무상 문제점538
  2. 주차장 설비기준540
  3. 부설주차장과 노외주차장의 구조 및 설비기준 540
  4. 부설주차장의 설치대상 시설물의 종류와 설치기준 542
  가. 법ㆍ시행령의 규정540
  나. 시설물과 주차대수 산정기준 등(영 제6조 [별표1]의 비고)550
  다. 부설주차장 추가확보 없이 건축물 용도를 변경할 수 있는 경우
  540
  라. 부설주차장의 인근 설치540
  마. 부설주차장의 용도변경540
  바. 부설주차장 설치의무 면제 540
  【행정심판-공원시설인 호텔의 부속시설로서의 주차장과 주차장법에
  의한 부설주차장의 구별】
  【판례-부설주차장의 규모를 결정하는 기준으로서 시설면적이나 세
  대수의 의미】
  【사례연습-건축물의 용도변경의 경우에 있어서 주차장 확보 문제】
  【사례연습-각 지자체별 주차장 설치조례에 따른 주차대수 산정례】
  【판례-타용도로 ‘변경’하는 행위는 물론 타용도로 ‘사용’하는
  행위도 용도변경인지 여부】
  【판례-‘부설주차장 설치계획서를 제출하지 아니한 채 인근 토지를 사실상 주차장용도로 사용하는 것만’으로 합법적으로 부설주차장을 설치한 것으로 볼 수 있는지 여부】
  제8장 하수도법(원인자부담금)과 중개 실무 559
  1. 목적과 용어의 정의559
  2. 공공하수처리구역내 공공하수처리시설561
  3. 개인하수처리구역내 개인하수처리시설562
  4. 건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정방법
  565
  5. 건물 등의 증축ㆍ용도변경에 대한 특례575
  6. 오수ㆍ폐수 등의 병합처리에 관한 특례576
  7. 개인하수처리시설 인원수(용량) 산정방법과 중개실무 및 상가창업시
  주의사항576
  8. 하수비용부담의 원칙579
  9. 하수도원인자부담금580
  【법령해석례-공공하수처리시설 등이 폐기물처리시설에 포함되는
  지】
  【개인하수처리시설 인원수 산정 사례1,2】
  【개인하수처리시설 인원수 산정 사례-공실이 있는 경우】
  【개인하수처리시설 인원수 산정 사례-상가주택이 있는 경우】
  【판례-하수도원인자부담금 산정에서 건축물 등에 산업집적법상의
  공장이 포함되는가?】
  【행정심판례-소매점에서 일반음식점으로 용도변경 됨으로 인한 하수도원인자부담금 부과처분의 타당성】
  【법령해석례-하수도법에 따라 부과되는 하수도원인자부담금을 농업협동조합법 제8조에 의하여 면제할 수 있는지?】
  【하수도원인자부담금 산정 사례연습】
  【행정심판례-하수도원인자부담금을 건물신축비용으로 보아 취득세
  가 과세되는 경우】
  
  제6편 세금제도를 활용한 중개 실무
  제1장 부가세와 중개 실무 511
  제1절 중개업과 관련한 부가세 일반 511
  1. 부가가치세의 의의561
  2. 사업자562
  3. 재화566
  4. 용역566
  5. 과세표준의 계산 특례573
  제2절 환급과 사업포괄양수도 526
  제2장 취득세와 중개 실무 534
  제3장 양도소득세와 중개 실무 537
  제1절 소득의 분류와 개념 정의 537
  1. 소득의 분류와 양도세제537
  2. 양도소득의 개념538
  3. 양도의 범위539
  4. 양도소득과 사업소득의 구분539
  제2절 양도소득세 540
  1. 양도소득세의 특성과 제도적 특징540
  2. 양도소득세의 기초개념541
  제3절 양도소득세의 범위 543
  1. 양도소득세의 과세 대상(열거주의 과세 원칙)543
  2. 과세 대상 여부가 문제 되는 자산544
  제4절 취득시기, 양도시기 545
  1. 잔금청산일 원칙545
  2. 그 외의 취득시기, 양도시기546
  제5절 양도소득세 계산구조 567
  1. 산출세액 계산과정567
  2. 양도가액567
  3. 취득가액 등 필요경비, 양도차익의 계산568
  4. 장기보유특별공제571
  5. 기본공제573
  6. 세율574
  【양도소득세 기본세율의 최근 변동 연혁표】
  【다주택자 양도소득세 중과】
  【양도소득세 기본세율과 중과세율】
  【1주택자와 다주택장의 양도소득세 세부담 비교】
  【다주택자 중과세율 및 비사업용토지 세율(2021.6.1.이후)】
  【투기지역(지정지역), 투기과열지구, 조정대상지역 지정요건과 지정현
  황】
  【투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 지정 효과】
  7. 양도소득세 계산의 특례579
  【고가주택(1세대 1주택) 납부세액 계산】
  【근친자간의 이월과세와 우회양도(부당행위계산)의 부인 비교】
  8. 미등기양도자산의 양도소득세584
  9. 비사업용 토지의 범위585
  제6절 양도소득세 비과세 547
  1. 1세대 1주택의 양도로 인한 소득547
  【 다가구주택 비과세 판단 시 주의사항 】
  【겸용주택과 그 부수토지의 주택의 범위 계산】
  【일시적 2주택자의 중복보유 지역과 기간】
  【조세특례제한법상의 ‘농어촌주택의 요건’(동법 및 시행령 제99조
  의4)】
  2. 농지의 교환ㆍ분합으로 인한 소득558
  【상속주택ㆍ이농주택ㆍ귀농주택의 비과세요건】
  【조세특례제한법상의 ‘농어촌주택’의 요건】
  3. 파산선고로 인한 소득558
  4. 지적재조사사업 과정에서 토지소유자가 지급받는 조정금558
  제7절 양도소득세 감면 560
  1. 농지의 대체 취득561
  2. 재촌ㆍ자경농지 등의 양도소득에 대한 감면562
  3. 농지의 대체취득(代土)에 따른 양도소득세에 감면
  4. ‘토지수용 등으로 인한 대체 취득’에 따른 지방세 면제 장기임대주택의 양도소득에 대한 감면566
  5. 자경농민 등에 대한 감경562
  6. 장기임대주택의 양도소득에 대한 감면562
  7. 신축임대주택의 양도소득에 대한 감면566
  제8절 양도소득세 신고 및 납부 560
  1. 양도소득세 등 신고 및 납부561
  2. 지방교육세 신고ㆍ납부562
  제4장 상속과 중개 실무 592
  제1절 중개실무에서 상속의 중요성 592
  1. 상속과 중개실무의 연관성592
  2. 용어의 정의593
  【유언의 방식과 유언의 요식성】
  제2절 상속제도의 얼개 595
  1. 상속의 개요595
  【부동산 상속재산 분할협의서】
  【부동산 상속 포기 각서】
  【상속재산 처분위임장】
  【유언상속과 법정상속의 비교】
  【재산상속순위】
  【상속분ㆍ유류분ㆍ기여분】
  2. 법정상속분과 대습상속의 변천606
  【민법 시행 이후 법정상속분의 변천】
  【대습상속의 변천】
  제5장 상속세, 증여세와 중개 실무 608
  제1절 상속세와 중개 실무 608
  제1관 상속세ㆍ증여세 용어의 정의608
  【민법상 무상이전의 유형과 세법상 취급】
  【증여와 상속을 통한 재산 이전 순위】
  제2관 상속과 상속세의 개요609
  제3관 상속세 과세표준과 세액계산611
  Ⅰ. 상속세 계산구조611
  Ⅱ. 총상속재산가액612
  1. 총상속재산가액612
  2. 본래의 상속재산612
  3. 의제(간주)상속재산612
  4. 추정상속재산613
  5. 상속세 과세가액에 증여재산 가산615
  Ⅲ. 상속세 과세 가액616
  1. 의의616
  2. 계산617
  3. 과세가액 공제액617
  4. 비과세 상속재산618
  5. 공익목적 출연재산의 과세가액 불산입619
  Ⅳ. 상속세 과세표준619
  1. 상속공제(인적 공제, 물적 공제)619
  2. 감정평가수수료 공제626
  Ⅴ. 상속세 산출세액627
  1. 계산구조627
  2. 상속세율627
  3. 과세최저한627
  4. 세대를 건너뛴 상속에 대한 할증 과세627
  5. 문화재 등 징수유예액628
  6. 세액 공제629
  【상속세 계산 사례】
  7. 상속세 납부629
  【 연부연납 신청요건 】
  제2절 증여세와 중개 실무 631
  제1관 증여의 의의631
  1. 증여의 개념과 연혁631
  2. 증여의 법적 성질632
  제2관 증여세의 기초633
  1. 상속세와 증여세의 관계633
  2. 증여세의 과세 대상633
  3. 납세의무자634
  4. 과세 관할636
  5. 증여재산의 취득시기(증여일)636
  6. 증여재산가액의 계산 등637
  【저가ㆍ고가양도에 따른 증여재산가액 계산 사례】
  【사례연습】【사례연습】
  7. 증여의 추정644
  【증여의 추정 배제기준】
  8. 증여의제646
  9. 조세특례제한법상의 증여세에 대한 특례647
  제3관 상속재산 및 증여재산의 평가650
  제4관 증여세의 계산구조653
  1. 증여재산가액 계산(평가)653
  2. 증여세 과세 가액654
  3. 증여세 과세표준657
  【상속세와 증여세의 인적 공제 비교】
  4. 증여세액659
  【증여세 계산 사례】
  5. 증여세 신고납부659
  【 연부연납 신청요건 】 【 연부연납 이자율 】
  (실무 참고) 세무조사 선정사례
  
  제7편 특약사항을 활용한 중개 실무
  제1장 얼 개 589
  1. 특약의 중요성 591
  2. 특약 만능 사고는 위험하다591
  3. 특약의 오해에 대한 구체적인 지적592
  4. 특약사항 설정 및 작성 시 참고사항594
  5. 아래 특약사항의 예시 활용법594
  제2장 종목별 예상 분쟁 사항과 특약사항의 작성 예시 598
  제1절 공통사항 598
  1. 예상 분쟁 사항과 특약사항 예시598
  2. 위 특약사항 예시 모음606
  제2절 아파트ㆍ주택ㆍ상가 중개와 특약사항 610
  1. 예상 분쟁 사항과 특약사항 예시610
  【주민등록 전입세대 열람 신청서】
  【주민등록 전입세대 열람 신청서(여러 물건지에 대한 전입세대 열람
  을 신청하는 경우)】
  【주민등록표 열람 또는 등ㆍ초본 교부 신청서】
  【주민등록표 열람 또는 등ㆍ초본 교부 신청서 (위임용)】
  【주민등록표 열람 또는 등ㆍ초본 교부 대상자 목록 (일괄 신청용)】
  【소유자변경확인서(채무인수확인서)】
  【명도확인서】【제소전 화해 신청서】
  2. 위 특약사항 예시 모음626
  제3절 상가(권리금과 영업권 포함)중개 특유의 특약사항 630

추천사

• 오세준 (평택대학교 국제도시부동산학과 교수)

  초로의 길목에 계시지만 학문과 배움에 대한 열정은 그 누구보다 깊고 강한 분이다. 강의실에서나 논문지도를 할 때나 김태건 박사의 성실하고 열정적이며 매사 최선을 다하는 모습에 깊이 감동받은 적이 많다. 박사과정 내내 단 한 번도 결석하거나 지각을 한 적도 없으며, 수업 준비와 논문작성에 소홀하거나 부족했던 적이 전혀 없다.
  김태건 박사는 체계적 이론과 다양한 실무를 모두 겸비한 진정한 부동산 전문가이다. 대학과 대학원에서 법학, 부동산학을 전공하여 탄탄한 이론적 지식 기반을 갖추었을 뿐만 아니라, 법무부 및 검찰에서 공무원 생활을 거치고, 법무법인에서 소송 실무직을 수행하면서 부동산 이론들이 판례, 실무에 어떻게 적용되는지 직접 경험하며 지식의 깊이를 심화시켰다. 20여 년에 걸쳐 민사는 물론 형사, 가사, 행정소송 등의 업무를 모두 경험하면서, 본인의 실무적 지식과 경험을 학문적으로 확장시키는 동시에, 후진양성에 이바지하고자 고시학원에서 법원검찰직 공채반과 경찰관 승진시험반 등에서 형법, 형사소송법, 행정법 강의도 하였다. 거기다가 부동산중개실무 또한 20년 여년 간 경험하였다.
  부동산중개실무, 주택상가임대차실무, 부동산경매실무 등과 같이 부동산 실무 전문가만이 집필이 가능한 전문 서적들을 두루 집필하였다. 김태건 박사의 다양한 저서들은 독자들이 쉽게 이해할 수 있도록 이론을 체계적으로 정리하였을 뿐만 아니라, 실제 판례 및 실무를 접목하여 현업에서 어떻게 적용되는지도 잘 보여주고 있다. 그의 저서들은 공인중개사, 부동산 경매투자자, 법무 관련 실무 종사자들뿐만 아니라 부동산 투자에 관심이 있는 일반인들도 쉽게 접근할 수 있는 부동산학의 기본 필독서로서 큰 역할을 하고 있다.
  김태건 박사를 보면, 그의 성실하고 묵묵히 도전하는 삶을 떠올리게 해주는 시가 있다. 롱펠로우(Henry Wadsworth Longfellow)의 인생 예찬(A psalm of life) 중의 일부이다.
  
  위대한 사람들의 생애는 우리에게 깨달음을 주느니,Lives of great men all remind us
  우리도 장엄한 삶을 이룰 수 있고, We can make our lives sublime,
  떠나가면서 시간의 모래 위에 And, departing, leave behind us
  발자취를 남길 수 있으니, Footprints on the sands of time;
  
  그 발자취는 후에 다른 이가, Footprints, that perhaps another,
  장엄한 인생의 바다를 건너다가 Sailing o'er life's solemn main,
  난파되어 홀로 남겨진 형제가 보고 A forlorn and shipwrecked brother,
  다시금 용기를 얻게 될 것이다. Seeing shall take heart again
  
  어쩌면 롱펠로우가 김태건 박사를 염두해 두고 쓴 글은 아닌지 하는 생각이 들기도 한다. 그의 삶과 그의 저서는 우리 모두에게 배움과 동시에 인생의 시련과 도전에 대해서 생각해 볼 수 있는 계기가 될 것이다.

책 속으로

전문직 분야는 아는 만큼 보이고 아는 만큼 수익을 얻는다. 공인중개사제도는 40여 년의 세월이 흘러 장년으로 성장하였지만, 지금까지 중개사 업계에는 얄팍하고 단편적인 실무서만 있을 뿐 체계적이고 제대로 된 실무서는 아직 없었다. 그래서 저자가 대학원에서 “법학과 부동산학”을 모두 전공하고, 통산 40년이 넘는 법조 실무경험과 부동산 실무경험을 종합하고 체계화하여 “실전 부동산중개실무시리즈(제1권~제4권)”를 완성하였다. 공인중개사 40년 역사에서 주택ㆍ상가ㆍ토지는 물론 공사법을 망라한 중개실무시리즈 발간은 중개업 역사상 저자의 시리즈가 최초이다. 이 4권의 책에는 중개실무의 일반적 사항, 민법과 계약 실무, 법조 실무를 활용한 중개실무, 상가중개실무(건물공법과 상가업종실무), 부동산세법실무, 특약실무, 부동산공법(토지공법)실무, 토지보상실무를 통한 부동산 가치와 수익분석에 관한 내용을 담고 있다. 중개실무시리즈(제1권~제4권), 임대차실무, 경매실무 등 이 6권의 책은 주택ㆍ상가ㆍ토지 등에 관한 종합 실무서이자 실무와 이론을 동시에 접목한 중개업계의 유일한 중개실무시리즈일 뿐만 아니라 40년 공인중개사 역사에서 부동산 중개ㆍ투자ㆍ개발ㆍ경매에 관한 명실상부한 바이블이다.

출판사 서평

오랜 기간의 자료수집과 준비를 거쳐 부동산 중개ㆍ투자ㆍ경매ㆍ토지공법과 손실보상(토지보상실무)에 이르기까지 부동산 전 종목의 실무와 관련한 10권의 “부동산 블랙박스 시리즈” 전질에 관한 집필을 완성하는 데에는 무려 10년의 세월이 걸렸다. 자료수집과 준비기간을 고려하면 강산이 두 번 변한 셈이다. 그동안 독자들의 성원에 힘입어 임대차실무ㆍ상가실무ㆍ경매실무는 제3판까지 출간되었다. 정말 내 인생에서 다시없는 인고(忍苦)의 노력을 하였다고 생각하니 만감이 교차한다. 그러나 탈고(脫稿)를 하면서도 아쉬운 점이 남는 것은 무슨 까닭인가? 부족한 점은 독자들의 질책을 겸허히 수용하여 훗날을 기약하기로 한다.

기본정보

ISBN	9791198262127
발행(출시)일자	2023년 07월 24일
쪽수	507쪽
크기	183 * 258 mm
총권수	1권
시리즈명	부동산 블랙박스 시리즈