상가권리금과 상가 주택임대차 실무

김태건 저자(글)

부연사 · 2017년 08월 23일

책 소개

▶ 이 책은 상가권리금과 상가 주택임대차 실무를 다룬 이론서입니다. 상가권리금과 상가 주택임대차 실무의 기초적이고 전반적인 내용을 학습할 수 있습니다.

작가정보

저자(글) 김태건

저자 김태건은 깡촌에서 태어나 지독한 가난 속에서도 배움에 대한 열망 때문에 대입검정고시와 학사고시로 고등학교와 대학(법학사)을 졸업하고 대학원에서 법학을 전공하였다(법학석사). 사법고시 때문에 공직을 2번씩이나 들락거리면서 법무부 공무원, 검찰 공무원, 법무법인 사무국장, 변호사 사무장 등 법조계의 주변인으로 오랜 성상을 보냈다. 검찰ㆍ법무법인ㆍ변호사 등의 형사, 민사, 가사 등의 업무를 모두 경험하였고, 15년 전 법조계를 떠나 부동산경매와 중개업을 하고 있다. 오래 전에 계획하고 있던 부동산 경매, 주택 및 상가임대차, 상가창업과 중개실무 관련 책을 4년에 걸친 주직야필(晝職夜筆) 끝에 이제서야 끝내게 되었다. 15년 전 몸이 아파서 시작한 친환경 매장도 계속하고 있으며, 직간접으로 장사와 사업에 관한 경험도 많이 하였다. 저서로는 부동산 블랙박스 시리즈 ① 상가권리금과 상가ㆍ주택임대차 실무, 시리즈 ② 상가창업과 상가중개 실무, 시리즈 ③ 부동산경매 실무, ④ 자동차사고와 의료과오의 경합에 따른 민사책임 등이 있다.

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목차

• 제1편 주택 및 상가건물 임대차
  제1장 주택임대차의 실무와 판례
  제1절 주택임대차보호법의 목적 등
  제2절 주임법의 적용범위
  제3절 주택임차인의 대항력
  제4절 주택임차인의 우선변제권
  제5절 배당요구, 명도, 담보책임
  제6절 주택임대차의 존속기간과 계약의 갱신
  제7절 차임의 지급과 증감청구 및 보증금의 월세전환
  제8절 임대인과 임차인의 권리ㆍ의무
  제9절 당사자 지위의 변동
  제10절 주택 임대차계약의 종료
  제11절 임차권등기명령
  제12절 투하자본의 회수
  제13절 장기수선충당금의 반환청구
  제14절 집합건물(구분소유건물)
  
  제2장 상가건물 임대차의 실무와 판례
  제1절 서 설
  제2절 상임법의 의의
  제3절 상임법의 적용범위
  제4절 상가건물 임차인의 대항력
  제5절 상가건물 임차인의 우선변제권
  제6절 상가건물의 명도문제
  제7절 임대차의 존속기간과 계약의 갱신
  제8절 차임의 지급과 증감청구 및 보증금의 월세전환
  제9절 임대인과 임차인의 권리ㆍ의무
  제10절 당사자의 지위변동
  제11절 전대차(재임대)
  제12절 전전세
  제13절 상가건물 임대차계약의 종료
  제14절 임차권등기명령
  제15절 투하자본의 회수
  제16절 집합건물(구분소유건물)
  제17절 상가권리금
  
  제2편 상가·주택임대차에 관한 실무상의 문제와 응용
  제1장 실무상의 문제점
  제1절 서 설
  제2절상가ㆍ주택임대차의 실무상 문제점과 주의사항
  
  제2장 실무상의 응용
  제1절 부동산임대차와 내용증명우편의 득과 실
  제2절 부동산임대차에서 ‘제소전화해제도’의 응용
  제3절 부동산임대차에서 ‘민사조정제도’의 응용
  제4절 주임법과 상임법의 차이점 비교

책 속으로

[머리말]
1. 임대인ㆍ임차인을 위하여...
주택 및 상가건물임대차보호법(이하 ‘주임법과 상임법’이라 한다)은 민법의 임대차에 대한 ‘특별법’이어서 민상법(民商法)에 우선적으로 적용되며, 대부분의 조문이 ‘편면적 강행규정’으로 되어 있다. 또한 주임법과 상임법은 ‘부동산경매를 전제로 하는 법’이다(대항력과 최우선변제 등은 부동산경매를 전제로 한 조항들이다). 따라서 주임법과 상임법은 비록 조문 수는 각각 31개, 19개에 불과하지만 임대차에 대한 민법의 ‘특별법’, ‘편면적 강행법규’, ‘부동산경매를 전제로 하는 법’으로서의 성격으로 인하여 임대차 실무상 조문 상호간의 해석이 상당히 까다로운 법이고 따라서 이에 관한 판례의 양도 엄청나게 쌓여 있다. 보충적으로 민상법이 적용되지만 당사자와 공인중개사가 임대차 실무상 실제로 민상법을 알고 보충적으로 적용하는 경우는 거의 없다. 따라서 임대차 실무상 임대인과 임차인 간의 동법에 대한 해석이 구구하고, 양자 사이에 크고 작은 분쟁이 끊이지 않고 있다. 특히 상가의 경우 대부분의 임대인과 임차인이 분쟁상태라고 해도 과언이 아니다.

자영업자 600만 시대! 매스콤은 조물주 위에 갓(god)물주(건물주)가 존재한다고 말할 만큼 자영업자의 수난시대가 되었다고 평한다. 더욱이 2015. 5. 13. 상임법에 ‘권리금과 손해배상청구권의 신설’로 인하여 바야흐로 지금은 임대인과 임차인의 갈등시대가 되었다. 2015년 초경 강남구 신사동 가로수길 곱창집 강제집행 사건은 이를 대변해 주고 있다. 여기에 주임법과 상임법의 잦은 개정은 임대인과 임차인의 분쟁을 더욱 부채질하고 있다. 그럼에도 불구하고 아쉽게도 시중에는 주임법과 상임법에 대하여 체계적인 해설과 판례를 자세히 싣고 있는 실무서는 아직 많지 않다. 저자는 이러한 실무상의 문제점을 필드에서 경험하면서 오랜 기간 느낀 바를 담아 이 책을 집필하게 되었다.

2. 공인중개사를 위하여...
한편 부동산 임대차는 공인중개사의 업무 중 기본 중의 기본에 해당한다. 따라서 공인중개사는 중개업무를 하면서 은연 중 또는 부지불식(不知不識) 간에 자신이 ‘주임법과 상임법’에 관하여 잘 알고 있다고 오해하고 있는 경우가 많다. 조문수가 적어서 그렇게 느꼈는지는 모른다. 그러나 상당수의 중개사들이 주임법과 상임법의 판례를 잘 알지 못함은 물론 조문의 문리해석(文理解釋)을 잘못하고 있는 경우를 종종 본다. 예컨대 상임법은 5년의 계약갱신요구권을 인정하고 있는데, 5년간은 자동으로 계약이 갱신된다고 알고 있거나 묵시적 갱신(법정갱신)의 경우에도 5년의 계약기간이 보장된다고 잘못 알고 있는 경우 등이 그것이다. 그리고 판례와 상관례에 의하여 형성된 권리금의 법적 성격과 효과에 관하여도 임차인들은 물론 상가전문 공인중개사도 오해를 하고 있는 경우가 많은 것 같다.

결론적으로 말하여 공인중개사에게 부동산 임대차는 업무의 기본 중의 기본임은 물론 위에서 본 바와 같이 주임법과 상임법은 임대차에 대한 민법의 ‘특별법’이면서 ‘편면적 강행법규’이고 ‘부동산경매를 전제로 하는 법’이다 보니 실무상 조문 상호간의 해석이 매우 까다롭고, 이에 관한 판례의 양도 엄청나며 판례의 질적 면에 있어서도 특히 대항력과 우선변제 등의 부분에서는 실무상 주옥같은 판례들이 많이 쌓여 있다. 나아가 부동산경매에 있어서도 필수적으로 숙지하고 있어야 하는 법이다. 이처럼 주임법과 상임법은 조문의 수는 적지만 부동산 임대차와 경매에 있어서 그 적용의 폭과 깊이가 매우 크고 깊어서 상당히 까다롭고, 임대인ㆍ임차인ㆍ공인중개사에게 있어서 필수불가결한 법이다. 따라서 전문자격사로서의 공인중개사는 주임법과 상임법에 관한 이론ㆍ판례ㆍ실무상의 제문제에 관한 공부를 한번쯤은 반드시 심도 있게 해두어야 한다. 이 책을 읽고 나면 저자가 왜 주임법과 상임법에 관하여 그렇게 강조를 하였는가를 알게 될 것이다. 나아가 이 책을 항상 옆에 비치해 두고 업무 중에 늘 참고하기를 권한다.

출판사 서평

자영업자 600만 시대! 매스콤은 조물주 위에 갓(god)물주(건물주)가 존재한다고 말할 만큼 자영업자의 수난시대가 되었다고 평한다. 더욱이 2015. 5. 13. 상임법에 ‘권리금과 손해배상청구권의 신설’로 인하여 바야흐로 지금은 임대인과 임차인의 갈등시대가 되었다. 2015년 초경 강남구 신사동 가로수길 곱창집 강제집행 사건은 이를 대변해 주고 있다. 여기에 주임법과 상임법의 잦은 개정은 임대인과 임차인의 분쟁을 더욱 부채질하고 있다. 그럼에도 불구하고 아쉽게도 시중에는 주임법과 상임법에 대하여 체계적인 해설과 판례를 자세히 싣고 있는 실무서는 아직 많지 않다. 저자는 이러한 실무상의 문제점을 필드에서 경험하면서 오랜 기간 느낀 바를 담아 이 책을 집필하게 되었다.

[책 속으로 추가]
3. 책을 내면서...
저자는 한때 고시 때문에 공직을 몇 번씩 들락거리면서 원(願)과 한(恨)으로 살았다. 4년에 걸쳐서 주직야필(晝職夜筆)로 3권의 책을 마무리 지으면서 지난날의 회한(悔恨)을 이제 내려놓고자 한다. 그리고 지면을 통하여 몇몇 분들에게 그동안 고백하지 못한 감사의 인사를 하고자 한다.
먼저 고시와 만학(晩學)으로 몸과 마음이 망가진 남편을 바라보면서 혼자서 가게를 꾸리느라 오랜 세월을 고생해온 아내에게 미안한 마음을 전한다. 그리고 아내가 경영하는 유기농ㆍ친환경매장 덕분에 건강을 되찾은 점에 감사드린다. 또한 아들 준보, 딸 지수에게 그동안 아버지로서 정신적ㆍ심리적인 버팀목이 되지 못하고 성장과 진로에 도움을 주지 못한 점 이 기회를 빌려 미안한 마음을 전한다. 그리고 이 책을 집필함에 있어서 많은 관심과 격려를 보내주신 공인중개사협회와 평택지회ㆍ평원회ㆍ서울의 박사클럽 여러 회원님들, 인생에서 늘 힘과 용기를 준 선거관리위원회 권세명 동문, 이주복 법학박사, 박종대 변호사님께 감사의 말씀을 드린다.

또한 공사로 바쁜 데도 불구하고 2천 쪽이 넘는 3권의 책을 흔쾌히 그리고 묵묵히 교정 작업을 맡아 준 정수경 실장께 심심한 감사의 말씀을 드린다. 끝으로 본서 출판을 흔쾌히 맡아주신 부연사 맹윤재 사장님과 임경순 실장님께 감사드리고, 디자인과 편집에 고생하신 권주란님을 비롯한 임직원님들께도 진심으로 감사의 말씀을 드린다.

기본정보

ISBN	9788984658455
발행(출시)일자	2017년 08월 23일
쪽수	334쪽
크기	191 * 261 * 17 mm / 711 g
총권수	1권
시리즈명	부동산 블랙박스 시리즈

Klover 리뷰 (1)

[89*****]

읽지는 않았지만 너무 설레밉니다