전세 월세 보증금을 지켜라

아파트, 빌라, 원룸, 오피스텔 전세 월세 사기로부터

덕방연구소 저자(글)

황금부엉이 · 2024년 08월 08일

책 소개

20만 유튜버 〈덕방연구소〉가 알려주는
전세 월세 보증금 사기 예방법!
대학생, 사회초년생, 신혼부부 같은
‘집초보’ 임차인이라면 반드시 알아야 합니다.

‘전세 사기’가 부동산 뉴스의 단골 소재가 된지 오래다. 목숨과도 같은 전세금을 돌려받지 못하게 된 세입자들의 이야기를 들으면 가슴이 아프고 걱정이 앞선다. 현재 부동산 시장에서는 악명 높은 빌라왕, 오피스텔왕, 건축왕이 활개를 치는 것은 물론이고, 전세보다 적은 금액인 반전세나 월세 보증금을 돌려주지 않는 집주인도 나타나고 있다.
부동산 사기 문제를 타파하고 싶었던 20만 유튜버 ‘덕방연구소’는 부동산 계약 시 사기 당하지 않는 방법과 사기 당한 후의 대처법을 담은 영상을 올리고 있다. 또한, 세입자들이 보다 안전하게 생활할 수 있도록 대학생, 사회초년생, 신혼부부 같은 ‘집초보’ 임차인을 위한 강의를 병행 중이다.
노력의 일환으로, 이번 책에서는 전세금은 물론 반전세나 월세 보증금까지 지킬 수 있는 노하우를 전수하려 한다. 특히 실제 사례를 통해 임차인이 직면할 수 있는 다양한 상황을 소개해두었다. 이러한 부분은 임차인에게 문제가 발생했을 때, 신속하고 효과적으로 대처할 수 있도록 도와줄 것이다.

작가정보

저자(글) 덕방연구소

‘덕방연구소’는 10년 가까이 공인중개사(부동산학과 전공)로 부동산 현장에서 일하고 있는 저자가 사람들에게 꼭 알아야 할 부동산 지식을 알기 쉽게 설명해주는 영상을 올리기 위해 시작한 유튜브다.
저자는 꾸준하게 영상을 만들던 중, 부동산 현장에서 전세 사기가 늘어나고 있음을 확인하고 그 위험성을 알리고자 ‘빌라 전세 사기 이렇게 칩니다’라는 제목의 영상을 유튜브에 올렸다. 유튜브를 시작한 지 얼마 되지 않은 시점이었는데도 영상 조회 수는 폭발적이었다. 며칠 만에 조회 수가 50만 회를 넘겼고 지금은 400만 회가 넘을 정도로 뜨거운 반응을 얻고 있다.
전세 사기에 대한 관심이 많음을 확인한 이후부터 ‘원룸 전세 사기 이렇게 칩니다’, ‘갑자기 집주인이 바뀌면 이렇게 하세요’, ‘기획 부동산 사기 이렇게 칩니다’ 등의 영상을 올려 전세 사기를 당하지 않는 방법을 알려주고 있다. 그 결과, 현재 구독자 20만 명, 조회 수 2,500만 회를 돌파하기에 이르렀다.
저자는 전 재산이나 다름없는 돈으로 전세, 반전세, 월세 보증금을 지불하는데도 불구하고 안전하게 계약하는 방법을 제대로 알려주는 곳이 없다는 점에 주목했다. 댓글과 메일로 답답함을 호소하는 사람들을 보며 좀 더 세부적인 답변을 해줄 필요성이 있다는 생각도 들었다. 이는 사기꾼 예방법 및 대처법이 담긴 책을 집필해야겠다는 결심으로 이어졌다. 그렇게 책 〈전세 월세 보증금을 지켜라〉가 탄생했다.
덕방연구소에는 지금도 현장에서 벌어지고 있는 전세 사기의 유형, 임차인이 알아야 하는 예방법 등과 관련한 영상이 꾸준하게 올라오고 있으니 ‘초보’ 세입자라면 반드시 들어가 보길 추천한다.
유튜브 주소: https://www.youtube.com/@dukbang

목차

• 머리말
  
  PART 1. 내 보증금 좀 돌려주세요
  
  1장 마른하늘에 날벼락! 30대 신혼부부의 절규
  01. 내 전세금은 안전할 줄 알았다
  02. 바뀐 집주인은 도대체 누구인가?
  03. 더 늦기 전에 집 소유권 가져가실래요?
  04. 결과는 이미 정해져 있었다
  05. 이 집을 떠안는 것이 최선의 방법
  06. 바지사장은 만세 부를 준비가 되어 있었다
  
  2장 발 빠르게 움직여라
  01. 계약 갱신 거절부터 해라
  02. 전입신고, 짐을 빼면 큰일 ① 대항력, 우선변제권
  03. 전입신고, 짐을 빼면 큰일 ② 최우선변제권
  04. 어쩔 수 없이 전입신고, 짐을 빼야 한다면?
  05. 전세보증보험을 확인하라
  06. 집주인과 협상을 시도하라
  07. 임차인, 전세금 반환 소송을 하다
  08. 임차인, 경매를 신청하다
  
  PART 2. 전세 사기, 당신도 예외가 아니다
  
  1장 ‘판’은 이미 짜여 있었다
  01. 세입자를 현혹하라
  02. 다 같은 공인중개사가 아니다?
  03. 사기꾼들, 돈 잔치를 벌이다
  04. 실거래가의 진실
  
  2장 세입자를 노리는 전세 사기는 더 많다
  01. 원룸 전세 사기 ① 원룸에 대해 제대로 알고 있는가?
  02. 원룸 전세 사기 ② 어떻게 치고 어떻게 막을 것인가?
  03. 나는 전세로 사는데 이 집이 월세라고?
  04. 소리소문없이 대출을 받는 집주인
  05. 접수된 것이 있는지 확인해야 한다
  06. 진짜 집주인이 따로 있었다
  07. 등기부등본의 근저당권 공동담보는 시한폭탄과 같다
  
  PART 3. 집초년생을 위한 전세 사기 예방 가이드
  
  1장 집초년생, 계약 전에 반드시 확인하라
  01. 첫 단추를 잘 끼워야 한다
  02. 집을 볼 때 가족, 지인과 동행하라
  03. 포커페이스를 유지하면서 가격 조정을 요구하라
  04. 싼 집엔 분명 이유가 있다
  05. 가계약 문자를 가볍게 보지 마라
  06. 보증금이 적은 반전세를 조심하라
  07. 계약 전 '깜깜이 관리비'를 확인하라
  
  2장 계약서에 내 도장을 찍다
  01. 등기부등본과 건축물대장은 세트
  02. 집주인이 자주 요구하는 임차인에게 불리한 특약?
  03. 집주인 눈치 보지 말고 요구해야 하는 특약
  04. 계약하고 확정일자를 받을까? 전세권 설정을 할까?
  05. 입주했다고 끝이 아니다
  06. 임차인으로 거주하면서 해야 할 일 3가지
  
  맺음말

책 속으로

계약하려는 집에 1순위 근저당권이 설정되어 있다면 임차인의 보증금으로 해당 대출의 근저당권을 상환 및 말소하고 임차인이 1순위로 전입신고와 점유, 확정일자를 받아서 대항력과 우선변제권을 1순위로 확보한다면 향후 어떠한 사유로 집이 경매로 넘어가도 임차인은 보증금을 비교적 안전하게 지킬 수 있다. 그런데 여기서 많은 사람이 놓치는 것이 있다. 바로 등기부등본의 근저당권이 공동담보로 묶여서 설정된 경우다.


앞의 내용처럼 임차인이 집주인에게 가계약금 200만 원을 지급했는데 마음이 바뀌었다며 집주인에게 이미 지급한 가계약금을 반환해 달라고 요구할 수 없다. 반환을 요구하는 임차인을 사전에 차단하기 위해서 집주인은 임차인의 사정으로 본 계약 진행이 어려우면 지급한 금액은 포기한다는 내용을 꼭 넣는다.


전세보증보험에 가입되어 있으니 무조건 계약 기간이 만료되면 보증금을 청구할 수 있다고 생각해 새로 이사 갈 집을 덜컥 계약하는 경우가 종종 있는데 이는 잘못된 행동이다. 보증기관에서 지급이 거절되거나 보류되기도 하기 때문이다. 만약 보증보험 지급 관련 심사에 필요한 서류가 미비해 추가로 보정을 요구하는 경우가 생긴다면 심사 기간이 연장될 수 있다.


월세는 보증금을 적게 지급하기 때문에 보증금 반환에 대한 리스크는 적지만 매월 나가는 돈에 대한 부담이 클 수밖에 없다. 그래서 요즘은 전세와 월세의 단점을 최소화해주는 반전세를 많이 선호한다. 그렇다고 100% 안심된다고 하기도 어렵다. 반전세 계약을 했는데도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 자주 있어서다.


갱신 거절의 기한은 계약 만료 6개월에서 2개월 전까지이나 여유 있게 6개월 전부터 갱신 거절 관련 의사 표시를 하는 것이 좋다. 만료 2개월 전이 임박해 갱신 거절을 하면 집주인이 반환 해줄 보증금을 마련할 시간이 부족할 수도 있기 때문이다.


인터넷 매물 광고에는 보증금 1천만 원에 월세 50만 원으로 나와 있었지만, 실제로 계약서를 작성할 때 집주인이 매월 관리비 10만 원을 추가로 요구하는 경우도 꽤 있다. 또 계약 시 정확한 관리비를 언급하지 않고 계약서 특약으로 ‘관리비 별도’라고 표시하는 경우도 있으므로 주의해야 한다.

출판사 서평

누적 조회 수 2,500만 돌파!
세입자들을 위한 안전 거주 가이드

일명 ‘빌라왕’이라 불리는 깡통주택 소유자들로부터 시작된 ‘전세 사기’가 여전히 대한민국 부동산 시장을 뒤흔들고 있다. 수많은 세입자들이 전세금을 돌려받지 못하고 있는 상황이 지속되고 있으며, 최근 몇 년간 급격히 상승한 집값과 금리 상승 등의 요인이 이 문제를 더욱 악화시키고 있다. 특히, 전세 시세가 고점이던 시기에 계약한 전세 계약의 만기가 아직 남아있기 때문에, 전세 사기의 파장이 더욱 커질 수 있다고 전문가들은 우려하고 있다. 그래서 앞으로도 몇 년 동안 부동산 시장의 가장 큰 이슈는 ‘전세 사기’일 것으로 예측된다.
문제는 전세 사기뿐만 아니라 반전세나 월세 보증금을 돌려주지 않는 상황도 발생하고 있다는 것이다. 깡통주택 소유자들뿐만 아니라 급격히 변동하는 시장 환경과 부동산 가격 상승으로 인해 세입자들이 큰 피해를 입고 있으며, 전국적인 사례가 발견되고 있다는 점에서 더욱 심각한 문제로 인식되고 있다. 이런 상황이다 보니 임차인들은 계약 기간 내내 불안에 떨어야 한다. ‘내가 계약한 집주인이 사기꾼이면 어떡하지?’, ‘요즘은 월세 보증금도 위험하다는데 미치겠네.’ 등의 생각으로 밤에 잠을 못 이룰 지경이다. 이는 ‘집초보’인 사회초년생일수록 더 하다.
그런 ‘집초보’ 임차인들을 위해 유튜버 〈덕방연구소〉가 전세, 반전세, 월세 보증금 사기 대처법을 책 한 권에 정리하였다. 전세 사기 피해자 인터뷰부터 상황별 특약 조항까지 꼼꼼하게 실려 있어 안전 거주를 보장해주는 실용적인 가이드가 되고 있다.

방심하다 큰 돈 잃는 ‘전세 사기’부터
반전세, 월세 보증금 노리는 함정까지

세입자는 전세금, 보증금을 지키기 위해서 무엇을 해야 할까? 물음의 답은 책 속에 상세하게 담겨있다. 책은 크게 3개의 파트로 구성되어 있다.
파트 1에서는 전세 사기를 당하면 어떻게 되는지를 간접 경험할 수 있는 사례와 실제 전세 사기를 당했다면 어떻게 해야 하는지에 대한 내용을 디테일하게 담았다.
파트 2에서는 현재 대한민국에서 벌어지고 있는 전세 사기의 판이 어떻게 만들어지고 있는지, 뉴스에는 나오지 않는 전세 사기의 수법에 관해 알려주고 있다. 동시에 무심코 놓칠 수 있는 근저당권 공동담보를 다룬 내용도 실었다.
파트 3에서는 전세금과 반전세 보증금을 지켜줄 안전한 집은 어떻게 찾는지를 다루었다. 계약할 때 임차인에게 꼭 필요한 특약과 임차인으로 거주하며 해야 할일 등 다른 부동산 책에서는 잘 다루지 않는 내용까지 담겨 있다.
‘전세’는 결코 사라지지 않을 것이다. 그러므로 전세 사기도 사라지지 않을 것이다. 월세와 반전세의 경우도 마찬가지다. 임차인의 보증금을 빼앗기 위한 함정은 지금도 존재한다. 그 함정을 하나하나 피하면서 안전한 집을 찾아야 한다. 이 책이 그 과정에서 지도 역할을 해줄 것이다.

기본정보

ISBN	9788960306349
발행(출시)일자	2024년 08월 08일
쪽수	268쪽
크기	141 * 221 * 20 mm / 562 g
총권수	1권

Klover 리뷰 (4)

[ys****]

너무 좋은 책입니다. 사기 당하지 맙시다

[ys****]

사기꾼 천지 집주인 부동산사장들에게
대응 할수 있는 아주좋은 참고서