공간의 가치

한국 상업용 주거용 부동산의 구조적 이해

박성식 저자(글) · 편주현 , 이현규 , 김범준 감수

유룩출판 · 2015년 03월 06일

책 소개

이 책은 한국 부동산 시장이 구조적으로 어떻게 움직이는지를 설명한다. 부동산 시장의 소소하고 중요한 일들이 왜 발생하고, 어떻게 우리의 삶을 바꾸는지를 기술하였다. 한국 부동산 시장을 공간, 생산성, 신용, 체계, 변화, 유형, 자본, 가치, 상품이라는 키워드로 재구성하였다. 한국 부동산 시장에 대한 133가지 질문과 그에 대한 답으로도 독해할 수 있다.

작가정보

저자(글) 박성식

저자 박성식은 서울대학교 건축학과 및 동대학원을 졸업하고, 서울대학교 환경대학원에서 박사학위를 받았다. 2006년까지 주식회사 서울건축에서 근무하였으며, 2014년에 뉴욕시립대 바룩칼리지 지클린 경영대학원(Zicklin School of Business, Baruch college, City University of New York)에서 방문학자(visiting scholar)로 있었다.
2007년부터 현재까지 다국적 부동산 종합서비스 회사인 DTZ(www.dtz.com)과 프라임감정평가법인(www.pacnpac.com)에 이사/파트너로 재직하고 있다.
국내외 기관투자자, 금융기관, 기업, 공공기관을 대상으로 복합 프로젝트 개발, 부동산 시장분석, 자산 유동화, 해외 부동산 개발, 감정평가, 상업시설 임대차 및 매매의 업무를 수행하고 있다.

감수 편주현

감수자 편주현은 고려대학교 경제학과 및 동대학원을 졸업하고, University of California at Davis 경제학과에서 박사학위를 취득하였다. 현재 고려대학교 경영대학 교수에 재직하고 있다. 국제금융과 자산가격을 중심으로 연구하고 있다.

감수 이현규

감수자 이현규는 고려대학교 법과대학을 졸업하고, Emory University로스쿨을 졸업하였다. 현재 법무법인 태평양에 재직하고 있다. 한국/미국 변호사이다.

감수 김범준

감수자 김범준은 서울대학교 건축학과를 졸업하고, 건국대학교 부동산학과 대학원에 재학 중이다. 삼성물산 건설부문, 하나자산신탁에 근무하였으며, 현재 하나자산운용에 재직하고 있다. 부동산 투자 전문가이며 공인재무분석사(CFA)이다.

목차

• 들어가며 18
  
  공간의 생산성 22
  부동산과 공간서비스 22
  규모의 경제 23
  집적의 경제 26
  공간 서비스의 변동성 33
  최유효이용 38
  
  공간과 신용 43
  공간과 사람 43
  임차인 신용위험 44
  임대인 신용위험 46
  생산성과 신용 51
  
  공간의 체계 62
  용도와 밀도 63
  사용권ㆍ개발권 68
  인허가 75
  공유 84
  면적 92
  가격 100
  
  공간의 변화 110
  인구, 경제, 부 그리고 도시의 성장 110
  난개발 도시와 토지개발 119
  공간의 비가역성 125
  도심 재활성화와 상권의 흥망성쇠 135
  상가 권리금 143
  주택의 기능적 진부화 148
  
  공간의 유형 155
  업무 공간 155
  판매 공간 161
  주거ㆍ숙박 공간 175
  공간의 유통 182
  
  공간과 자본 187
  권리의 분해 187
  실물자산 190
  임대 보증금 200
  부동산 투자구조 216
  분양권 234
  회원권 242
  
  공간의 가치 254
  순영업소득 255
  관리비 분담구조 259
  보증금 편익의 인식방법 265
  레버리지와 특수목적기구 비용 267
  현금흐름과 투자의사결정 구조 268
  
  공간 상품 281
  시장 세분화 282
  상품 차별화 288
  상품의 변화 295
  
  마치며 311
  
  공간의 가치(부록) 319
  추정 현금흐름 사례 319
  자본환원 334
  보증금과 수익환원법 341
  개발사업의 현금흐름 345
  부동산 시장의 구조와 평가체계 363
  
  참고문헌 376

책 속으로

책속에 있는 부동산에 대한 133가지 질문과 답

1 공간의 생산성이란 무엇인가? 23
2 부동산은 클수록 비싼가? 작을수록 비싼가? 24
3 서울에는 어떤 업무지구가 있고, 얼마나 비싼가? 28
4 무엇을 파는 매장이 제일 비싼가? 30
5 명동의 임대료는 얼마인가? 31
6 매출액 비율 임대료란? 35
7 왜 신용이 중요한가? 43
8 임차인을 잘못 들이면 어떤 손해가 발생하나? 44
9 임대인이 잘못 걸리면 어떤 손해가 발생하나? 46
10 어떻게 해야 건물에서 쫓겨나지 않나? 48
11 어떤 부동산에 좋은 임차인이 모여드나? 51
12 매후 임대차란 무엇인가? 52
13 용적률이 중요한가? 건폐율이 중요한가? 66
14 중국은 어떻게 토지가치가 형성되나? 69
15 순수 농지의 가치는 얼마인가? 70
16 토지 임대부 부동산은 어떻게 가치가 변하나? 73
17 인허가 쇼핑이란? 81
18 규제는 주택을 어떻게 변화시키나? 82
19 건물을 쪼개 팔면 비싸지나? 싸지나? 85
20 집합건물의 지배구조는? 86
21 미국에서 아파트먼트, 콘도미니엄, 코업은 무엇인가? 87
22 한국 아파트에는 왜 이렇게 발코니가 많나? 93
23 아파트 발코니는 어떻게 면적체계를 왜곡시키나? 95
24 왜 시설마다 면적체계가 다른가? 97
25 임대면적이란 무엇인가? 99
26 왜 한국에는 공시지가가 있는가? 100
27 부동산 업계약서와 다운계약서는 왜 만들어지나? 101
28 우리나라 인구는 600년 동안 어떻게 변화했나? 110
29 세계에서 가장 인구밀도가 높은 나라는? 111
30 세계에서 가장 빠르게 경제성장을 한 나라는? 113
31 세계에서 가장 빠르게 도시화된 나라는? 114
32 세계에서 가장 저축을 많이 하던 나라는? 116
33 한국사람은 얼마나 돈이 많나? 116
34 OECD국가의 자영업자 비율은? 118
35 왜 한국 도시는 난개발 되었나? 119
36 토지구획정리사업과 택지개발사업이란? 120
37 택지개발사업의 누적 주택공급량은? 121
38 택지개발사업은 어떤 부작용을 남겼나? 124
39 공간의 비가역성이란? 125
40 공간의 전환비용이란? 127
41 비가역적 도시에는 어떤 일이 벌어지나? 128
42 왜 건물을 도시 중심에 작게 짓고, 도시 외곽에 크게 짓나? 128
43 왜 도시 중심에서 외곽으로 출퇴근하는 일이 발생하나? 134
44 뉴욕?도쿄?베이징?상하이?서울의 도심 재활성화 현상은? 136
45 왜 서울의 상권은 빨리 뜨고 빨리 죽나? 142
46 상가 권리금은 왜 발생하나? 144
47 권리금이 법제화되면 무슨 일이 발생하나? 147
48 주택의 기능적 진부화란 무엇인가? 148
49 오피스는 어떻게 입지가 결정되나? 155
50 콜센터가 서울 서남부에 많은 이유는? 156
51 지방 도시 오피스의 수익성은? 157
52 데이터 센터와 서비스 오피스란 무엇인가? 159
53 한국과 미국의 유통구조는 어떻게 다른가? 162
54 한국에서 마트와 쇼핑몰은 무엇인가? 165
55 분양상가의 위험은? 167
56 교외 쇼핑몰이란? 168
57 구좌형 테마상가의 명과 암은 무엇인가? 171
58 근린생활시설은 어떻게 작동하나? 175
59 시간공유란 무엇인가? 178
60 개인 창고란 무엇인가? 181
61 소유권은 어떻게 분해되는가? 188
62 미국 사람들은 얼마나 부동산 투자를 하나? 191
63 왜 우리나라는 기관투자자들이 주택에 투자하기 어려웠나? 192
64 부동산 실물 투자의 성격은 무엇인가? 193
65 왜 작은 부동산이 큰 부동산 보다 수익률이 낮은가? 196
66 왜 돈이 많을수록 돈을 더 잘 버나? 197
67 한국의 임대 보증금은 왜 특이한가? 200
68 보증금은 임대료인가? 대출금인가? 201
69 보증금은 왜 일종의 옵션계약인가? 203
70 보증금은 어떠한 경우에 많아지나? 208
71 전세는 왜 발생하나? 210
72 고시원에는 왜 보증금이 없나? 212
73 보증금은 어떻게 경제의 효율성을 증가시켰나? 215
74 전세금은 어떻게 임대인과 임차인 모두를 이롭게 하였나? 215
75 한국에서 부동산 투자구조는 무엇이 있나? 216
76 부동산 채권과 지분권은 어떤 차이가 있나? 219
77 부동산 투자시 왜 특수목적기구를 사용하나? 220
78 도관체란 무엇인가? 222
79 개인 자산가들이 주식회사를 만드는 이유는? 224
80 왜 부동산 투자시장에 사모 단일거래 펀드가 주를 이루나? 225
81 부동산 블라인드풀 펀드의 장점은 무엇인가? 229
82 부동산 공모펀드의 장점은 무엇인가? 229
83 왜 한국에서 개발투자와 실물투자의 투자구조가 달랐나? 230
84 한국의 개발사업구조에는 왜 이익의 충돌이 발생하나? 232
85 왜 한국은 근시안적으로 공간을 개발하나? 233
86 분양권이란 무엇인가? 235
87 어떻게 분양권은 수분양자와 개발회사를 모두 이롭게 하나? 239
88 상가 분양권에서 발생하는 정보의 비대칭성은? 240
89 주택 분양가상한제는 어떤 부작용을 만드나? 240
90 회원권이란 무엇인가? 242
91 회원권은 어떻게 회원과 골프장 운영회사를 모두 이롭게 하나? 244
92 회원권 가치가 하락하면 어떠한 문제가 발생하나? 246
93 한국에서 부동산을 매개로 하는 직접금융이 발생한 이유는? 247
94 직접금융은 어떻게 초과이익을 분배하는가? 248
95 부동산 순영업소득은 어떻게 구성되나? 255
96 부동산 영업비용은 어떻게 구성되나? 257
97 임대인과 임차인, 누가 관리비를 부담할 것인가? 259
98 관리비에 마진이 존재하는가? 261
99 부동산 시장별 관리비 분담구조는? 263
100 보증금, 운용할 것인가? 차입할 것인가? 265
101 부동산 현금흐름은 어떻게 구성되나? 268
102 부동산 평가는 왜 레버리지전 현금흐름을 기준으로 하나? 270
103 부동산 투자에서 무엇을 결정할 것인가? 272
104 시장 세분화란 무엇인가? 282
105 단독주택의 소비자는 무엇을 원하는가? 283
106 가격이 비싼 주상복합 아파트의 공통된 특징은? 285
107 고시원이 고급 단독주택보다 면적당 임대료가 높은 이유는? 286
108 원룸이나 상가 상층부에 방 3개짜리 주거가 지어지는 이유는? 287
109 상품 차별화란 무엇인가? 289
110 상품 차별화는 어떻게 이루어지나? 289
111 상품 차별화는 소비자에게 어떤 이익을 주어냐 하나? 290
112 명소화 전략은 어떻게 해야 하나? 291
113 한국에서 아파트 브랜드는 어떻게 작동하나? 293
114 경제성장률이 둔화되면 어떤 일이 발생하나? 297
115 경제규모와 소득 증가가 부동산 시장에 미치는 영향은? 298
116 한국의 인구와 가구구조는 어떻게 바뀌나? 302
117 중국의 경제성장이 미치는 영향은? 307
118 한국 부동산 시장의 특징은? 311
119 한국 부동산 정책의 문제는? 315
120 한국의 부동산 투자 현금흐름은 어떻게 이루어지나? 319
121 지분배수란 무엇인가? 331
122 보증금 운용이율, 어떻게 인식할 것인가? 332
123 수익률은 어떻게 결정되나? 335
124 아시아 태평양 주요 도시의 자본환원률은? 338
125 보증금이 있는 부동산의 자본환원률은 어떠한 특성이 있나? 341
126 개발사업의 매각 옵션은 무엇이 있나? 345
127 선분양과 후분양에서 자금조달액의 차이는? 347
128 선분양과 후분양의 장점은? 357
129 부동산을 평가하는 3가지 방식은 무엇인가? 366
130 왜 건물이 있는 부동산을 토지면적당 단가로 계산하나? 368
131 건물의 가치를 과대?과소 평가하는 경우는? 372
132 간접비용과 개발이윤은 토지가치인가? 건물가치인가? 373
133 부동산 거래가액에 부가가치세는 포함되는 것인가? 374

출판사 서평

명동의 임대료는 얼마인가?
어떻게 해야 건물에서 쫓겨나지 않나?
아파트에 발코니가 왜 이렇게 많나?
가장 인구밀도가 높고, 성장률, 도시화율, 저축률이 높았던 나라는?

왜 서울 상권은 빨리 뜨고 빨리 죽나?
상가 권리금은 왜 발생하나?
한국과 미국의 유통구조는 무엇이 다른가?
왜 부동산 사모 단일거래 펀드가 많나?
어떻게 전세금, 분양권, 회원권은 모두를 이롭게 했나?
홍콩, 싱가포르, 도쿄, 상하이, 서울의 임대수익률은?
앞으로 사람들은 어떤 공간을 원하나?
어떻게 부동산을 투자하고 개발하고 평가하나?

한국 사람의 최대 관심, 부동산! 한국 부동산의 수수께끼를 푸는 유일한 책!
서울대, 고려대 출신 전문가가 권하는 최고의 부동산 책!
부동산 금융, 경제, 건축, 도시에 관심 있는 사람의 필독서!
한국 부동산학 및 감정평가 이론의 문제!
알기 쉬운 부동산 교육의 길잡이!

‘공간의 가치’는 한국 부동산 시장이 구조적으로 어떻게 움직이는지를 설명합니다.
부동산 시장의 소소하고 중요한 일들이 왜 발생하고, 어떻게 우리의 삶을 바꾸는지를 기술하였습니다. 한국 부동산 시장을 공간, 생산성, 신용, 체계, 변화, 유형, 자본, 가치, 상품이라는 키워드로 재구성하였습니다. 한국 부동산 시장에 대한 133가지 질문과 그에 대한 답으로도 독해할 수 있습니다.
부동산에 관심 있는 분, 부동산 개발 투자 금융 분석 관리 평가 정책에 대한 실무와 연구를 수행하는 분, 공인중개사와 감정평가사 수험생을 대상으로 이 책을 썼습니다. 하지만 부동산에 대해 익숙하지 않은 분들도 쉽게 이해할 수 있도록 노력하였습니다.
저자 박성식 도시계획학박사?감정평가사
.

‘공간의 가치’는 한국 부동산 시장을 최신 경제, 경영이론을 이용하여 입체적으로 분해한 책이다.
논리를 알기 쉽게 그러나 심도있게 기술하여 따라 읽는 재미가 있다.
편주현 경제학 박사, 고려대학교 경영대학 교수

저자는 풍부한 실무 경험을 바탕으로 부동산 시장의 살아 숨쉬는 정보와 노하우를 알기 쉽게 풀어 썼다.
부동산 초보자는 물론 변호사, 감정평가사, 공인회계사, 공인중개사 등 관련 전문가에게도 도움이 되는 내용이 가득하다.
이현규 한국/미국 변호사, 법무법인 태평양

이렇게 재미있는 부동산 책은 처음이다. 부동산 금융의 이슈를 통찰력 있게 분석한 책도 처음이다.
읽을수록 빠져든다.
김범준 공인재무분석사 CFA, 하나자산운용
.

기본정보

ISBN	9791195470211
발행(출시)일자	2015년 03월 06일
쪽수	374쪽
크기	148 * 210 * 30 mm / 622 g
총권수	1권

Klover

[fa******]

여러 시각에서 볼 수 있어 유익한 시간이었습니다.

[mm******]

부동산에 대해 좀더 이해할수 있게 도와주는 책입니다

[jb*****]

부동산에 부쩍 관심이 생겨 정독하고 있습니다 ^^

[mc***]

두고두고 끼고 볼 부동산 백서 입니다.

[li*****]

명저입니다 추천해요

[pe*******]

책 소개 말처럼 부동산에 대해 잘 모르는 사람도 이해하기 쉽게 설명해놓았습니다...하지만 후반부는 좀 어렵네요 다시 정독해서 이해해 보도록 하겠습니다. 설명 쭉 해주시고 챕터?마다 요약 정리된 부분도 좋았습니다.

[qk*******]

읽고 있는중인데 부동산관련 많은 도움이 되고 있습니다~
감사합니다ㅎㅎ

[br*******]

주변에서 추천해줘서 읽어봣슴다 좋은거 같아요

[ge*******]

너무좋아요

[ji******]

너무좋아요