나도 상가투자로 월세 부자가 되고 싶다

부동산 고수의 알짜 상가투자 비법

장경철 저자(글)

원앤원북스 · 2016년 09월 01일

책 소개

상가로 월급 받는 시스템을 만들어라!

상가에 투자하기 전 꼭 알아야 할 핵심 내용을 정리한 상가투자 전략 안내서 『나도 상가투자로 월세 부자가 되고 싶다』. 10년 넘게 상가분양 시장에서 일해온 상가 전문가인 저자가 터득한 지식과 투자 노하우를 그대로 담았다. 상가의 종류와 특징, 상권분석, 입지선정, 업종 선택, 세금 등 상가투자자가 꼭 알아야 할 내용뿐만 아니라, 투자시 주의사항과 상가시장의 트렌드도 다루었다.

작가정보

저자(글) 장경철

저자 장경철은 1999년 숭실대학교 경영학과를 졸업한 후 LG텔레콤에서 근무하다가 2004년부터 상가분양 시장에 입문하게 되었다. 2006년부터 <매경이코노미> <헤럴드경제> <서울경제> <이코노믹리뷰> 등에 기고를 하며, 2006년 네이버카페 ‘상가월드’를 개설했다. 네이버 부동산에서 칼럼과 상담을 시작으로 <중앙일보> 조인스랜드, 닥터아파트 등에서 상가 칼럼니스트로 활약했다. <프라임경제> <한강타임즈>에서 부동산 객원기자로 다년간 취재활동도 했으며, 현재는 분양대행사 부동산일번가 이사로 재직중이다. 수익형 상가 분야에서 유일하게 10년 넘게 50군데 넘는 현장을 경험한 잔뼈가 굵은 경력자로서 매체 등에 300건에 이르는 상가 관련 기사와 칼럼을 다루어 상당한 이론과 지식을 겸비하고 있다는 평가를 받고 있다. 현재는 2년 이상 <더스쿠프> <일요시사> <브릿지경제>에서 매주 고정 칼럼니스트로 활동중이며, 신화경제교육개발학원 등에서 오프라인 수익형 부동산 강의도 했다. ‘네이버경제M’에서 포스트가 최대 80만 클릭을 보일 정도로 호평을 받았으며 네이버 상가전문 카페인 ‘상가월드’ 운영자, 최대 부동산 카페인 ‘아름다운내집갖기’에서 특별회원으로 활동중이다.

목차

• 지은이의 말_후회 없는 상가투자를 꿈꾸는 이들에게
  
  Part 1. 상가투자 입문 _ 진짜 월세 부자는 상가투자에서 나온다
  왜 지금 상가에 투자해야 하는가?
  상가투자의 뜨거운 열기, 투자자가 점점 젊어지고 있다
  상가의 종류와 특징을 알아보자
  상권분석과 입지선정만 잘해도 절반은 성공이다
  용어를 알면 상가투자가 보인다
  트렌드를 알면 상가투자가 보인다
  
  Part 2. 상가 고수 되기 1 _ 성공적인 상가투자 전략은 무엇인가
  상가투자, 종류마다 투자 포인트가 다르다
  주 5일 상권은 지고 주 7일 상권이 뜬다
  상권별 상가투자 전략은 이렇게 세워보자
  층별 상가투자 전략, 이렇게 세워보자
  금액대별로 투자할 수 있는 상가에 대해 알아보자
  선임대 상가투자시, 이것만은 체크하자
  뜨는 골목 상권, 이렇게 투자하자
  중소형 빌딩투자, 이것만 알면 성공한다
  노후된 상가빌딩, 저렴하게 매입해 가치를 올리는 방법
  나왔다 하면 완판행진, 상가주택은 로망일까 허상일까?
  왜 환승역에 주목해야 하는가?
  아파트는 남향이, 상가는 북향이 선호된다
  
  Part 3. 상가 고수 되기 2 _ 상가를 보는 안목, 이렇게 넓히자
  상가 권리금 보호법, 누구를 위한 법인가?
  외국인이 몰리는 상권, 핫플레이스는 어디인가?
  좋은 입지는 무엇이고, 나쁜 입지는 무엇인가?
  돈 되는 알짜 상가는 어디인가?
  사례로 배우는 상가투자, 성공과 실패의 원인
  알면 유익한 상가투자의 4가지 성공 법칙
  선분양상가와 후분양상가, 어디가 좋을까?
  전용률이 높은 상가와 전용률이 낮은 상가의 차이
  동선을 잘 배치하면 죽은 상가도 살릴 수 있다
  상가투자의 성공 여부, ‘키 테넌트’가 중요한 열쇠다
  상가 시장에도 공유경제가 번지고 있다
  안정적인 수익을 원한다면 특수 상권 수수료 매장으로 가라
  상가투자, 여성·키즈산업에게 물어본다
  신흥 오피스텔과 오피스촌에 주목하자
  등기분양과 임대분양, 무엇이 좋을까?
  주차전용상가도 좋은 수익형 부동산이다
  대학가와 행정타운, 수익률 좋은 2인방
  상가 시장에 몰세권 바람이 강하게 불고 있다
  공실 공포에서 벗어나 안정적인 수익을 얻는 방법
  죽은 상가를 살리는 7가지 상가 재생 비법
  상가투자에 성공하려면 편견을 버려라
  
  Part 4 상가 고수 되기 3 _ 상가투자, 현장에 답이 있다
  분양, 기존 상가 매입, 경매 중 어떤 것이 좋은가?
  상가투자에서는 발품이 무엇보다 중요하다
  불법 선분양과 광고에 주의하자
  상가분양가와 임대가, 어떻게 산정할 것인가?
  상가평면도를 제대로 보는 방법
  상가분양계약서, 이보다 중요한 것은 없다
  분양상가도 실거래가 신고 대상이다
  
  Part 5. 상가투자의 완성 _ 세금까지 안다면 진짜 고수다
  일반과세자로 등록하는 절차를 알아보자
  상가와 부가가치세는 바늘과 실이다
  종합소득세 신고와 납부, 이렇게 하자
  상가 취득부터 보유까지 세금의 모든 것
  상가투자에도 절세 노하우가 있다
  
  부록 _ 상가분양계약서
  『나도 상가투자로 월세 부자가 되고 싶다』 저자와의 인터뷰

추천사

• 홍은호 (뉴스웨이 자본시장부 부장)

  최근 상가에 대한 관심이 어느 때보다 높다. 그동안 상가에 관한 여러 책들이 선을 보였지만 이론이나 경매 등이 주로 많이 소개되었다. 그런데 오랜만에 제대로 된 상가투자 경험을 담은 책이 나왔다. 저자가 다년간 실무에서 체험한 노하우와 경험이 그대로 담겨 있고 사례를 적절히 들어 이해도를 높였다. 아무쪼록 이 책이 상가투자의 안목을 기르는 나침반이 되기를 기원한다.

• 정창신 (서울경제TV 보도국 차장)

  저금리 장기화로 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 투자에 대한 열기가 어느 때보다 높아지고 있다. 이 책은 수익형 상가투자시 상권분석 및 입지선정부터 투자 방법, 주의점까지 투자자들에게 실질적으로 도움을 주는 정보를 제공하고 있다. 수익형 부동산업계에 미분양을 완판시키는 ‘미다스의 손’을 가진 저자가 십수년간의 생생한 경험을 녹여내 상가투자에 대한 조언을 덧붙였다.

• 이윤찬 (더스쿠프 편집국 총괄팀장)

  시장은 매섭고 날카롭다. 어떤 이론이든 단번에 집어삼킬 정도로 변수가 많기 때문이다. 시장을 꿰뚫어보고자 할 때, 그런 시장에 베팅하려 할 때 ‘현장 감각’이 중요한 이유다. “현장이 없으면 투자도 없다.”는 저자의 철학이다. 그는 이론과 실전을 겸비한 보기 드문 부동산 전문가다. 그래서인지 그의 글에는 ‘깊음과 쉬움’이 공존한다. 이 책이 기대를 모으는 이유도 여기에 있다. 이 책은 깊으면서도 쉬운 ‘상가투자의 지침서’가 될 자격이 충분하다.

• 김병화 (한경 비즈니스 부동산 전문기자)

  저자는 대한민국에 몇 안 되는 상가투자 실전 전문가다. 이 책을 보면서 역시 저자의 실전 경험이 묻어났다고 느꼈다. 한국 사회는 저금리의 정착으로 상가에 대한 관심이 더욱 커질 것으로 보인다. 상가는 잘만 투자하면 효자 노릇을 하지만 잘못하면 애물단지가 되기 십상인데, 이 책이 올바른 상가투자를 할 수 있게 길잡이 역할을 해줄 것이다. 이 책이 상가투자 분야에서 스테디셀러로 기억되기를 바란다.

책 속으로

왜 30~40대가 상가 등 수익형 부동산투자에 열광하는지 더 자세히 알아보자. 먼저 부동산투자의 트렌드 변화에서 그 이유를 찾아볼 수 있다. 최근 집에 대한 인식이 ‘사는 것’에서 ‘사는 곳’으로 변화하며 더이상 집을 투자의 대상이 아니라고 생각하는 사람들이 늘고 있기 때문인 것으로 풀이할 수 있다. 정부가 최근 발표한 조사에 따르면 수도권의 집을 사려면 약 7년치 월급을, 지방의 집을 사려면 5년치 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 하는 것으로 나타났다. 상황이 이렇게 되자 젊은 층 사이에서 집을 구매하기보다는 전?월세로 마련하고, 남은 여윳돈으로 상가 등 수익형 상품을 통해 임대수익을 얻고자 하는 인식이 높아지고 있는 것이다. 또 최근 30대가 부동산시장의 신주류로 떠오르는 가장 큰 이유로 저금리와 전세난을 꼽을 수 있다. 부동산 자산을 소유한 주 연령층인 40대 이상이 부동산시장에서 한 발짝 물러난 것도 30대의 비중이 상대적으로 늘어난 원인으로 분석된다. _pp.23~24

오피스 상권의 대표 업종은 직장인을 타깃으로 하는 외식업이다. 다만 점심시간 매출을 잡지 못하면 문 닫을 위기에 처할 수 있다. 외식업은 빠른 조리와 서빙이 성공 포인트로, 조리 속도가 빠른 설렁탕·곰탕·부대찌개·김치찌개 등의 국과 찌개류, 국수·도시락·삼각김밥이나 캐주얼 한식 등 분식점이 유리하다. 물론 이러한 ‘바쁜 직장인의 한 끼 식사’와 완전히 상반된 외식업도 오피스 상권에서는 활성화되어 있다. 비즈니스 접대·미팅을 위한 전문음식점도 성공 가능성이 높다. 또 식사 후에 즐기는 테이크아웃 커피가 일반화된 요즘에는 커피전문점 역시 성공할 가능성이 높은 아이템 중 하나다. 부서원들을 이끌고 오는 과장의 입맛, 그리고 비즈니스 미팅과 접대라는 2가지 핵심을 놓고 고민을 시작한다면 크게 도움이 된다는 말이다. 점심 매출이 높은 대신에 저녁 매출이 낮은 오피스 상권의 특성상 저녁 매출 증대를 위한 마케팅 전략이 아주 중요하다.
_p.36

몰링이 새로운 트렌드로 부상한 것은 확연히 달라진 국내 소비문화를 반영한다. 종전에는 쇼핑이 20대 후반~50대 여성을 중심으로 이루어졌다면, 몰링은 남녀노소 모두 향유할 수 있는 문화적 유희들로 이루어진다. 현재까지의 백화점, 할인점, 전문쇼핑몰 등은 쇼핑객을 위한 편의를 고려했을지언정 남녀노소를 아우르는 오락 및 편의시설을 제공하지는 못했다. 가족이 함께 쇼핑을 할 경우 모든 구성원을 만족시키기에는 역부족이었던 것이다. 그러나 똑똑해진 소비자들은 쇼핑은 물론 멀티플렉스를 동반한 리빙, 가전, 쇼핑, 오락 및 유통시설, 영화, 전시 및 이벤트 문화, 식사 등을 편안한 공간에서 원스톱(one-stop)으로 해결하기를 원하기 시작했다. 그뿐만 아니라 현대적 시설을 갖춘 쾌적한 공간이면서 교통의 요지에 자리해 편하게 찾아갈 수 있는 곳이어야 한다. 온 가족이 함께 공동체를 유지하면서 각자의 욕구를 만족시킬 수 있는 편리성?쾌적성?다양성을 동시에 충족시킬 수 있는 복합 공간을 선호하는 것이다. _pp.59~60

업종 파괴가 시작된 상층부 상가에 투자할 때는 무엇을 주의해야 할까? 먼저 상층부 상가에 투자를 고려할 경우 시세차익보다 안정적인 임대수익을 우선적으로 검토해 투자해야 한다. 상층부는 아무래도 시세가 크게 오르지 않기 때문이다. 또 상층부는 상가라고 해도 판매시설이나 근린생활 업종보다 업무용 사무실로 사용되는 경우가 적지 않다. 따라서 인근 상가건물에 입점한 사무실 임대가와 매매가를 비교해 투자해야 한다. 일반적인 상가의 층별 차별을 극복할 수 있는 것은 상권이다. 상권이 좋은 경우 상층부 상가에도 관심을 가져볼 만하다. 상층부 상가는 단점도 적지 않기에 단점을 극복할 대책을 마련해야 한다. 우선 접근성과 가시성이 1층에 비해 상대적으로 좋지 않아서 1층 상가처럼 지나다 우연히 들르는 손님을 기대하기 어렵다. 손님이 계단을 오르는 불편함을 감수하면서까지 찾아오게 하려면 새로운 업종을 발굴하거나 맛과 서비스를 차별화해야 한다. _p.95

출판사 서평

상가에 대한 기본지식과 전략을 콕 집어준다!
이 책은 상가에 투자하기 전 꼭 알아야 할 핵심 내용을 정리한 상가투자 전략 안내서다. 10년 넘게 상가분양 시장에서 일해온 상가 전문가인 저자가 터득한 지식과 투자 노하우를 그대로 담았다. 상가의 종류와 특징, 상권분석, 입지선정, 업종 선택, 세금 등 상가투자자가 꼭 알아야 할 내용뿐만 아니라, 투자시 주의사항과 다른 책에서는 흔히 다루지 않는 상가시장의 트렌드도 다루었다. 또한 여러 투자자들의 실제 사례를 바탕으로 좀더 쉽게 상가투자를 이해할 수 있게 했다. 상가는 다른 수익형 부동산에 비해 투자비용이 더 많이 들어가는데도 불구하고 많은 투자자들이 현장 홍보관 등에서 상담을 받거나 부동산 중개업소에 의뢰해 쉽게 투자를 결정한다. 저자는 투자자 스스로가 입지와 물건을 보는 안목을 키우고 여러 가지 조건을 꼼꼼히 따져본 후에 투자를 결정해야 성공할 수 있다고 강조한다. 이 책을 읽고 상가투자 전에 무엇을 살펴야 하는지 차근차근 공부해보자.
초저금리 시대가 이어지면서 수익형 부동산에 대한 관심은 지속적으로 높아지고 있다. 그중에서도 상가는 경기 변동과 금리에 가장 민감하게 반응하는 상품으로 그만큼 실패할 확률도 높다. 그래서인지 상가투자는 어렵다는 생각 때문에 투자를 망설이는 사람이 많다. 하지만 제대로 준비해 좋은 상가를 고르면 고정적인 임대수입과 자산가치의 상승이라는 2마리 토끼를 잡을 수 있다. “잘 고른 상가는 3대까지 간다.”라는 투자 격언은 그냥 나온 말이 아니다. 그렇다면 좋은 상가를 고르려면 어떻게 해야 할까? 상가 유형별로 상권과 입지를 살피고 반드시 발품을 많이 팔아야 한다. 또한 지역 상권에 모이는 사람들의 동선을 유심히 관찰하면 좋다. 이 외에도 살펴보아야 할 것들은 많다. 물론 상가를 보는 눈은 하루아침에 길러지는 것이 아니다. 진짜 월세 부자를 꿈꾸는 사람이라면 이 책을 읽고 알짜 상가를 고르는 안목을 키우기를 바란다.

상가로 월급 받는 시스템을 만들어라!
이 책은 총 5파트로 이루어져 있다. Part 1 ‘상가투자 입문 _ 진짜 월세 부자는 상가투자에서 나온다’에서는 상가시장의 현황을 알아보고, 상가와 관련된 기본 용어, 상권과 입지란 무엇인지 기본적인 개념을 설명한다. Part 2 ‘상가 고수 되기 1 _ 성공적인 상가투자 전략은 무엇인가’에서는 꼭 알아두어야 할 기본적인 투자 전략을 소개한다. 상가 유형별 투자 포인트, 주 7일 상권, 층별·투자금액대별 투자 전략, 선임대 상가, 골목 상권, 중소형 빌딩, 리모델링, 상가주택과 환승역 등에 대해 살펴본다. Part 3 ‘상가 고수 되기 2 _ 상가를 보는 안목, 이렇게 넓히자’에서는 기본적인 내용에서 더 나아가 상가시장에서 떠오르고 있는 상권과 업종에 주목한다. 좋은 입지와 나쁜 입지, 선임대·후분양상가, 등기분양 및 임대분양 등 상반된 상황을 비교해 상가투자의 리스크를 미연에 방지하는 방법을 알려준다. 그 외에도 죽은 상가를 살리는 방법, 상가 사이의 동선과 전용률, 임차인, 주차장, 깔세 매장, 팝업스토어, 수수료 매장 등을 다루어 상가를 보는 안목을 키우게 한다.
Part 4 ‘상가 고수 되기 3 _ 상가투자, 현장에 답이 있다’에서는 상가평면도(도면)와 계약서 보는 방법을 알려준다. 상가평면도를 통해 실물의 완공 상황을 예측해야 판단이 가능하며 계약서 확인을 통해 향후 있을지도 모를 분쟁을 사전에 예방할 수 있다. 그 외에 상가분양가와 임대가 산정 방법을 살펴보고, 상가투자 불법 선분양을 사례와 허위 과장 광고에 대한 내용을 통해 무엇을 주의해야 하는지 설명한다. Part 5 ‘상가투자의 완성 _ 세금까지 안다면 진짜 고수다’에서는 일반과세자로 등록하는 절차, 부가가치세, 종합소득세의 신고와 납부에 대해 알려주며, 상가 취득부터 보유까지 각 단계에서 알아야 할 세금을 짚어준다. 공동명의, 상가증여, 공동투자 등 절세 노하우도 꼼꼼히 다루었다. 부록으로 실은 상가분양계약서는 분양계약시 놓치지 말아야 할 내용이 무엇인지 파악하도록 돕는다. 투자는 이론만 안다고 해서 성공하는 것은 아니지만, 기본적인 내용을 모르고서는 시도할 수도 없다. 이 책이 상가투자의 기본을 이해하는 데 길잡이가 되어줄 것이다.

책속으로 추가
골목 상권은 번화가 상가의 임대료에 비해 싸지만 주변 지역에 비해 임대료 상승세가 더 높게 형성되는 경향이 뚜렷해 저금리 시대에 가장 부합하는 투자처로 각광받는다. 골목 상권 자체가 젊은 층 위주의 트렌디한 상권인 만큼 새로운 트렌드를 반영하지 않는 점포는 승산이 없다. 다른 점포와 음식 종류나 인테리어로 차별화하거나 멀티숍 형태로 운영하는 것도 방법이다. 골목 상권에서는 대부분 음식점이나 카페 창업만 생각한다. 하지만 교통이 불편해 자가용을 가져오는 경우가 많은 만큼 공간 활용만 잘하면 주차장 투자도 한 가지 대안이 될 수 있다. 따라서 음식점 창업만 고집하기보다는 콘셉트를 차별화해야 한다. 요즘 뜬다는 골목 상권에 투자한다고 해서 반드시 고수익이나 성공이 보장된다는 편견도 버려야 한다. 상가로 투자 수요가 몰리면서 권리금과 임대료가 치솟아 창업 부담이 만만찮기 때문이다. 임대료 부담이 크면 당연히 투자수익률은 떨어지고, 폐업 확률도 높아질 수밖에 없다. _pp.110~111

상가주택은 집과 상가를 함께 지을 수 있어 활용도가 높다. 집만 지어서 세를 놓는 것보다 상가를 섞어서 지으면 주택 임대료가 떨어져도 상가 임대료로 보전할 수 있어 위험 부담이 줄어든다. 최근에는 은퇴를 앞둔 50대뿐 아니라 추첨분양에 당첨되면 이를 되팔아 시세차익을 노리려는 30~40대 투자 수요도 적지 않은데, 다만 소유권이전등기 전 전매시에는 초기 분양가 이하로만 가능하다는 사실에 유의해야 한다. 2016년에는 작년 대비 공급량이 줄어 경쟁이 치열했다. 서울과 수도권에서는 해당 지역에 살고 있는 무주택 가구주에게 우선 공급되지만 지방에서는 청약 제한이 없다. 아파트와 같은 전매 제한 규정도 없다. 가격은 지역별로 천차만별이지만 수도권의 웬만한 택지지구 내 용지를 사려면 필지당(264m2 기준) 4억~7억 원 정도 필요하다. 토지비와 건축비를 합하면 약 10억원 내외의 초기 자금을 투입해야 한다. 지역별로 차이가 있지만 수도권 상가주택은 3.3m2당 500만~1천만 원가량이 투입된다. _pp.130~131

상가에서 사업을 처음 시작할 때는 권리금을 냈더라도, 영업을 접을 때는 회수하지 못하는 경우도 생길 수가 있다. 하지만 이걸 떼였다고 보기도 어려운 부분이 있다. 또한 권리금 금액은 법으로 정해진 경우가 없다. 2년 전 서울 영등포의 한 고깃집에서는 4억 원을 들여 내부 공사를 하고 장사를 시작했다. 그런데 1년 전 건물 주인이 바뀌면서 900만 원이던 월세가 2배로 뛰었다. 월세를 감당하지 못하고 나가면 인테리어 비용을 고스란히 날릴 상황인데, 현행법상 보증금과 월세를 전세로 환산해 4억 원이 넘으면 임대료 인상에 제한이 없어 이 같은 일이 벌어지는 것이다. 이럴 경우 버티다가 세입자가 나가면 기존에 있는 권리금은 고스란히 임대인의 주머니로 들어간다. 그리고 더 높은 임대료를 받고 다시 세를 놓을 것이다. 중구에서 가방을 판매하는 한 점포도 9년 전 3천만 원이던 권리금이 1억 5천만 원까지 올랐지만 건물주는 권리금을 인정하지 않고 가게를 창고로 쓰겠다며 나가라고 통보했다. 건물주가 18개월 이상 비영리 목적으로 사용할 때는 권리금을 주지 않아도 된다고 생각했기 때문이다. _pp.158~159

신흥 상권 등에 상가투자를 고려할 경우 역세권이나 버스정류장 등 교통 여건이 형성되는 곳을 주목하되, 출근 동선보다는 퇴근 동선이 유리하다. 따라서 직장인 등 퇴근길 동선 상권 형성지역의 신축 분양상가를 눈여겨볼 필요가 있다. 바쁘게 움직이는 출근길은 흘러가는 유동인구가 많은 반면, 퇴근길에는 여유를 가지고 점포를 둘러보기 때문이다. 또한 사람은 걷기가 편하고 수월한 길로 다니게 된다. 옛말에 ‘노루목’이라는 것이 있는데 노루는 꼭 다니는 길로만 다닌다. 사냥꾼은 바로 이 길목을 지키면 되는 것이다. 사람도 유사하게 늘 다니던 동선에 익숙해져 있다. 따라서 투자하려는 상가의 입지가 당연히 직장인이 퇴근하는 길목에 있어야 한다. 해당 지역 거주자들이 퇴근시간에 주로 이용하는 도로나 골목길이 어디고, 역세권일 경우 주요 동선이 어떻게 흐르는지 종합적으로 판단해야 한다. 노루목을 확인할 수 있는 좋은 방법 중 하나는 앞서 말했듯이 노점상이 있거나 랜드마크 건물, 관공서, 백화점, 영화관, 할인점 등 집객 효과를 갖춘 시설물들이 있는지를 살피는 것이다. _p.188

신도시나 택지지구는 상가 활성화를 위해 업종 선점이 중요한데, 가령 상층부나 지하층에 영화관이 들어서면 이른바 샤워효과나 분수효과를 누릴 수 있기 때문이다. 샤워효과나 분수효과는 1장에서 설명했듯이 백화점 업계에서 자주 사용하는 용어로, 위층이나 지하층을 찾았던 소비자가 자연스럽게 아래?위층으로 옮겨가 쇼핑을 하게 되어 매출이 증대되는 효과를 말한다. 대형 쇼핑몰이나 백화점을 보면 건물 위층에는 전략적으로 고객을 유도할 수 있는 영화관이나 대형마트 등을 배치해 이런 효과를 노리는 것을 확인할 수 있다. 특히 멀티플렉스 영화관의 경우는 영화 티켓 예매와 상영시간 대기 등으로 상대적으로 고객의 여유시간이 많이 발생해 분양상가에서 선호하는 1순위 영입 대상으로 떠오르고 있다. 국내 영화 관람객 수가 해마다 증가하는 점도 영화 관람 선호도가 높은 젊은 층의 유입이 기대되는 신도시나 택지지구 상가 내에 영화관 입점 경쟁을 심화시키고 있다. _p.213

‘우량 임차인’이란 운영능력과 자금력을 확보하고 장기간 임대가 가능해 매월 고정적으로 임대료를 납부할 수 있는 임차인이다. 대형 프랜차이즈 업체나 은행과 같은 금융기관, 병원, 멀티플렉스 영화관, 기업형 슈퍼마켓(SSM) 등이 우량 임차인이 운영하는 대표적인 업종이다. 상가업종에서 우량 임차인 확보가 화두로 떠오른 가장 큰 이유는 상가투자에 있어서 임대관리가 중요한 성공 포인트로 자리잡고 있기 때문이다. 즉 임차인이 영업이나 운영을 잘해야 임대료 책정을 높게 할 수 있고, 더 나아가 매각시 시세차익도 누릴 수 있다. 이에 상가 분양업계도 우량 임차인 확보에 힘을 쏟고 있다. 우량 임차인의 확보는 상권 활성화와 마케팅에 주는 효과도 큰 데다 임대시 투자자들의 반응도 좋기 때문이다. 더불어 철저한 상권 검증과 시장 조사를 기반으로 매장을 오픈하는 우량 임차인의 특성 덕에 상가의 입지도 인정받을 수 있다는 이점이 있다. _p.262

상가투자에서 발품이 곧 수익성이라는 공식을 잊어서는 안 되며, 상가투자의 첫걸음은 발품에서 시작된다고 해도 과언이 아니다. 투자 대상지를 여러 차례 방문하고, 인터넷이나 인근 중개업소 등을 찾아가 객관적인 정보를 수집해야 한다. 우선 소비층이 얼마만큼 접근이 용이한지를 파악해야 하며, 고객의 눈에 쉽게 들어올 수 있는 가시성이 뛰어난 곳을 선별해야 한다. 특히 역세권 상가의 경우 유동인구가 풍부해 늘 투자자들의 관심이 높지만 지나치게 폐쇄적 구조로 설계되어 있으므로 가시성이 현저하게 떨어진다면 투자 대상에서 제외하는 것이 좋다. 지하철 통로와 직접 연결되어 유동인구가 대거 유입된다는 분양업체 측의 설명에 무작정 매료되어서도 안 된다. 이미 강남역이나 동대문 등 유명 상권에 있는 지하철 연결층 상가가 입점을 시작한 지 1년이 넘도록 많은 공실률을 보였기 때문이다. 이와 함께 소비층의 심리를 이용해 일부 업체의 ‘전매 보장’ 영업방식에 대해서는 각별한 주의가 요구된다. _pp.291~292

상권과 입지에서 1급지가 아니라도 소비자의 유입이 끊이지 않고, 업종 자체에 대한 경쟁력을 지닌 점포라면 관심을 가져볼만 하다. 물론 최대한 저렴하게 구입해야 한다. 먼저 가격 조정기를 거친 미분양상가에 주목하라. 이런 가운데 최근 미분양상가 시장도 종종 투자자들의 표적이 되고는 한다. 미분양상가는 상가 활성화 수준을 파악하는 데 용이하고, 가격 조정기를 거치다 보니 안정적인 몸값 수준을 대부분 찾아가기 때문이다. 특히 임대가 맞추어져 운영중인 선임대 상가라면 몸값이 합리적 이점을 더해 관심을 둘 만하다. 단지 내 상가 등 유찰상가나 경매 물건에도 관심을 둘 만하다. 조정기를 거친 선임대 미분양 점포 외 상가를 저렴하게 구입하는 방법 중 또 하나는 분양하는 단지 내 상가 중 유찰된 상가를 내정가격 수준에서 선착순으로 사는 방법이다. 최근 상가의 인기가 좋아 수도권이나 비수도권을 가리지 않고 100% 팔려나가는 상품도 많지만, 자신이 직접 입찰시 최고 응찰가를 써내야 하므로 자칫 고분양가를 초래할 공산이 커 유찰 점포에 관심을 두는 것도 좋다. _p.303

지난 1년간 연매출액이 4,800만 원 미만(과세기간 6개월 기준 2,400만 원 미만)으로 상가를 분양받거나 매입할 경우 부가가치세를 환급받을 수 없으며, 월임대료에 대해서 세입자에게 세금계산서를 발행해줄 수도 없다. 또한 연매출액이 2,400만 원 미만(과세기간 6개월 기준 1,200만 원 미만)인 경우 부가가치세를 납부할 의무가 없다. 일반과세자로 일반임대사업자등록을 하는 데 필요한 서류는 주민등록등본 1부, 부가가치세 환급용 통장 사본 1부, 통장에 날인한 도장, 분양계약서 사본 1부다. 그렇다면 일반임대사업자등록을 하지 않아도 될까 싶지만 그렇지 않다. 상가는 임차인이 자신의 사업을 위해서 사업자등록을 하는 경우가 많고, 이러한 경우 세무서에서 상가 임대인에게 일반임대사업자등록을 하도록 통보가 오기 때문에 될 수 있으면 일반임대사업자등록을 하는 것이 좋다. 상가를 분양받을 때 납부한 부가가치세의 환급신청은 언제까지 해야 할까? 확정 신고기간인 7월 25일, 그리고 다음 해 1월 25일까지 신청해야 한다. _pp.324~325

상가 취득시에는 부가가치세를 부담한다. 상가를 보유하며 상가임대업을 하는 사업자는 해당 상가를 양도할 경우 전체 양도 금액 중 건물에 해당하는 부분에 대해서는 부가가치세를 과세하고 세금계산서를 발급해야 한다. 참고로 토지는 부가가치세 면세 대상이다. 위의 사례에서 상가 양도자는 건물가액의 10%인 1천만 원을 부가가치세로 양수자에게서 받게 된다. 양도자는 1천만 원을 부가가치세로 신고하고 과세관청에 납부하게 된다. 반면 상가 양수자는 부가가치세법상 일반과세자 사업자등록을 한 후, 부가세 신고를 통해서 상가 취득시 양도자에게 준 1천만 원의 부가가치세를 과세관청으로부터 환급받게 된다. 하지만 상가 양수자가 부가세 신고를 하고 환급받는 시점까지는 꽤 긴 시간이 소요된다. 부가가치세법에는 ‘조기환급제도’가 있어 위 사례와 같이 1월 중에 취득했다면 양수인은 2월 25일까지 부가가치세 신고를 하면 신고일로부터 15일 내에 부가가치세 1천만 원을 환급받을 수 있다. _pp.342~343

최근 가족이나 지인들끼리 자금을 모아 투자하는 공동투자도 늘고 있다. 수익형 부동산에서 공동투자의 경우 친지나 동창생, 직장동료 등이 돈을 모아 상가 점포나 상가건물을 분양받거나 매입하는 경우가 대표적인 케이스다. 공동투자가 지닌 장점을 살펴보면 투자 위험을 분산할 수 있고, 재산세나 종부세 모두 개인별 합산과세로 세금을 줄일 수 있다. 처분단계에서는 양도 차익이 분산되어 양도세 절감효과가 발생한다. 보유기간이 2년 이상인 경우 6~38%의 누진세율이 적용되어 세금부담을 낮출 수 있고, 개인별 기본공제(250만 원)를 받을 수 있다. 보유기간이 2년 미만인 경우 개인별 기본공제만 가능하다. 다만 상가주택을 공동투자한다면 주택수 산정에 포함되어 양도세 중과 대상이 될 수 있다는 점은 주의해야 한다. 개발 호재가 많거나 목이 좋은 ‘돈 되는’ 상가는 몸값이 너무 비싸 개인이 보유한 자금으로 투자하기 벅찬 것도 공동투자가 선호되는 또 다른 이유다. _p.355

기본정보

ISBN	9791160020274
발행(출시)일자	2016년 09월 01일
쪽수	380쪽
크기	157 * 231 * 25 mm / 579 g
총권수	1권

Klover 리뷰 (2)

[pe*******]

 
 
내가 부유하지 못한 건 괜찮은데 내가 낳을 아이에게 가난한 엄마 아빠라는 건 문득 뭔가 미안한 마음이 들었다.
선택해서 태어날 수 있는 것도 아니어서 이 나라에서 태어나는 것도 미안하고!
어쨌든 월급쟁이 부자는 없다를 읽고 나서 재테크만이 방법이라는 것을 깨닫고는 읽게 된 책
나는 어차피 상가투자에 대해 입문서 개념으로 접근한 것이서 다른 책과의 비교는 불가하다.
 
 

그냥 우리가 상가를 얻어서 장사할 때 권리금의 문제도 잘 알지도 못하고 카더라에 의존해서 처리했었는데 그런 부분 읽어볼 수 있어서 좋았고
 
 

 
부에 대한 격언들 보면서 마음을 다 잡을 수 있어 좋았고
 
 

상가 투자 실례를 들어주며 설명되어 있어 좋았고,  더 공부해봐야겠다는 마음이 들었다.

[gi*****]

월급쟁이 샐러리맨들의 로망이 월세 받는
건물 하나씩 갖는게 아닌가 싶습니다.
 
그래서 이번에 린다가 읽은 책은 부동산 재테크 방법을
알려주는 저자 장경철님의
<나도 상가투자로 월세 부자가 되고싶다> 입니다.
 
진짜,, 진심,,, 월세 부자가 되고 싶네요
 

 
 
 
부동산 고수의 알짜 상가투자 비법책이라고 하네요.
상가투자 초보자를 위한 핵심 가이드북,,,
이런 문구 너무 좋아요... 초보자도 된다고 하니까 ㅎ
 
저자 장경철님은 2004년부터 상가분양 시장에 입문해서
2006년 네이버카페 '상가월드'를 개설하고 부동산 칼럼과 상담을
시작으로 여러 부동산 관련지에서 칼럼니스트로 활약했다고 하네요.
 
책에 나온 저자 소개 ^^
 
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많은 사람들이 부자가 되길 원한다.
그러나 대부분의 사람들은 원하기만 하지
부자가 되려고 행동하지 않는다.
 
-짐 로저스 (전설의 투자자)
 
정말 맞는말 갖죠? 부러워만 하지 그렇게 되기위한
어떠한 행동이나 노력을 안한다는 이야기죠
 
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상가투자 입문
진짜 월세 부자는 상가투자에서 나온다
 
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왜 지금 상가투자를 해야하는지?
상가의 종류와 특징, 상권분석,트렌드,, 전문용어등
여러가지 기초 지식을 담고 있네요.
 
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파트2에선 조금더 심화된 내용으로 상가투자 전략에 대해 나와요
 
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아~~ 이제 조금 어려워짐
 
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부동산 재테크 방법 배워볼까요?
 
점점 상가투자의 매력에 빠져 듭니다~~~ 레드썬 ~!!
 
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왜 지금 상가에 투자해야하나?
 
저금리,저성장,고령화들으로 인해 상가의 인기가 높아지고
안정적인 수익과 부동산 가치의 상승을 기대할수 있다고 합니다.
 
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여러 상가의 종류와 특징
 
상가의 종류가 이렇게 많았구나,, 첨 알았어요
 
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주 5일 상권지고 주 7일 상권이 뜬다.
이거 정말 피부로 느낍니다.
회사가 많은 동네는 아예 주말엔 장사가 안되니까 문 닫은곳도
많더라구요. 아예 낮에만 장사하는곳도 있구요.
 
 
 

 
 
등산 가보신 분들이라면 이 내용 정말 공감 하실듯
 
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역세권과 대학가 상권 무시 못하죠
 
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이태원 경리단길 연남동 경의선숲길,,
상수동, 망원동등,,요새 골목 상권이 뜨고 있는건
다들 아실꺼라고 생각합니다.
 
 
 
환승역,, 게다가 더블, 트리플 역세권이라면
말 다한거 아닐까요??
 
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린다는 이 대목이 제일 흥미로웠어요.
 
아파트는 남향이 좋은건 아는데, 왜  상가는 북향이 좋을까요?
 
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예를들어 음식점, 식료품점등..이야기를 읽어보니
이해가 빠르게 됩니다
 
역시.... 사람은 배워야 해요
 
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부동산 재테크방법 <나도 상가투자로 월세 부자가 되고싶다>
 
상가를 보는 안목 넓히는 방법도 나와있습니다
 
일단 돈이 될만한 투자 할 상가를 찾는게 중요하겠죠?
 
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전용률은 무조건 높은게 좋다고 생각했는게
그게 아니라는 내용이 나옵니다. 꼭 읽어보시길
 
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장단점을 나열해 놓았어요
 
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요새 오피스텔,, 많죠.도심형 생활주택도 많구요.
 
1인가구가 많아지는 추세에 발맞춰 이런 신흥 투자 물건들이
늘어나는것도 같아요
 
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상가 뿐만 아니라 부동산에 투자 하려면 발품팔아
정말 많이 돌아다니며 현장을 답사하는게 중요하다는건
가장 기본적인 상식일꺼에요
 
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우와... 세금까지 안다면 진짜 고수가 될꺼에요
 

 
부록으로 상가분양계약서 양식도 있어요
 
도장 쾅 ~~!! 찍고 싶어지네요 ㅎㅎ