주택청약의 모든 것(2025~2026)

한국부동산원 청약홈이 선보이는 대한민국 주택청약 바이블

한국부동산원 저자(글)

한빛비즈 · 2025년 04월 28일

책 소개

신혼부부·신생아 가족 내 집 마련 필독서
4년 연속 대한민국 No.1 주택청약서
2025년 4월 시행된 주택청약제도 완벽 반영
출간 후 변경되는 청약 정보 업데이트 서비스!

청약업무 수행기관 한국부동산원이
정확하고 쉽게 풀어 설명한
2025~2026년 주택청약의 모든 것

2025년 3월 31일 개정·시행된 주택청약제도를 반영하여 《주택청약의 모든 것》이 4번째 개정판을 출간했다. 매년 새롭게 바뀌는 주택청약제도를 정확하게 담고 복잡한 제도를 쉽게 설명함으로써 독자들에게 큰 사랑을 받고 있는 이 책은 2022년 초판이 출시된 이래 지금까지 4년 연속 스테디셀러로 자리매김하고 있다. 이번 2025~2026년 최신 개정판 역시 청약업무 수행기관인 한국부동산원이 직접 써 변경된 제도를 완벽하고 꼼꼼하게 해설했다.

대한민국 청약제도가 매년 개정에 개정을 거듭하고 있지만 그 방향은 뚜렷하다. 가족이 안정적으로 거주할 수 있는 환경을 제공함으로써 저출산 시대의 위기를 극복하겠다는 것이다. 그에 따라 신혼부부와 2세 이하의 자녀를 둔 신생아 가정에 대한 청약 조건이 크게 완화됐다. 이들을 대상으로 한 공급 물량이 대폭 늘어났으며 특별공급에 최대 3회까지 청약할 수 있다. 공공주택 신생아 특별공급 외에도 공공주택 일반공급 물량의 50%와 신혼부부·생애최초 특별공급 물량의 35%, 20%를 신생아 가정에 우선공급한다. 또한 배우자나 본인이 주택을 소유했거나 주택청약에 당첨된 이력이 있어도 특별공급에 한 번 이상 청약할 수 있는 기회가 주어진다. 구체적인 자격조건을 확인하여 주어진 기회가 있다면 최대한 활용해보자.

또한 청약예·부금과 청약저축을 모든 주택 유형에 청약할 수 있는 주택청약종합저축통장으로 전환할 수 있게 되면서 청약통장 활용법이 더욱 다양해졌다. 이와 같은 최신 개정 내용 외에도 각 공급별 신청 자격과 소득 기준, 공급 유형별 배점과 선정 방식 등 청약자라면 기본적으로 알고 있어야 할 정보 역시 일목요연하게 정리되어 있다. 독자들의 청약 당첨을 기원하며 출간 후 추가로 청약 정보가 변경될 경우 한국부동산원이 신속하게 업데이트할 예정이며 해당 내용은 책 속 QR코드를 스캔하여 확인할 수 있다.

작가정보

저자(글) 한국부동산원

한국부동산원은 1969년 4월 25일 부동산 시장의 안정과 질서유지, 소비자 권익보호와 부동산 산업발전에 이바지하기 위해 설립되었습니다. 토지·주택 등의 가격공시를 위한 조사·산정과 검증, 부동산 거래·가격·임대 등 시장동향 관련 통계의 조사·관리, 부동산시장 불법행위 조사지원 및 정부정책 지원 등 국민에게 신뢰받는 최고의 부동산 전문기관이 되고자 다양한 업무를 수행하고 있습니다. 2020년 2월 1일, ‘믿음 가는 청약, 쉽고 편리한 청약 서비스’를 제공하는 청약홈(www.applyhome.co.kr)을 오픈, 내 집 마련을 꿈꾸는 분들에게 도움을 드리고 있습니다.

목차

• 최신 개정판을 펴내면서
  펴내면서
  프롤로그_ 대한민국 주택청약, 정도(正道)가 답이다
  한눈에 모아보기_ 2025년 주택청약, 무엇이 달라지나요?
  
  1장 내 집 마련, 청약이 답이다
  01 청약제도, 주거안정을 위한 정부의 강력한 의지
  02 왜 주택청약일까
  03 청약 준비부터 당첨까지 미리 보기
  04 청약홈 공공 마이데이터를 통해 더 쉽고 더 정확하게
  
  2장 청약의 기초 다지기, 청약도 ‘공부’가 필요하다
  01 청약, 어디서부터 시작해야 할까
  02 주택청약의 첫걸음, 청약통장의 모든 것
  청약통장 FAQ_제대로 알고 활용하자!
  03 입주자 모집 공고문, 슬기로운 청약 생활의 이정표
  04 우리 가족의 소득과 자산 금액 산정하기
  05 청약홈에서 우리 가족의 청약 제한 사항을 확인해보자
  
  3장 특별공급으로 청약 신청하기
  01 특별공급과 일반공급
  02 대한민국의 내일을 열어주는 신생아 특별공급
  03 1939를 위한 주택의 새 이름, 청년 특별공급
  04 신혼부부 특별공급, 새로운 시작을 위한 따뜻한 보금자리
  05 민영주택 신혼부부 특별공급 당첨되기
  신혼부부 특별공급 FAQ_이것만은 알아두자!
  06 일반형·선택형 공공주택 신혼부부 특별공급 훑어보기
  07 신혼희망타운·나눔형 공공분양주택 신혼부부 특별공급 훑어보기
  08 생애최초 특별공급, 평생 무주택자를 위한 단 한 번의 기회
  09 생애최초 특별공급 당첨되기
  생애최초 특별공급 FAQ_이것만은 알아두자!
  10 미성년 자녀가 2명 이상이라면 다자녀 특별공급
  11 다자녀 특별공급 당첨되기
  다자녀 특별공급 FAQ_이것만은 알아두자!
  12 노부모를 3년 이상 모시고 있다면 노부모 부양 특별공급
  13 노부모 특별공급 당첨되기
  노부모 특별공급 FAQ_이것만은 알아두자!
  14 기관 추천 특별공급
  
  4장 일반공급으로 청약 신청하기
  01 민영주택 일반공급은 가점제와 추첨제
  해외 체류 기간 관련 주요 FAQ_이것만은 알아두자!
  02 공공주택 일반공급은 순위 순차제와 추첨공급
  03 무순위, 청약통장 없이 청약하기
  무순위 공급 FAQ_이것만은 알아두자!
  
  5장 청약 신청, 이제부터 실전이다
  01 청약 실전, 홈페이지 방문하기
  02 대한민국 주택청약의 메카, 청약홈 한눈에 훑어보기
  03 당첨되셨나요? 계약부터 입주까지 챙겨야 할 것들
  
  찾아보기

책 속으로

신생아 가구를 위한 특별공급이든 우선공급이든 입주자 모집 공고일 현재 2세 미만(2세가 되는 날 포함)의 자녀(입양 포함)가 있거나 임신 중인 무주택 세대구성원이 있다면 누구나 신청할 수 있습니다. 단, 신생아 특별공급은 「공공주택특별법」을 적용하는 ‘공공주택’으로만 공급합니다. 이와 달리 신생아 우선공급은 공공주택 신생아 특별공급처럼 별도의 유형은 아니지만 민영주택이나 국민주택에서 신혼부부 특별공급과 생애최초 주택 구입자 특별공급(이하 ‘생애최초 특별공급’)의 일정 물량을 신생아 가구가 우선 당첨되도록 하였습니다. p.18

본래 특별공급은 ‘세대 내, 생애 1회에 한한다’가 기본 원칙이었습니다. 그러나 출산율 반등을 위해 정부는 보다 파격적이고 직접적인 제도 개편을 단행했습니다. 바로 청약 신청자 본인이 과거 다른 주택에 당첨되어 현재 청약 제한(특별공급 제한, 재당첨 제한 등)을 적용받고 있더라도 만일 이 주택이 현 배우자와의 혼인 전에 당첨된 주택이라면 신혼부부 특별공급에는 또 한 번의 청약 신청이 가능해진 것입니다. p.24

흔히 ‘출산 특례’라고 칭하는 이번 규칙 개정으로 인해 지난 2024년 6월 19일 이후 출생한 자녀가 있으면 청약 신청자와 그 배우자가 과거 특별공급에 당첨된 사실이 있더라도 앞으로 추가 1회에 한해 신혼부부, 신생아, 다자녀, 노부모 특별공급에 청약이 가능합니다. 단, 기억해야 할 사항이 있습니다. 만일 배우자가 아닌 다른 세대원이 과거 특별공급에 당첨된 사실이 있다면 어떨까요? 청약 신청자가 출산 특례를 적용해서 추가 1회의 당첨 기회를 받을 수 있을까요? p.25

민영주택 일반공급 1순위는 가점제와 추첨제를 적용합니다. 일반 공급 물량의 일정 비율을 가점제를 적용하여 가점이 높은 순으로 당첨자를 선정합니다. 나머지 물량은 가점제에 낙첨한 사람과 처음부터 추첨제로 청약한 사람을 한데 모아 추첨 방식으로 선정하게 됩니다. 추첨제는 해당 지역 거주자를 우선하여 무작위로 선정합니다. 그러나 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권 및 광역시에서 공급하는 주택의 경우 무주택 세대구성원에게 추첨제 물량의 75%를 우선공급하고 나머지는 무주택 세대구성원과 1주택자에게 공급합니다. 규제지역이나 수도권 등 밀도가 높은 지역에서는 추첨제라고 할지라도 무주택자에게 우선적으로 공급하겠다는 취지를 엿볼 수 있는 대목입니다. pp.80-81

신혼부부 특별공급은 여기에 한 가지 기준이 더해집니다. 소득 구분 내에서도 외벌이와 맞벌이 기준 금액이 각기 다르다는 점입니다. 특히 소득우선공급 맞벌이 가구의 소득 기준에 충족하더라도 부부 중 1인의 소득이 외벌이 소득 기준 금액을 초과하지 않아야 합니다. 예를 들어 민영주택 소득우선공급 자격에 해당하는 맞벌이 가구(120% 이내)인 경우, 부부 중 1인의 소득이 100%를 초과하면 부부 합산 소득이 맞벌이 기준 이하이더라도 부적격 처리됩니다. 이렇게 한 사람의 소득이 과다하여 외벌이 기준 소득금액을 초과한다면 합산 소득이 우선공급 소득금액 이내라고 해도 소득일반공급으로 신청해야 합니다. p.92

단, 신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급, 신생아 특별공급은 배우자에 한해 완화된 기준을 적용하고 있습니다. 앞서 설명한 배우자의 혼인 전 재당첨 제한 적용을 예외로 하는 규정과 비슷합니다. 다시 말해 신청자의 배우자가 다른 특별공급에 당첨된 이력이 있더라도 당첨 시점이 청약 신청자와의 혼인 전이라면 청약이 가능합니다. 이는 청년계층의 청약 수요가 두드러지는 신혼부부, 생애최초, 신생아 특별공급에 청약하려는 세대에 내 집 마련의 기회를 확대하기 위해 특별공급 세대의 경우 평생 1회 제한 규정을 배우자에 한해 대폭 완화한 것입니다. p.105

결혼 후 배우자와 이혼하고 등본에 나(청약 신청자)와 작년에 태어난 아이만 있다고 가정해보겠습니다. 신생아 특별공급은 혼인 여부와 관계없이 신생아 자녀만 있으면 청약할 수 있습니다. 물론 공공주택 신혼부부 특별공급도 입주자 모집 공고일 현재 혼인하지 않은 예비 신혼부부 또는 6세 이하의 자녀가 있는 한부모 가족도 청약이 가능하지만 신생아 특별공급은 온전히 전체 물량을 다른 조건과 관계없이 ‘신생아’가 있는 가구에 배정했다는 점이 두드러진 특징입니다. pp.118-119

이번 개정으로 배우자뿐만 아니라 신청자 본인의 혼인 전 당첨 이력도 1회에 한하여 배제됩니다. 즉, 본인이 특별공급에 당첨된 적이 있거나 과거 당첨으로 인한 재당첨 제한으로 신혼부부 특별공급 청약을 못하는 상태라 하더라도 혼인 전 당첨 사실이라면 본인 기준 1회에 한해 해당 제한이 없는 것으로 간주하고 신혼부부 특별공급 당첨이 가능하기 때문입니다. 여기서 끝이 아닙니다. 2024년 6월 19일 이후 출생한 자녀(임신, 입양 포함)가 있는 가구는 본인 또는 배우자의 과거 특별공급 당첨 사실이 있더라도 세대 기준 1회에 한하여 신혼부부 특별공급에 한 번 더 당첨될 수 있습니다. 현재 임신 중인 S씨가 2025년에 출산을 한다면 기존에 ‘혼인 특례’를 통해 특별공급에 당첨되었더라도 신혼부부 특별공급에 한 번 더 신청할 수 있습니다. p.147

출판사 서평

2025~2026년 주택청약,
신혼부부와 신생아 가족은 무조건 도전하라!
더 높아진 당첨 확률과 더 넓어진 청약 기회!

2025~2026년은 결혼을 앞둔 사람이나 신혼부부 그리고 2세 미만의 자녀를 둔 신생아 가족이라면 반드시 청약에 관심을 가져야 할 해다. 저출산 위기를 타개하기 위해 정부가 이들을 적극적으로 배려하고 있다. 안정적인 주거환경을 제공하여 결혼과 출산을 늘리겠다는 복안이다. 이에 신혼부부와 신생아 가구를 대상으로 공급 물량을 늘리고 당첨 확률을 높일 수 있는 개정안을 2025년 4월에 시행하였다.
개정된 주요 내용을 자세히 살펴보자. 신생아 가구에 우선적으로 공급하는 물량이 크게 늘었다. 공공주택 신생아 특별공급 외에 일반공급 물량의 50%를 신생아 가구에 우선적으로 공급한다. 민영주택과 국민주택의 경우 신혼부부·생애최초 특별공급 물량의 35%와 20%를 신생아 가구에 공급하는 등 배정 물량이 크게 확대되었다.
또한 부부를 위한 혜택도 강화되었다. 배우자는 물론 본인의 결혼 전 주택청약 당첨 이력이나 주택 소유 여부와 상관없이 조건이 맞는다면 특별공급에 청약할 수 있다. 무엇보다 2024년 6월 19일 이후에 출생한 자녀가 있다면 부부가 과거 특별공급에 당첨된 사실이 있더라도 세대당 1회에 한하여 신혼부부·신생아·다자녀·노부모 특별공급에 추가로 청약할 수 있다. ‘생애 특별공급 1회 당첨’이라는 원칙을 과감히 깨고 신혼부부와 신생아 가구에 특별한 혜택을 준 셈이다. 무주택인정 요건도 입주자 모집 공고일 기준으로 크게 완화하였으니 책을 통해 자세한 내용을 확인해보자.

새롭게 바뀐 청약제도에 맞춰
한국부동산원이 낱낱이 수정하고 다시 쓴 책!
청약으로 내 집 마련의 꿈을 이루자!

이 책은 청약제도의 기본적인 내용부터 공공주택과 민영주택의 7개의 특별공급과 일반공급의 세부적인 내용까지 상세히 담았다. 청약자들이 자주 묻는 질문을 7개 분야로 뽑아 자세히 설명했고, 78개의 팁을 통해 디테일한 정보와 주의사항을 강조해 설명했다. 41개의 QR코드를 통해 해당 내용과 관련된 청약홈의 온라인 페이지로 쉽게 이동하여 내용을 정확하고 자세하게 확인할 수 있도록 했다.
이 외에도 각 주택별 특별공급과 일반공급의 유형별 신청 자격, 공급 물량, 배점 기준, 당첨자 선정 순서와 방식 등을 자세히 설명했다. 청약홈에서 청약 신청하는 방법부터 계약 시 제출해야 하는 서류 목록까지 일목요연하게 정리했다. 이 책만 있다면 적어도 몰라서 청약의 기회를 날려버리거나, 실수로 부적격 당첨자가 되는 불상사는 막을 수 있을 것이다.
새 아파트를 가장 합리적으로 마련할 수 있는 주택청약은 여전히 매력적이다. 그러나 청약제도는 오랜 기간 개정에 개정을 더해온 탓에 복잡하다. 이 책은 개정된 주요 내용을 한눈에 파악할 수 있도록 했고, 세부 내용을 읽으면서 관련 기준이나 정보를 참고할 수 있도록 세심하게 배려했다. 또한 새롭게 변경되는 청약 정보가 있다면 책 속 QR코드를 통해 업데이트된 내용을 신속하게 확인할 수도 있다. 복잡한 청약제도로 인해 혼란스러운 실수요자들에게 더없이 좋은 가이드북이다.

기본정보

ISBN	9791157848034
발행(출시)일자	2025년 04월 28일
쪽수	288쪽
크기	171 * 225 mm
총권수	1권