해나경의 고시원 마스터 클래스

해나경 저자(글)

나비의활주로 · 2025년 04월 04일

책 소개

억대 연봉 쇼호스트가 청소부터 시작해 90개 방을 만실로!
초보자도 가능한 고시원 부동산 성공기
★ 2025년 부동산 투자 분야 최고의 틈새시장
★ 수익형 부동산의 꽃, 고시원 부동산 최신 정보
★ 실패 없는 고시원 부동산 투자 노하우 A to Z

부자라는 꿈을 이루기 위해 오늘도 수많은 이들이 열심히 살아가고 있다. 하지만 그만큼의 보상을 얻고, 원하는 만큼의 행복을 누리고 있는지는 의문이다. 그저 힘들게 고생만 하고 있는 게 아니냐는 말이다. 그래서 우리는 돈이 돈을 불러오는, 경제적 자유 시스템 구축을 위해 노력해야 한다. 남들이 잘 모르는 고급 정보를 선제적으로 얻어내고, 또 이를 바탕으로 먼저 행동에 나서는 것이다. 이미 알려질 대로 알려지고, 투자자의 포화 상태라 할 수 있는 부동산 시장에도 잘 살펴보면 황금알을 낳는 거위가 여전히 존재한다. 바로 ‘고시원’이 그중 하나이다.
책 『해나경의 고시원 마스터 클래스』는 부동산 투자 분야 최고의 틈새시장, 수익형 부동산의 꽃이라 할 수 있는 ‘고시원 부동산’ 투자에 관한 모든 것을 담은 책이다. 고시원 투자에 필요한 기본적인 정보 및 최신 현황, 그리고 성공적인 투자자로서의 태도, 고시원의 가치와 수익률을 극대화하는 노하우까지 고시원 부동산 투자의 A to Z가 들어있다. 잘나가던 쇼호스트였음에도 고시원 청소부터 시작하여 3년 만에 건물주가 되고, 경제적 자유까지 획득한 저자의 생생한 성공담과 경험담은 독자들에게 깊은 울림을 주고 동기 부여를 할 것이다.
부동산 시장은 한국 사회를 떠받치는 기둥이다. 하지만 코로나19 시기를 거치면서 급변을 거듭하고 투자자들 역시 어떻게 대비하고 또 어떻게 투자에 나서야 할지 어려워하고 있다. 그러한 이들에게 이 책이 고시원 부동산이라는 새로운 돌파구를 마련해주고, 건물주의 꿈, 경제적 자유의 꿈을 실현해 주기를 기대해 본다.

작가정보

저자(글) 해나경

2004년 KBS 오디션 프로그램 〈꿈의 피라미드 NS홈쇼핑 편〉에서 2천 명의 지원자 중 꼴등으로 예선을 통과해 본선 1등으로 합격, TV홈쇼핑 쇼호스트가 됐다. 현재는 공영홈쇼핑 쇼호스트로 22년 차 방송인이다. 오롯이 방송만 알았던 평범한 월급쟁이가 고시원에 눈을 뜨고 고시원 사업의 가치를 사람들과 나누기 시작했다. 지인들의 고시원 창업과 운영을 도와주면서 쌓인 노하우로 유튜브를 개설했고 구독자들의 요청으로 강의를 시작했다. 해나경 고시원 클래스 정규과정은 1분 조기 마감 기록을 세우며 꾸준히 사랑받고 있다. 무엇보다 해나경 패밀리(수강생들)와 지속적인 커뮤니티를 운영하며 독서모임과 다양한 강의를 기획하고 함께 공부하며 성장 중이다. 현재는 고시원을 발판으로 파티룸, 무인카페를 운영 중이고 서울 핵심지 역세권에 꼬마빌딩 건물주가 됐다.

‘해가 나듯 따뜻한’이라는 순우리말 ‘해나’에 이름 마지막 글자를 따 ‘해나경’으로 활동하며 세상에 온기를 전하는 사람이고 싶다. 고시원 사업으로 따뜻한 나눔을 실천하며 부를 쌓아가는 그녀는 결국 사업은 사람이 하는 것이고, 사람이 전부인 걸 깨닫고 사람이 우선인 사업에 계속해서 도전 중이다.

목차

• 004 프롤로그
  
  PART 1 - 20년 차 쇼호스트의 고시원 사업의 시작
  012 억대 연봉 쇼호스트가 고시원 청소를 한다고?
  023 대출 레버리지에 눈뜨다: 고시원 사업 자금
  032 조언은 그 길을 가본 사람에게 듣는 걸로 하시죠
  038 사업 처음이세요? 멘토는 필수입니다
  045 고시원 창업만이 가지는 매력적인 시스템: 무인 운영
  049 신소방법, 유행 없고 공급 어려운 고시원 사업의 비밀
  
  PART 2 - 고시원 사업의 성패는 결국 내가 결정합니다
  058 사업을 시작할 때 우리는 태도부터 달라야 합니다
  063 성공적인 고시원 창업을 하고 싶다면 꼭 알아야 할 2가지
  067 고시원 매물은 어디서 구하나요?
  071 부동산 1번 손님이 되어야 하는 이유
  078 수익률 계산법: 부동산 매물 브리핑을 다 믿는다고?
  090 임장 체크리스트: 고시원 매물 임장하는 법
  099 고시원 시장조사 방법
  103 시장조사보다 더 중요한 나 파악하기
  108 돈 된다면서 다시 고시원을 파는 진짜 이유는?
  113 컨설팅 꼭 받아야 할까?
  117 반드시 피해야 할 부동산이 있습니다
  
  PART 3 - 망하지 않는 고시원 계약 프로세스
  126 양도양수권리계약 특약 A to Z
  132 임대차 계약 시 주의사항
  138 잔금일까지 해야 할 일: 소방필증 준비
  144 부동산 수수료
  146 인수인계 체크리스트
  151 세금 및 입실자 현황 파악
  
  PART 4 - 고시원 가치를 200% 끌어올려 수익률을 높여봅시다
  156 인테리어 업체 구하는 법
  163 돈 아끼는 고시원 리모델링 공식
  174 고시원 방 사진 잘 찍는 법
  183 입실자 퇴실 없이 인테리어해도 됩니다
  188 고시원 마케팅은 이렇게 합니다
  
  PART 5 - 해나경 만실 노하우로 세상에서 가장 따뜻한 고시원 만들기
  196 입실자 내 편 만들기
  201 컴플레인 받지 않는 입실자 관리 비법
  206 블랙리스트 입실자 대처 사례
  216 해나경 특급 만실 노하우 치트키
  226 시설업자 내 편 만들기: 무인 운영의 핵심
  232 고시원 업무 루틴: 3개월은 직접 해 봐야 합니다
  239 따뜻한 나눔을 실천하는 고시원
  245 돈은 선하다: 고시원으로 행복을 삽니다

책 속으로

사람들은 묻습니다. “고시원은 언제까지 하실 거예요?” 저는 고시원 사업을 그만둔다는 생각을 한 번도 해 본 적이 없습니다. 매일매일 통장에 입실료가 들어오고 무인 운영이 가능합니다. 다른 업종에 비해 유행도 안 타고 양도 리스크가 적어 권리금 깎이는 일 없이 엑시트도 언제든지 가능합니다. 고시원은 저에게 돈의 흐름을 가르쳐줬고 사업의 묘미를 보여줬습니다.
_21쪽

여기서 중요한 점은 고시원은 개별성이 아주 강하게 존재한다는 사실입니다. 실제 인테리어 비용까지 2억 미만을 투자해서 월 800만 원 이상을 벌기도 하고, 3억을 투자해 월 500만 원을 버는 사람도 있습니다. 시장에서는 통상적으로 투자금 1억에 수익 200만 원 정도를 생각하면 된다고 하는데요, 참고하시면 좋을 것 같습니다. 단, 고시원 매물의 개별성이 워낙 강하다 보니 최대한 발품을 많이 팔아 임장 다니면서 매물의 가격 흐름을 파악하시길 당부드립니다. 수익 분석까지 제대로 해서 이왕이면 투자금 대비 수익이 많이 나는 매물을 잘 찾는 것이 중요합니다. 현재까지 제 지인과 강의 수강생들의 100여 건의 계약을 봤을 때 열심히 노력해
서 원하는 수익의 좋은 매물을 잘 찾았으니 이 책을 통해 본업보다 탄탄한 파이프 라인을 추가하셨으면 좋겠습니다.
_31쪽

1층 입구에도 고시원에서 보기 힘든 자동문을 설치했고 호텔 로비 같은 느낌을 조금이라도 더 주려고 노력했습니다. 실내화 서비스에 무인 택배함도 비치했습니다. 계단 중간중간마다 목공 작업을 해서 예쁜 조명과 함께 플랜테리어 디자인으로 꾸몄습니다. 아주 잠시라도 힐링하는 기분을 느끼게 해드리고 싶었습니다. 이렇게 입실자분들을 만족시켜드리면 제가 더 큰돈을 벌 수 있다고 확신했습니다. 돈보다 사람을 먼저 생각하고 제 고시원에 살고 계신 분들의 입장에서 운영을 하다 보니 이런 것들이 저만의 만실 노하우가 됐습니다.
_59쪽

마지막으로 경계해야 하는 매물도 있으니 주의를 기울여야 합니다. 손바뀜이 자주 일어나거나 양도자가 너무 급히 고시원을 넘기는 경우를 들 수 있습니다. 사업자 등록증을 확인하면 바로 알 수 있으니 정확히 얼마 동안 운영했는지 왜 되파는 건지 꼭 물어봐야 합니다. 최근 1년 이내에 양도인이 여러 번 바뀐 경우도 있을 수 있습니다. 한번은 개인 사정으로 그럴 수 있다고 쳐도 두 번, 세 번 바뀌는 경우는 고시원에 운영상의 문제가 있는 건 아닌지 의심해 볼 필요도 있습니다.
_110쪽

여기서 체크 포인트! 잔금 일정은 평일 오전 이른 시간에 잡도록 합니다. 생각보다 임대차 계약 및 공과금 정산 등이 길어질 수 있습니다. 인수인계까지 끝내고 나면 시간이 늦어져서 세무서 운영시간이 끝날 수 있습니다. 폐업신고 이후에 사업자등록증 발급이 가능하기 때문에 당일에 끝내기로 합니다. 물론 인터넷으로 폐업신청을 할 수 있지만 양도자가 즉각적으로 못 해주는 경우도 있고 보채기도 어렵습니다. 양수자 입장에서는 당일 세무서에 가서 사업자등록증 발급도 받고 확정일자도 받아 놓는 게 좋습니다. 사업자등록증이 빨리 나와야 네이버 스마트 플레이스 지도 등록도 빠르게 할 수 있습니다. 하루라도 빨리 플랫폼에 광고를 올려야 입실자들을 받을 수 있기에 서두르는 게 좋습니다.
_140쪽

만약 지출 비용이 걱정되신다면 애초에 투자금에서 보수 비용 예산을 따로 빼놔도 좋습니다. 워낙 고시원은 권리금이 억억 하는 상황이라 (천만 원도 정말 큰돈이지만) 계약할 때 천만 원 차이는 크게 계약을 좌지우지할 정도가 아닙니다. 애초에 천만 원 정도는 고시원 운영하면서 발생할 하자 보수 비용 및 관리 비용으로 따로 빼두시면 좋습니다. 생각지도 못한 변동 지출 비용이 발생하면 순이익도 줄고 마음도 조급해지고 방투자 지출을 더 줄이고 싶어지니까요. 그럼 악순환이 될 수밖에 없습니다. 간단합니다. 소탐대실하지 않고 입실자들 편의에서 운영하면 클레임을 줄일 수 있습니다, 그럼 우린 스트레스 관리도 충분히 하면서 즐거운 마음으로 고시원을 운영할 수 있습니다.
_205쪽

저는 돈이 좋습니다. 식당에서 메뉴판 가격 신경 쓰지 않고 먹고 싶은 음식 마음껏 주문하는 것도 좋고 지인들 경조사 부담 없이 챙길 수 있어 좋습니다. 누구를 만나도 먼저 계산할 수 있어 좋고 과일가게에서 “이거 얼마예요?”라고 묻는 대신 “이거 맛있어요? 그럼 주세요.”라고 말할 수 있어 좋습니다. 이런 소소한 행복부터 제 인생을 바꿀 기회까지. 고시원으로 상상도 못 했던 수익이 생기면서 돈을 공부하게 됐고 건물주의 꿈을 3년 만에 이루게 됐습니다. 좋은 건 나눠야 직성이 풀리는 성격이라 제가 좋아하는 사람들에게 고시원 사업을 알렸고, 곁에서 도왔고, 그들도 저처럼 소소한 행복부터 경제적 자유까지 누리게 됐습니다. 그 행복을 함께 누리면서 저의 행복은 2배로 늘어났습니다. 그래서 저는 함께 잘되는 게 좋습니다. 이 책을 선택해주신 독자분들도 잘 됐으면 좋겠습니다.
_248쪽

출판사 서평

고시원이라는 마중물로 시작하여
3년 만에 ‘건물주’가 되다!

요즘과 같은 시대에 열심히 할 일이 있다는 건 행운일지 모른다. 이 책의 저자 역시 본업인쇼호스트로 성공도 해 보고 싶고 제대로 자리 잡고 싶은 마음에 일만 하며 살았고 결혼해 가족이 생긴 후에는 돈을 벌기 위해 열심히 일만 하며 살았다. 하지만 해야 할 일과 하고 싶은 일은 다르다. 그렇게 강산이 두 번 바뀌고 나니 쇼호스트 수입 이외에 다른 파이프라인을 하나 더 만들어 진심으로 일도 즐기고 제 삶도 즐기고 싶어진 것이다. 방송이 적든 많든 스트레스 받지 않고 쇼호스트 이서경이 아니라 그냥 이서경으로 자신 삶을 일 순위에 두고 싶어진 저자가 시작한 일은 바로 고시원이었다. 시간을 뺏기지 않으니 얼마든지 본업에 집중할 수 있고, 고시원으로 수익이 창출되니 스트레스 받지 않고 일을 즐길 수 있었다. 고시원으로 본업보다 더 많은 수입이 벌리면서 회사 생활이 한결 가볍고 즐거워지기 시작했다. 그렇게 시작한 고시원이 마중물이 되어 저자는 파티룸과 무인카페까지 사업장을 넓혔고 사업 시작 3년 만에 꿈에 그리던 건물주가 되었다.
저자는 고시원으로 자신에게 일어난 변화들이 정말 자기 것이 맞는지 이따금씩 놀라곤 한다. 누군가의 말처럼 자면서도 통장에 돈이 들어오는 삶을 살게 되었기 때문이다. 근로 소득에만 의존했던 직장인은 이제 몸을 쓰지 않고도 돈이 돈을 벌어와 쉬고 싶을 때 쉬고, 떠나고 싶을 때 떠나는 삶을 살게 되었다.
그뿐만 아니라 고시원으로 돈에 눈을 뜨면서 대출 레버리지의 힘을 알게 됐고 돈을 굴릴 수 있는 힘을 얻게 되었다. 무엇보다 서울 핵심지역세권에 자기 건물을 올릴 수 있게 된 것도, 대출 이자를 감당할 수 있을 만큼의 현금 흐름을 만들어준 고시원 덕분이었다. 고시원 사업을 시작하고 두 번째 수입이 생기면서 금전적인 여유에서 오는 편안함과 행복뿐만 아니라 더 많은 기회들을 얻게 됐다. 누군가 월수입 천만 원이 생기면 초고속 성장이 일어나고 이를 기반으로 더 많은 일들을 할 수 있게 된다고 하던데 경험을 몸소 체험하고 있다.
작가의 최종 목표는 자신이 겪은 이 모든 것들을 주변의 좋은 분들과 공유하는 것이다. 고시원 사업에 관심이 있거나 해나경의 성장과 변화를 관심 있게 지켜본 분들에게 최선을 다해 모든 것을 알려드리고 있다. 가까운 친구뿐만 아니라 딸아이 친구 엄마에게도, 시댁 형님에게도, 시아버지의 베스트 프렌드에게도, 남편의 지인에게도 말이다. 자기가 잘할 수 있는 일이 누군가에게 큰 힘이 되고 도움이 될 수 있다는 게 기쁘기 때문이었다. 그렇게 나누다 보니 많은 경험이 쌓이면서 고시원 유튜브까지 운영하게 됐고 해나경 고시원 클래스로 더 많은 노하우를 쌓아 여기까지 오게 됐었다고 한다.
고시원은 현금 흐름의 끝판왕이며, 수익형 부동산의 꽃이다. 하지만 정보가 많이 부족하고 폐쇄적인 시장이기도 하다. 그래서 조심해야 할 것들도 많고 챙겨야 할 것들도 많다. 부디 이 책으로 많은 경제적 자유를 누리기를 기대해 본다.

기본정보

ISBN	9791193110577
발행(출시)일자	2025년 04월 04일
쪽수	250쪽
크기	150 * 210 mm
총권수	1권