신방수 세무사의 토지절세 컨설팅 가이드북(2025)

개정판 2 판

신방수 저자(글)

더존테크윌 · 2025년 03월 14일 (1쇄 2022년 03월 14일)

책 소개

작가정보

저자(글) 신방수

(세무사)
[학력 및 경력]
한양대학교 경영학과 졸업
연세대 법무대학원 조세법 전공
쌍용자동차(주) 회계부, 경영관리부(5년)
제38회 세무사시험 합격
세무법인 정상 창립/대표이사
현)세무법인 정상(www.toptax.co.kr) 이사

[저서]
2025년 확 바뀐 부동산 세금 완전분석
확 바뀐 부동산 매매사업자 세무 가이드북
비거주자 부동산 절세 가이드북
개인사업자를 유지할까 법인사업자로 전환할까
확 바뀐 상가투자 세무 가이드북
확 바뀐 보험 절세 가이드북
가족법인 이렇게 운영하라!
상속ㆍ증여 세무 가이드북
절반으로 줄이는 상속ㆍ증여 절세법
부동산 세무 가이드북
부동산 투자ㆍ중개ㆍ등기 세무 가이드북
기업회계 실무 가이드북 등 80권 집필

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목차

• [1. 토지세무 기본편]
  제1장 토지거래 전에 알아야 할 세제들
  1. 토지거래 전에 알아야 할 세금
  2. 토지이용 현황과 세금
  3. 토지투자(경매)와 세금
  4. 정부의 토지관련 세제정책
  5. 토지세금의 핵심, 비사업용 토지(개관)
  
  제2장 토지세제의 기본기 쌓기
  1. 토지의 절세원리
  2. 토지거래 당사자와 세무상 쟁점
  3. 토지 매매계약서 작성과 세무상 쟁점
  4. 토지등기와 세무상 쟁점
  
  [2. 토지취득ㆍ보유ㆍ임대편]
  제3장 토지취득과 세무상 쟁점
  1. 토지취득과 세무상 쟁점(전체)
  2. 농지의 취득과 세무상 쟁점
  3. 임야의 취득과 세무상 쟁점
  4. 나대지의 취득과 세무상 쟁점
  
  제4장 토지보유와 세무상 쟁점
  1. 토지보유와 세무상 쟁점(전체 흐름)
  2. 재산세 분리과세방식
  3. 재산세 별도합산과세방식
  4. 재산세 종합합산과세방식
  
  제5장 토지임대와 세무상 쟁점
  1. 토지임대업과 세무상 쟁점
  2. 토지임대와 부가가치세
  3. 토지임대와 종합소득세
  4. 토지임대와 양도세
  
  [3. 토지양도편]
  제6장 토지양도세 절세원리(기본)
  1. 토지양도세 다루는 방법
  2. 토지양도가액
  3. 토지 위에 지상정착물이 있는 경우의 양도가액 구분
  4. 토지취득가액
  5. 토지 장기보유특별공제
  6. 토지양도세율
  7. 토지양도세 감면
  
  제7장 토지취득가액 및 필요경비처리법
  1. 취득가액의 범위
  2. 실전 필요경비 처리법
  3. 토지양도세 계산 시 자본적 지출과 수익적 지출 처리법
  
  제8장 농지와 양도소득세
  1. 농지의 양도세(전체 흐름)
  2. 농지와 비사업용 토지판단
  3. 8년 자경농지의 양도세 감면
  4. 도시지역과 비사업용 토지판단 그리고 감면의 적용
  5. 농지 대토와 양도세 감면
  
  제9장 임야ㆍ목장용지와 양도소득세
  1. 임야의 양도와 세무상 쟁점
  2. 임야와 비사업용 토지판단
  3. 목장용지 양도와 세무상 쟁점
  
  제10장 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 외의 토지(기타의 토지)와 양도소득세
  1. 기타의 토지양도와 세무상 쟁점
  2. 기타의 토지에 대한 비사업용 토지판단
  3. 종합합산과세되는 토지 중 거주와 사업에 관련된 토지에 대한 비사업용 토지판단 사례
  4. 기타의 토지를 사업용 토지로 만드는 방법
  
  제11장 주택 및 별장부속토지와 양도소득세
  1. 주택의 부속토지의 양도와 세무상 쟁점
  2. 주택의 멸실과 양도세 쟁점
  3. 상가주택의 부속토지와 비사업용 토지판단
  4. 별장의 부속토지와 비사업용 토지판단
  
  제12장 수용토지와 양도소득세(특집)
  1. 토지수용과 세무상 쟁점
  2. 사업인정고시일과 양도세 과세방식 판단
  3. 공익사업용 토지 등에 대한 양도세의 감면
  4. 개발제한구역 내의 토지양도세 감면
  
  [4. 상속ㆍ증여토지편]
  제13장 상속받은 토지와 양도소득세
  1. 상속에 의한 토지취득과 세무상 쟁점
  2. 상속토지의 양도세 과세방법
  3. 상속토지와 비사업용 토지판단
  4. 상속토지와 양도세 감면
  
  제14장 증여받은 토지와 양도소득세
  1. 토지증여에 의한 취득과 세무상 쟁점
  2. 증여받은 토지와 비사업용 토지판단
  3. 증여받은 농지와 양도세(감면포함)
  
  [5. 법인의 토지편]
  제15장 영리법인의 토지와 법인세
  1. 법인의 토지와 세무상 쟁점
  2. 법인세 추가과세제도
  3. 법인의 비사업용 토지판단
  
  제16장 비영리법인의 토지와 법인세
  1. 비영리법인의 부동산과 법인세 처리법
  2. 비영리법인의 토지와 세무상 쟁점
  3. 종교단체의 보유토지와 세무상 쟁점
  4. 종중의 보유토지와 세무상 쟁점
  5. 종중의 보유토지와 비사업용 토지판단
  
  [부록] 「소득세법」상의 비사업용 토지판단

책 속으로

최근 기준금리의 전반적인 상승으로 부동산 경기가 전반적으로 좋지 못하다. 아무래도 이자가 증가하면 부동산 거래의 횟수가 줄어들기 때문이다. 하지만 이러한 현상은 오래 가지 않을 것이다. 경기란 항상 변동하기 마련이기 때문이다. 이러한 흐름을 인식한다면 평소 부동산에 관련된 세제는 꿰차고 있어야 한다. 시장이 변화한 후에 가서야 이를 따라잡으려고 하면 늦기 때문이다. 특히 부동산 중 토지에 대한 세제는 더 더욱 그럴 가능성이 높다. 이럴 때 잘 정리된 책이 있다면 금상첨화가 아닐까?
실무에서 보면 토지는 공익적인 요소와 투자적인 요소가 섞여 비과세와 감면부터 중과세까지 다양한 제도가 작동되고 있다. 실생활과 밀접한 토지에 대해서는 가급적 세부담을 낮게 하고, 투자목적인 토지에 대해서는 가급적 세부담을 늘린다. 예를 들어 농업인이 농지를 취득하면 취득세를 감면하고, 농사를 충분히 지은 상태에서 양도하면 양도세를 감면한다. 이에 반해 토지를 투자목적으로 취득해 양도하면 양도세를 중과세한다. 이러한 관점에서 토지에 대한 세금체계를 이해하다보면 남보다 빨리 실무능력을 터득할 수 있다.

그런데 토지세금을 공부하면 할수록 스스로 문제를 풀어내기가 힘든 경우가 많은 것이 현실이다. 우선 토지세금이 다른 부동산에 비해 너무 복잡하다는 것이 주된 이유다. 예를 들어 토지를 보유할 때 재산세가 부과되는데 이의 과세방식이 쉽게 이해되지 않는다. 전국의 모든 토지를 분리과세 대상토지, 별도합산 대상토지, 종합합산 대상토지 등으로 구분하고 있는데, 토지를 어떤 용도로 사용하고 있는지 그리고 다른 법률에 규정된 내용 등을 준수했는지 등에 따라 이러한 과세방식이 확 바뀐다. 그리고 이러한 과세방식이 비사업용 토지판정에 적지 않은 영향을 미친다. 그런데 더 심각한 문제는 「소득세법」이나 「법인세법」에 규정된 비사업용 토지에 대한 판정이 결코 쉽지가 않다는 것이다. 이를 판정하는 변수들과 예외적인 상황들이 너무 많기 때문이다. 그 결과 잘못된 판단을 기초로 의사결정을 내리면 엉뚱하게 세금을 크게 낼 위험성이 상존하고 있는 실정에 있다.

이 책은 이러한 배경아래 토지와 관련된 세무처리를 원활히 할 수 있도록 집필되었다. 그렇다면 이 책 ‘토지 절세컨설팅 가이드북’은 어떤 점들이 뛰어날까?

첫째, 토지거래 시에 알아야 할 세무문제를 모두 다루었다.
이 책은 총 5편과 부록으로 구성되었다. 1편은 토지세무의 기본편으로 토지거래와 등기 시에 알아야 할 기본적인 내용들을 다루고 있다. 토지에 대한 세금은 물론이고 비사업용 토지가 무엇인지 등을 개괄적으로 살펴보았다. 2편은 토지취득과 보유 그리고 임대 시에 발생하는 모든 세무상 쟁점 등을 정리하였다. 이편에서는 보유 시의 재산세 과세방식을 자세히 살펴보았는데 이는 비사업용 토지의 판단에 많은 영향을 주기 때문이다. 3편은 토지양도 시 발생하는 양도세에 관한 모든 것을 다루었다. 양도세 계산구조상의 각 항목들을 하나씩 살펴보고 지목별로 양도세 절세법 등을 다루었다. 4편은 상속이나 증여로 받은 토지를 양도할 때 발생하는 다양한 세무문제를 다루었다. 특히 비사업용 토지와 8년 자경농지 등에 대한 감면은 일반 취득과 차이가 나는데 이 부분을 중점적으로 공부해야 실수를 줄일 수 있다. 5편은 영리법인과 비영리법인이 알아야 할 토지세무에 대한 내용들을 다루고 있다. 이외 부록에서는 비사업용 토지의 범위를 규정하고 있는 「소득세법」상의 해당 조문을 자세히 분석했다.

둘째, 실전에 필요한 다양한 사례를 들어 문제해결을 쉽게 하도록 하였다.
이 책은 사례중심의 실무서에 해당한다. 이를 좀 더 현실감있게 하기 위해 책의 전과정을 ‘기본 사례→핵심 포인트→실전 연습’의 형태로 구성하였다. 각 절마다 제시된 사례들은 실무에서 아주 중요하게 다루어지는 내용들로 문제해결을 어떤 식으로 하는지 이에 대한 방법을 제시하고 있다. 저자가 현장에서 문제를 어떻게 해결하는지 지켜보는 것만으로도 이와 유사한 문제를 손쉽게 해결할 수 있을 것이다. 더 나아가 저자가 수년간 현장에서 경험한 바를 그대로 싣고 있어 현장에서 바로 사용할 수 있는 실무서로서도 손색이 없을 것이다. 한편 ‘핵심 포인트’는 좀 더 세련된 업무처리를 위해 알아야 할 지식들을 그리고 ‘실전 연습’은 그 이전단계에서 공부한 내용들을 실전에 적용하는 과정을 그리고있다. 그리고 실무적으로 더 알아두면 유용할 정보들은 ‘Tip’이나 ‘절세 가이드’ 등의 란을 신설하여 정보의 가치를 더했다.

셋째, 토지 소유자의 절세를 위해 필요한 최신의 정보를 모두 다루었다.
이 책은 주로 토지 소유자의 관점에서 그들이 맞닥뜨리는 다양한 세금문제를 스스로 해결할 수 있도록 심혈을 기울였다.
이를 위해 개인 스스로가 비사업용 토지를 제대로 판단할 수 있게 하여 중과세를 적용받지 않도록 안내하는 한편 감면요건 등도 상세히 알아보았다. 이를 통해 독자들은 스스로 농지와 임야, 나대지 등에 대한 처분전략도 스스로 수행할 수 있을 것으로 기대한다. 한편 토지 중 농지나 임야는 절대적으로 상속이나 증여로 이전되는 경우가 많은데 이에 대한 PART를 독립시켜 상속이나 증여로 받은 토지에 대한 세무문제를 별도로 검토하였다. 여기에 더 나아가 비영리법인을 포함한 법인이 보유한 토지에 대해서도 세무상 쟁점과 아울러 절세전략을 다루었다. 한편 최근에 개정된 내용도 중요한데 대표적으로 주말농장용 농지에 대한 비사업용 토지 적용, 공익사업용 토지에 대한 사업용 토지 요건 강화, 소득세와 법인세율 개정, 별장에 대한 취득세와 재산세 중과 폐지 등이 이에 해당한다. 이러한 부분도 최대한 분석하였으니 참고하기 바란다.


이 책은 최근 강화된 토지 세법에 대한 실무처리를 도와주기 위해 태어난 책이다. 따라서 거래 당사자는 물론이고 중개사무소, 세무업계 등의 종사자들에게 유용한 지침서가 될 것으로 기대한다. 만약 책을 읽다가 궁금한 내용이 있으면 저자가 운영하고 있는 네이버 카페(신방수세무아카데미)를 통해 궁금증을 해소하기 바란다. 이곳에서는 고급세무정보와 실시간으로 세무상담을 할 수 있는 장점이 있다. 또한 세금 자동계산기도 탑재하고 있다.
이 책은 많은 분들의 도움을 얻어 태어났다. 우선 출판사의 이태동 이사님과 이 책을 감수해준 김신영 세무사님, 저자를 항상 응원해주는 카페 회원님들 그리고 아내 배순자와 두 딸 하영이와 주영이에게 감사의 말씀을 전한다.

아무쪼록 이 책이 독자들의 토지에 대한 세무지식을 한 단계 업그레이드할 수 있는 기회가 되었으면 한다.

독자들의 건승을 기원한다.

2025년 2월
역삼동 사무실에서
세무사 신방수

기본정보

ISBN	9791163061120
발행(출시)일자	2025년 03월 14일 (1쇄 2022년 03월 14일)
쪽수	608쪽
크기	165 * 235 * 36 mm / 1090 g
총권수	1권