변호사만 모르는 재개발·재건축 5

돈이 되는 법

오승철 저자(글)

도서출판 리얼굿북 · 2024년 05월 30일

책 소개

이 책은 「돈이되는법, 변호사만 모르는 재개발ㆍ재건축」(돈.되.법) 시리즈의 다섯 번째 책이다. 현금청산ㆍ손실보상, 준공ㆍ이전고시, 해산, 재건축부담금 등을 다루고 있으며, 현금청산, 보상지연이자, 영업보상, 주거이전비ㆍ이사비 등 각종 손실보상의 요건과 절차를 완벽하게 정리해 보여준다.
돈.되.법 시리즈는 총 5권으로 구성되어 있다. ① 돈.되.법1은 「정비구역지정, 추진위원회, 창립총회, 토지등소유자 동의」, ② 돈.되.법2는 「조합설립인가, 조합원ㆍ임원ㆍ대의원, 조합총회」, ③ 돈.되.법3은 「시공자선정, 공사계약, 사업시행계획인가」, ④ 돈.되.법4는 「매도청구, 분양신청ㆍ분양기준, 관리처분계획인가」, ⑤ 돈.되.법5는 「현금청산ㆍ손실보상, 준공ㆍ이전고시, 해산」을 다룬다.
돈.되.법 시리즈는 재개발ㆍ재건축의 현장과 전문지식을 연결해 주는 책이다. 저자는 재개발ㆍ재건축의 원리와 법ㆍ실무ㆍ투자ㆍ세무 등의 제문제를 기초부터 최심층부에 이르기까지 일상적인 단어와 문체, 단순명료한 문장과 표현을 사용하여 일반인도 쉽게 그리고 정확하게 이해할 수 있도록 친절하게 풀어 설명해 주고 있다.
모든 설명은 판례에 근거하고 있으며, 전국법원(대법원ㆍ고등법원ㆍ지방법원)의 중요판례가 2024. 4. 30. 선고분까지 반영되어 있다. 손실보상 항목별 요건 비교 등 각종 비교표를 목차와 함께 제공하고, 가로주택정비사업, 소규모재건축, 소규모재개발 등 소규모주택정비사업의 핵심적인 내용이 포함되어 있다.
이 책은 재개발ㆍ재건축에 관한 거의 모든 문제들을 심도 있게 다루면서도 다른 책에서 볼 수 없는 특별한 가독성과 편의성으로써 독자가 목차만 보고 필요한 부분을 바로 찾아가서 살아있는 지식과 팁을 가져가 현장에서 즉시 사용할 수 있게 해주는 유용한 실용서이다.

작가정보

저자(글) 오승철

서울대학교 법과대학 졸업
서울대학교 대학원 법학과 졸업
미국ㆍ프랑스 유학
Kim, Shin & Yu 변호사
건설교통부 민자유치사업자문단
성신여자대학교 법과대학 교수
변호사시험 출제위원 (법무부)
한국부동산판례연구소 소장
(현) 법무법인 리얼굿 대표변호사
저서
헌법이야기, 헌법소송이야기, 헌법판례이야기
법문장론 -오승철 교수의 예술적 법문장 강의
e-편한소송 I ~ VII (컴퓨터 앱): ① 민사소송ㆍ비송 ② 민사집행ㆍ보전처분 ③ 상사종합(회사ㆍ상사비송ㆍ가처분ㆍ지적재산권 등) ④ 헌법ㆍ행정ㆍ조세 ⑤ 형사ㆍ가사 ⑥ 채무자회생ㆍ파산 ⑦ 손해배상소송 마법사

목차

• 제1장 손실보상 (현금청산) 25
  제1절 현금청산 입문 27
  I. 개요 27
  II. 소규모주택정비사업의 현금청산 29
  제2절 현금청산 대상자 (법 제73조 제1항) 31
  I. 분양신청을 하지 않은 자(법 제73조 제1항 제1호) 31
  II. ‘분양신청기간 종료 전’에 분양신청을 철회한 자(제2호) 33
  III. 분양 미신청자와 분양신청 철회자의 조합원 지위 상실 35
  IV. 그 밖의 현금청산대상자 37
  제3절 정관에 의한 현금청산대상자 39
  I. 분양계약을 체결하지 않은 조합원 39
  II. 조합이 분양계약체결 절차를 진행하지 않는 경우 분양신청자의 지위 42
  III. 조합이 분양계약 체결기간을 정하지 않고 명도소송을 제기해 패소한 사례 47
  제4절 손실보상 협의 51
  I. 협의절차 개요 51
  II. 손실보상 협의를 위한 감정평가 55
  III. 협의를 위한 정보공개 61
  IV. 구체적이고 실질적인 협의 64
  V. 매도청구소송 절차 내에서의 협의도 적법함 68
  VI. 도시분쟁조정위원회ㆍ현금청산협의체ㆍ보상협의회를 통한 협의 71
  제5절 재개발사업의 손실보상 (수용재결) 76
  I. 보상액(청산금액) 산정의 시점 (가격시점) 76
  II. 보상액(청산금액) 산정의 방법 79
  III. 건축물등의 보상 89
  IV. 무허가건축물 보상 문제 95
  V. 수용재결 및 그에 대한 불복 99
  제6절 재건축사업의 손실보상 (매도청구) 105
  I. 개요 105
  II. 신탁이전등기 경료 후 조합원 지위를 상실한 경우 (매도청구 불요) 107
  III. 청산금액의 산정 110
  IV. 현금청산대상자의 소송제기 113
  V. 현금청산 대상건물의 철거 문제 115
  제7절 동시이행(재건축) 또는 선이행(재개발) 122
  I. 재개발사업: 보상금지급의무의 선이행 122
  II. 재건축사업: ‘권리제한 없는 소유권이전’과 ‘청산금지급’의 동시이행 127
  III. 근저당권자의 물상대위에 대한 조합의 동시이행항변 (재건축) 129
  제8절 현금청산대상자의 사업비부담 문제 133
  I. 개요 133
  II. 현금청산대상자는 사업비 등 비용 납부의무 없음 135
  III. 이익 반환의무도 없음 (이주비 대출금 이자 문제) 145
  제2장 보상 지연에 따른 이자 151
  제1절 보상절차 지연에 따른 지연가산금 153
  I. 현금청산 지연으로 인한 이자의 2가지 153
  II. 전부개정법의 지연가산금 조항 154
  III. 전부개정법 전 개정 연혁 및 경과조치 160
  제2절 지연가산금에 관한 판례 165
  I. ‘재결신청 지연가산금’의 법적성격 165
  II. 지연가산금 지급의무의 내용 (토지보상법 판례) 167
  제3절 청산금 지급 지체에 따른 지연배상금(지연이자) 173
  I. 지연배상금의 발생 요건 173
  II. 청산금의 지급ㆍ공탁ㆍ수령 183
  제3장 이주 관련 보상 및 영업보상 (재개발사업) 189
  제1절 개요 191
  I. 이주 관련 보상의 내용 191
  II. 임시수용시설 설치의무와의 관계 197
  제2절 이주대책 또는 이주정착금 201
  I. 이주대책대상자의 요건 (거주 요건) 201
  II. “주거용 건축물” (무허가ㆍ불법용도변경 건물은 제외) 206
  III. 이주대책의 내용 (도로 등 생활기본시설 설치의무) 209
  제3절 주거이전비와 이사비 (소유자ㆍ세입자) 211
  I. 「보상절차와 보상내용의 기준시점」과 「보상대상자 인정시점」 211
  II. 주거용 건축물 소유자의 주거이전비 213
  III. 세입자의 주거이전비 217
  IV. 이사비 (소유자ㆍ세입자) 221
  V. 주거이전비ㆍ이사비의 이행기 및 부동산인도의무와의 관계 229
  제4절 영업보상 236
  I. 영업보상의 요건 236
  II. 영업보상 대상자 인정시점 (공람공고일) 243
  III. 조합원의 영업보상 문제 251
  IV. 폐업보상과 휴업보상 253
  V. 무허가건축물등 임차인의 영업보상 261
  VI. 무허가영업의 보상 문제 262
  VII. 영업손실보상에 관한 권리행사 방법 (직접청구권 없음) 265
  VIII. 영업보상의무도 선이행의무 270
  제4장 정비기반시설의 설치ㆍ무상귀속ㆍ양도 277
  제1절 정비기반시설의 설치 279
  I. 정비기반시설의 설치 279
  II. 공용폐지 정비기반시설(= 일반재산)의 이용 284
  제2절 정비기반시설의 무상귀속ㆍ양도 293
  I. 정비기반시설의 무상귀속ㆍ무상양도 293
  II. 강행법규 296
  III. 현황도로 문제 300
  IV. “정비구역 안”에 있는 정비기반시설 305
  V. 무상양도의 범위 306
  VI. 귀속/기부채납 부동산에 대한 취득세 비과세 312
  VII. 정비기반시설의 귀속에 관한 소송 316
  제5장 사업의 완료(준공-이전고시-해산) 323
  제1절 준공인가와 이전고시 325
  I. 공사완료와 준공인가 325
  II. 이전고시 331
  제2절 이전고시에 의한 권리관계 확정 334
  I. 공용환권의 완성 334
  II. 공용환권에는 ‘도시개발법에 따른 환지’의 법리가 적용됨 340
  III. ‘이전고시 이전 처분’에 대한 소의 이익 소멸 350
  IV. 이전고시의 위법 353
  V. 조합의 위법행위에 대한 손해배상청구 354
  VI. 이전고시 후 조합원지위 승계 문제 (3자간 합의가 있어야만 승계됨) 356
  VII. 주촉법에 따른 재건축사업에서의 공용환권 문제 358
  제3절 종후자산의 권리귀속 366
  I. 종후자산의 권리귀속 366
  II. 새로운 대지ㆍ건축물에 대한 취득세ㆍ재산세 368
  제4절 이전고시에 따른 등기 375
  I. 개요 375
  II. 등기의 절차와 방법 379
  III. 이전등기 지연으로 인한 손해배상책임 387
  제5절 청산금 394
  I. 개요 394
  II. 청산금 지급의무의 이행기(이전고시일) 398
  III. 청산금의 징수/지급 406
  IV. 청산금에 관한 그 밖의 문제들 408
  제6절 조합의 해산과 청산 409
  제7절 재건축부담금 (재건축초과이익환수제) 412
  I. 개요 412
  II. 재건축부담금의 산출 416
  III. 재건축부담금의 징수를 위한 조치 420
  
  
  도표목차
  표1 법령명 약칭표 18
  표2 법령조항 인용례 19
  표3 감정평가방법 비교(재개발-재건축, 관리처분계획수립-현금청산, 신법-구법) 58
  표 4 ‘미동의자등에 대한 매도청구’와 ‘현금청산대상자에 대한 매도청구’ 비교 105
  표 5 현금청산 이행기에 관한 개정 연혁 111
  표 6 소송촉진법이 정하는 법정이율 개정연혁표 156
  표 7 현금청산의 이행기간 및 지연가산금에 관한 개정연혁 163
  표8 무허가건축물 소유자/세입자의 이주정착금ㆍ주거이전비ㆍ이사비 청구권 194
  표9 소규모주택정비사업과 손실보상 (비교표) 195
  표 10 소유자와 세입자의 주거이전비 비교 217
  표11 이사비 기준표 223
  표12 정비기반시설과 공공시설의 무상귀속에 관한 비교표 296
  표13 재건축부담금 부과율표 〈개정 2023. 12. 26.〉 416

추천사

• 오갑수 (전 금융감독원 부원장)

  「돈이되는법, 변호사만 모르는 재개발ㆍ재건축」 시리즈는 35년차 베테랑변호사가 마치 엄마가 어린아이의 손을 잡고 세상구경을 시켜주는 것처럼 재개발ㆍ재건축의 기초부터 최심층부까지 자상하게 설명하고 안내해 주는 책이다. 저자는 전문가들조차 어려워하는 재개발ㆍ재건축의 원리와 실무를 일반인들도 이해할 수 있는 쉬운 말로 친절하게 설명해 주고 있다. 수십년 동안 재개발ㆍ재건축과 부동산의 여러 분야에서 전문변호사로 왕성한 활동을 해 온 저자로서는 지식자랑, 경험자랑을 할 만도 하건만, 저자는 오직 독자에게 도움이 될 내용만을 찾아 그 핵심을 짚어서 저자 특유의 명확하고 직설적 문체로 설명해 준다. 이는 수많은 가치가 있지만 이해하기 어려운 재개발ㆍ재건축의 법률지식ㆍ실무경험ㆍ세무지식ㆍ투자경험의 고급정보들을 독자들이 쉽게 체득하여 활용할 수 있게 한다. 많은 분들이 재개발 재건축을 깊이 있게 이해하여 성공적으로 추진하는데 큰 도움이 될 것으로 확신하며 이 책을 추천한다.

책 속으로

“그러므로 조합이 분양계약체결 절차를 진행하지 않고 있는 동안 조합원이 분양신청을 철회하고 종전자산의 인도를 거부하면, 조합으로부터 명도소송과 신탁에 의한 소유권이전등기 청구소송(재건축)도 당하고, 심지어 명도지연으로 인한 손해배상청구까지 당할 수 있다. 조합의 이러한 소송행위는 신의칙에 반하지 않는다는 것이 대법원 판례이다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2018다260015 판결).” -돈.되.법5 본문 42쪽

“그러나 해당 공익사업(재개발사업)과 관계없는 다른 사업의 시행으로 발생한 개발이익은 포함시켜서 평가하며, 이는 그 개발이익이 해당 공익사업의 사업인정고시일(사업시행계획인가일) 후에 발생한 경우에도 마찬가지이다[대법원 2014. 2. 27. 선고 2013두21182 판결: 해당 공익사업(비축사업)의 사업인정고시일이 2003. 3. 31.인데, 이후에 별도로 2006. 5. 1. 도로구역결정이 고시된 사안에서, 도로확포장공사로 발생한 개발이익을 비축사업의 손실보상을 위한 감정평가에 반영한 사례].” -돈.되.법5 본문 80쪽

“구체적으로, 현금청산대상자가 인감이 날인된 등기위임장, 인감증명서, 주민등록초본, 등기권리증, 신분증, 출입문 열쇠, 비밀번호 내역서 등을 변호사에게 보관시킨 후 조합에게 그 보관사실 및 ‘청산금 지급과 무관하게 언제든지 위 서류 및 출입문 열쇠 등을 수령할 수 있다’는 취지로 통지하면 적법한 이행제공이 있은 것으로 보고, 조합은 그 통지를 수령한 다음 날부터 지연손해금 지급의무를 부담한다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다278354, 278361 판결).” -돈.되.법5 본문 175쪽

“이전고시는 정비사업으로 조성된 토지ㆍ건축물 등에 관한 조합원들의 권리귀속 관계를 최종적ㆍ획일적ㆍ일률적으로 확정짓는 처분이다. 따라서 사업시행자는 최종 관리처분변경인가가 있은 후에 비로소 이전고시를 할 수 있으며, 토지등소유자도 이전고시가 효력을 발생한 후에는 조합설립ㆍ사업시행계획ㆍ관리처분계획 또는 그 인가처분의 효력을 더이상 다툴 수 없다(부적법 각하). 이러한 소송의 상고심 계속 중 이전고시가 난 경우에도 소가 각하된다(대법원 2014. 9. 25. 선고 2011두20680 판결).” -돈.되.법5 본문 333쪽

“재건축초과이익환수제(이른바 ‘재초환’)는 ① 2006. 9. 25. 처음 시행되었다가, ② 2012. 12. 18. 재건축이익환수법 제3조의2를 신설하여 ‘2014년 12월 31일까지 관리처분계획 인가를 신청한 재건축사업’에 대하여는 재건축부담금을 면제한 뒤, ③ 다시 동 규정을 개정하여 ‘2017. 12. 31.까지 관리처분계획인가를 신청한 재건축사업’에 대하여 재건축부담금을 면제해 주고 있다. 2017. 12. 31.까지 사업시행계획인가를 신청한 소규모재건축사업에 대해서도 재건축부담금이 면제된다.” -돈.되.법5 본문 415쪽

출판사 서평

★ 2만5천원의 행복 ★
살다 보면 누구나 재개발ㆍ재건축에 대해 한번쯤은 관심을 가지게 된다. 말도 안 되는 돈으로 좋은 아파트를 분양 받을 수 있다는 주택조합 홍보 현수막은 지천에 널려있으며, 주변 아무개가 재개발ㆍ재건축으로 남부러워할 브랜드 아파트를 분양 받았다는 등의 소식 또한 심심치 않게 접하곤 할 것이다. 운이 좀 좋다면 내가 살고 있던 아파트나 물려받은 땅이 정비구역으로 지정되었다는 소식을 듣고 마치 당장이라도 큰 돈을 받거나 좋은 아파트에 입주하게 될 것이라는 꿈에 부풀게 될 것이다. 그러나 막상 이러한 관심으로 인터넷 검색이나 관련 서적을 찾아보다 보면 온갖 어려운 단어와 법조문에 둘러싸여 내가 뭘 알아야 하는지 조차 이해하기 어려울 것이다. 그도 그럴 것이 재개발ㆍ재건축은 부동산의 다른 분야와 달리 근거법령의 수가 많을 뿐만 아니라 상대적으로 짧은 시간 동안에 셀 수도 없이 많은 제정ㆍ개정ㆍ폐지의 과정을 거치면서 일반인들은 물론 전문가들도 이해하기 어려운 내용들이 많기 때문이다. 때문에 아무리 관심이 많은 사람이라고 하더라도 높은 진입장벽에 투자 기회를 쉽사리 포기하거나, 잘못되거나 왜곡된 정보로 투자자나 조합원들을 속이는 ‘꾼’들에게 끌려다니다 자신도 모르는 새에 막대한 손해를 입고 소송에도 휘말리는 안타까운 사태도 빈번히 발생하고 있다.
그러나 이번에 오승철 변호사가 쓴 「돈이되는법, 변호사만 모르는 재개발ㆍ재건축」 시리즈를 읽어보면, 관계법령이 어떻게, 왜 변화하였는지는 물론이고 재개발ㆍ재건축 사업이 어떠한 방식과 절차에 의하여 진행되는 것인지를 마치 소설을 읽어내려가는 것처럼 자연스럽게 이해할 수 있게 된다. 대부분의 기존 서적들은 재개발ㆍ재건축을 투자목적, 법률적 측면, 시장논리 등 중에서 한 가지 측면에서만 접근하여 한정적인 정보만을 제공하고 있었기 때문에, 독자들은 마치 장님이 코끼리의 다리를 만지면서 코끼리를 이해하려는 것과 같이 온전한 정보를 파악할 수 없었다. 그러나 오승철 변호사가 쓴 「돈이되는법, 변호사만 모르는 재개발ㆍ재건축」 시리즈는 재개발ㆍ재건축의 다양한 측면에 대한 통찰을 그 사업 진행 순서대로 자세히 풀어내었을 뿐만 아니라, 특히 독자가 궁금해하였거나 중요하게 눈여겨보아야 할 핵심들에 대하여도 깔끔하게 구분하여 명쾌한 해답을 제공하고 있어서, 독자들로 하여금 재개발ㆍ재건축의 전반적인 이해는 물론 핵심원리에 대한 이해까지도 빠짐없이 가져갈 수 있도록 배려하고 있다.
이 책은 저자가 독자들의 이해를 돕기 위해 책의 첫 글자부터 마지막 글자까지 단 한 글자도 빠짐없이 직접 작성하고 검토하였고, 모든 책의 레이아웃 및 디자인 또한 직접 구성하였다. 저자의 수년에 걸친 고심과 피와 눈물이 서린 노력으로 완성된 이 책은 재개발ㆍ재건축에 대한 진지한 관심을 갖고 있는 독자들에게 완벽한 재건축ㆍ재개발의 바이블이 되어줄 것이며, 아직은 단편적인 궁금증과 호기심을 갖고 있는 독자들이라 하더라도 목차를 보며 손쉽게 궁금증에 대한 해답을 찾아가는 과정에서 지적인 쾌감을 느낄 수 있을 것이다. 또한 부족한 지식과 잘못된 판단으로 큰 어려움을 겪고 있는 사람들은 더 이상의 손실을 방지하거나 상황을 반전시킬 돌파구를 찾게 될 것이다.
이 책은 시장에 넘쳐나는 수많은 재개발ㆍ재건축 서적의 하나가 아니라, 다른 책들과 확실하게 차별되고 존재이유가 분명한 「재개발ㆍ재건축의 완결판」이라 확신하고 자신있게 당신에게 권한다.

기본정보

ISBN	9791198231079
발행(출시)일자	2024년 05월 30일
쪽수	422쪽
크기	191 * 255 * 21 mm / 1003 g
총권수	1권