원룸 건물, 신축사업 길라잡이

부동산 사지 말고 지어라!

조장현 저자(글)

두드림미디어 · 2024년 02월 05일

책 소개

건축시공기술사가 알려주는
원룸 건물, 신축사업의 모든 것

경제활동에서 가장 중요한 것은 ‘현금흐름’이다. 많은 사람이 월급 이외에 고정적인 월수입 혹은 퇴직 후의 안정적인 삶을 위한 ‘현금흐름’을 만들기 위해서 부동산 투자에 뛰어든다. 원룸 및 소형 건물 신축사업은 급변하는 부동산 시장 속에서 가장 안정적이고, 수익성 좋은 부동산 투자 방법으로 손꼽힌다.
현재 원룸 및 소형 건물 신축사업은 전문 기술자가 아닌 일반인이나 부동산 중개업자가 한두 번 지어본 경험을 내세워 전문가를 자처하고 상황이다. 이 책의 지은이는 건축 기술 계통 최고 등급의 자격 면허인 ‘기술사’ 자격을 2001년에 취득한 정통 건축기술자다. 20년이 넘도록 대형복합시설, 쇼핑몰, 오피스 빌딩, 공장, 물류센터, 주거시설 등을 직접 시공하고, 전문적으로 관리한 풍부한 경험을 보유했다. 다가구주택, 도시형 생활주택, 다중주택 등 소규모 건축 개발 사업도 직접 시행하고 있는 베테랑이다. 이 책은 전문가 중의 전문가라고 할 수 있는 지은이가 원룸 및 소형 건물 신축사업에 관심이 있는 독자들에게 필요한 사업성, 인허가, 시공 등 모든 정보를 상세히 소개하고 있다.

작가정보

저자(글) 조장현

약력
건축시공기술사, 건설안전기사, 건축기사, 사업관리(PM)전문가
(주)리얼에셋앤파트너스 대표 / 사업관리 PM, 부동산 투자 컨설팅,
롯데그룹 건축사업 PM, 삼우CM, KCC건설 근무
대형 복합시설 PM : 아울렛 / 백화점 등
공장, 물류센터 PM : 캐논코리아 / 롯데로지스틱스 / 도미노피자 등
오피스 / 주거시설 PM : 마포 공덕동 주상복합 등
교육연구시설 시공 : 한국생산기술연구원 연구센터 등

학력
연세대학교 공학대학원 건축공학과 81기
명지대학교 건축공학과

저서
《부동산 상식을 돈으로 바꾸는 방법》
《부장님 몰래 하는 직장인 경매의 기술》
《맘고생 않는 집짓기 사용설명서》

목차

• 프롤로그 5
  
  PART 01 원룸 건물의 종류와 수익구조
  1. 원룸 건물의 종류 5가지 14
  2. 지어진 원룸 건물을 살 때, 평생 속은 줄도 모르는 업자의 거짓말 2가지 30
  3. 원룸 건물, 살 때와 직접 신축할 때, 돈이 얼마나 차이가 날까? 35
  4. 원룸 건물, 소형 신축사업의 수익구조 38
  
  PART 02 사업의 성패는 사업부지, 토지에서 결정된다
  1. 토지 가격의 적정성 판단 기준은? 44
  2. 토지와 관련된 서류들과 확인해야 하는 사항들 48
  3. 토지 계약 전 반드시 ‘이것’을 확인해야 한다 51
  4. 토지 계약서에 반드시 써넣어야 하는 사항 3가지 55
  
  PART 03 원룸 건물은 얼마가 있어야 새로 지을 수 있나?
  1. 원룸 건물은 얼마가 있어야 지을 수 있을까? 62
  2. 만약 당신이 서울아파트 1채를 가지고 있다면? 67
  (내가 가진 돈으로 어떤 원룸 건물을 지을 수 있을까? 확인하는 방법)
  3. 공사비 대출의 메커니즘 70
  
  PART 04 원룸 건물 신축 시 필요한 건축 관련 법규 기본지식
  1. 도로와의 관계 77
  2. 일조권 사선 제한 88
  3. 건폐율, 내 땅에 얼마만큼 건물이 자리 잡을 수 있을까? 93
  4. 용적률, 내 땅에 건물을 몇 층까지 올릴 수 있을까? 96
  5. 주차장이 건물 종류를 결정한다 100
  6. 용도지역, 모든 땅은 쓰임새가 정해져 있다 112
  
  PART 05 원룸 건물 사업 성공의 절반은 설계
  1. 설계사무소 선정을 위한 기본지식 123
  2. 설계할 때, 건축주가 해야 하는 사항들 133
  3. 설계도면, 건축주는 이것만 확인하면 된다 138
  4. 공사비 절감은 설계에서 시작된다(설계 V.E) 144
  5. 설계가 아닌 그림을 그리는 설계사무소를 조심하라 153
  
  PART 06 원룸 건물 신축 시 필요한 인허가 지식
  1. 건축허가의 흐름 158
  2. 인허가는 4개만 알면 끝(건축허가, 착공신고, 설계변경, 사용승인) 164
  3. 내 땅이 대지가 아니라면, 개발행위허가 172
  
  PART 07 원룸 건물 신축 시 우량 시공사를 찾는 노하우
  1. 당신이 아는 건축업자는 건축 기술자가 아니다 178
  2. 원룸 건물 실패의 대부분은 시공사 선정을 잘못해서다 181
  3. 수많은 건축 피해자가 생기는 단 하나의 이유! 192
  4. 시공사 선정 시 확인해야 하는 사항 3가지 194
  5. 시공사 계약 시에 반드시 넣어야 하는 사항 6가지 197
  6. 공사범위는 반드시 문서로 작성한다. 206
  7. 시공사를 내 맘대로 조종하는 노하우 208
  
  PART 08 원룸 건물 신축 시 건축주가 반드시 알아야 하는 시공지식
  1. 경계측량점을 지켜라 213
  2. 가설공사란? 216
  3. 토목공사 시에 확인해야 하는 사항 220
  4. 기초공사 시에 확인해야 하는 사항 231
  5. 골조공사 시에 확인해야 하는 사항 236
  6. 조적, 타일, 방수공사에서 확인해야 하는 사항 242
  7. 인테리어, 마감공사 시에 확인해야 하는 사항 256
  8. 전기공사 시에 확인해야 하는 사항 266
  9. 설비공사 시에 확인해야 하는 사항 268
  10. 이 5가지는 건축주도 직접 확인해야 한다 271
  
  PART 09 마스터스케줄 작성하기
  1. 마스터스케줄이란? 278
  2. 전체 사업 일정에서 관리 포인트, 마일스톤 관리하기 280
  3. 마스터스케줄 사례 281
  4. 모든 사업에는 사업계획서가 있다. 283
  5. 사업계획서 작성 시 반드시 확인할 5가지 285
  
  PART 10 원룸 건물 신축 시 임대전략과 특화전략
  1. 수익률과 방 크기의 상관관계 288
  2. 옵션은 어느 선까지 해야 할까? 290
  3. 엘리베이터와 임대, 매도의 상관관계 292
  4. 에어컨 배관은 매립으로! 294
  5. 건물끼리 붙어 있는 지역이라면, 창문 가림막은 반투명! 296
  6. 청소용 공용 수도, 청소용 고리와 전기 콘센트는 잊지 말자 298
  
  PART 11 원룸 건물 건축주가 알아야 하는 필수 관리지식
  1. 싱크대 밑에 물이 새요 303
  2. 배수구에서 냄새가 난다고 할 때 처리방법 306
  3. 엘리베이터가 있는 건물이라면 반드시 확인할 사항 308
  4. 보일러가 작동이 안 될 때 312
  5. 재활용 쓰레기 처리 314
  6. 청소용역업체에 맡겨볼까? 316
  7. 관리비를 내지 않는 임차인 상대하기 317
  8. CCTV 확인하는 방법 319
  9. 자동문이 고장났다면? 321
  10. 겨울철 동파방지 323
  
  PART 12 사업관리 PM의 활용
  1. 사업관리자, PM이란? 326
  2. PM의 업무영역 329

책 속으로

원룸 건물을 매매로 살 때와 직접 신축을 할 때에 장단점은 여러 가지가 있지만, 무엇보다 가장 큰 것은 바로 투입되는 돈의 차이다.
필자의 경험상으로 이야기하자면, 매매가격 약 12억 원 전후의 건물의 경우에 적게는 1억 5천만 원에서 많게는 2억 원 이상 차이가 생긴다.
즉, 직접 지으면 매매로 사는 것보다 약 2억 원의 돈을 절약할 수 있다는 것이고, 이는 다시 말하면, 직접 지어서 매도를 하게 되면(소형 신축사업) 한 채당 약 2억 원의 수익이 생긴다는 의미다. 물론 그런 지역을 찾는 것이 먼저다.
-p. 35

원룸 건물을 계획하다 보면 항상 내가 생각했던 것보다 뭔가 아쉽게 느껴진다. 아쉬운 것 중 하나가 바로 대지면적이다. 만약에 서울 등 도심지가 아닌 수도권이나 지방에서 원룸 건물을 지으려고 생각한다면 조금 낫겠지만, 서울 등 대도시에서 원룸 건물을 계획할 때면 항상 땅이 모자란다. 이 ‘땅이 모자란다’는 것은 건물에 방 갯수를 채워 넣지 못한다는 것이 아니다.
작은 사이즈에 속하는, 즉 1개 층에 방이 3개 있는 원룸 건물을 계획하더라도 3개 층이면 9세대, 반지하까지 계획하면 12세대인데, 이때 필요한 건축면적은 20평 정도다. 건축면적이 30평 정도 되면 1개 층에 4세대까지 넣을 수 있다.
1개 층에 3개의 방이 들어가는 원룸 건물을 짓는 데 필요한 건축면적이 약 20평, 건폐율이 60%이면, 필요한 대지면적은 33.3평(20평÷ 60%) 정도 넓이의 땅이 있으면 된다.
-p. 100

공사 중에 설계변경이나 다른 어떤 사유로 인해서 공사비가 증가하더라도 당황하지 않고 즉시 대응하기 위해서 처음부터 예비비를 확보하는 것이다. 여러분도 공사비 외에 3%~5% 정도의 여유자금은 남겨 놓고 피치 못할 설계변경이나 예상치 못했던 추가비용에 대처하길 바란다.
그런데, 이러한 피치 못할 공사비의 증가는 건물을 짓기 위해서 불가피하게 발생하는 것이지만 여러분이 정말 조심해야 하는 것은 ‘건축주가 건축에 대해서 모른다는 것을 이용해서 시공자가 추가적인 공사비를 요구’하는 것이다.
일부 몰지각한 악덕 시공업자들은 ‘계약할 때에 그것은 빠져 있었다’라고 말하며 추가공사비를 요구한다든가, ‘저가의 자재를 사용하려고 했다’면서 고가의 자재를 사용하려면 자재비가 더 든다고 말한다. 아니면 아예 건축주에게 얘기하지도 않고 저가의 자재를 쓴다(50인치 TV를 보더라도 10만 원대부터 100만 원대가 있다는 것을 여러분도 잘 알고 있으리라. 공사 자재도 마찬가지이다).
-pp. 182~183

수장공사 : 경량칸막이 벽체공사
① 런너 시공(상·하부)
ㆍ 석고보드 간막이벽을 설치하고자 하는 장소의 바닥과 천정 부위에 먹메김 실시
ㆍ 상하부 런너 고정 시 기매립된 전선과 혹은 설비배관이 런너 센터라인에 일치하는지 여부를 확인한 후 고정한다.

② 스터드 시공(450mm 간격)

ㆍ 스터드 높이는 하부 런너에서 상부 런너까지의 높이보다 12mm 정도 짧게 시공하되, 상부 런너와 스터드는 고정하지 않도록 한다(휨에 대한 대비).

ㆍ 스터드 길이가 3.999mm 이상일 때는 중간높이 1,500mm 지점에 펀칭한 뒤 캐링 채널로 수평 보강해 스터드의 뒤틀림 방지 및 직선을 유지하도록 한다.
-p. 258

출판사 서평

원룸 건물 ‘사업성 검토 및 부지 매입 단계’부터
‘준공과 유지관리’까지 모든 노하우 대공개

지은이는 전작인 《부동산 상식을 돈으로 바꾸는 방법》에서 다양한 종류의 부동산 투자 방법들과 그 수익구조를 설명했다. 이 중에서 안정성과 수익률의 측면에서 볼 때 ‘신축 사업’은 단연 부동산 투자의 꽃이다. 원룸 및 소형 건물 신축사업에 대해 높아진 관심에도 시중에는 이렇다 할 소개서가 마땅히 없는 게 현실이다. 이 책은 신축사업의 첫 단계인 ‘사업성 검토와 부지 매입 단계’부터 ‘설계, 인허가’, ‘시공사 선정과 공사 진행’, ‘준공(사용 승인)과 유지관리’에 이르는 모든 단계를 깊이 있게 다룬 책이다.
서두에 원룸 건물의 종류와 수익구조를 소개하는 것을 시작으로, 토지를 선정하고 계약할 때의 유의사항을 상세히 다뤘다. 또한, 얼마를 투자하고 얼마를 벌 수 있는지 상세하게 수익성을 점검해준다. 건축 시공 전문가답게 건물 신축 시 필요한 건축 관련 법규 기본지식을 알기 쉽게 소개하고 있으며, 설계사무소 선정과 건축주로서 꼭 알아야 할 것들을 짚어주고 있다. 신축 시 필요한 인허가 지식은 물론, 시공과 관련된 지식도 알려주고 있다. 이 외에도 건물 신축 후 임대전략과 특화전략까지도 다루고 있으며, 관리를 위해 필요한 방법도 구체적으로 제시하고 있다.
마지막으로 사업관리자인 PM(Project Manager)을 소개하고 있는데, 지은이는 건물을 신축하는 것도 자신의 자산을 맡기는 중요한 일이므로, 전문가인 PM의 조언을 구할 것을 권하고 있다. 안정적이고 수익성 좋은 부동산 투자 방법으로 건물 신축을 선택했다면, 필요한 모든 내용과 노하우가 담겨 있는 이 책을 보자. 특히 예비 새내기 건축주, 건물주의 필독서로 권한다.

기본정보

ISBN	9791193210529
발행(출시)일자	2024년 02월 05일
쪽수	336쪽
크기	152 * 225 * 19 mm / 595 g
총권수	1권

Klover 리뷰 (2)

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소규모건축의 바이블!
최고 입니다.