부동산 경매 권리분석 5단계

기초부터 나 홀로 소송까지

김대현 저자(글)

매일경제신문사 · 2023년 04월 07일

책 소개

우리가 부동산 경매를 배워야 하는 이유는?

먼저 현재의 세계 경제를 살펴보자. 러시아의 푸틴(Putin)이 우크라이나를 침공한 지 1년이 되었다. 그 때문에 원자재 가격이 치솟고 있다. 미국은 2023년 인플레이션 수치를 7.1%로 잡고, 전 세계의 달러를 모으고자 금리를 올리고 있다. 미국 중앙은행 기준금리가 4.75%이고, 우리 한국은행의 기준금리는 3.5%에서 동결시켰다. 1월 소비자물가지수가 전년 동월 대비 5.2% 상승, 전월 대비 0.8% 상승했다. 게다가 부동산 경기는 1년 넘게 침체 상태를 벗어나지 못하고 있다. 전국의 주택가격이 반 토막이다. 빈집과 미분양이 속출하고 있다. 이런 때에 부동산 관련 필수 지식을 습득해두는 것은 장래를 대비하는 좋은 기회가 될 수 있다.

이 책은 부동산 경매에 따른 권리분석과 실전에 임하는 지식을 기술한 책이다. 그래서 이 책을 잡는 순간, 경제와 법치의 개념에서 부동산 경기의 흐름을 알게 될 것이다. 그리고 부를 잡을 수 있을 것이다. 왜냐하면, 부동산 경매는 경제의 지표가 되는 금융과 세제, 그리고 강제집행에 대한 기초적인 법률상식을 알게 하고, 그로 인해 현실을 살아가는 지혜의 나침판이 될 수 있기 때문이다. 이 책은 왜 부동산 경매라는 분야를 공부해야 하는지부터 설명하고 있다. 이론과 실전을 오가면서 놀이하듯 편하게 경매와 관련된 지식을 습득할 수 있도록 체계적으로 기술했다.

자본주의 국가에서 금융의 흐름을 정확하게 아는 것은 곧 재테크로 연결된다. 먼저 금리 및 통화량의 변동과 대출 규제, 그리고 달러의 시세와 증권의 현황 등 이러한 경제지표는 부동산 시장에 정확하게 반영된다. 이제는 돈을 좇기보다는 돈의 흐름을 파악하고 그 길목을 지켜야 한다.

이 책을 잡는 순간, 경제와 법치의 개념에서
부동산 경기의 흐름을 알게 되어 부를 거머쥘 수 있게 될 것이다!

사실 부동산 경매는 상당히 전문적인 지식이 필요한 분야다. 우선 법적인 문제를 어느 정도 이해를 해야 하고, 또 절차적인 과정을 정확하게 알아야 적절한 시기에 정당한 방법으로 해결책을 찾을 수가 있기 때문이다. 따라서 이 책에서는 경매의 가장 기초적인 지식부터 적절한 활용법까지 꼭 알아야 할 문제들만을 살펴본다.

제1장 ‘경매에 입문하면서’에서 경매에 관한 절차와 기초적인 지식을 서술했고, 제2장에서는 입찰에 앞서 꼭 확인할 사항들과 주의해야 할 특수물건의 특징을 담았다. 제3장에서 제5장까지는 입찰에서 인도 후 사용까지로 나누어 단계별로 이해하기 쉽도록 정리했다. 제6장에서 제10장까지는 경매 부동산에 대해 분야별로 철저하게 권리분석에 대해 알아본다. 그리고 제11장에서는 토지 분야를, 마지막 부록에서는 반드시 알아두어야 할 용어들을 해설했다.

작가정보

저자(글) 김대현

김대현

경북대학교 대학원 법학과 졸업 법학석사
영남대학교 대학원 법학과 졸업 법학박사
기업회생경영사(CTP)
전) 대구지방법원 민사조정위원/형사조정위원
전) 영남대 민법강의
현) 법무부 법 교육 강사
현) 로-랜드 법률교육원 원장
현) 경북대학교 평생교육원 부동산 아카데미 주임교수
현) 동국대학교 사회과학대학원 부동산학과 겸임교수
현) 주식회사 더원케이 대표이사

저서
《물권법》(계명대학교 법경대학, 2010년)
《사회계약과 질서》(도서출판 성일, 2011년)
《채권각론》(계명대학교 출판부, 2013년)
《채권양도의 공시에 관한 실무편람》(법률정보센터, 2012년)
《부동산 경매 강의》(법률정보센터, 2014년)
《권리분석 완전정복으로 10년 안에 10억 벌기》(매일경제신문사, 2016년)

논문
〈부동산 경매에서 농지취득자격증명의 문제점과 개선방안(법률신문 2019년 1월)〉 외 20편

목차

• 프롤로그 – 5
  
  제1장 경매에 입문하면서
  들어가면서 14
  기초이론 – 민법에 대해 알아보자 20
  절차이론 - 민사집행법에 대해 알아보자 22
  
  제2장 입찰에 앞서
  부동산 경기의 파악 34
  특수물건의 이해 36
  기타 등기상의 권리 39
  
  제3장 입찰에서 매각까지
  입찰전에 확인해야 할 사항 54
  매각 후 대금 납부까지 확인해야 할 사항 56
  매각대금 완납 후 등기까지 확인해야 할 사항 62
  취하 64
  
  제4장 매각에서 인도까지
  매수인의 부동산 관리 68
  매수인의 부동산 인도 70
  매수인의 부동산 인도명령 신청 76
  
  제5장 인도에서 사용까지
  나 홀로 소송 84
  소가 산정 91
  소송비용 납부와 소장제출 100
  소송의 기술 101
  
  제6장 권리분석 Ⅰ- 말소되는 권리, 인수되는 권리
  말소기준 권리 찾기 106
  말소되는 권리 108
  인수되는 권리 - 용익물권 111
  인수되는 권리 - 보전권리와 예고등기 114
  인수되는 권리 - 법정지상권 118
  인수되는 권리 – 유치권 127
  
  제7장 권리분석 Ⅱ - 말소 또는 인수되는 권리
  가등기 138
  가처분 140
  담보 가압류 - 선순위 가압류등기 후 제삼자에 이전되어 경매된 경우 143
  
  제8장 권리분석 Ⅲ - 임차권
  민법상의 임대차 148
  주택임대차보호법 155
  상가건물임대차보호법 163
  주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 비교 171
  
  제9장 권리분석 Ⅳ - 공유지분
  공유지분 특징 178
  공유자우선매수권 179
  공유물의 사용, 수익과 부당이득 188
  
  제10장 권리분석Ⅴ - 등기 안 된 권리
  토지와 건물 외에 정착물 224
  대지권 미등기 228
  토지별도등기 229
  구분건물과 구분지상권 그리고 구분 소유적 공유 관계 230
  부합물 232
  종물 233
  미등기 부동산 234
  
  제11장 토지
  토지이용계획확인서 기재 내용 238
  등기사항전부증명서 242
  대장등본 244
  
  <부록> 경매 용어 해설 - 247

책 속으로

◇ 본문 속으로

▷ 아무리 선량하게 살아가는 국민이라고 하더라도 이웃의 문제로 인해 발생하는 불의의 사고는 자기 의지와는 무관하게 일어나는 특별한 변수다. 이 특별한 변수를 막기 위해서는 법률 지식을 갖고 예방하는 것이 최선이다. 가령 어떤 사람이 세 들어서 살고 있는 집이 경매로 넘어가는 경우가 있다. 그러한 경우, 전 재산인 임차보증금을 지킬 수 있는 법률적인 지식은 어느 날 갑자기 생겨나는 것이 아니다.
-p. 15

▷ 현장 확인은 물론이고, 그 현물과 등기부, 지적도 그리고 매각물건명세서 등을 통한 공적 장부의 일치 여부 등을 찾아내는 공부를 해야 한다. 특히나 매각물건명세서는 법원 공무원이 작성한 유일한 공문서이기 때문에 문제가 발생한 경우에 근거가 되는 유일한 서류다.
-p. 19

▷ 부동산 경매에서 법정지상권을 선호하는 이유는 법정지상권이 있는 토지를 취득하고, 그 건물 소유자에게 토지 사용료를 청구하는 경우, 그 토지 소유자가 요구하는 사용료를 감당하지 못하고, 건물을 포기하는 경우가 있기 때문이다. 그렇게 되면 법정지상권이 있는 토지를 매수한 매수인은 토지와 건물을 동시에 취득할 수가 있다.
-p. 36

▷ 소송사건 전체 중에서 나 홀로 소송은 70%를 차지한다. 경매로 취득한 부동산은 의외로 소송으로 이어지는 경우가 많다. 가령 법정지상권이 있는 토지를 매수한 경우 지료 청구 및 건물 등 철거소송, 유치권이 있는 부동산의 경우는 유치권 부존재 소송, 점유자가 명도를 거부할 경우 인도명령 이외에 인도 소송 등이 그것이다. 특히나 가짜 유치권자를 퇴출시키기 위해서는 부득이 소송으로 진행되는 수밖에 없다.
-p.84

▷ 유치권은 매수인이 인수한다. 유치권을 매수인이 인수한다는 것은 유치권자가 갖는 채권을 인수한다는 것이 아니라 유치권자의 점유상태를 인수한다는 것이다. 다만, 유치권자가 점유하는 목적물을 매수인이 사용 수익을 위해서는 점유가 수반되어야 하는바, 이를 위해서는 매수인이 유치권자가 요구한 채권 등의 요구사항에 응하는 수밖에 없다. 유치권자의 채무자에 대한 채권을 지급하는 형식으로 하고, 점유권을 가져온다는 것이다.
-p. 127

▷ 상가건물임대차는 주택임대차와 달리 보호 대상이 되는 보증금의 액수에 따라 제한이 있다. 즉 주택임대차의 경우는 주택이기만 하면 보증금의 액수와는 관계없이 모두 주택임대 차보호법이 적용되지만, 상가의 경우는 보증금의 보호 대상 범위가 한정되어 있다. 그래서 만약 상가의 경우에 보증금이 보호 대상에서 제외된다면, 민법의 규정을 받게 된다는 것이다.
-p. 168

▷ 부동산 경매의 대상은 토지와 건물이다. 그러나 경매에서 토지와 건물이 아닌 그에 부합된 정착물이 다수 있을 수 있다. 민법 제99조에서 부동산이란 토지와 그 정착물이라고 규정하고 있기 때문이다. 이처럼 경매에서 건물 이외에 정착물이 다수 있을 수 있다. 가령 미등기 수목이나 미분리 천연과실, 그리고 토지의 부합물인 정원수나 정원석 또는 교량과 돌담 등을 말한다.
-p. 224

▷ 미등기 부동산은 등기되지 않은 토지나 건축물을 의미한다. 이러한 미등기 부동산을 경매로 신청할 경우는 토지대장, 임야대장, 건축물대장에 최초로 소유자로 된 자, 그 상속인, 포괄승계인, 확정판결에 의해 소유권이 인정되는 자, 수용으로 인해 소유권 증명되는 자, 지방자치단체장의 확인으로 소유권이 인정되는 자 등이 등기를 신청할 수 있다.
-p. 234

출판사 서평

◇ 추천사
부동산 경매를 하는 이유는 부동산을 통한 투자에 있고, 투자는 이윤의 창출을 목적으로 한다. 결국, 이윤을 창출하기 위해서는 법, 세금, 정책적 위험성을 줄이고, 그 부동산이 가진 가치를 최대한 높이는 방법을 동원해야 할 것이다. 이 책은 이러한 교수님의 부동산 경매 이론과 실무를 접목한 걸작으로, 당신이 경매를 쉽게 이해하고 접근할 수 있도록 비전을 제시할 것이다.
- 법무법인 나눔 변호사 김동규

부동산 경매에 있어 가장 먼저 선행해야 하는 것이 권리분석이고 그 마지막이 배당절차다. 이 책은 경매와 관련해 가장 어렵고 복잡한 법정지상권, 공유지분권, 구분소유권, 임차권, 가등기, 유치권 등 선순위 관계 등의 문제와 배당에 대해, 오랜 기간의 실무 경험과 다년간 대학에 강의한 이론을 바탕으로 초보자도 알기 쉽게 설명하고 있다. 경매 초보자는 물론 실무가들도 적극적으로 활용해야 할 필독서라 할 것이다.
-법무사 배재열

기본정보

ISBN	9791164845385
발행(출시)일자	2023년 04월 07일
쪽수	280쪽
크기	152 * 225 * 20 mm / 606 g
총권수	1권

Klover 리뷰 (1)

[mi********]

유익한 도서를 타사보다 저렴한 가격에 구입하여 감사드립니다.