이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일(2022)

VIP도 궁금해하는 부동산 절세의 모든 것

이은하 저자(글) · 파랑새 감수

스마트북스 · 2022년 05월 20일

책 소개

VIP도 궁금해하는 부동산 절세의 모든 것
20대 새정부 최신 시행령 반영, 부동산세 완화 방향 분석

“부동산 세금은 어제 다르고 오늘 다르다”는 우스갯소리가 있다. 부동산 투자에서 세금이 가장 중요한 요소 중 하나가 된 것도 이 때문이다. 금전적인 손해를 입지 않으려면 개정되는 세법에 항상 주의를 기울여야 한다. 세법을 제대로 체크하지 않고 예전 규정만 생각하고 사고팔거나 증여했다가는 큰 손실을 볼 수 있다.
『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일』은 2022년 새로 출범한 20대 정부의 최신 시행령, 시행규칙을 모두 반영해 가장 효과적인 부동산 절세법을 소개한다. 부동산 세금은 아는 만큼 아낄 수 있다. 미리에셋증권에서 16년 간 VIP세무컨설팅 및 절세세미나를 담당해온 저자가 3,000여 건 부동산 절세 상담을 하면서 축적한 실제 사례와 절세 노하우를 만나보자.

작가정보

저자(글) 이은하

한국 및 미국 세무사(EA). 2004년 제41회 세무사 시험에 합격했고, 서울시립대학교 세무전문대학원에서 석사학위를 받았다.
세무법인과 한국조폐공사를 거쳐 2007년 ㈜미래에셋증권에 입사했다. 이후 지금까지 16년 동안 ㈜미래에셋증권에서 VIP고객의 세무컨설팅과 절세 세미나를 담당하며 최상의 절세 솔루션을 제공하고 있다.
동아일보에서 ‘맞춤재테크’, 서울신문에서 ‘이은하 세무사의 생활 속 세테크’, 국세청 블로그에서 전문가 칼럼을 연재한 바 있으며, 중앙일보 자산 리모델링 자문위원으로 활동하고 있다.
16년 동안 3,000명이 넘는 투자자와 심도 있는 상담을 진행하면서 고액 자산가들은 물론이고 일반인들이 가장 궁금해 하는 세금이 무엇인지, 현 시점에서 가장 중요한 절세 트렌드는 무엇인지 알게 되었다.
이 책 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일』은 그간의 상담경험을 녹여 절세법을 자세히 다루고 있으며, 독자들이 궁금해하는 사항을 시원하게 해결해준다.
양도세의 기본개념부터 1세대 1주택 양도세 비과세, 다주택자 중과, 주택임대사업자가 알아야 할 세금 등 주택 세금을 총망라했으며, 최근 확대되고 있는 분양권·입주권, 재개발·재건축, 토지보상에 대한 세금, 그리고 자산가들의 관심이 커지고 있는 상속·증여, 해외 부동산 투자에 대한 세금도 포괄적으로 다룬다.
또한 실제 컨설팅 과정에서 많이 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 절세사례를 구체적으로 살펴줌으로써 누구나 부동산 세금을 쉽게 이해할 수 있게 했다.

감수 파랑새

8천 명이 넘는 이웃을 보유한 네이버 블로그 〈파랑새의 부동산 세금 이야기〉에서 심도 있는 양도세와 상속, 증여세 이야기를 다루고 있다.

목차

• 머리말_부동산 절세의 모든 것
  한눈에 보기_부동산 절세 14가지 핵심전략
  
  1장 양도세, 아는 만큼 아낀다
  
  01 부동산 세금 한눈에 보기
  부동산 세금 삼총사
  
  02 부동산 세금의 꽃, 양도세
  재테크 여왕 P씨, 땅을 치고 후회하다
  양도세는 사고팔 때만 나오는 게 아니다
  양도세가 ‘부동산 세금의 꽃’인 이유
  
  03 양도세 과세대상은 무엇이 있을까?
  분양권이나 권리금, 양도세 내야 할까?
  양도세는 열거주의 세금
  부동산 양도세 과세대상 알아보기
  
  04 양도세 구하는 4단계 과정
  1단계 양도차익 구하기
  2단계 장기보유특별공제 & 기본공제 빼고, 과세표준 구하기
  3단계 양도세 구하기
  4단계 총 납부세액 구하기
  
  05 취득가액 신고하는 4가지 방법
  실제 거래한 취득가액 증빙하는 법
  매매계약서나 영수증 없다면 매매사례가액 체크
  감정가액을 쓰는 방법도 있다
  환산취득가액도 쓴다
  
  06 환산취득가액으로 신고하는 게 유리할까?
  환산취득가액, 어떻게 계산할까?
  환산취득가액은 시골 땅, 단독주택 유리
  일부러 환산취득가액으로 신고해도 될까?
  
  07 필요경비로 양도세 줄이는 법
  취득비용은 필요경비로 인정한다
  자본적 지출액은 어떤 게 있을까?
  양도비용은 필요경비로 인정한다
  
  08 장기보유특별공제는 어떻게 적용될까?
  보유기간 길수록 공제율 커진다
  같은 세대원한테 상속받은 1세대 1주택, 장특공은 언제부터 계산?
  1세대 1주택 장기보유특별공제 변천사
  아파트 팔 때 보유 및 거주 요건 따로 챙겨라
  잔금일 정할 때 주의할 점
  
  09 양도세 과세표준, 세율 알아보기
  과세표준이 뭐지?
  양도세는 계단식 누진세
  과세표준에서 누진공제액 빼는 이유
  
  10 양도세 중과되는 경우
  실수요 아닌 경우 중과한다
  조정대상지역 내 다주택자는 중과한다(한시적 유예: 2022년 5월 10일~2023년 5월 9일)
  비사업용토지는 중과한다
  분양권 & 미등기 부동산은 중과한다
  단기보유도 중과한다
  
  11 양도세는 어떻게 신고·납부할까?
  주의! 양도세 기본공제는 1년에 1번만
  무신고 및 납부지연 가산세에 주의하자
  
  12 다운계약서 문제 들여다보기
  다운계약서 썼더라도, 양도세 적게 내는 법
  다운계약서 제재, 이렇게 바뀌었다
  다운계약서 쓰면 이런 불이익 당한다
  다운계약서 잡는 세무당국
  
  [알뜰신잡 부동산상식] 무서운 가산세 사총사
  [알뜰신잡 부동산상식] 세금 계산 전에 조정대상지역부터 확인하자
  [알뜰신잡 부동산상식] 부동산 공시가격 알리미’ 사이트에서 기준시가 보는 법
  [알뜰신잡 부동산상식] 사례로 알아보는 양도세 계산법 연습
  [현장목소리] 손해 봐도 양도세 내야 할까?
  [현장목소리] 양도소득은 다른 소득과는 합산되지 않는다
  [현장목소리] 교환도 양도세 과세대상일까?
  [현장목소리] 직접 신축한 건물 양도 시 주의할 점
  [현장목소리] 건물 신축, 이런 증빙서류 꼭 챙겨두자
  [절세전략] 부동산 매도·매수 계획은 연초부터 세워라
  [절세전략] 손실 난 부동산, 이익 난 부동산과 같은 해에 처분하라
  
  
  2장 1세대 1주택 비과세 확실히 챙기기
  
  01 1세대 요건에 대한 7가지 질문
  양도세는 ‘세대’ 단위로 계산한다
  부모와 따로 사는 대학원생, 별도 세대로 볼까?
  부모와 따로 사는 미혼 자녀, 별도 세대 되려면
  대학생이라도 아르바이트 하면 별도 세대 될까?
  주말부부의 각자 명의 아파트, 1세대 1주택일까?
  같은 집의 부모·형제, 별도 세대로 인정받으려면
  미국 사는 L씨, 거주자로 비과세 받을 수 있을까?
  
  02 내가 가진 ‘주택 수’ 판단하기
  주택 수 판단할 때 중요한 점
  사실상 거주 용도로 쓰면 주택
  오피스텔은 주택 수에 포함될까?
  다가구주택, 다세대주택의 주택 수는?
  다가구주택, 옥탑방 있다면 주의해야 한다
  다세대주택 → 다가구주택으로 주택 수 줄이기
  상가주택은 주택 수를 어떻게 계산할까?
  12억원 초과 상가주택 양도세 달라졌다(2022년 1월 1일 이후)
  
  03 분양권은 주택 수에 포함될까?
  분양권 양도세, 보유기간 따라 세율 다르다
  분양권 양도했는데 주택이라니?
  1주택 + 분양권, 주택 팔 때 양도세 비과세 가능할까?
  다주택자 + 분양권, 분양권 주택 수에 포함된다
  오피스텔 분양권도 주택 수에 포함될까?
  
  04 보유 및 거주 기간 체크하기
  비과세 요건 못 갖췄다고 지레 포기하지 말자
  8.2 부동산 대책으로 바뀐 보유 및 거주 기간 요건
  2017년 8월 2일 이전 계약금 완납 무주택 세대, 거주요건 적용될까?
  2017년 8월 3일 이후 산 주택, 비과세를 받으려면
  
  05 다주택자에 희소식! 새정부 최종 2년 보유ㆍ거주 기간 재기산 규정 폐지
  06 2년 보유 및 거주 안 해도, 받을 수 있는 비과세 특례
  
  07 2년 거주 안 해도, 받을 수 있는 비과세 특례
  2019년 12월 16일 이전 임대주택으로 신청한 경우
  2019년 12월 17일 이후 신청분부터는 ‘거주요건 예외’ 안 된다
  상생임대주택은 1년 거주한 것으로 인정
  
  08 고가주택 기준 9억원에서 12억원으로 상향
  2021년 12월 8일 이후부터 고가주택 기준 12억원
  
  09 고가주택 양도세 절세법
  1세대 1주택 고가주택의 장기보유특별공제
  고가주택 1주택자, 거주기간별 양도세는?
  거주기간에 따라 장기보유특별공제 달라진다
  
  [현장목소리] 1세대 1주택 비과세 위해 위장 이혼하려는 J씨, 가능할까?
  [현장목소리] 이혼 시 재산분할 vs. 위자료, 무엇이 유리할까?
  [현장목소리] 부부 공동명의 유리한 세금 알아보기
  [현장목소리] 부부 공동명의 주의할 점
  [절세전략] 토지와 건물 소유자 다른 단독주택, 주택 수 어떻게 계산할까?
  
  
  3장 2주택이라도 비과세 받는 법
  
  01 이사로 인한 일시적 2주택 8가지 질문
  새정부, 일시적 2주택 비과세 처분기간 2년으로 완화
  분양 아파트 완공, 종전주택 처분기간은?
  종전주택은 조정대상지역, 신규주택은 비조정대상지역이라면
  신규주택 잔금 입금 전 조정대상지역 지정, 종전주택 처분기간은?
  신규주택 취득일, 어떤 걸 지켜야 할까?
  취득원인에 따른 취득일의 기준은?
  종전주택 처분기간 5년인 비과세 특례는?
  분양권+분양권 일시적 2주택 비과세, 따져봐야 할 것은?
  
  02 부모님 봉양 또는 결혼으로 인한 2주택자
  부모님 봉양으로 인한 2주택자의 비과세
  결혼으로 인한 2주택자의 비과세
  
  03 상속주택 특례에 관한 9가지 질문
  1주택 상속받아 2주택 된 경우
  같이 살던 부모님의 사망으로 2주택 된 경우
  외할머니로부터 대습상속, 상속주택 특례 될까?
  상속주택과 일반주택, 파는 순서 중요하다
  상속주택 2채 이상인 경우
  상속주택 2채 이상, 특례주택을 누구한테 상속할지가 중요
  형제가 1채 공동상속한 경우
  공동상속 소수지분 여러 채 있는 경우, 다주택자 중과는?
  공동상속 주택의 주된 상속인은 주의해야 한다
  
  04 다주택자 거주주택 비과세 9가지 질문
  다주택자 거주주택 비과세 요건은?
  임대기간 못 채운 상태에서 비과세 받는 방법은?
  장기임대주택이 재개발로 멸실, 거주주택 비과세 특례는?
  아파트로 재건축, 임대주택 재등록 불가, 거주주택 비과세 특례는?
  거주주택 팔기 전, 임대주택 등록 말소되었다?
  자진말소, 자동말소 후에도 요건을 계속 지켜야 하나?
  임대주택 없는 상태에서도 거주주택 비과세 특례 가능?
  거주주택 비과세, 생애 한 번으로 축소(2019년 2월 12일 이후 취득한 주택부터)
  거주주택+임대주택 매도 순서는?
  
  [절세전략] 이사로 인한 2주택자, 종전주택 1년 안에 못 팔았다면
  [절세전략] 오피스텔로 인한 2주택자의 절세법
  [절세전략] 2주택자와 결혼, 누구 주택 먼저 팔까?
  
  
  4장 다주택자의 양도세 절세법
  
  01 다주택자의 절세 기술, 사전 체크리스트
  19대 정부의 다주택자 양도세 중과 부활 및 강화
  20대 정부 다주택자 양도세 중과 유예, 세부담 얼마나 줄까?(2022년 5월 10일~2023년 5월 9일 한시적 조치)
  다주택자가 미리 체크할 것들
  
  02 다주택자 양도세 중과 5가지 질문
  다주택자 양도세 중과, 무엇이 있을까?
  조정대상지역 아닌 경우 다주택자 중과는?
  2채 이상이면 무조건 양도세 중과될까?
  조정대상지역 외 주택, 먼저 파는 것이 유리하다
  2009~2012년에 산 주택(조정대상지역) 중과 여부
  
  03 다주택자 중과 시 ‘주택 수’에서 제외되는 주택
  다주택자 중과, 주택 수에서 빼는 주택
  다주택자의 주택 수 연습문제
  며칠 빨리 팔았을 뿐인데, 양도세 중과 가벼워지네?
  주택 수 계산에서 자주 혼동하는 것
  
  04 조정대상지역이라도 괜찮은 중과배제주택
  2주택 & 3주택 이상, 모두 적용되는 중과배제주택
  2주택자만 해당되는 중과배제주택
  주택 수에서 제외되는 주택과 중과배제주택의 차이점
  
  05 임대주택사업자 관련 법, 무엇이 달라졌나?
  단기임대주택 및 아파트 장기임대주택 폐지
  아파트 외 장기임대주택 임대의무기간 8년→10년으로 연장
  자진말소와 자동말소
  
  06 임대주택사업자, 소득세법으로 절세하기
  임대주택 등록은 신중하게 하자
  소득세법상 임대주택 세제혜택은?
  양도세 중과되지 않으려면
  임대주택 양도세 중과배제 4가지 요건
  거주주택 비과세 특례 또는 거주요건 적용배제를 받으려면
  
  07 임대주택 양도세 중과배제, 자주 하는 5가지 질문
  단기임대주택 등록했는데(2018년 3월 31일 이전), 자동말소 됐다면?
  자동말소 후 임대주택 요건 계속 지켜야 하나?
  단기 임대주택과 장기임대주택 중 아파트를 자진말소 했다면?
  임대의무기간의 50%는 몇 년을 의미할까?
  2020년 8월 18일 이후 임대주택 등록분부터는 10년 이상 임대해야
  
  08 다주택자의 임대주택, 조세특례제한법으로 절세하기
  임대주택 세제혜택 축소
  양도세 100% 감면 받으려면
  장기보유특별공제 과세특례 받으려면
  장특공 매년 2%씩 추가공제 받으려면
  
  09 수도권 기준시가 6억원 이하, 지금이라도 임대주택 등록할까?
  9.13 대책 이전에 산 주택이라면
  9.13 대책 후에 산 주택이라면
  다주택자가 2022년 조정대상지역에서 산 주택이라면
  
  10 임대료 인상률 5% 상한제 4가지 핵심질문
  환산보증금 어떻게 구할까?
  다음 세입자, 임대료 5% 초과 못 올릴까?
  2019년 10월 24일부터 바뀐 임대료 인상률 규정
  임대주택 등록 시 지켜야 할 기타 의무
  
  11 임대주택 등록 시 취득세, 재산세 혜택
  취득세 감면은 어떻게?
  재산세 감면은 어떻게?
  
  [알뜰신잡 부동산상식] 세제혜택 위한 임대주택 등록 및 말소
  [절세전략] 다주택자 절세 위한 양도순서
  [절세전략] 신축감면주택 있는 다주택자의 절세전략
  [절세전략] 거주주택 비과세 특례와 일시적 2주택자 동시 적용 시 양도세
  [한눈에 보기] 임대주택 세제혜택 한눈에 보기
  [현장목소리] 다주택자 절세 체크리스트
  
  
  5장 재개발·재건축 주택의 양도세
  
  01 관리처분계획 인가일, 청산금이 중요하다
  관리처분계획 인가일 전은 주택, 이후는 입주권
  완공 후 팔 때는 청산금을 고려하라
  
  02 입주권의 양도세
  입주권 자체를 팔 때 양도세
  입주권 보유 상태에서 주택 팔 때 양도세
  3년이 지나도 비과세 방법 있다
  승계조합원의 입주권 양도세
  
  03 재건축 후 완공된 신축 아파트 양도세 계산하기
  04 청산금, 재건축 공사기간 2가지 질문
  청산금도 양도세 내야 할까?
  재건축 공사기간도 보유기간에 포함될까?
  
  05 재건축 동안의 거주용 대체주택 비과세 될까?
  재건축 1주택자의 대체주택, 양도세 비과세 받으려면
  
  
  6장 알면 덜 내는 종부세, 종소세, 취득세, 재산세, 건강보험료까지
  
  01 지난 정부 달라진 종부세, 앞으로 새정부의 개편 방향
  종부세 세율 대폭 인상 → 인하 검토
  주택공시가격 대폭 인상 → 조정 검토
  공정시장가액비율 상향 → 조정 검토
  조정대상지역 내 2주택자 세부담 상한율 인상
  
  02 1세대 1주택자 종부세 절세법
  단독명의 1세대 1주택자, 5억원 추가 공제
  고령자 및 장기보유 세액공제 한도
  부부 공동명의 1주택자도 세액공제
  1주택과 주택 부수토지 소유한 경우 종부세는?
  
  03 다주택자 종부세 핵심 절세법
  다주택자는 종부세 세율 중과된다
  종부세, 주택 수 어떻게 계산할까?
  공동소유 주택의 종부세는?
  종부세 중과, 주택 수에서 제외되는 주택은?
  다주택자가 종부세 비과세 받는 법
  종부세 비과세 요건은?
  
  04 주택 임대소득의 종소세 4가지 체크포인트
  양도소득은 세대 기준, 임대소득은 부부 기준
  주택 수에 따른 종소세, 어떻게 다를까?
  공동소유 주택, 임대소득 계산할 때 주택 수는?
  2020년부터 소수지분자의 임대소득세 강화
  
  05 주택 임대수입 계산하는 법
  주택 임대수입 어떻게 계산할까?
  보증금은 간주임대료로 환산한다
  
  06 임대수입 연 2,000만원 이하
  분리과세와 종합과세, 무엇을 선택할까?
  종소세 감면되는 임대주택
  
  07 임대수입 연 2,000만원 초과
  추계신고란?
  단순경비율이 유리하다
  임대소득 높으면 기준경비율
  신규사업자 임대수입 연 7,500만원 미만인 경우
  
  08 임대수입 장부 작성 5가지 질문
  장부 작성 필요한 경우는?
  간편장부와 복식장부가 뭐지?
  무기장 가산세와 기장세액공제
  장부 작성 시 필요경비로 인정받는 것은?
  감가상각비 절세의 기술
  
  09 임대수입 추적 강화에 대비하자
  임대주택 등록 안해도, 이제 세무당국은 알 수 있다
  주택임대소득자, 사업자등록 안하면 가산세 낸다
  렌트홈의 사업자등록과 무엇이 다른가?
  사업자등록 안 했을 경우 가산세 부담은?
  
  10 취득세 절세하기
  취득원인과 물건에 따라 어떻게 다를까?
  다주택자의 취득세 대폭 인상 → 완화 검토
  주택 수에 따라 세율이 다르다
  일시적 2주택 취득세 중과배제
  취득세 중과 적용, 주택 수에서 제외되는 주택
  취득세 중과, 분양권·입주권·오피스텔은?
  다주택자가 증여한 주택, 취득세율 중과
  2023년 1월 1일 이후 증여하면 취득세 더 낸다
  
  11 재산세 절세하기
  재산세는 6월 1일 현재 소유자에게 과세
  주택의 재산세율
  
  12 다주택자 건강보험료 체크하기
  임대사업자 등록하려니 건강보험료 걱정이다
  피부양자 3가지 요건 알아보기
  임대주택 등록, 건강보험료 어떻게 달라질까?
  
  [알뜰신잡 부동산상식] 임대사업자 등록, 내 지역 건강보험료 얼마일까?
  [현장목소리] 이제 부동산 신탁에 맡겨도 소용없다
  [현장목소리] 이런 임대사업자, 국세청이 눈여겨본다
  [절세전략] 다주택 부부의 종부세 절세법
  [절세전략] 다주택 임대사업자의 종소세 절세법
  
  
  7장 증여를 통한 양도세 절세법
  
  01 증여세 기본기 익히기
  증여세 어떻게 계산할까?
  관계에 따라 공제액 다르다
  과세표준에 따라 세율 다르다
  증여세는 10년 합산한다
  증여공제 그룹별로 10년에 한 번만
  
  02 부동산별 증여재산가액 계산하기
  증여 부동산 가격 평가하기
  아파트보다 토지·단독주택·상가가 증여에 유리한 이유
  비주거용 부동산에 대한 감정평가
  
  03 부담부증여로 절세하기
  부담부증여가 뭐지?
  부담부증여, 어떤 경우에 유리할까?
  부담부증여 할 때 주의할 점
  
  04 자녀에게 저가양도 한 경우
  자녀에게 팔면 국세청은 일단 증여로 의심한다
  
  05 자금출처 조사에 미리 대비하자
  구입자금의 80% 소명해야 한다
  일부 증여했다면 어땠을까?
  2020년부터 자금출처 조사 더 강화
  
  [현장목소리] 꼬마빌딩 증여세 신고 주의할 점
  [절세전략] 자녀 증여 통한 절세의 기술
  [절세전략] 배우자 증여 통한 절세의 기술
  [절세전략] 증여 후 5년 안에 팔면 이월과세 무섭다
  [절세전략] 부담부증여 하면 오히려 총 세금 많아지는 경우
  [절세전략] 토지 증여는 5월 말 전에
  [절세전략] 부동산 증여 3가지 절세의 기술
  
  
  8장 비사업용토지, 농지 양도세 절세법
  
  01 비사업용토지 양도세 7가지 질문
  비사업용토지 중과, 어떻게 변했을까?
  사업용/비사업용토지, 세금 얼마나 차이날까?
  비사업용토지를 사업용토지로 인정받는 법
  상속받은 농지, 비사업용토지로 중과될까?
  회사 다니면서 농사 중, 사업용토지로 인정될까?
  주말농장, 비사업용토지일까?
  비사업용토지 여부 알 수 있는 방법은?
  
  02 농지 양도세 감면 3가지 질문
  농사짓던 농지를 팔려고 하는데…
  농지 2필지 양도세 줄이려면
  상속받은 토지, 자경감면이 될까?
  
  [절세전략] 부모님이 짓던 농지, 공동상속 유리하다
  
  9장 토지 수용과 세금
  
  01 수용토지와 집, 양도세 3가지 질문
  수용토지, 양도세 얼마나 감면될까?
  수용된 주택, 거주요건 못 채워도 비과세 될까?
  수용된 비사업용토지, 가산세율 적용될까?
  
  02 대체취득 세제혜택 4가지 질문
  보상금으로 인근 토지 매수, 취득세 비과세는?
  대토보상 특례는 어떻게?
  농지를 대토로 받을 경우 양도세 혜택 더 크다
  보상에 이의신청을 한 경우는?
  
  03 거액 보상금, 세무조사에 대비하는 법
  보상금 증여신고 없이 주면 위험하다
  거액 보상금 받은 부모님, 사용증빙이 필요하다
  
  [특집1] 법인에 대한 과세 강화
  [특집2] 해외 부동산과 세금
  [특집3] 부동산 시장의 흐름과 세금정책-정부의 세금정책에 올라타는 법
  [특집4] 20대 새정부 부동산 세금정책의 방향

추천사

• 최현만 ((주)미래에셋증권 회장)

  지난 16년간 세무 컨설팅을 하면서 터득한 절세 노하우가 고스란히 담겨 있다. 부동산 세금에 대한 알기 쉬운 설명부터 실생활에 유용한 절세전략까지 풀어내므로 좋은 지침서가 될 것이다.

• 최기호 (서울시립대학교 세무전문대학원 교수)

  수많은 고객과의 상담을 바탕으로 사람들이 무엇을 궁금해하는지, 어떻게 해야 세금을 최대한 아낄 수 있는지에 대한 비법을 알려주는 책이다.

책 속으로

【사례】 서울시 서초구 서초동에 사는 C씨는 지금 살고 있는 시가 28억원의 아파트 외에도 방배동에 단독주택, 경기도 이천시에 3층짜리 상가를 가지고 있다. 올해 C씨는 살고 있는 서초동 아파트만 남겨두고, 다른 부동산들은 처분하거나 자녀에게 증여할 생각이다. 어떤 방법이 효과적일까?
우선 부동산 매도·매수 계획은 연초부터 세워라!
만약 C씨가 올해 부동산을 양도할 계획이라면, 우선 고려해야 할 점은 재산세, 종부세 등 보유세는 과세기준일이 6월 1일이라는 점이다. 보유세는 과세기준일 현재 그 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과된다. 따라서 부동산을 5월 말까지 팔면 올해의 재산세나 종부세를 안 내도 된다.
또한 기준시가 발표일 전에 거래하는 게 유리하다. 양도세는 실제 양도차익에 대해 과세되는데, 오래전에 사서 실제 취득가액을 알 수 없으면 기준시가로 환산한 환산취득가액을 취득가액으로 삼아 계산한다. 그런데 기준시가는 매해 오를 가능성이 높으므로 기준시가가 새로 발표되기 전에 팔면 양도세를 아낄 수 있다.
아울러 증여도 기준시가 발표 전이 유리하다. 상가나 단독주택의 증여금액은 당시 고시된 기준시가로 평가할 수 있다. 똑같이 올해 증여를 하더라도, 고시일 전이면 작년 고시가로 계산하고, 고시일 이후라면 올해 고시가가 적용된다. 따라서 C씨는 단독주택을 4월 말 전에 자녀에게 증여하면 세금을 아낄 수 있다. 부동산을 팔 때는 이처럼 연초에 미리 계획을 세워놓고 실행하는 것이 절세에 도움이 된다.
-〈1장 양도세, 아는 만큼 아낀다〉 86쪽 중에서

【사례】 얼마 전에 10년 간 보유한 토지를 판 K씨는 2억원의 양도차익을 얻었는데, 양도세를 줄일 수 있는 방법이 없을까 고심 중이었다. 그런데 K씨와 대화를 하던 중에 골프회원권이 1억원이나 떨어졌는데 앞으로 오를 가능성도 없어 보인다는 말을 들었다.
이익이 난 부동산과 손실이 난 부동산을 같은 해에 팔면 양도세를 줄일 수 있다.
K씨가 10년 간 보유한 사업용토지를 팔아 2억원의 양도차익이 생겼다면 양도세로 약 4,450만원을 내야 한다. 하지만 1억원을 손해본 골프회원권을 올해 안에 팔면 1억원이 상계되어(2억-1억원) 양도세를 약 943만원만 내면 된다. 약 3,500만원의 세금을 절세할 수 있는 셈이다.
아무 생각 없이 토지와 손해본 골프회원권을 다른 해에 팔았다면 무려 약 3,500만원의 절세기회가 사라졌을 것이다.
-〈1장 양도세, 아는 만큼 아낀다〉 88쪽 중에서

다주택자에 희소식! 새정부 최종 2년 보유ㆍ거주 기간 재기산 규정 폐지
기존(2021년 1월 1일 이후)에는 다주택자가 최종1주택을 비과세를 받기 위해서는 다른 주택들을 모두 팔고, ‘최종적으로 1주택이 된 날’부터 보유 및 거주 기간을 다시 계산해서 채워야 했다(재기산). 하지만 이 규정은 내용 자체가 워낙 복잡한데다가 시행 초기단계에서 해석이 명확하지 않은 부분들이 많아 큰 혼란을 초래했다. 결국 이 규정은 최단기간, 즉 약 1년 5개월도 안 되어 사라지게 되었다.
따라서 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 최종주택도 그 주택의 취득일부터 양도일까지의 보유 및 거주 기간을 기준으로 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있게 되었다. 다주택자에게는 최종 1주택을 시기에 구애받지 않고 자유롭게 팔 수 있게 된 희소식이다.
-〈2장 1세대 1주택 비과세 확실히 챙기기〉 121쪽 중에서

새정부 들어 일시적 2주택 비과세 요건이 완화되었다. 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 조정대상지역이라도 신규주택 전입요건 없이 종전주택을 2년 이내 양도하면 된다. 따라서 J씨의 경우 2022년 5월 10일 이후 판다면 종전주택 처분기간이 1년에서 2년으로 연장되어 다주택자 양도세 중과를 피할 수 있었을 것이다.
-〈3장 2주택이라도 비과세 받는 법〉 183쪽 중에서

20대 정부 다주택자 양도세 중과 유예, 세부담 얼마나 줄까?
(2022년 5월 10일~2023년 5월 9일 한시적 조치)
20대 정부가 출범하면서 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년 간(2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일) 한시적으로 유예했다. 조정대상지역 내에 집을 가진 다주택자라도 2년 이상 보유한 후 팔 면, 양도세를 중과하지 않고 보유기간에 따라 장특공을 양도차익의 연 2%씩 해주고 기본세율로 과세한다.
양도세 중과 유예기간에 팔면 세부담이 얼마나 줄어들까?
2주택자가 조정대상지역 내의 주택(양도차익이 10억원, 5년 보유)을 팔 때, 기존에는 양도세가 중과되어 약 6억4,135만원이었는데, 이 한시적 중과 유예기간에 팔면 양도세가 3억7,570만원이다. 즉, 다주택자 양도세 중과 유예기간에 팔면 무려 약 2억6천여 만원의 양도세를 아낄 수 있는 것이다.
부담부증여 역시 한시적 유예기간에 하면 절세된다. 부담부증여의 부채 부분에 대해서는 양도세가 과세되는데, 중과 유예기간에 하면 양도세 부담을 줄일 수 있기 때문이다. 조정대상지역에 주택을 보유한 다주택자라면 한시적 유예기간을 놓치지 말고 잘 활용하는 것이 좋겠다.
-〈4장 다주택자의 양도세 절세법〉 189쪽 중에서

(중략) 지난 정부에서는 1세대 1주택자의 종부세율이 2021년의 경우 0.6~3.0%까지 올랐는데, 새정부는 이를 낮추는 것을 검토 중인 것으로 알려졌다(2022년 5월 11일 현재). 1세대 1주택 종부세 대상자라면 관심을 가지고 지켜볼 대목이다.
종부세는 공시가격에서 6억원(1세대 1주택 11억원)을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 한다. 따라서 공시가격과 공정시장가액비율을 낮추면 종부세를 낮추는 결과가 나온다. 이에 새정부는 종부세를 과세할 때 2022년 공시가격이 아니라 전년도 공시가격을 기준으로 하는 것, 그리고 2022년부터 적용될 예정이었던 공정시장가액비율을 100%가 아니라 95%로 동결하는 등의 방안을 검토 중이다. 한쪽에서는 앞으로 공정시장가액비율을 90% 아래까지 더 낮출 것이라는 전망도 나오고 있다.
현행 종부세는 인당 보유한 주택 수를 기준으로 조정대상지역 내 2주택 이상을 보유한 경우 일반세율의 2배에 달하는 중과세율을 적용한다. 따라서 합산금액이 같아도 1주택자와 2주택자의 종부세 세부담은 현저하게 차이가 났다. 이에 대해 20대 새정부의 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 2022년 5월 1일 인사청문회 서면답변에서 세율 적용 기준을 주택 수가 아니라 주택 전체 합산가액으로 개정하는 것이 합리적이라고 밝힌 바 있으니 예의 주시할 필요가 있다. (중략) 또한 새정부는 조정대상지역 2주택 이상 다주택자의 취득세 누진과세 완화를 검토하는 중이다.
-〈특집 4〉 413~415쪽 중에서

출판사 서평

20대 새정부 최신 시행령 반영, 부동산세 완화 방향 분석
지난 정부는 과도하게 오른 주택시장을 안정시키기 위해 세금정책을 집중적으로 사용했다. 결국 양도세를 포기한 세무사, 즉 ‘양포 세무사’라는 신조어가 만들어지고, 실제로 양포 세무사가 속출할 만큼 부동산 세금이 과도하게 복잡해졌다.
새로 출범한 20대 정부는 2022년 5월, 부동산 세금을 조세원칙에 맞게 정상화하고, 국민들의 과도한 세부담을 적정 수준으로 조정하여 ‘부동산 세제 정상화’를 이루겠다고 발표했다. 우선 대통령 취임에 맞추어 다주택자 양도세 중과 한시적 유예, 1세대 1주택 양도세 비과세 보유 및 거주 기간 재기산 제도 폐지, 일시적 2주택자 비과세 요건 완화에 대한 시행령을 개정했다. 또한 앞으로도 시행령 개정을 통해 추진할 수 있는 과제들은 조속히 개정하겠다고 밝혔다.
세법은 가장 많이 바뀌는 법이다. 또한 돈과 바로 직결되는 법이기도 하다. 금전적인 손해를 입지 않으려면 개정되는 세법에 항상 주의를 기울여야 한다. 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일』은 20대 정부 출범 이후 발표한 시행령을 충실하게 반영했을 뿐만 아니라, 앞으로 개정될 가능성이 있는 주요 부동산 세금정책까지 살펴본다.

부동산 세무상담 3,000건! 생생한 현장사례로 배우자
부동산 투자수익률은 세금이 결정한다. 미리 절세방안을 찾아 양도세를 한푼도 안 내는 다주택자도 있고, 대책 없이 넋 놓고 있다가 수억원의 아까운 세금을 내야 해 뒤늦게 땅을 치는 사람도 있다. 절세법을 알고 모르고의 차이다.
저자 이은하 세무사가 3,000명이 넘는 투자자들과 상담한 경험을 토대로, 사람들이 가장 궁금해 하는 절세 노하우와 팁을 꼼꼼하게 정리했다.

자주 하는 질문 Q&A 형식으로 정리
“아, 부동산 세금에 대해 알았더라면 6,000만원을 아낄 수 있었을 텐데.”
얼마 전 시골에 사시는 부모님이 돌아가신 A씨는 상속 논이 2억원이 채 안 된다고 무심코 상속처리를 마무리했다. 그런데 감정평가를 받은 후에 했더라면 나중에 팔 때 양도세에서 약 6,000만원을 아낄 수 있다는 걸 뒤늦게 알고 무척 아쉬워 했다.
저자는 지난 16년 동안 부동산 절세상담을 해온 명실공히 베테랑 세무사이다. 실제 부동산 세금 컨설팅 과정에서 자주 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 절세사례를 구체적으로 살펴 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 구성했다.

〈체크리스트〉와 〈한눈에 보기〉로 절세법이 머리에 쏙
서울 마포구에 주택 2채와 강남에 1채, 고향인 경북 김천시에 상속주택 1채를 가지고 있는 다주택자 B씨는 주택 1채를 처분할 계획이다. 어떤 주택부터 파는 것이 효과적일까?

〈체크리스트〉에서 각 상황별 절세법을 단계별로 설명한다. 아울러 〈한눈에 보기〉와 쉽고 재미있는 삽화로 복잡한 부동산 세금을 머리에 쏙 넣어준다. 특히 〈현장사례로 보는 절세전략〉은 절세정보에 목마른 이들에게 많은 참고가 될 것이다.

양도세, 종부세, 중소세, 취득세 등 부동산 세금 총망라
양도세부터 1세대 1주택 비과세, 다주택자 중과, 주택임대사업자, 종부세, 종소세, 취득세는 물론이고, 최근 핫한 상속/증여, 분양권·입주권, 재개발·재건축, 꼬마빌딩, 상가, 비사업용토지와 농지, 토지보상, 해외부동산 투자 세금, 건강보험료까지 촘촘하게 다루었다. 한마디로 부동산 세금 A부터 Z까지 총망라했다.

부동산 투자자를 위한 풍성한 보너스 〈특집〉

〈특집〉에서는 해외부동산 세금, 부동산 시장의 흐름과 세금정책(정부의 세금정책에 올라타는 법), 그리고 20대 새정부의 부동산 세금정책 변화방향을 살펴본다. 다주택자 양도세 중과 한시적 유예(확정), 1세대 1주택 비과세 재정비(확정), 종부세와 재산세의 장기적 통합(추진 예정), 취득세 완화(추진 예정) 등 20대 정부 들어 이미 시행된, 그리고 앞으로 개정될 가능성이 있는 부동산세법을 집중적으로 살펴본다.

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VIP 고객들도 궁금해 하는 부동산 절세의 모든 것_『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일』

『이은하의 부동산 절세 오늘부터 1일』은 미래에셋증권에서 16년간 VIP세무컨설팅 및 절세세미나를 담당하고 있는 이은하 세무사가 3,000명이 넘는 투자자들과 직접 상담한 경험을 토대로, 투자자들이 가장 궁금해 하는 절세노하우와 팁, 현 시점에서 가장 중요한 절세 트렌드를 꼼꼼하게 정리했다. 고액 자산가, 다주택자, 주택임대사업자는 물론이고, 1세대 1주택자, 주택 취득 예정자 등에게 필요한 필수정보가 모두 들어 있다. 양도세의 기본개념부터 다주택자 중과, 종부세, 종소세, 취득세, 상속/증여, 주택임대사업자가 알아야 할 사항은 물론이고, 최근 관심이 커진 분양권·입주권, 재개발·재건축, 꼬마빌딩, 상가, 비사업용토지와 농지, 토지보상 및 해외부동산 투자 세금까지, 부동산 세금의 A부터 Z까지 총망라했다. 실제 컨설팅 과정에서 많이 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 실제 절세사례를 구체적으로 보여줌으로써 독자들에게 실질적 도움이 되도록 했다.
특히 20대 새정부의 최신 시행령을 충실하게 반영하고 부동산세 완화방향을 분석했다. 다주택자 양도세 중과 한시적 유예(확정), 1세대 1주택 비과세 재정비(확정), 종부세와 재산세의 장기적 통합(추진 예정), 취득세 완화(추진 예정) 등 20대 정부 들어 이미 시행된, 그리고 앞으로 개정될 가능성이 있는 부동산 세법도 집중적으로 살펴본다.

기본정보

ISBN	9791190238809
발행(출시)일자	2022년 05월 20일
쪽수	416쪽
크기	171 * 240 * 25 mm / 815 g
총권수	1권
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