바이블 부동산경매 권리분석과 배당 실무지침서

김세진 저자(글)

비즈프레스 · 2022년 05월 15일

책 소개

부동산경매는 사법상 매매의 성격을 가진다. 매수인과 소유자인 채무자 간의 매매의 성격을 가진다. 즉 부동산경매를 통한 부동산투자는 일반적인 부동산 투자와 다를 바가 없다. 부동산투자는 거래금액이 높고 법적 규제가 복잡하며 이외 다양한 위험성을 내포하고 있다. 따라서 부동산투자 실패시 정신적 고통과 경제적 손실은 이루 말할 수 없다.
그러므로 권리분석의 넓은 의미에서 경매 대상 부동산의 가치 내지 수익성을 분석할 수 있는 경제적 권리분석을 할 수 있는 능력을 먼저 길러야 한다. 그러한 다음 대상 부동산의 법률적 권리분석을 하여 불측의 손해를 미연에 방지하여야 할 것이다. 경매에서 논의되는 권리분석은 주로 법률적 권리분석을 의미하고 이 책 또한 그에 대한 내용이다

부동산투자의 다양한 방법 중에서 부동산경매의 전문능력을 강화하여야 한다.
연간 전국법원에 접수되는 부동산경매 사건은 약 93,000건에 이른다(법원행정처가 발간한 ‘2021 사법연감’에 따르면 2020년 전국법원에 접수된 부동산경매 사건은 강제경매 35,748건, 임의경매 57,040건으로 총 92,788건이다). 한해 접수되는 부동산경매 사건만 이 정도인데 굳이 다른 부동산 물건에 눈을 돌릴 필요가 없다. 이렇게 많은 사건 중에서 투자 대상을 골라 현장조사와 철저한 권리분석를 한다면 상당한 경제적 이익을 얻을 수 있을 것이다.

『바이블 부동산경매 - 권리분석과 배당 실무지침서』는 부동산경매를 체계적이고 효율적으로 학습하기 위한 책이다. 복잡한 권리관계를 분석하는 방법과 배당순위를 이해하기 쉽게 자세히 설명한 것이 이 책의 특징이다. 부동산경매의 권리분석과 배당을 다양한 사례를 들어 자세히 설명하였고, 쟁점이 되는 사항과 실무에서 필수적으로 알아야 할 내용들로 구성되어 있다. 권리분석에 대한 설명과 다양한 배당 사례를 만드는데 많은 노력을 기울였다. 이 책이 부동산경매에 대한 지식 향상에 많은 도움이 될 것이다.

작가정보

저자(글) 김세진

저자 김세진은 창원고등학교와 경남대학교 법학과를 졸업하고 창원대학교 일반대학원 경영학박사를 취득하였다. 공인중개사, 국제공인재무설계사(CFP), 증권·펀드·파생상품투자상담사 등의 자격을 보유하고 있다. 부동산개발회사 (주)미래건설에서 부산·경남권역 개발사업을 담당하였다. 창신대학교 부동산금융학과 외래교수, 창원대학교 미래융합대학 창업자산융합학부 겸임교수를 역임하였다. 현재 부동산투자 및 개발회사인 (주)리얼코드의 대표이사이다.

작가의 저서

부동산경매 권리분석과 배당 실무 (비즈프레스, 2017)
자산관리 이론과 실제(공저) (탑북스, 2019)

목차

• 제1장 부동산경매의 개념
  
  제1절 강제경매와 임의경매
  1. 강제경매 / 2
  2. 임의경매 / 3
  3. 실질적경매와 형식적경매 / 3
  1) 실질적경매 / 3
  2) 형식적경매 / 4
  
  제2절 강제경매와 임의경매의 차이점
  1. 집행권원의 요부 / 5
  2. 공신적 효과의 인정 유무 / 6
  3. 실체상 흠이 경매절차에 미치는 영향 / 7
  
  제3절 부동산경매와 공매의 차이점
  1. 의의 / 9
  2. 경매와 공매의 차이점 / 10
  1) 같은 점 / 11
  2) 차이점 / 18
  
  제2장 부동산경매의 절차
  
  제1절 부동산경매 절차
  1. 경매신청 및 경매개시 결정 / 34
  1) 경매의 신청 / 35
  2) 경매개시 결정 / 35
  3) 경매개시결정등기의 촉탁 / 35
  4) 경매개시결정문의 송달 / 36
  2. 배당요구의 종기 결정 및 공고 / 36
  1) 배당요구의 종기 결정 / 36
  2) 배당요구의 종기 공고 / 37
  3) 배당요구를 하지 아니한 경우의 불이익 / 37
  4) 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 하여야 할 채권자 / 38
  5) 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자 / 38
  3. 매각의 준비 / 39
  1) 현황조사 / 39
  2) 부동산의 평가 및 최저매각가격의 결정 / 39
  3) 매각물건명세서의 작성, 비치 / 40
  4) 공과를 주관하는 공무소에 대한 최고 / 40
  5) 이해관계인에 대한 채권신고의 최고 / 41
  4. 매각방법 등의 지정·공고·통지 / 41
  1) 매각기일 및 매각결정기일의 지정 / 41
  2) 매각기일의 공고 / 42
  3) 매각기일의 통지 / 43
  5. 매각의 실시 / 44
  1) 매각장소 / 44
  2) 입찰표, 입찰봉투, 매각사건목록 및 매각물건명세서의 비치 / 44
  3) 동시매각의 원칙 / 45
  4) 입찰의 개시 / 45
  5) 입찰표의 기재사항 / 45
  6) 입찰표와 매수신청보증의 제출 / 46
  7) 입찰의 종결 /47
  6. 매각 결정절차 / 49
  1) 매각기일 및 매각허부 결정 / 49
  2) 매각허부에 대한 즉시항고 / 49
  7. 매각대금의 납부 / 51
  1) 대금지급기한 / 51
  2) 매각대금의 지급절차 / 52
  3) 매각대금 지급의 효과 / 52
  4) 매각대금 미지급에 따른 법원의 조치 / 53
  8. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령 / 54
  1) 소유권이전등기 등의 촉탁 / 55
  2) 부동산인도명령 / 55
  9. 배당절차 / 56
  1) 채권계산서의 제출 / 56
  2) 배당표의 작성과 확정 / 57
  
  제3장 부동산경매 권리분석
  
  제1절 권리분석의 개념
  1. 권리분석의 개념 / 62
  1) 권리분석의 개념 / 62
  2) 권리분석의 중요성 / 62
  3) 권리분석의 대상 / 63
  4) 권리분석의 방법 / 64
  5) 등기사항증명서에 나타나는 권리와 나타나지 않는 권리 / 65
  
  제2절 물권의 종류
  1. 물권의 본질 / 67
  2. 물권의 종류 / 69
  3. 점유권 / 70
  1) 점유권과 본권 / 70
  2) 점유의 적법 추정 / 71
  3) 간접점유 / 71
  4. 소유권 / 72
  5. 용익물권 / 73
  1) 용익물권의 개념 / 73
  2) 지상권 / 74
  3) 지역권 / 86
  4) 전세권 / 88
  6. 담보물권 / 101
  1) 유치권 / 101
  2) 질권 / 103
  3) 저당권 / 104
  4) 근저당권 / 111
  5) 공동저당권 / 113
  
  제3절 등기사항증명서에 나타나는 권리
  1. 경매개시결정등기 / 118
  2. 민법상 임차권 / 119
  1) 임차권의 의의 / 119
  2) 임차권의 내용 / 119
  3) 임차권의 존속기간 / 120
  4) 임차권의 효력 등 / 122
  5) 민법상 임차권과 배당 / 125
  3. 임대차보호법상 임차권등기명령 임차권 / 127
  4. 가등기 / 129
  1) 가등기의 개념 / 129
  2) 가등기를 할 수 있는 권리 / 130
  3) 가등기의 효력 / 130
  4) 가등기의 실행 / 132
  5) 가등기에 의한 본등기와 직권말소 / 133
  6) 담보가등기 / 133
  7) 경매와 담보가등기 / 136
  8) 경매와 소유권이전청구권보전 가등기 / 139
  5. 가압류등기 / 146
  1) 가압류의 개념 / 146
  2) 가압류의 처분금지적 효력 / 147
  6. 가처분등기 / 149
  1) 가처분의 개념 / 149
  2) 가처분과 강제집행 / 151
  3) 가처분의 효력 / 152
  4) 가처분의 말소 / 156
  5) 소유권의 상실 / 157
  6) 보전처분의 경합 / 158
  7. 압류등기 / 164
  8. 환매권 / 165
  1) 환매의 개념 / 165
  2) 환매특약 / 166
  3) 환매기간 / 166
  4) 환매권의 인수 여부 / 167
  9. 환지등기 / 167
  1) 환지처분의 개념 / 167
  2) 환지등기가 이루어지는 경우 / 167
  3) 환지처분의 절차 / 167
  4) 환지처분의 효과 / 169
  
  제4절 등기사항증명서에 나타나지 않는 권리
  1. 주택임대차보호법상 임차인 / 171
  1) 임차인의 유형 / 171
  2) 대항력 / 174
  3) 우선변제권 / 199
  4) 임차권등기명령 / 209
  5) 소액임차인의 최우선변제권 / 213
  2. 상가건물 임대차보호법상 임차인 / 222
  1) 요건 / 222
  2) 대항력 / 226
  3) 우선변제권 / 234
  3. 유치권 / 237
  4. 법정지상권 / 238
  5. 공법상의 권리 제한 / 238
  1) 건축법상 도로 / 238
  2) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 토지거래허가구역 내 토지 / 239
  
  제5절 등기의 순위
  1. 주등기의 순위 / 240
  2. 부기등기의 순위 / 240
  3. 가등기의 순위 / 241
  
  제6절 매각물건명세서·현황조사보고서 및 부동산 평가서
  1. 현황조사보고서 / 243
  1) 현황조사명령 / 243
  2) 현황조사보고서 / 248
  3) 추가조사 및 재조사명령 / 250
  4) 현황조사에 대한 불복 / 251
  2. 부동산평가서 / 252
  1) 부동산 평가절차 / 252
  2) 평가의 대상 / 261
  3) 평가서의 검토 / 276
  4) 최저매각가격의 결정 / 277
  5) 최저매각가격 결정에 대한 불복 / 281
  3. 매각물건명세서 / 282
  1) 매각물건명세서의 취지와 기능 / 282
  2) 매각물건명세서의 작성 / 283
  3) 매각물건명세서의 기재사항 / 285
  4) 매각물건명세서의 정정·변경 / 290
  5) 매각물건명세서의 비치·열람 / 291
  6) 매각물건명세서 작성에 대한 불복방법 / 293
  7) 매각물건명세서 작성과 국가배상 / 293
  
  제7절 남을 가망이 없을 경우의 경매취소
  1. 무잉여매각 금지의 원칙 / 295
  2. 남을 가망이 없을 경우의 경매취소가 적용되는 경우 / 296
  1) 새 매각을 하는 경우 / 296
  2) 압류 경합의 경우 / 297
  3) 재매각을 할 경우 / 297
  4) 압류채권자가 매각부동산을 취득할 자격이 없는 경우 / 298
  5) 선채권자가 압류채권자와 동일인이고 그 외의 다른 우선채권자가 없는 경우 / 298
  3. 우선채권의 범위 / 299
  1) 기준이 되는 권리 / 299
  2) 우선채권의 범위 / 300
  3) 수 개 부동산의 동시매각 / 305
  4) 압류채권자가 우선채권액을 다투는 방법 / 307
  4. 남을 가망이 없다는 취지의 통지 / 307
  1) 통지의 시기 / 307
  2) 통지의 방법 / 308
  5. 남을 가망의 증명 / 309
  1) 의의 / 309
  2) 증명의 방법 / 309
  3) 증명의 시기 / 310
  6. 압류채권자의 매수신청과 보증의 제공 / 311
  1) 매수신청 / 311
  2) 보증의 제공 / 311
  3) 경매절차의 속행 / 314
  7. 경매절차의 취소 / 316
  8. 규정 위반의 효과 / 316
  1) 매각허가결정에 대한 즉시항고 / 316
  2) 채무자와 소유자의 즉시항고 가능 여부 / 317
  
  제4장 말소기준권리
  
  제1절 말소기준권리
  1. 민사집행법 91조 / 320
  2. 말소기준권리 / 321
  3. 항상 말소기준권리 / 321
  1) 근저당권이 말소기준인 경우 / 321
  사례 4-1 : 근저당권 → 전세권 → 임차권 / 322
  사례 4-2 : 전세권 → 보전가등기 → 근저당권 (1) / 322
  사례 4-3 : 전세권 → 보전가등기 → 근저당권 (2) / 323
  사례 4-4 : 가처분 → 근저당권 / 323
  사례 4-5 : 임차권 → 가처분 → 근저당권(경매신청) → 전세권 / 324
  사례 4-6 : 임차권(경매신청) → 가처분 → 근저당권 → 전세권 / 324
  사례 4-7 : 근저당권 → 임차권 → 근저당권 / 325
  사례 4-8 : 근저당권 → 임차권(대위변제) → 근저당권 / 326
  사례 4-9 : 근저당권 → 등기된 임차권 → 가압류 / 326
  사례 4-10 : 환매등기 → 근저당권 → 임차권 / 327
  2) 경매개시결정등기가 말소기준인 경우 / 327
  사례 4-11 : 임차권 → 경매개시결정등기 → 임차권 / 328
  4. 경우에 따라 말소기준권리가 되지 않는 권리 / 328
  1) 가압류가 말소기준인 경우 / 328
  사례 4-12 : 가압류 → 임차권 → 근저당권 → 임차권 / 330
  사례 4-13 : 가압류 → 소유권 이전 → 임차권 → 근저당권 (경매신청) / 331
  사례 4-14 : 가압류(경매신청) → 소유권 이전 → 근저당권 / 332
  사례 4-15 : 가압류 → 소유권 이전 → 임차권 → 임차권 → 근저당권 (경매신청) / 333
  사례 4-16 : 가압류(경매신청) → 소유권 이전 → 임차권 → 임차권 → 근저당권 / 334
  사례 4-17 : 가압류 → 임차권 → 근저당권 → 소유권이전 → 근저당권 (경매신청) / 334
  2) 체납압류가 말소기준인 경우 / 335
  사례 4-18 : 체납압류 → 소유권이전 → 근저당권 → 체납압류 / 335
  사례 4-19 : 소유권이전 → 체납압류 → 근저당권 / 336
  3) 가등기가 말소기준인 경우 / 336
  사례 4-20 : 담보가등기 → 전세권 → 근저당권 / 337
  사례 4-21 : 임차권 → 담보가등기 → 저당권 / 338
  사례 4-22 : 보전가등기 → 근저당권 → 임차권 → 근저당권 / 338
  사례 4-23 : 임차권 → 보전가등기 → 가압류 / 339
  사례 4-24 : 가등기 → 임차권 → 근저당권 → 가압류 / 340
  4) 전세권이 말소기준인 경우 / 340
  사례 4-25 : 전세권(경매신청) → 근저당권 → 가압류 / 341
  사례 4-26 : 전세권(배당요구 없음) → 근저당권 → 근저당권 / 242
  사례 4-27 : 전세권(배당요구) → 저당권 / 342
  사례 4-28 : 일부전세권 → 임차권 → 근저당권 / 342
  5. 말소기준권리 판단시 주의사항 / 343
  
  제2절 인수되는 권리
  1. 인수될 수 있는 권리 / 345
  사례 4-29 : 전세권 → 근저당권 → 임차권 / 345
  2. 항상 인수되는 권리 / 346
  사례 4-30 : 근저당권 → 근저당권 → 가등기 → 가처분 / 347
  3. 경우에 따라 인수되지 않는 권리 / 347
  사례 4-31 : 전세권(배당요구) → 저당권 / 348
  사례 4-32 : 임차권 → 근저당권 → 가압류 / 348
  4. 인수되지 않는 권리 / 349
  사례 4-33 : 근저당권 → 임차권 → 전세권→ 근저당권 / 349
  사례 4-34 : 근저당권 → 보전가등기 → 근저당권 / 350
  사례 4-35 : 담보가등기 → 임차권→ 근저당권 / 350
  
  제5장 부동산경매의 목적물
  
  제1절 토지
  1. 토지 / 354
  2. 토지의 공유지분 / 355
  3. 토지에 대한 평가 / 355
  
  제2절 건물
  1. 건물 / 356
  2. 구분건물 / 357
  
  제3절 종물, 부합물 및 과실
  1. 종물 / 358
  1) 종물의 개념 / 358
  2) 경매의 대상 여부 / 359
  3) 경매에 의한 종물의 취득 / 359
  4) 저당부동산의 종물 / 359
  5) 수목 / 360
  6) 종물에 대한 평가 / 360
  2. 부합물 / 361
  1) 부합물의 개념 / 361
  2) 판례에 나타난 부합물 사례 / 362
  3) 부합을 인정하지 않은 예 / 362
  4) 부합물에 대한 평가 / 363
  3. 종물과 부합물의 차이점 / 363
  4. 과실 / 364
  1) 천연과실 / 364
  2) 법정과실 / 364
  
  제4절 부동산과 동일시되는 권리
  1. 공유지분의 경매 / 365
  1) 개념 / 365
  2) 공유지분의 경매 / 365
  3) 대지사용권으로서의 공유지분 / 366
  2. 공장재단과 광업재단 / 367
  3. 광업권 및 어업권 / 367
  4. 소유권보존등기된 입목 / 367
  5. 자동차, 건설기계, 소형선박 및 항공기 / 368
  6. 용익물권 등 / 368
  1) 지상권 / 368
  2) 전세권 / 369
  
  제5절 경매 목적물의 쟁점 사항
  1. 미등기 부동산 / 371
  1) 미등기 토지 / 371
  2) 미등기 건물 / 372
  2. 제시외 건물 / 380
  1) 개념 / 380
  2) 제시외건물의 종류 / 381
  3) 제시외 건물의 처리 방안 / 386
  3. 집합건물 / 394
  1) 집합건물의 구분소유 / 394
  2) 집합건물의 대지사용권과 대지권 / 394
  3) 대지권 미등기의 집합건물 / 402
  4) 대지권 등기가 없는 집합건물에 대지사용권을 입찰목적물에 포함하는 것으로 보고 그에 대한 감정평가액을 최저매각가격에 포함시킬 것인지 여부 / 403
  5) 구분건물의 전유부분에만 설정된 전세권 / 406
  6) 구분건물의 전유부분에만 설정된 저당권 / 407
  7) 건물의 대지에만 설정된 저당권(토지에 별도등기 있는 경우) / 408
  8) 구분건물의 전유부분에만 설정된 가압류의 효력범위 / 410
  4. 농지 / 411
  1) 농지의 개념 / 411
  2) 농지취득자격증명 / 417
  5. 공유부동산 / 419
  1) 부동산의 공유관계 / 419
  2) 집행대상 부동산 / 419
  3) 공유지분 집행절차 / 421
  4) 공유자의 우선매수권 / 425
  6. 1개 부동산의 일부 / 430
  1) 부동산 일부에 대한 경매신청 / 430
  2) 경매개시결정 후 합병과 분할 / 431
  3) 건물 중 일부에 대한 경매 신청 / 431
  7. 부담부 부동산 / 431
  1) 가압류등기가 된 부동산 / 431
  2) 가처분등기가 된 부동산 / 433
  3) 가등기가 있는 부동산 / 434
  4) 체납처분에 의한 압류등기가 있는 부동산 / 436
  5) 환매특약등기가 있는 부동산 / 436
  6) 환지등기가 된 부동산 / 440
  7) 선행 경매개시결정이 있는 부동산 / 441
  8) 제3취득자가 있는 부동산 / 448
  8. 압류금지 부동산 / 448
  1) 학교법인의 재산 / 448
  2) 의료법인의 재산 / 449
  3) 사회복지법인의 재산 / 450
  4) 종교단체의 재산 / 451
  5) 경매절차에서 주무관청의 허가를 받지 못한 경우의 효력 / 451
  9. 주택법상 전매행위 제한의 부기등기가 경료된 주택 / 451
  10. 파산, 회생절차개시결정과 경매 / 453
  
  제6장 법정지상권과 부동산경매
  
  제1절 법정지상권의 개념과 종류
  1. 법정지상권의 개념 / 457
  2. 법정지상권의 종류 / 458
  1) 민법 305조의 전세권설정에 의한 법정지상권 / 458
  2) 민법 366조의 저당물의 경매로 인한 법정지상권 / 458
  3) 가등기담보 등에 관한 법률에 따른 법정지상권 / 459
  4) 입목에 관한 법률에 따른 법정지상권 / 459
  5) 관습법상 법정지상권 / 459
  6) 그 밖의 법정지상권 / 460
  
  제2절 법정지상권의 성립요건
  1. 토지와 그 지상건물에 저당권이 설정되어야 할 것 / 461
  2. 저당권 설정 당시 지상에 건물이 존재할 것 / 461
  1) 건물의 존재시기 / 462
  2) 저당권설정 당시 구 건물을 멸실 또는 철거후 건물을 재축, 신축한 경우 / 462
  3) 법정지상권이 있는 건물의 양도 / 463
  4) 토지와 지상건물에 대하여 공동지상권이 설정된 후 지상건물을 신축한 경우 / 464
  5) 건물이 없는 토지에 근저당권 설정 당시 근저당권자가 건물의 건축에 동의한 경우 / 465
  3. 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속할 것 / 465
  4. 저당권실행의 결과 토지와 건물이 다른 소유자에게 속할 것 / 466
  1) 토지 또는 건물에 공유관계가 존재하는 경우 / 467
  
  제3절 법정지상권의 성립과 효력
  1. 법정지상권의 성립시기 / 471
  1) 성립시기 / 471
  2) 존속기간 / 471
  2. 법정지상권의 지료 결정 / 472
  1) 지료를 정하는 소송의 성격 / 472
  2) 지료결정 청구권자 / 473
  3) 지료산정의 기준 / 473
  4) 지료연체로 인한 법정지상권의 소멸청구 / 474
  5) 지료결정판결의 효력 / 474
  3. 법정지상권 배제특약의 효력 / 475
  
  제4절 관습법상 법정지상권
  1. 개념 / 476
  2. 관습법상 법정지상권의 성립 요건 / 476
  1) 토지와 건물이 동일인의 소유에 속할 것 / 476
  2) 건물 또는 토지가 매매 기타의 원인(증여, 공유물분할, 강제경매, 국세체납처분에 의한 공매 등)으로 소유자가 달라지게 될 것 / 479
  3) 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것 / 480
  4) 관습법상 법정지상권의 존속기간 / 482
  
  제5절 건물의 건축과 법정지상권
  1. 저당권 설정 전 건축한 건물 / 483
  1) 토지 및 그 지상에 건물이 존재하는 경우에 토지와 건물 중 어느 하나에 대하여만 저당권을 설정한 경우 / 483
  2) 토지와 지상건물에 대하여 전부 저당권을 설정한 후에 건물 멸실과 건물 신축의 경우 / 483
  2. 저당권 설정 후 신축한 건물 / 484
  1) 나대지에 저당권 설정 후 그 지상에 건물을 신축한 경우 / 484
  2) 나대지상에 저당권과 지상권을 동시에 설정한 후 그 지상에 건물을 신축한 경우 / 485
  
  제7장 유치권과 부동산경매
  
  제1절 유치권의 의의
  1. 유치권의 의의 / 488
  1) 개념 / 488
  2) 유치권이 미치는 범위 / 488
  2. 법적 성질 / 489
  1) 일반적 성질 / 489
  3. 상사유치권 / 490
  1) 상사유치권 개념 / 491
  2) 상사유치권의 성립요건 / 492
  3) 상사유치권의 효력 / 493
  
  제2절 유치권의 성립요건
  1. 유치권의 목적물 / 495
  1) 타인의 물건 또는 유가증권 / 495
  2. 목적물에 대한 점유 / 495
  1) 공시방법으로서의 점유 / 495
  2) 점유의 적법성 / 497
  3) 채권과 점유 사이의 견련성 / 500
  3. 채권과 물건 사이의 견련관계 / 500
  1) 견련성의 판단 / 500
  2) 판례상 나타나는 견련관계 / 503
  4. 채권의 존재 및 변제기 도래 / 506
  1) 채권의 존재 / 506
  2) 채권의 변제기 도래 / 506
  5. 배제 특약의 부존재 / 507
  
  제3절 유치권의 효력
  1. 유치권자의 권리 / 508
  1) 유치적 효력 / 508
  2) 간이변제충당권 / 509
  3) 과실수치권 / 511
  4) 경매청구권 / 512
  5) 비용상환청구권 / 514
  6) 유치물 사용권 / 517
  7) 별제권 / 518
  2. 유치권자의 의무 / 518
  1) 유치물 보관·반환의무 / 518
  2) 의무위반의 효과 / 519
  
  제4절 부동산경매절차에서의 유치권
  1. 유치권신고 / 520
  1) 의미와 유형 / 520
  2) 경매절차의 이해관계인으로서의 권한 / 521
  3) 경매절차에서의 유치권의 폐해 / 523
  4) 유치권 신고가 있는 경우 집행법원의 처리 / 524
  5) 유치권에 대한 구제수단 / 527
  2. 매수인의 채무승계 여하 / 528
  3. 유치권자의 대항력 / 529
  1) 압류 이후 유치권의 성립요건을 갖춘 경우 / 529
  2) 가압류 후 압류 이전에 유치권의 성립요건을 갖춘 경우 / 530
  3) 저당권 등 담보물권 설정 후 압류 이전에 유치권의 성립요건을 갖춘 경우 / 532
  4) 대항력 없는 유치권자의 경매절차에서의 지위 / 533
  4. 유치권에 의한 경매 / 535
  1) ‘예에 따라’의 의미 / 535
  2) 매각조건의 결정 / 536
  3) 압류 및 압류의 처분제한효 / 538
  4) 잉여주의 적용 여부 / 539
  5) 채무자의 매수신고 허용 여부 / 540
  6) 배당요구 및 배당절차 / 541
  7) 매각대금의 교부 / 542
  
  제8장 부동산경매의 배당
  
  제1절 배당요구
  1. 서(序) / 544
  2. 배당요구의 개념 / 544
  3. 배당요구할 수 있는 채권 / 545
  1) 집행채무자에 대한 채권 / 545
  2) 이행기가 도래한 채권일 것 / 546
  4. 배당요구의 방식 / 546
  1) 서면신청주의 / 546
  2) 기재사항 / 547
  3) 첨부서류 / 547
  5. 배당요구의 시기 / 548
  1) 배당요구의 시기 / 548
  2) 배당요구의 종기 / 548
  6. 배당요구에 대한 집행법원의 조치 / 549
  1) 접수 / 549
  2) 배당요구의 통지 / 550
  7. 배당요구의 효력 / 550
  8. 배당요구서 부제출의 효과 / 551
  9. 배당요구의 철회 / 552
  10. 계산서의 제출 / 552
  1) 계산서 제출의 최고 / 552
  2) 계산서 제출의 최고를 받을 채권자 / 553
  3) 채권계산서의 방식 및 제출시한 / 554
  4) 계산서 제출 및 부제출의 효과 / 555
  
  제2절 배당받을 채권자
  
  제3절 배당을 받을 수 있는 권리
  1. 배당을 받을 수 있는 권리 / 557
  1) 집행비용 / 557
  2) 제3취득자가 지출한 필요비, 유익비 채권 / 558
  3) 소액보증금 / 560
  4) 최종 3개월분의 임금·재해보상채권과 최종 3년간의 퇴직급여등 / 565
  5) 당해세 / 569
  6) (근)저당권·전세권, 그 밖의 우선변제권 / 574
  7) 당해세를 제외한 국세·지방세 채권 / 594
  8) 집행력 있는 일반채권 / 605
  9) 가압류채권 / 606
  
  제4절 배당의 기초법리
  1. 물권과 채권 / 612
  1) 물권의 우선적 효력 / 612
  2) 채권의 성격 / 615
  3) 물권과 채권과의 비교 / 616
  2. (가)압류의 처분금지효와 개별상대효 / 617
  1) (가)압류의 처분금지효 / 617
  2) (가)압류의 개별상대효 / 622
  3) 개별상대효의 적용 / 622
  4) 가압류 후의 목적물의 소유권이전과 개별상대효의 적용 / 626
  5) 가압류 후에 설정된 담보물권의 효력 / 629
  6) 개별상대효설의 적용 사례 / 630
  3. 배당순위의 결정 / 634
  1) 기본적인 배당순위 / 634
  2) 저당권설정등기청구권 보전을 위한 가처분 이후 집행된 가압류와의 순위 / 635
  4. 배당순위의 충돌과 조정 / 636
  1) 배당순위의 충돌 / 636
  2) 안분후흡수배당 / 638
  3) 배당순위의 충돌과 조정 사례 / 643
  4. 주택임대차보호법상 소액보증금 한도의 변동과 특수한 배당 / 645
  1) 소액보증금의 우선변제권 소급효 금지 / 645
  2) 제한적 평등배당의 법리 / 646
  5. 확정일자부 임차인을 소액임차인에 대하여 담보물권자로 볼 것인지 여부 / 648
  1) 문제의 제기 / 648
  2) 긍정설의 견해 / 649
  3) 확정일자부 임차인에 대한 소액보증금 최우선변제 사례 / 649
  6. (가)압류와 소액임차인의 최우선변제금액의 기준시기 / 650
  
  7. 공동저당과 배당 / 651
  1) 공동저당의 개념 / 651
  2) 부동산이 모두 채무자 소유인 경우 / 654
  3) 부동산 중 일부가 물상보증인의 소유인 경우 / 664
  
  제5절 배당의 순위
  1. 배당요구 / 670
  1) 배당요구의 의의 / 670
  2) 배당요구의 방식 / 671
  3) 배당요구의 효력 / 671
  2. 배당의 순위 / 672
  1) 배당의 순위 / 672
  2) 매각재산에 조세채권의 법정기일 후에 설정된 저당권·전세권에 의하여 담보되는 채권이 있는 경우 / 674
  3) 매각재산에 저당권 등에 의하여 담보되는 채권이 없는 경우 / 674
  3. 배당순위의 문제점 / 675
  1) 근로관계채권, 담보채권, 조세채권 상호간의 배당순위 / 675
  
  제6절 배당순위 사례
  1. 가압류권자와 배당 / 678
  사례 8-1 : 가압류 → 근저당권 / 678
  사례 8-2 : 근저당권 → 가압류 → 근저당권 / 679
  사례 8-3 : 가압류 → 근저당권 → 가압류 / 679
  사례 8-4 : 가압류 → 근저당권 → 근저당권 / 682
  사례 8-5 : 가압류 → 근저당 → 가압류 → 근저당권 / 683
  사례 8-6 : 가압류 → 근저당권 → 근저당권 → 가압류 / 685
  사례 8-7 : 가압류 → 담보가등기 → 근저당권 / 687
  사례 8-8 : 가압류 → 확정일자부 임차인 / 689
  사례 8-9 : 가압류(경매신청) → 소유권 이전 → 근저당권 / 690
  사례 8-10 : 가압류 → 소유권 이전 → 근저당권(경매신청) / 691
  사례 8-11 : 가압류 → 근저당권 → 소유권 이전 → 근저당권(경매신청) / 693
  2. (근)저당권과 배당 / 694
  사례 8-12 : 근저당권 → 가압류 / 694
  사례 8-13 : 근저당권 → 전세권 → 담보가등기 / 694
  사례 8-14 : 가압류 → 근저당권 → 근저당권 / 695
  사례 8-15 : 근저당권의 채권최고액 초과분 / 696
  사례 8-16 : 근저당 → 가압류 → 근저당권의 채권최고액 초과분 / 697
  3. 주택임대차보호법상 임차인과 배당 / 698
  1) 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권을 가진 임차인과 배당 / 699
  사례 8-17 : 확정일자부 임차인(대항력+확정일자) → 근저당권(다음 날) / 699
  사례 8-18 : 확정일자부 임차인(대항력+확정일자) → 근저당권(같은 날) / 700
  사례 8-19 : 확정일자부 임차인(대항력) → 근저당권(확정일자와 같은 날) / 700
  사례 8-20 : 확정일자부 임차인(확정일자) → 근저당권(대항력과 같은 날) / 701
  사례 8-21 : 확정일자부 임차인 → 근저당권 → 확정일자부 임차인 / 702
  사례 8-22 : 가압류 → 확정일자부 임차인 / 703
  사례 8-23 : 확정일자부 임차인 → 가압류 / 703
  사례 8-24 : 가압류 → 확정일자부 임차인 → 가압류 / 704
  사례 8-25 : 가압류 → 확정일자부 임차인 → 근저당권 / 706
  사례 8-26 : 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권의 효력 발생시기 / 708
  2) 소액임차인과 배당 / 710
  사례 8-27 : 소액임차인과 근저당권 (1) / 710
  사례 8-28 : 소액임차인과 근저당권 (2) / 712
  사례 8-29 : 소액임차인과 근저당권 (3) / 713
  사례 8-30 : 소액임차인과 가압류 / 713
  사례 8-31 : 소액임차인(확정일자 없음)과 가압류 / 714
  사례 8-32 : 확정일자부 임차인과 소액임차인 / 715
  사례 8-33 : 다수의 소액임차인과 근저당권 (1) / 716
  사례 8-34 : 다수의 소액임차인과 근저당권 (2) / 716
  사례 8-35 : 다수의 소액임차인과 근저당권 (3) / 717
  사례 8-36 : 다수의 소액임차인과 근저당권 (4) / 718
  사례 8-37 : 다수의 소액임차인과 근저당권 (5) / 719
  사례 8-38 : 보증금의 변동 (증액) / 720
  3) 임차권의 양도(전대차)와 배당 / 721
  사례 8-39 : 대항력 있는 임차인이 임대인의 동의를 받아 임차권을 양도한 경우 / 721
  사례 8-40 : 대항력 없는 임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우 / 723
  4) 임차권등기명령 임차권과 배당 / 724
  사례 8-41 : 근저당권 → 등기된 임차권(임차권등기명령) / 724
  사례 8-42 : 근저당권 → 임차권등기명령(등기된 임차인) → 임차권 / 726
  5) 대항력과 우선변제권의 효력과 관련한 특수한 문제 / 727
  사례 8-43 : 대항력 있는 임차인 → 이전 경매 매각 → 근저당권 → 임의경매 / 727
  사례 8-44 : 전소유자 주택 매도 → 전소유자가 임차인 → 근저당권 → 임의경매 / 728
  사례 8-45 : 기존 임차인(대항력 없음) → 매수인 매각대금 납부 전 임대차계약 체결 → 근저당권 → 임의경매 / 729
  사례 8-46 : 전차인 전입신고 → 임차인 주택 매수 → 근저당권 → 임의경매 / 730
  사례 8-47 : 토지와 건물에 권리관계가 다른 경우
  (토지에 근저당권 설정 → 건물 신축 → 일괄경매) / 732
  4. 상가건물 임대차보호법상 임차인과 배당 / 736
  사례 8-48 : 상가건물 임대차보호법의 보호대상 (1) / 736
  사례 8-49 : 상가건물 임대차보호법의 보호대상 (2) / 739
  사례 8-50 : 상가건물 임대차보호법의 보호대상 (3) / 740
  사례 8-51 : 상가건물 임대차보호법의 보호대상 (4) / 742
  사례 8-52 : 사업자가 폐업신고를 한 후에 다시 사업자등록을 한 경우
  (사업자등록 → 근저당권 → 폐업신고 후 다시 사업자등록) / 744
  5. 전세권과 배당 / 745
  사례 8-53 : 전세권(배당요구) → 근저당권 → 가압류 / 745
  사례 8-54 : 전세권(배당요구 없음) → 근저당권 → 근저당권 / 746
  사례 8-55 : 전세권(경매신청) → 근저당권 / 746
  사례 8-56 : 근저당권 → 전세권 → 근저당권 / 747
  사례 8-57 : 전세권(임차인이 전세권 설정) → 임차권 → 근저당권 → 전세권에 의한 임의경매 신청 / 747
  사례 8-58 : 전세권(임차인이 전세권 설정) → 임차권 → 압류 → 가압류 → 가압류권자에 의한 강제경매 신청 / 749
  사례 8-59 : 전세권(임차인이 전세권 설정) → 임차권 → 근저당권 → 근저당권에 의한 임의경매 신청 / 750
  사례 8-60 : 일부전세권 → 임차권 → 근저당권 / 752
  사례 8-61 : 임차권 → 전세권(건물에만 전세권 설정) → 근저당 / 753
  6. 담보가등기와 배당 / 755
  사례 8-62 : 담보가등기 → 근저당권 / 755
  사례 8-63 : 가압류 → 담보가등기 → 가압류 / 755
  7. 조세채권과 배당 / 757
  1) 조세채권(일반 조세채권자)와 배당 / 757
  사례 8-64 : 조세채권 → 근저당권 / 757
  사례 8-65 : 조세채권 = 근저당권 (같은 날) / 758
  사례 8-66 : 가압류 → 조세채권 / 758
  사례 8-67 : 가압류 → 조세채권 → 가압류 / 759
  사례 8-68 : 가압류 → 조세채권 → 조세채권(압류) / 760
  사례 8-69 : 가압류 → 조세채권(압류) → 조세채권(압류) / 761
  사례 8-70 : 조세채권 → 근저당권 → 조세채권(압류) / 761
  사례 8-71 : 가압류 → 조세채권 → 담보가등기 → 근저당권 → 조세채권(압류) / 763
  2) 조세채권(당해세)과 배당 / 766
  사례 8-72 : 조세채권 → 근저당 → 조세채권(당해세) / 766
  사례 8-73 : 조세채권 → 가압류 → 조세채권(당해세) / 767
  사례 8-74 : 조세채권 → 가압류 → 조세채권(당해세) / 767
  사례 8-75 : 조세채권(당해세) → 가압류 → 조세채권(당해세, 압류) / 763
  사례 8-76 : 근저당권 → 임차인 → 조세채권(당해세) / 769
  사례 8-77 : 근저당권 → 소액임차인 → 조세채권(당해세) / 769
  사례 8-78 : 소액(확정일자부)임차인 → 조세채권(당해세) → 근저당권 / 770
  3) 소유권이전과 조세채권 / 771
  사례 8-79 : 조세채권 → 소유권이전 → 근저당권 / 771
  사례 8-80 : 근저당권 → 소유권이전 → 조세채권 / 772
  8. 공과금채권과 배당 / 772
  사례 8-81 : 근저당권 → 공과금채권 → 근저당권 / 772
  사례 8-82 : 공과금채권 → 근저당권 → 조세채권 / 773
  9. 대위변제와 배당 / 775
  사례 8-83 : 근저당권(임차인이 대위변제) → 임차인 → 근저당권 / 775
  사례 8-84 : 대위변제자가 다수인 경우 / 776
  10. 복잡한 배당 사례 / 778
  사례 8-85 : 소유권이 이전되었으며, 다수의 임차인이 있는 경우 / 778
  사례 8-86 : 토지와 건물에 권리관계가 다르며, 다수의 임차인이 있는 경우 / 782
  사례 8-87 : 우선변제권의 일회성과 소액보증금 안분배당 / 788
  사례 8-88 : 여러 개의 부동산에 공동저당권을 설정한 경우 / 793
  
  제9장 부동산인도명령
  
  제1절 인도명령의 취지
  
  제2절 인도명령의 당사자
  1. 인도명령의 신청인 / 803
  1) 매수인 / 803
  2) 상대방 / 804
  2. 대항력 있는 임차인에 대한 인도명령 / 809
  1) 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익에 대한 부당이익 여부 / 809
  2) 임차인에 대한 배당표가 확정된 이후 사용·수익에 대한 부당이익 여부 / 810
  3) 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임차인이 배당요구를 하였음에도 불구하고 배당받지 못한 경우 매수인에게 청구 가능 여부 / 811
  4) 대항력 없는 임차인에 대한 매수인의 부당이득청구 / 814
  5) 외국인 또는 외국국적 동포가 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있는지 여부 / 815
  6) 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차인으로부터 건물을 양수한 자가 토지소유자의 동의를 얻어 건물의 전소유자의 임차권을 적법하게 양수한 경우 / 816
  7) 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 목적물을 임차한 자가 매수인에게 대항할 수 있는지 여부 / 817
  3. 임차인의 배당금 수령과 명도확인서 / 818
  1) 명도확인서의 개념 / 818
  2) 명도확인서가 필요한 경우 / 819
  3) 명도확인서가 필요 없는 경우 / 820
  4) 매수인이 명도확인서의 작성을 거절할 경우 / 822
  4. 공유지분 매수인의 인도명령 청구 / 823
  1) 공유지분 매수인의 인도명령 청구 / 823
  2) 판례의 태도 / 824
  
  제3절 인도명령의 신청
  1. 인도명령 신청의 방법 / 826
  2. 인도명령 신청의 시기 / 826
  3. 관할법원 / 827
  
  제4절 인도명령의 재판
  1. 인도명령의 심리 / 828
  1) 인도명령 심리방법 / 828
  2. 인도명령의 재판 / 829
  1) 인도명령 재판방법 / 829
  
  제5절 인도명령의 집행
  
  제6절 인도명령에 대한 불복
  1. 즉시항고 / 835
  1) 인도명령에 대한 불복사유 / 835
  2) 즉시항고에 관한 규정의 준용 / 835
  3) 즉시항고 도중에 인도집행이 종료된 경우 / 836
  2. 청구이의의 소 / 837
  3. 제3자이의의 소 / 838
  4. 확정된 인도명령에 대한 준재심 / 838
  5. 인도명령의 집행에 대한 불복 / 839
  
  
  참고문헌 / 840
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책 속으로

머리말

「부동산경매 권리분석과 배당 실무」책을 2017년 7월 출간한 이후 어느덧 5년 가까운 시간이 흘렀다. 「부동산경매 권리분석과 배당 실무」는 부동산경매 입문자와 전문가 모두 체계적이고 효율적인 부동산경매 학습을 위하여 선보인 책이다. 그 동안 아껴주고 성원해 주신 독자 여러분에게 감사의 뜻을 전하고 싶다.
이 책은 「부동산경매 권리분석과 배당 실무」를 다듬으며 개정된 법률에 따른 내용을 반영하고 관련 사례도 개정된 법률에 따라 수정하였다. 그리고 저자가 전달하고 싶었던 내용과 학습에 도움이 되는 새로운 사례와 판례를 추가하였다.
먼저 2021.1.1. 개정 시행된 국세징수법이 국세 징수 절차에 관한 전체적인 편제를 개편하고 적용상의 혼란을 초래할 수 있는 용어 등을 명확히 하여 일관성 있게 정비됨에 따라 개편된 조문 편제와 변경된 용어를 반영하였다. 이외 주택임대차보호법, 국세기본법 등 다른 법률의 개정사항을 반영하였다.
전세권의 불완전한 말소기준권리 성격과 관련하여 계속 논의되었던 전세권자가 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인인 경우 배당요구로 인하여 주택임대차보호법상 대항력을 상실하는지 여부에 대하여 판례의 입장 변화(대법원 2008.8.21, 자, 2008마212, 결정과 대법원 2010.7.26, 자, 2010마900, 결정)에 대한 내용과 이에 대한 사례를 추가하였다.
유치권과 관련하여 경매절차에서의 유치권의 폐해에 대한 내용과 유치권에 의한 경매에 대한 내용을 추가하였다.
배당사례와 관련하여 주택임대차보호법상 소액임차인의 요건과 최우선변제금액이 2018.09.18. 과 2021.05.11. 에 두차례 변경됨에 따라 변경된 내용과 요건에 따라 사례를 추가, 변경하였다. 또한 앞서 출간시 누락되었던 임차보증금이 상가건물 임대차보호법을 초과하는 경우에도 대항력의 적용을 받을 수 있게 되었던 내용과 이에 대한 사례를 추가하였다. 이외에 전세권자가 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인인 경우 대항력을 행사할 수 있는지 여부에 대한 사례를 추가하였다.

부동산경매는 사법상 매매의 성격을 가진다. 매수인과 소유자인 채무자 간의 매매의 성격을 가진다. 즉 부동산경매를 통한 부동산투자는 일반적인 부동산 투자와 다를 바가 없다. 부동산투자는 거래금액이 높고 법적 규제가 복잡하며 이외 다양한 위험성을 내포하고 있다. 따라서 부동산투자 실패시 정신적 고통과 경제적 손실은 이루 말할 수 없다.
그러므로 권리분석의 넓은 의미에서 경매 대상 부동산의 가치 내지 수익성을 분석할 수 있는 경제적 권리분석을 할 수 있는 능력을 먼저 길러야 한다. 그러한 다음 대상 부동산의 법률적 권리분석을 하여 불측의 손해를 미연에 방지하여야 할 것이다. 경매에서 논의되는 권리분석은 주로 법률적 권리분석을 의미하고 이 책 또한 그에 대한 내용이다.

‘우공이산(愚公移山)’, ‘마부작침(磨斧作針)’이라는 말이 있다. 한 가지 일을 끝가지 밀고 나가면 언젠가는 목적을 달성할 수 있다. 작금(昨今)의 시대가 박학다식(博學多識)한 사람이 각광받는 시대라고 라고 하지만 박학다식도 자신이 가진 전문능력이 토대가 되어야 한다. 다방면을 알아도 얕은 지식으로 투자하는 것은 정말 위험하다.

부동산투자의 다양한 방법 중에서 부동산경매의 전문능력을 강화하여야 한다.
연간 전국법원에 접수되는 부동산경매 사건은 약 93,000건에 이른다(법원행정처가 발간한 ‘2021 사법연감’에 따르면 2020년 전국법원에 접수된 부동산경매 사건은 강제경매 35,748건, 임의경매 57,040건으로 총 92,788건이다). 한해 접수되는 부동산경매 사건만 이 정도인데 굳이 다른 부동산 물건에 눈을 돌릴 필요가 없다. 이렇게 많은 사건 중에서 투자 대상을 골라 현장조사와 철저한 권리분석를 한다면 상당한 경제적 이익을 얻을 수 있을 것이다.

권리분석에 대한 설명과 다양한 배당 사례를 만드는데 많은 노력을 기울였다. 이러한 노력이 결실을 이루어 부동산경매 실무의 지침서 역할이 될 수 있으면 좋겠다. 이 책이 나오기까지 많은 도움을 주신 추일재 대표님께 감사의 마음을 전한다. 고인이 되신 어머니, 아버지, 장모님에게 죄송하고 감사한 마음 전한다. 장인어른의 무병장수를 기원하고 세상에서 가장 소중하고 예쁜 딸 라희, 도은이에게 사랑하는 마음 전한다. 힘들고 어려운 시기에도 라희, 도은이를 착하고 바르게 보살피고 키워준 아이들 엄마에게도 고맙고 많은 보탬을 주지 못하여 미안한 마음 전한다.

2022년 5월
김 세 진

기본정보

ISBN	9791186331781 ( 118633178X )
발행(출시)일자	2022년 05월 15일
쪽수	862쪽
크기	188 * 257 * 48 mm / 1881 g
총권수	1권