알아두면 돈 되는 법정지상권 투자 비법

김동희 저자(글)

채움과 사람들 · 2021년 06월 14일 (1쇄 2021년 06월 10일)

책 소개

필자가 아파트, 상가건물, 단독주택 등의 법정지상권에 투자해서 돈을 벌었던 사례와 법률적 근거 등을 통해서 소송해도 이길 수 있도록 기술한 책이다.

이제 경매도 남들과 다르게 접근해야 한다!
남들이 못하는 분야를 개척해라! 과거와 같이 경매를 몇 개월 배워서 경매 전문가가 된다고 생각하지 말자! 최소한 1년 정도 착실하게 배워서 시작해라! 그 과정에는 지금 다루려고 하는 특수물건이 있다. 특수물건으로 따지자면 아파트, 상가건물, 단독주택 등의 법정지상권으로 돈 버는 방법이 으뜸이다.

이 책은 다음과 같은 내용을 담고 있다!
첫째, 법정지상권으로 돈을 벌고 싶다면 이렇게 해라!
여기서 법정지상권 함정에 빠지지 않고 성공하는 비법과 필자가 투자해서 돈 번 사례를 알려 준다.

둘째, 건물과 등기부 등이 만들어지는 과정을 이해하고, 등기부와 건축물대장의 권리를 분석하는 순서로 기술해 놓았다. 이 내용을 알고 있어야만 제대로 된 법정지상권을 정복할 수 있다.

셋째, 약정지상권과 토지임대차로 타인 토지를 사용하는 방법이다.
우리들은 지상건물이 법정지상권이 성립하지 못하면 철거라는 단순한 생각만 가지고 있지만, 법정지상권과 유사한 토지임대차도 있다는 사실을 이곳에서 알려 준다. 이 파트를 이해하고 있어야만 법정지상권을 완전하게 정복할 수 있다.

넷째, 법정지상권 성립 여부와 그 건물임차인에게 배당하는 방법
법정지상권이 성립하는 사례와 못하는 다양한 사례 등을 모아 그림으로 보여주고 있다. 이 파트의 장점은 지상 건물임차인이 토지 매각대금에서 어떻게 배당 받고 소멸하느냐! 추후 토지 매수 후 건물을 철거 또는 매수하는 과정에서 걸림돌이 될 수 있느냐! 를 알려주고 있다는 것이다.

다섯 번째, 공유물에서 법정지상권 성립 여부에 관한 사례분석
법정지상권을 분석할 때 건물 또는 대지가 한 사람의 소유가 아니라 여러 사람이 공동으로 소유하는 사례이다. 그래서 일반적인 독립건물과 집합건물의 공유물에서 법정지상권이 성립하는 사례와 성립하지 않는 다양한 사례를 그림으로 알기 쉽게 정리해 놓았다.

여섯 번째, 신축 중인 건물과 완성된 건물의 소유자, 그 건물에 대한 법정지상권 유무 판단
이 파트에서 신축되는 건물에서 소유자가 누가 되고, 이를 통한 법정지상권 성립 여부를 판단할 수 있다. 법정지상권 성립 여부에서 어려운 단계가 건물이 언제 원시취득하고, 그 건물이 법정지상권이 있어서 철거할 수 없는지 또는 철거할 수 있는지를 판단하는 것이다.

일곱 번째, 일반적인 독립건물에서 토지만, 건물만 경매될 때 권리분석과 수익모델을 찾는 기법 10가지이다.

여덟 번째, 집합건물에서 건물만, 대지만 매각될 때 투자하는 비법 9사례를 기술해 놓았다.

아홉 번째, 재개발·재건축에서 법정지상권과 실전투자로 성공한 9사례로 이 책을 마무리했다.

그래서 이 책을 정독하면 법정지상권이 있는 부동산과 없는 부동산에 어떻게 투자해서 돈을 벌 수 있는가를 스스로 깨닫게 만들어 준다.

작가정보

저자(글) 김동희

복잡한 법률부터 실무에까지 무엇이든 일단 파고들면 끝장을 보는 무서운 집념과 부지런함 덕에, 전문가들도 어려워하는 부분까지 머릿속에 완전하고 종합적인 체계를 세워놓은 그다. 공인중개사 시험 1회 합격자로서, 부동산중개업부터 부동산중개법인, 부동산투자 법인을 운영해 왔고, 경매·공매를 비롯하여 재건축·재개발, 부동산세금에 이르기까지 부동산에 관련해 안 해본 것 없고, 모르는 것이 없다.
그리고 부동산 중개실무를 오랫동안 해오면서 풍부한 실무 경험을 가진 계약의 달인으로 정평이 나 있다. 또한 경매와 공매, 지분경매, 배당에 관한 32권의 책을 저술하며 각 분야마다 타의 추종을 불허하는 부동산 최고 전문가로 평가받고 있다.
그가 오랜 경험을 바탕으로 초보인 임차인과 매도인 등이 따라 하기만 하면 쉽게 작성할 수 있도록 다양한 계약서를 사례별로 기술한『계약할 때 사전처럼 꺼내 보는 계약서 작성의 비밀』과 『부동산 임대차 계약 상식사전』을 출간했다. 누구라도 쉽게 계약을 이해하고 자신에게 유리한 계약을 할 수 있도록 하기 위해서였다. 그리고 그 뜻은 궁금한 부동산 상식에 대한 질문들에 신속하고 정확한 답을 주기 위해 『부동산 재테크 Q&A』로 마무리 했었다. 이 책이면 부동산으로 손해보는 일은 평생 없게 될 것이라 믿고 있기 때문이다.
그런 그가 이번엔 ‘알고 있으면 돈 버는 법정지상권 투자 비법’ 을 기술한 것이다.
이 책은 아파트나 상가, 그리고 단독주택 등에서 건물 또는 토지만 경매·공매, 또는 일반매매로 나왔을 때 낙찰 받아 성공할 수 있도록, 그가 투자해서 성공한 사례와 법률적 근거를 토대로, 법정지상권의 다양한 사례를 이미지로 알기 쉽게 체계화시킨 것이 장점이다.

■ 약력
? 공인중개사 자격 취득(제1회)
? 중앙대학교 경영학과 졸업
? (주) 대산투자 대표 역임
? 현) (주) 퍼블릭 옥션(Public Auction) 대표
? 현) 한국 공ㆍ경매아카데미연구소 소장
? 현) 법무법인 강산 자문위원
? 현) 부동산투자포럼 경매전문위원
? 굿옥션, 디지털 태인 경매강좌 교수
? 한국자산관리공사(KAMCO) 공매강좌 교수
? 현) 경·공매 교육아카데미 원장
? 도서출판 채움과 사람들 대표
? NCS 부동산 경·공매 전문 집필위원
? 건국대 최고위과정 교수
? 인터넷 방송: 부동산 채움tv 대표
▶카페 http://cafe.naver.com/pauction(김동희 교수의 부사모)
▶홈페이지 www.kdh114.com
▶인터넷 방송 ㆍ유튜브 ㆍ네이버tv ㆍ아프리카tv ? 부동산 채움tv
▶전화 02)534-4112~3 팩스 02)534-4117


■ 저서
『알아두면 돈 되는 법정지상권 투자 비법 2021. 06.』
『온비드 공매 투자의 비밀 2021년 개정판 2021. 02』
『계약서 작성의 비밀 14쇄 2021년 증개정판 2021. 01』
『신탁공매 투자의 비밀 2021년 개정판 2020. 12』
『부동산 임대차 계약 상식사전 개정판 1쇄 2020. 05』
『한 권으로 끝내는 경매투자의 정석 개정3판 2020. 04』
『신탁공매 투자의 비밀 2020년 개정판 2019. 12』
『지분경매 실전투자의 비밀 개정판 2쇄 2019. 11』
『상가·오피스텔 투자와 임대차 Q&A 230 2019. 09』
『한 권으로 끝내는 배당의 정석 2019. 06.』
『재건축·재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀 2019. 03』
『나는 적금보다 10배 더 버는 부동산이 좋다 2018. 12』
『손에 잡히는 공매투자의 정석 개정판 3쇄 2018. 10』
『지분경매 완성과 NPL투자 비법 2018. 08』
『아파트 살 때와 팔 때 1쇄 2018. 03』 『경매투자 핵심 강의노트 2017. 03』 『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀 3쇄 2017. 01』
『이제 지분경매와 특수물건에서 NPL을 찾아라 2016. 05』
『배당표 작성과 배당이의 실무 2015. 09』
『경매 배당금의 비밀 2015. 08』
『전세금 안전하게 지키는 비법 2015. 05』
『부동산 재테크 Q&A 2015. 03』
『연봉 2배 올리는 공매투자 이야기 2014. 11』
『경매 실전 투자 비법 2014. 02』
『나는 경매로 평생직장을 찾았다 2014. 04』
『임대차 상식사전 2013. 01』
『지분경매의 완성 2012. 10』
『특수물건의 비밀 2012. 03』
『남들 경매할 때 나는 공매한다 2012. 01』
『지분경매의 비밀 2011. 11』
『판사님 배당에 이의가 있습니다 2011. 03』
『실전공매 완전정복 2010. 02』
『공매·경매와 부동산 투자분석 2009. 07』

목차

• Chapter 01 법정지상권으로 돈을 벌고 싶다면 이렇게 해라!
  
  01 법정지상권 함정에 빠지지 않으려면 이것만 알자!
  ◈ 매각당시에 토지와 건물이 소유자가 같아야 한다!
  ◈ 토지에 저당권 설정당시에 건물이 존재해야 한다!
  ◈ 저당권 설정당시 토지와 건물소유자가 다르면 어떨까?
  ◈ 법정지상권이 성립하지 못하면, 무조건 건물 철거할 수 있을까?
  02 주택과 상가건물에서 토지만, 건물만 매각되면 이러한 물건을 선택해라!
  03 지상에 무허가건물이 있는 토지를 낙찰 받아 성공한 사례
  ◈ 정수철이 계양농협 근저당권을 매입했다!
  ◈ 정수철이 경매를 신청한 물건정보 내역과 매각결과
  ◈ 경매물건에 대한 물건분석과 권리분석
  ◈ 낙찰 받고 나서 다음과 같이 탈출하는 방법으로 성공할 수 있었다!
  04 건물 전부와 대지 2분의 1을 공매로 낙찰 받아 성공한 사례
  ◈ 다가구주택 공매물건의 사진과 주변 현황도
  ◈ 다가구주택 건물 전부와 대지 2분의 1 지분공매 물건에 대한 권리분석
  ◈ 이 주택은 법정지상권이 성립한다. 그런데 낙찰 받은 이유는?
  ◈ 필자가 다가구주택을 단독으로 받았다!
  ◈ 매수 이후의 대응 현황
  05 먼저 대지만 낙찰 받고, 지상 무허가건물까지 사서 성공한 사례
  ◈ 대지만 경매로 매각되는 입찰정보와 입찰결과 내역
  ◈ 대지 매수 후 지상 무허가건물을 매수하다!
  ◈ 대지와 무허가건물을 박소령에게 3억5,000만원에 팔았다!
  06 건물일부와 대지전체가 경매로 나온 사례에서 6억원을 벌다!
  ◈ 건물일부와 대지전체 입찰정보 및 매각결과
  ◈ 경매 대상 근린주택 주변현황도
  ◈ 경매 대상 근린주택 사진과 대지부분을 표시한 지적도
  ◈ 경매로 매각되는 부분과 법정지상권 성립 여부
  ◈ 이 물건을 어떻게 분석해서 6억원을 벌 수 있었나?
  
  Chapter 02 건물의 종류와 계약면적을 계산하는 방법
  
  01 주택의 종류엔 어떤 것이 있나?
  ◈ 단독주택과 다가구주택의 의미는?
  ◈ 공동주택은 어떤 주택이 있을까?
  02 상가건물의 종류는?
  〈알아두면 좋은 내용〉 건물은 일반적인 독립건물과 집합건물이 있다!
  03 집합건물에서 구분소유권 등과 용어정리
  ◈ 집합건물에서 구분소유권이란?
  ◈ 집합건물의 전유부분이란?
  ◈ 집합건물에서 용어정리
  ◈ 집합건물에서 대지사용권이란?
  04 아파트 분양할 때 계약면적을 계산하는 방법
  ◈ 아파트 등의 집합건물 평형을 계산하는 방법
  ◈ 아파트와 다세대주택, 상가건물에서 약식으로 하는 평형 계산방법
  ◈ 각종 아파트 면적을 구분하는 요령
  
  Chapter 03 건물 만드는 과정, 등기부와 건축물대장 완전정복
  
  01 건물 신축 후 건축물대장과 등기부가 만들어지는 과정
  ◈ 건축법(주택법)에 따라 건물을 신축하거나 재건축(재개발)하는 과정
  ◈ 건물 짓는데 건폐율과 용적률이 중요한 이유
  ◈ 건축물대장과 등기부는 어떻게 만들어 지나?
  ◈ 도시 및 주거환경정비법의 이전고시를 통한 재건축 등
  ◈ 집합건물에서 어떻게 대지권미등기가 발생하고, 등기되는 시점은?
  ◈ 건축물대장과 등기부에 표시된 내용이 다르면 이렇게 해라?
  02 등기사항증명서에 대한 권리분석 완전정복
  ◈ 등기사항증명서 열람방법
  ◈ 등기사항증명서엔 어떤 종류가 있나?
  ◈ 토지와 건물등기사항증명서를 보는 법과 권리관계에서 유의할 점
  ◈ 집합건물 등기사항증명서를 보는 법과 분석하는 방법
  ◈ 등기부에서 우선순위 결정방법과 등기부의 신뢰 관계
  03 건축물대장과 토지대장에 대한 분석방법
  ◈ 건축물대장(일반건축물대장과 집합건축물대장)
  ◈ 토지대장과 임야대장
  04 등기부와 대장에서 권리분석하는 실전 노하우!
  
  Chapter 04 약정지상권과 토지임대차로 타인 토지를 사용하는 방법
  
  01 약정지상권으로 타인의 토지를 사용하는 방법
  ◈ 지상권의 존속기간을 약정한 경우
  ◈ 지상권의 양도와 임대
  ◈ 지료의무와 지료증감청구권
  ◈ 지상권자의 계약갱신청구권과 매수청구권
  ◈ 건물매수인이 지상권을 취득하는 방법과 지상권갱신청구
  ◈ 지상권소멸청구와 저당권자에 대한 통지
  ◈ 지상권의 소멸효과
  02 지상권이 있을 때 저당권과의 관계에서 권리관계
  ◈ 지상권을 설정한 건물이 경매되는 경우
  ◈ 지상권이 설정된 토지가 경매가 되는 경우
  ◈ 금융기관 등이 저당권과 함께 지상권을 설정한 경우
  03 건물소유를 목적으로 한 토지임대차와 저당권과의 권리관계
  ◈ 건물소유를 목적으로 토지 임대차계약한 임차인의 권리
  ◈ 지상에 건물이 있는 토지가 경매 또는 양도된 사례분석
  ◈ 지상건물이 경매 또는 양도가 된 사례분석
  ◈ 토지의 일부지분이 경매 또는 양도된 경우
  ◈ 토지의 일부지분과 건물전체가 일괄경매 또는 양도된 경우
  04 지상수목 소유를 목적으로 한 지상권등기와 토지임대차
  ◈ 토지소유자가 식재한 경우
  ◈ 타인이 수목을 식재한 경우
  ◈ 지상에 수목이 있는 토지를 낙찰받을 때 유의할 사항
  05 농업경영을 목적으로 한 토지임대차와 저당권과의 권리관계
  ◈ 토지임차인이 대항력을 갖게 되는 경우는 없을까?
  ◈ 농업경영을 목적으로 한 농지 임차인의 대항력
  ◈ 농지 소유자의 허락 없이 경작한 농작물의 소유권은?
  
  Chapter 05 법정지상권 성립여부와 그 건물임차인에 배당하는 방법
  
  01 법정지상권이란 어떠한 권리인가?
  ◈ 민법이 인정하는 법정지상권 종류
  ◈ 법정지상권의 성립 요건
  ◈ 법정지상권의 성립 시기
  ◈ 법정지상권의 존속기간
  ◈ 법정지상권이 인정되는 범위
  ◈ 법정지상권 설정등기청구
  ◈ 지료청구대상과 지료 결정 방법
  ◈ 지상권 점유 취득시효의 인정 요건 및 그 판단 기준
  02 법정지상권이 성립되는 사례와 그 건물임차인에 대한 배당
  ◈ 신축 도중에 설정된 저당권으로 토지소유자가 변경된 경우
  ◈ 신축 도중에 설정된 저당권이 있는 미완성건물을 매수해 완성한 경우
  ◈ 토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 존재한 경우
  ◈ 토지에 저당권이 설정될 당시 건물이 존재하고 그 저당권이 실행되기 전에 건물만 매각된 경우
  ◈ 법정지상권 성립 후 증축, 개축 또는 신축된 경우에 법정지상권 성립여부
  ◈ 법정지상권이 있는 건물을 낙찰받을 경우 법정지상권을 승계 취득
  ◈ 공동근저당권이 설정되고 나서 그 건물과 토지소유자가 달라진 경우
  ◈ 공동근저당권이 설정된 후 그 건물이 다른 건물과 합동된 경우
  03 법정지상권이 성립되지 않는 사례와 그 건물임차인에 배당분석
  ◈ 나대지에 저당권이 설정되고 건물 신축 후 토지만 경매된 경우
  ◈ 나대지에 저당권이 설정되고, 신축건물만 다른 저당권을 설정한 경우
  ◈ 나대지에 저당권이 설정되고 건물을 신축 후 토지와 건물이 일괄경매
  ◈ 신축하기 전에 설정된 저당권이 있는 미완성건물 또는 2층 건물을 양도받아 완성한 경우
  ◈ 토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 존재한 경우
  ◈ 토지와 그 지상 미등기건물을 양수하였다가 토지만 매각 시 법정지상권은?
  ◈ 토지와 건물에 공동저당권이 설정되고 나서 건물을 멸실하고 신축한 경우
  ◈ 공동저당권에서 건물 멸실하고 신축한 건물의 법정지상권과 소액임차인의 배당
  ◈ 토지와 건물을 신탁등기했다가 토지만 신탁자 명의로 이전한 경우
  ◈ 신탁등기와 법정지상권 성립 여부 분석
  
  Chapter 06 공유물에서 법정지상권이 성립되는 사례와 성립되지 않는 사례분석
  
  01 토지와 건물의 공유물에서 법정지상권이 성립되는 경우
  ◈ 토지가 갑의 단독소유이고, 건물은 갑·을·병의 공유인 사례
  ◈ 토지가 갑·을·병의 공유이고, 건물도 갑·을·병의 공유인 사례
  ◈ 구분소유적 공유관계에 의한 법정지상권 성립 여부
  02 토지와 건물의 공유물에서 법정지상권이 성립되지 않는 경우
  ◈ 토지가 갑·을·병의 공유이고, 건물이 갑의 단독소유인 사례
  ◈ 토지가 갑·을의 공유이고, 건물도 갑·을의 공유인 경우
  ◈ 토지가 갑·을의 공유이고, 건물은 갑·정의 공유인 경우
  
  Chapter 07 관습법상 법정지상권과 분묘기지권에 대한 판단
  
  01 관습법상 법정지상권은 어떠한 권리인가?
  02 관습법상 법정지상권의 성립 요건
  03 관습법상 법정지상권의 존속기간
  04 관습법상 법정지상권 내용
  ◈ 관습법상 법정지상권의 성립 여부에 대한 판단
  ◈ 토지사용의 범위(법정지상권과 동일하다)
  ◈ 지료산정 방법
  ◈ 지상권자의 갱신청구권, 매수청구권(민법 제283조)
  05 가압류에 기한 강제경매로 건물과 토지소유자가 달라진 사례
  ◈ 건물만 강제경매가 이루어진 입찰물건 및 매각결과
  ◈ 원고 박OO(토지소유자)의 토지 인도청구소송
  06 가압류 이전에 저당권이 있었다면 그 저당권을 기준으로 판단해야 한다!
  ◈ 대지만 강제경매가 이루어진 입찰물건 및 매각결과
  ◈ 원고의 건물 명도청구소송
  07 분묘기지권에 대한 설명과 권리분석
  ◈ 분묘기지권이란?
  ◈ 분묘기지권의 성립요건
  ◈ 분묘기지권의 법적 성질
  ◈ 분묘기지권자와 분묘기지권의 범위 및 존속기간
  ◈ 분묘기지권의 지료지급
  ◈ 분묘기지권의 존속기간
  ◈ 분묘기지권의 소멸
  ◈ 무연고 분묘의 처리 방법
  
  Chapter 08 신축 중인 건물과 완성된 건물의 소유자, 그 건물에 대한 법정지상권 판단
  
  01 신축 중인 건물의 소유자는 누가 윈시취득하나?
  ◈ 신축 중인 건물의 소유자는 누가 되나?
  ◈ 일반적인 독립건물을 신축 중에 매수한 경우
  ◈ 집합건물을 신축 중에 매수한 경우
  ◈ 도급인과 수급 간의 특별한 약정으로 도급인이 원시취득
  02 미완성 일반건물을 매수해서 완성하면 누가 원시취득하나?
  03 미완성 집합건물을 매수해 완성하면 누가 원시취득하나?
  ◈ 이 경매사건에서 사실관계
  ◈ 위 사실관계에 따른 법률적 판단
  ◈ 이 판결내용을 필자가 간단히 정리하면 다음과 같다!
  04 신축 중인 일반건물과 집합건물에서 법정지상권 분석
  ◈ 신축하기 전에 설정된 저당권으로 토지소유자가 변경된 경우
  ◈ 신축 도중에 설정된 저당권으로 토지소유자가 변경된 경우
  05 미완성건물을 매수해 완성한 경우 법정지상권 성립여부
  ◈ 독립적인 건물을 형성하지 못한 상태에서 매수한 경우
  ◈ 독립적인 건물을 형성하고 나서 춘향이가 매수한 경우
  06 신축 중인 일반건물에서 법정지상권과 부당이득
  ◈ 대법원 2010다67159에서 법정지상권과 부당이득의 판단
  ◈ 대법원 2013다51100에서 법정지상권과 부당이득의 판단
  07 신축 중인 집합건물이 법정지상권 성립 여부와 부당이득
  ◈ 집합건물에서 법정지상권이 성립되지 않아 철거판결을 받은 사례
  ◈ 집합건물에서 법정지상권이 성립되지 않지만 철거 판결하지 않은 사례
  ◈ 법정지상권이 성립되지 않으면 모두 철거가 가능할까?
  
  Chapter 09 토지만, 건물만 경매될 때 권리분석과 수익모델을 찾는 기법
  
  01 나대지상에 기업은행이 근저당설정 후 건물이 신축된 경우는 어떨까!
  ◈ 입찰대상물건 분석표
  ◈ 물건분석과 권리분석에 따른 배분표 작성
  ◈ 이 사례에서 토지만 매각되었다면 법정지상권 성립 여부
  02 공동저당권이 설정되고 나서 건물 멸실하고 신축한 경우
  ◈ 입찰대상물건 분석표
  ◈ 물건분석과 권리분석에 따른 배당방법
  ◈ 이 사례에서 토지만 매각되었다면 법정지상권 성립 여부
  03 토지만 경매되는 경우 지상에 다가구주택이 존재한다!
  ◈ 입찰대상물건 정보내역
  ◈ 경매 물건에 대한 권리분석과 배당표 작성
  04 미등기건물이 있는 토지만 강제경매 되는 사례이다!
  ◈ 토지만 강제경매 물건분석표
  ◈ 이 물건에 대한 권리분석과 배당표 작성
  ◈ 매수 이후 대응방법
  05 나대지에 저당권이 설정되고 토지만, 신축건물만 경매되는 사례
  ◈ 나대지에 저당권설정 이후 건물 신축중 토지만 경매된 경우
  ◈ 토지가 매각되고 신축 중인 건물이 완공돼 경매가 되었다!
  06 토지를 낙찰 받고 난 다음 토지사용료로 건물을 강제경매 신청한 사례
  ◈ 토지가 먼저 경매돼 이선수가 낙찰 받았다!
  ◈ 건물만 경매가 진행돼 토지 소유자 이선수가 낙찰 받았다!
  07 황장군이 토지를 낙찰받고 그 지료로 건물을 강제경매신청한 사례
  ◈ 황장군이 지상에 주택이 있는 토지만 경매로 낙찰 받았다!
  ◈ 황장군은 건물을 낙찰받아 주택에서 완전한 소유권을 취득하게 되었다!
  08 토지는 공매가 진행되고, 건물은 경매가 진행되고 있다!
  ◈ 이장군이 지상에 주택 있는 토지를 공매로 낙찰 받고자 한다!
  ◈ 이장군은 건물을 낙찰받아 주택에서 완전히 소유권을 취득할 계획이다!
  09 토지가 지분공매로 진행되고 그 지상에 법정지상권이 성립하는 건물이 존재하는 경우
  ◈ 토지 지분공매 입찰대상 물건분석표
  ◈ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 위치와 주변 현황도
  ◈ 토지 지분공매에 대한 권리분석과 배분표 작성
  ◈ 전 소유자의 가압류와 압류채권자의 처분금지효력과 다른 채권간의 우선순위
  10 토지만 낙찰 받고 지상의 무허가건물은 토지 사용료로 보존등기 후 채권가압류한 사례
  ◈ 정수철이 계양농협 근저당권을 매입했다!
  ◈ 정수철이 경매를 신청한 물건정보 내역과 매각결과
  ◈ 경매물건에 대한 물건분석과 권리분석
  ◈ 낙찰 받고 나서 다음과 같이 탈출하는 방법으로 성공할 수 있었다!
  ◈ 무허가건물 보존등기와 채권가압류 등을 위한 소장 작성
  
  Chapter 10 집합건물에서 건물만, 대지만 매각될 때 이렇게 투자해라!
  
  01 집합건물에서 대지 지분만 경매로 매각될 때 투자 비법
  ◈ 대지 지분이 경매나 공매로 매각될 때 투자 비법
  ◈ 부당이득은 대지지분이 있는 구분소유자도 청구가 가능한 것이 아닐까?
  
  02 구분소유권 성립 이전에 이미 분리 매각된 사례
  ◈ 이 사건에 대한 기본적인 사실관계
  ◈ 이 사건 2심 법원에 대한 항고이유의 요지는 다음과 같다!
  ◈ 항고이유에 대한 2심 법원의 판단
  03 대지권미등기와 토지별도등기가 있는 아파트 3/2 지분을 낙찰받은 사례
  ◈ 경매 물건 현황과 매각결과
  ◈ 위 경매물건에 대한 권리분석
  ◈ 매수 이후에 임차인 명도와 토지별도등기 말소 및 대지권등기 청구
  ◈ 대지권등기청구와 가압류, 가처분 등의 토지별도등기 말소청구소송
  04 재건축으로 종전 아파트가 철거돼 구분소유권이 소멸되면 분리처분이 가능하다!
  ◈ 이 사건에 대한 기본적인 사실관계
  ◈ 재건축이 진행중인 대지만 강제경매가 진행된 물건현황
  ◈ 이 사건 청구원인에 대한법원의 판단
  05 구분소유자 간에 대지 지분 비율이 다를 때 투자방법
  ◈ 서울 청량리에 위치한 다세대주택의 현황은 다음과 같다!
  ◈ 위 다세대주택이 경매로 다음과 같이 매각되었다!
  ◈ 지층 01호 매수인 황??의 부당이득금 반환청구 소송
  ◈ 이러한 이유로 제지층 01호가 또 다시 경매가 진행되고 있다!
  06 구분소유자가 아닌 자만 구분소유자들에게 부당이득을 청구할 수 있다!
  ◈ 이 사건에 대한 기본적인 사실관계
  ◈ 위 경매 물건과 공매물건 정보내역과 매각결과
  ◈ 이 사건 2심 서울고등법원 2009나31873 판결내용 정리
  ◈ 이 사건에 대한 대법원(대법 2011다58701 판결)의 판단
  ◈ 파기환송심 서울고등법원 2013나22449 판결내용
  07 집합건물에서 건물 또는 대지만 낙찰받았다면 누가 성공했을까?
  ◈ 대지권 미등기(대지가 평가제외) 아파트가 경매로 매각 시
  ◈ 대지지분만 별도 경매가 진행돼 최선수가 낙찰받았다!
  ◈ 이소령의 지료청구 및 부당이득반환청구 소송
  ◈ 집합건물 매수인과 대지 지분을 매수한 자 중에 누가 성공했나?
  08 대지에만 설정된 저당권을 사서 경매를 신청하면 성공과 실패?
  ◈ 경매절차에서 토지별도등기는 소멸되는 것이 원칙이다!
  ◈ 근저당권 설정당시 대지사용권이 성립되지 못한 경우
  ◈ 압류당시 대지사용권이 성립하지 않아 분리처분이 가능한 사례
  ◈ 원고의 건물철거, 토지인도 및 부당이득반환에 대한 판단
  ◈ 피고들의 주장 및 항변에 대한 판단
  ◈ 공매로 매수한 대지 지분이 또 다시 경매로 매각되고 있다!
  09 지상에 다세대주택이 있는데 그 대지만 매각되는 사례
  ◈ 입찰대상물건 정보내역과 매각결과
  ◈ 경매 물건에 대한 권리분석과 배당표 작성
  ◈ 낙찰받고 난 다음 대응방법
  
  Chapter 11 재개발·재건축에서 법정지상권과 실전투자로 성공한 사례
  
  01 재개발 등에서 대지 지분이 경매가 나온 경우, 법정지상권 유무와 대응방법
  ◈ 재개발·재건축된 아파트에서 집합건물의 대지지분이 경매로 나온 경우
  ◈ 재개발(재건축)구역에서 건물이 철거되고 대지지분만 경매로 나온 경우
  ◈ 조합원분양권(조합원입주권)이나 일반분양권 등이 경매로 나온 경우 대응 방안
  ◈ 경매나 일반매매로 분양권 취득하는 경우에 유의할 점은?
  02 재개발지역에서 일부 지분 또는 토지만 경매로 나왔을 경우 투자 비법
  ◈ 재개발지역 내에서 수인의 공유지분의 일부가 경매로 나왔을 경우
  ◈ 재개발로 건물이 철거되고 토지만 경매가 진행되는 경우
  03 재개발구역내의 다세대주택을 경매로 낙찰 받다!
  ◈ 입찰대상물건 정보내역과 입찰결과
  ◈ 물건의 위치도 및 제시외 주택사진
  ◈ 다세대주택에 대한 물건분석과 권리분석
  04 재개발구역내에서 토지만 경매로 나온 경우
  ◈ 입찰대상물건 정보내역과 입찰결과
  ◈ 물건의 위치도 및 제시외 주택사진
  ◈ 지분경매물건에 대한 물건분석과 권리분석
  ◈ 매수 이후 대응방법
  05 재건축 조합원분양권에서 대지만 경매될 때 실전투자 비법!
  ◈ 입찰물건 정보내역과 입찰결과
  ◈ 조합원분양권이 경매로 매각되는 물건에 대한 권리분석
  ◈ 매각에서 제외된 건물분에 대한 권리분석은?
  06 지상에 다세대주택 14세대가 있는 토지만 공매로 낙찰 받은 사례
  ◈ 자산관리공사(KAMCO)의 지분공매 입찰정보 내역
  ◈ 입찰결과 상세 확인
  ◈ 공매 입찰대상 물건 분석표
  ◈ 토지만 공매가 진행된 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성
  ◈ 다세대주택의 사진과 주변현황
  ◈ 토지만 매수 시 분양자격 여부와 낙찰 받고 대응방법
  07 재개발구역 상가주택 2분의 1을 공매로 낙찰받아 성공한 사례
  ◈ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 사진과 주변 현황도
  ◈ 상가주택 2분의 1 지분 온비드공매 입찰정보 내역
  ◈ 지분공매 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성
  ◈ 지분공매에서 2대1의 경쟁률을 뚫고 상가주택을 낙찰 받았다!
  ◈ 매수 이후의 대응 현황
  ◈ 성남시 금광1구역 재개발사업에서 현금청산금으로 탈출한 사례
  08 재건축과 재개발구역 내의 도로에 투자해서 성공하는 비법!
  ◈ 재건축사업 내 도로를 사면 분양권, 또는 현금청산금을 받을 수 있을까?
  ◈ 재개발사업 내의 도로를 사면 분양권을 받을 수 있을까?
  09 도로 지분으로 분양권을 선택한 사람과 현금청산금을 받은 사람들
  [부록] 김동희 소개 글과 저자가 출간한 도서 안내
  ◈ 주식회사 채움과 사람들 소개
  ◈ 김동희 소개 글
  ◈ 제2의 인생, 인터넷방송 “부동산 채움tv”를 시작하다!
  ◈ 김동희 저자가 출간한 도서 안내

출판사 서평

왜! 고수들은 주택과 상가건물 법정지상권에 투자하나?
돈 버는 특수물건으로 따지자면 아파트, 상가건물, 단독주택 등의 법정지상권이 으뜸이다! 고수들은 이런 법정지상권에 투자해서 부자가 되는 길을 찾고 있다.
그래서 필자가 아파트, 상가건물, 단독주택 등의 법정지상권에 투자해서 돈을 벌었던 사례와 법률적 근거 등을 통해서 소송해도 이길 수 있도록 기술해 놓았다고 한다.

이제 경매도 남들과 다르게 접근해야 한다!
남들이 못하는 분야를 개척해라! 과거와 같이 경매를 몇 개월 배워서 경매 전문가가 된다고 생각하지 말자! 최소한 1년 정도 착실하게 배워서 시작해라! 그 과정에는 지금 다루려고 하는 특수물건이 있다. 특수물건으로 따지자면 아파트, 상가건물, 단독주택 등의 법정지상권으로 돈 버는 방법이 으뜸이다.

법정지상권 투자에서 함정에 빠지지 않고 성공하는 비법 4가지!
우리들은 법정지상권 성립여부에 대해서 공식처럼 암기하고, 법정지상권을 정복했다고 생각하고 있다. 그런데 토지 또는 건물만 경매로 매각되는 물건에 투자할 때 본인이 판단해서 입찰하지 못하고, 필자에게 성립 여부에 대해서 분석을 의뢰하는 사례가 많다.
이런 문제는 우리들이 기본에 충실하지 못하고 본인의 상식대로, 즉 법정지상권 성립요건만 분석하고 다른 개연성 등을 확인하지 못한 데서 발생한다.

함정에 빠지게 되는 큰 문제는 크게 다음 4가지로 나누어 볼 수 있다.
01 매각당시에 토지와 건물이 소유자가 같아야 한다!
02 토지에 저당권 설정당시에 건물이 존재해야 한다!
03 저당권 설정당시 토지와 건물소유자가 다르면 어떨까?
04 법정지상권이 성립하지 못하면, 무조건 건물 철거할 수 있을까?

이 같은 4가지 사례를 간과해서 함정에 빠지지 않고 투자할 수 있도록 기술해 놓았다고 한다.

단독주택과 상가건물에서 건물과 대지의 소유자가 다를 때 투자 비법!
이 경우 대지 또는 건물만 경매로 매각되는 사례가 발생한다. 이때 정확한 권리분석과 수익분석 후에 낙찰 받아야만 성공할 수 있다. 법정지상권이 성립하느냐! 못하느냐! 에 따라 대지 또는 건물 낙찰자의 운명이 달라진다. 물론 그 과정에서 성공한 사람은 실패한 사람보다 몇 배의 부족한 연봉을 채울 수 있다고 한다.

집합건물에서 전유부분(건물)과 대지 소유자가 다른 경우 어떨까?
아파트와 다세대·연립주택, 상가건물·오피스텔 등의 집합건물에서 구분소유자(집합건물 소유자)와 대지가 분리 처분되면 집합건물법 제20조에 따라 무효이다. 그러나 구분소유권이 성립되기 전(=대지사용권이 성립되기 전)에는 분리처분이 가능하다. 이런 대지 일부를 경매로 낙찰 받아 그 대지 위의 집합건물의 구분소유자들에게 부당이득을 청구한다면 대박이다.
이번엔 더 대박인 것이 있다. 집합건물에서 대지권이 미등기이고 대지권 평가 없이 건물만 매각되는 물건이다. 이러한 사례에서 토지등기부를 확인해서 대지사용권이 있는지를 확인하고, 있지만 평가 없이 건물만 매각되는 물건이면 그 건물만 낙찰 받아도 대지권등기를 할 수 있기 때문이다.

법정지상권과 집합건물, 그리고 재개발과 재건축을 제대로 투자해라!
이 분야가 부족한 연봉 만드는 지름길이 될 수 있다.

주택과 상가건물에서 토지만, 건물만 매각되면 이런 물건에 투자해라!
주택과 상가건물이 현재 및 미래가치가 높고, 임대수익을 높일 수 있고, 대항력 있는 임차인이 적고, 등기된 건물이면서 소유자가 거주하면 법정지상권이 성립하든, 하지 않든 해결을 빨리 볼 수 있다. 그 다음에 법정지상권이 성립하느냐, 않느냐를 분석해서 법정지상권이 성립하지 않으면 토지사용료를 청구하기 전에 토지인도 및 건물철거 소송에 따른 처분금지 가처분을 하고, 토지사용료를 원인으로 하는 부당이득반환청구 소송을 진행해 그 판결문으로 경매신청하면 토지 매수 후 건물까지 저렴하게 취득할 수 있다.
다시 강조하면 돈 되는 우량한 물건이면서(첫째), 법정지상권이 성립하지 못하는(둘째), 부동산에 투자해야 성공할 수 있다.

먼저 대지만 낙찰 받고, 지상 무허가건물까지 사서 성공한 사례
필자는 시세가 3억5,000만원 정도인 대지를 1억4,109만원에 낙찰 받고, 지상 무허가건물을 매수하려고 건물소유자를 방문했다. 지상의 무허가건물에 전입 신고한 세대 등은 전입신고만 되어 있고, 실거주하는 분이 없었기 때문에 건물 소유자와 협의해서 2,500만원에 매수하는데 성공했다.
그리고 대지와 무허가건물을 박 소령에게 3억5,000만원에 팔았다!
대지와 무허가건물을 박 소령에게 3억5,000만원에 매도하면서 지상 무허가건물도 구청세무과에 신고해서 명의변경까지 마쳤다고 한다. 이렇게 지상 무허가건물의 소유권도 박 소령에 이전할 수 있어야 높은 가격으로 팔 수 있기 때문이다.
독자분들도 대지를 먼저 매수하고 나서 그 지상 무허가건물은 필자와 같이 해결하면 기대수익을 높일 수 있을 것이다.

건물일부와 대지전체를 경매로 낙찰 받아 6억원을 번 사례!
01 경매로 매각되는 부분과 법정지상권 성립 여부
근린주택 일부와 대지 전체를 낙찰 받으면 근린주택 일부와 근린주택과 무관한 안쪽 대지 전체를 소유하게 된다. 그러니 매각대상 형 건물지분은 동생 토지 위에 놓여 있으므로, 법정지상권은 성립하지 못한다고 생각할 수도 있을 것이다. 그러나 토지소유자인 동생이 건물철거를 주장하지 못하는 두 가지 이유가 있다.
첫 번째, 갑의 단독소유 토지상에 갑·을·병 공유건물이 있고, 갑의 토지에 설정된 저당권이 실행되는 경우 법정지상권이 성립한다는 대법원 2010다67159 판결 내용이다

이 물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 서일대학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 용마산길 노변으로 3~4층의 근린생활시설이 소재하는 노선상가지대가 형성되어 있다. 그리고 건물 뒷쪽은 단독주택 및 공동주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 주거지역에 있다.

둘째, 동생과 형이 근린주택을 철거하고 새로운 건물 신축을 준비하고 있기 때문이다. 이런 이유로 임차인을 내보내고 있다는 사실을 이 건물 노래방 사장님으로부터 들을 수 있었다. 그러니 철거보다는 낙찰자와 공동으로 사업을 진행하거나 낙찰자 지분을 매수할 공산이 높다고 생각했다.
입찰당시 시세를 조사해보니, 도로에 붙은 동생 대지 시세는 평당 3,500만원이고, 도로 이면에 붙어 있는 형의 지분은 대지만 계산해도 평당 2,500만원으로 59.199평(195.7㎡) 14억8,000만원 정도였다.
그래서 건물은 무시해도 되겠다는 생각으로 385,500,000원에 낙찰 받았다. 이 물건 하나로 세금을 공제하고도 6억원 이상 벌 수 있었던 사례이다.

02 이 물건을 어떻게 분석해서 6억원을 벌 수 있었나?
입찰당시 시세를 조사해보니, 도로에 붙은 동생 대지 시세는 평당 3,500만원이고, 도로 이면에 붙어 있는 형의 지분은 대지만 계산해도 평당 2,500만원으로 59.199평(195.7㎡) 14억8,000만원 정도였다. 그래서 건물은 무시해도 되겠다는 생각으로 385,500,000원에 낙찰 받았다. 이 물건 하나로 세금을 공제하고도 6억원 이상 벌 수 있었던 사례이다.

기본정보

ISBN	9791188541287
발행(출시)일자	2021년 06월 14일 (1쇄 2021년 06월 10일)
쪽수	424쪽
크기	166 * 235 * 25 mm / 691 g
총권수	1권

Klover 리뷰 (2)

[pp******]

본인의 재테크 개발에 유용하게 보겠습니다.

[YO******]

새로운 투자처를 찾기 위해 구입했습니다. 투자처를 다양화하기 위해 꼭 읽어 보시기 바랍니다