신탁공매 투자의 비밀(2021)

100세 시대, 아는 만큼 부자되는

김동희 저자(글)

채움과 사람들 · 2020년 12월 07일

책 소개

당신이 몰랐던 신탁공매만의 모든 것을 알려 주는 국내 최초 도서이다!
이 책은 신탁공매의 다양한 사례와 특수한 사례에서 어떻게 분석하고 입찰하면 성공할 수 있나를 알려 주는 책이다.

국내 최초이자 유일하게 기술되어 있는 신탁공매 투자와 실무 관련 도서이다. 신탁공매 시장은 얼마 전까지만 해도 소수만이 알고 투자해서 고수익을 올리던 부동산 재테크 시장이었다. 그런데 2019년부터 신탁공매가 뜨고 있다. 아마도 경매보다 나은 공매, 그중에서도 신탁공매가 더 높은 수익을 가져다주기 때문일 것이다. 그래서 최근 신탁공매 부동산에 투자하기 위해서 권리분석을 요청하는 분들이 부쩍 증가하고 있다.

그래서 필자가 그동안 공매로 낙찰 받아 성공한 사례를 가지고 신탁공매 투자의 비밀 책을 2017년 11월에 출간했다. 이 책은 독자 분들의 사랑에 힘입어 재고가 소진되어, 2021년 개정된 세법에 따른 절세 방법을 추가하여, 2020년 12월 개정판 2쇄를 출간하게 되었다. 부동산 투자의 기본은 세금 절세에 있기 때문에 2021년 개정된 세법에 따라 개인 또는 법인 명의로 취득해서 팔 때까지 부담하게 되는 취득세, 양도세, 법인세, 재산세, 종합부동산세를 초보자도 알기 쉽게 정리해 놓은 것이 특징이다.

작가정보

저자(글) 김동희

복잡한 법률부터 실무에까지 무엇이든 일단 파고들면 끝장을 보는 무서운 집념과 부지런함 덕에, 전문가들도 어려워하는 부분까지 머릿속에 완전하고 종합적인 체계를 세워놓은 그다. 공인중개사 시험 1회 합격자로서, 부동산중개업부터 부동산중개법인, 부동산투자 법인을 운영해 왔고, 경매·공매를 비롯하여 재건축재개발, 부동산세금에 이르기까지 부동산에 관련해 안 해본 것 없고, 모르는 것이 없다.
그리고 부동산 중개실무를 오랫동안 해오면서 풍부한 실무 경험을 가진 계약의 달인으로 정평이 나 있다. 또한 경매와 공매, 지분경매, 배당에 관한 30권의 책을 저술하며 각 분야마다 타의 추종을 불허하는 부동산 최고 전문가로 평가받고 있다.
그가 오랜 경험을 바탕으로 초보인 임차인과 매도인 등이 따라 하기만 하면 쉽게 작성할 수 있도록 다양한 계약서를 사례별로 기술한『계약할 때 사전처럼 꺼내 보는 계약서 작성의 비밀』과 『부동산 임대차 계약 상식사전』을 출간했다. 누구라도 쉽게 계약을 이해하고 자신에게 유리한 계약을 할 수 있도록 하기 위해서였다. 그리고 그 뜻은 궁금한 부동산 상식에 대한 질문들에 신속하고 정확한 답을 주기 위해 『부동산 재테크 Q&A』로 마무리 했었다. 이 책이면 부동산으로 손해 보는 일은 평생 없게 될 것이라 믿고 있기 때문이다.
그런 그가 그동안 낙찰 받아 성공한 사례들을 모아 생생한 투자 이야기로 꾸며 우리나라 최초 신탁공매 부동산 투자에 관한 책을 기술한 것이다.

-약력
□ 공인중개사 자격 취득(제1회)
□ 중앙대학교 경영학과 졸업
□ (주) 대산투자 대표 역임
□ 현) (주) 퍼블릭 옥션(Public Auction) 대표
□ 현) 한국 공ㆍ경매아카데미연구소 소장
□ 현) 법무법인 강산 자문위원
□ 현) 부동산투자포럼 경매전문위원
□ 굿옥션, 디지털 태인 경매강좌 교수
□ 한국자산관리공사(KAMCO) 공매강좌 교수
□ 현) 경·공매 교육아카데미 원장
□ 도서출판 채움과 사람들 대표
□ NCS 부동산 경·공매 전문 집필위원
□ 건국대 최고위과정 교수
□ 인터넷 방송: 부동산 채움tv 대표

- 저서

『온비드 공매 투자의 비밀 개정판 1쇄 2020. 07』
『부동산 초보도 한 권으로 끝내는 경매투자의 정석 개정3판 2020. 04』
『신탁공매 투자의 비밀 2020년 개정판 2019. 12』
『지분경매 실전투자의 비밀 개정판 2쇄 2019. 11』
『계약서 작성의 비밀 13쇄 2020년 개정판 2019. 11』
『상가·오피스텔 투자와 임대차 Q&A 230 2019. 09』
『한 권으로 끝내는 배당의 정석 2019. 06.』
『재건축·재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀 2019. 03』
『나는 적금보다 10배 더 버는 부동산이 좋다 2018. 12』
『손에 잡히는 공매투자의 정석 개정판 3쇄 2018. 10』
『지분경매 완성과 NPL투자 비법 2018. 08』
『아파트 살 때와 팔 때 1쇄 2018. 03』
『신탁공매 투자의 비밀 2017. 11』
『계약서 작성의 비밀 개정판 10쇄 2018. 05』
『부동산 임대차 계약 상식사전 2017. 06』
『경매투자 핵심 강의노트 2017. 03』
『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀 3쇄 2017. 01』
『한 권으로 끝내는 경매투자의 정석 2016. 08』
『이제 지분경매와 특수물건에서 NPL을 찾아라 2016. 05』
『배당표 작성과 배당이의 실무 2015. 09』
『경매 배당금의 비밀 2015. 08』
『전세금 안전하게 지키는 비법 2015. 05』
『부동산 재테크 Q&A 2015. 03』
『연봉 2배 올리는 공매투자 이야기 2014. 11』
『나는 경매로 평생직장을 찾았다 2014. 04』
『경매 실전 투자 비법 2014. 02』
『임대차 상식사전 2013. 01』
『지분경매의 완성 2012. 10』
『특수물건의 비밀 2012. 03』
『남들 경매할 때 나는 공매한다 2012. 01』
『지분경매의 비밀 2011. 11』
『판사님 배당에 이의가 있습니다 2011. 03』
『실전공매 완전정복 2010. 02』
『공매·경매와 부동산 투자분석 2009. 07』

목차

• PART 1 나는 내 집 마련하고, 지인은 수익형 건물을 마련하다!
  
  01 신탁공매 우성7차아파트를 내 집 마련으로 선택하다!
  02 우성7차아파트의 주변 현황도와 아파트 사진 및 평면도
  03 신탁공매 입찰정보 내역
  04 국제자산신탁의 신탁부동산 공매 입찰공고 내용
  05 이 신탁공매 아파트에서 권리분석하는 방법은?
  ◈ 공적장부 등을 통해서 권리를 분석하는 방법
  ◈ 수탁사의 공매담당자, 그리고 우선수익자를 통해서 확인하는 방법
  ◈ 신탁재산 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정 방법
  06 정확한 시세와 인수금액을 확인하고, 입찰해서 성공하다
  ◈ 인터넷과 주변부동산에서 시세조사 후 입찰에 참여하다
  ◈ 우성7차아파트를 신탁공매로 낙찰 받아 성공하다!
  ◈ 나는 낙찰 받고 나서, 다섯 개의 선물을 받았다!
  07 지인회사가 신탁공매로 수익형 건물을 마련하다!
  ◈ 지인회사는 신탁공매가 진행되는 건물의 임차인이다
  ◈ 지인회사가 임차한 건물 내역과 건물 사진 등
  ◈ 신탁공매 입찰정보 내역과 임대차 정보
  ◈ 이 신탁공매는 다음 공매공고문과 같이 매각되었다
  ◈ 지인회사가 입찰에 참가해서 낙찰 받아 성공한 사례
  08 신탁공매로 낙찰 받았으나 저당권인수로 실패한 사례
  ◈ 신탁공매물건은 어떻게 분석해야 하나?
  ◈ 저당권인수조건으로 매각한 입찰정보 내역
  ◈ 저당권인수조건으로 매각한 공고문
  ◈ 저당권인수로 신탁공매된 것을 몰라서 손해 본 사연
  09 내가 대방2차 e-편한세상아파트를 수의계약으로 3억원 벌다!
  ◈ 대방e-편한세상2차아파트 신탁공매 입찰정보 내역
  ◈ 공매 공고문에서 건물분 부가세와 근저당권 인수 조건을 확인하다
  ◈ 필자는 이렇게 분석 후 수의매매계약하여 소유권을 취득하였다
  ◈ 아파트를 매도하여 3억9,000만원의 시세 차익을 보다!
  
  PART 2 적은 돈으로 오피스텔과 다세대주택에 투자하는 노하우!
  
  01 김 선생은 서민을 위한 부동산 재테크 전문가이다
  ◈ 연예인들이 꼬마빌딩에 투자하고 있다
  ◈ 제 1회 공인중개사!
  ◈ 30권의 저서를 내기까지!
  ◈ 부동산 전문가는 ‘깐깐함’이 필요하다
  02 신탁공매 물건을 검색하다 스토리가 있는 주택을 발견하다
  03 신탁공매 다세대주택에서 권리분석은 어떻게 하고 입찰해야 하나?
  ◈ 대한토지신탁이 어떻게 온비드로 신탁공매를 진행하게 되었나?
  ◈ 대한토지신탁의 다세대주택 공매공고문과 입찰대상정보 내용
  ◈ 신탁기관의 다세대주택 공매에서 권리분석은 어떻게 하나?
  ◈ 마지막으로 수익분석 후 입찰가를 결정해서 입찰에 참여하다
  04 신탁공매 다세대주택에 입찰서 제출과 입찰결과를 확인하는 방법
  ◈ 신탁공매 다세대주택에 입찰서를 제출하는 방법
  ◈ 본인이 낙찰 받은 사실은 이렇게 확인하면 된다
  05 풍성위버폴리스 오피스텔을 신탁공매로 낙찰 받아 성공한 사례
  ◈ 오피스텔을 살 때 주거용으로 사용하냐, 업무용으로 사용하냐가 중요!
  ◈ 풍성위버오피스텔 입찰정보내역
  ◈ 오피스텔 사진과 위치도
  ◈ 지하철 4호선 인덕원~동탄 복선전철과 수도권 광역급행철도(GTX)
  3개 노선이 개통
  ◈ 권리분석은 공고문과 등기부, 전입세대열람 등을 확인
  
  ◈ 수익분석 후 입찰에 참여해서 1억2,000만원을 벌다!
  
  PART 3 내가 어떻게 낙찰 받고 50%의 수익을 올렸나?
  
  01 다세대주택을 낙찰 받고 잔금 납부와 주택명도는 어떻게 진행했나?
  ◈ 매매대금 납부는 담보신탁으로 대출을 받아 납부했다
  ◈ 낙찰 받고 나서 명도는 이렇게 진행했다
  02 김 선생은 명도 후 노후화된 다세대주택을 새집처럼 수선하다
  ◈ 다세대주택을 명도 후 노후화된 내부구조와 현황을 확인할 수 있었다
  ◈ 다세대주택을 새집처럼 수선하는데 소요된 비용은?
  ◈ 다세대주택에서 공사하는 과정
  ◈ 새집처럼 수선해서 만든 주택 내부 사진 현황
  03 1,360만원으로 새집처럼 수선해서 파는 전략과 매도 후 등기부 현황
  ◈ 매수인이 전세보증금으로 Gap투자하게 만든 사례
  ◈ 담보신탁에서 매매 계약서 작성 방법과 매도 후 등기부 현황
  04 세금을 절세하는 방법으로 팔아 57%의 높은 수익이 발생하다
  ◈ 다세대주택을 개인 명의로 취득해서 바로 팔았을 때 기대수익률은?
  ◈ 다세대주택을 개인매매 사업자로 취득해서 바로 팔았을 때 수익률은?
  05 7호선 남성역 다세대주택으로 50%의 고수익을 올리다!
  ◈ 온비드공매 다세대주택 입찰물건 정보내역 125
  ◈ 카보드빌 다세대주택 사진과 주변현황도 126
  ◈ 입찰결과 확인 및 낙찰 후 대응 방법
  
  PART 4 100세 시대 부족한 연봉과 노후생활자금 마련 비법!
  
  01 세대별로 경제적 행복의 가장 큰 장애물은?
  02 100세 시대 노후 생활자금은 얼마나 필요할까?
  03 어떻게 부족한 연봉과 안정적인 노후자금 마련하면 되나?
  ◈ 공매는 투자하는 순간부터 이익이 확보되는 재테크시장이다
  ◈ 부동산 투자는 공매로 내집 마련하는 것부터 시작해라!
  04 압류재산 공매로 아파트를 낙찰 받아 내 집 마련과 부족한 연봉 만들기
  ◈ 대림아파트의 사진과 내부 및 주변 현황도
  ◈ 대림아파트의 온비드 입찰정보 내역
  ◈ 아파트를 낙찰 받으면 인수할 권리가 없어 안전할까?
  ◈ 정OO 부부가 2대 1의 경쟁률을 뚫고 낙찰 받았다
  05 신탁재산 공매로 분당 아파트를 낙찰 받아 내집 마련에 성공한 사례
  ◈ 분당 청솔마을아파트의 사진과 주변 현황도
  ◈ 공매 입찰정보내역 물건분석
  ◈ 임영신이 4대 1의 경쟁률을 뚫고 청솔마을아파트를 낙찰 받다
  06 벽산아파트를 신탁공매로 낙찰 받아 재테크로 성공한 사례
  ◈ 도봉구 벽산아파트의 주변 현황도
  ◈ 공매 입찰정보내역 물건분석
  ◈ 벽산아파트를 5대 1의 경쟁률을 뚫고 낙찰 받다
  07 신탁공매로 상가를 낙찰 받아 임대소득으로 노후자금을 마련한 사례
  ◈ 마포 상가 109호의 사진과 주변 현황도
  ◈ 한국자산신탁의 상가공매 입찰정보 내역과 낙찰 받고 나서 대응방법
  
  PART 5 공매물건을 어떻게 찾아서 권리분석하면 되나?
  
  01 부동산으로 성공하려면 어떻게 해야 하나?
  ◈ 부동산에 대해 가지고 있는 고정관념부터 버려라!
  ◈ 부동산에서 성공하려면 몇 가지 요건을 갖추고 투자해야 한다
  02 공매는 집행하는 기관마다 매각조건과 권리분석을 다르게 해야 한다
  ◈ 압류재산 공매에서 권리분석 방법
  ◈ 국유재산 공매에서 권리분석 방법
  ◈ 수탁재산 공매에서 권리분석 방법
  ◈ 유입자산 공매에서 권리분석 방법
  ◈ 이용기관재산 등의 공매에서 권리분석 방법
  ◈ 신탁회사, 금융기관, 기업 등의 직접 공매에서 권리분석 방법
  03 온비드 화면에서 용도별검색 방법으로 공매물건을 검색하는 방법
  04 입찰할 부동산 시세를 1차적으로 인터넷으로 확인하는 방법
  ◈ 인터넷에서 “네이버 부동산”을 검색해서 확인하는 방법
  ◈ 인터넷에서 “부동산 114”를 검색해서 확인하는 방법
  ◈ “KB부동산(nland.kbstar.com)”을 검색해서 확인하는 방법
  ◈ 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)
  05 등기부 등의 공적장부와 현장답사를 통한 2차적인 물건분석
  ◈ 등기부 등의 공적장부를 통한 분석 방법은?
  ◈ 현장답사를 통한 물건분석 방법은?
  06 지금까지 조사한 자료로 수익분석 후 입찰에 참가해야 한다
  
  PART 6 부동산 신탁기관의 업무와 신탁재산이 어떻게 공매가 진행되고 있나?
  
  01 부동산 신탁기관의 업무와 어떠한 신탁회사 등이 있나?
  ◈ 신탁의 정의
  ◈ 신탁회사 등의 업무와 어떠한 기관 등이 있나?
  02 공매대상 부동산 신탁재산은?
  ◈ 부동산 담보신탁이란?
  ◈ 분양관리신탁과 토지신탁으로 계약을 하면 어떤 장점이 있나?
  ◈ 부동산 처분신탁이란?
  03 부동산 담보신탁 신청 방법과 신탁재산의 환원 및 공매 실행 과정
  ◈ 부동산 담보신탁 신청 방법
  ◈ 담보신탁이 진행되는 과정
  ◈ 신탁재산의 환원과 공매가 실행되는 과정
  04 분양관리신탁 절차와 분양관리 후에 PF대출금 상환 및 사업정산
  05 처분신탁 절차와 수탁사가 매각 후 매매대금으로 수익교부
  06 신탁공매의 비공개성과 볼륨의 극단적 차이에 따른 공매특성
  ◈ 신탁공매의 비공개성과 특성
  ◈ 신탁공매는 볼륨에서 극단적인 차이를 보인다
  ◈ 개발사업 자체와의 연관성 등을 분석하고 입찰 참여
  ◈ 명도 및 부수 처리의 난이도
  ◈ 대출의 어려움과 감정가가 높게 평가되어 있다
  
  PART 7 신탁재산 등의 공매에서 매각절차와 권리를 분석하는 방법
  
  01 부동산 신탁재산 공매가 어떻게 매각되고 있나?
  ◈ 신탁재산 등의 공매 흐름도
  02 신탁재산 등의 공매에 입찰할 때 알고 있어야할 내용
  ◈ 온비드 인터넷공매와 현장공매로 매각하는 방법
  ◈ 온비드로 공매절차를 진행하는 입찰공고 내용
  ◈ 현장공매로 공매절차를 진행하는 입찰공고 내용
  ◈ 감정평가에 따른 최초 매각예정가격 결정
  ◈ 신탁기관 등의 온비드공매에서 입찰하는 방법
  ◈ 신탁기관 등의 현장공매에서 입찰하는 방법
  ◈ 유찰계약(수의계약)
  ◈ 낙찰자 결정과 계약체결 방법
  ◈ 부동산 실거래신고와 대금납부 후 소유권이전 방법
  03 신탁재산 등의 공매에서 권리분석 방법은?
  ◈ 압류재산공매와 법원경매는 소멸주의를 택하고 있다
  ◈ 신탁재산 공매 등에서 인수주의란 어떤 의미일까?
  ◈ 신탁재산 공매에서 매수인의 부담으로 남는가 아닌가가 성공을 좌우한다
  ◈ 신탁공매에서 말소기준과 유사한 권리가 있다?
  ◈ 신탁재산 등의 공매에서 권리분석은 어떻게 하면 되나?
  ◈ 신탁재산 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정 방법
  ◈ 신탁등기 된 주택 등에서 임대차계약서 작성 방법과 유의사항
  ◈ 부동산 담보신탁계약서 원부
  04 기타 공기관 등의 현장공매
  ◈ 예금보험공사(공적자금운영)(www.kdic.or.kr)
  ◈ ㈜케이알앤씨(www.rfc.or.kr)(전 정리금융공사)
  ◈ KTB신용정보(www.ktbcredit.com)(전 나라신용정보)
  ◈ 농협자산관리회사(www.acamco.co.kr)
  ◈ 산림청의 공매
  ◈ 각 금융기관보유 부실재산 정리를 위한 직접공매
  ◈ 개인기업 등의 비업무용자산을 위한 직접공매
  
  PART 8 온비드에서 신탁공매 물건을 찾아 권리분석 후 입찰하는 방법
  
  01 신탁재산 공매물건을 온비드 화면에서 찾는 방법
  ◈ 온비드에서 신탁재산 공매는 어떻게 진행되나?
  ◈ 온비드 홈페이지에서 로그인하면 다음 화면을 확인할 수 있다
  ◈ 온비드 화면을 검색해서 신탁재산 공매물건을 찾는 방법
  02 온비드에서 신탁공매로 분당 아파트를 찾아서 권리분석하는 방법은?
  ◈ 분당 청솔마을아파트의 사진과 주변 현황도
  ◈ 신탁기관 등이 온비드로 공매절차를 진행하는 입찰공고 내용
  ◈ 신탁공매 입찰정보내역 분석
  ◈ 이 신탁기관 아파트공매에서 권리분석은 어떻게 하면 되나?
  ◈ 신탁재산 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정 방법
  ◈ 지금까지 조사한 자료로 수익분석 후 입찰에 참가해야 한다
  03 입찰할 공매물건에서 입찰서 제출과 입찰보증금 납부
  ◈ 온비드 입찰정보 내역에서 입찰에 참여하는 방법
  ◈ 입찰서를 작성해서 하는 방법은 다음 순서대로 진행하면 된다
  04 온비드에서 입찰결과(낙찰 또는 유찰)를 확인하는 방법
  05 임영신이 4대 1의 경쟁률을 뚫고 청솔마을아파트를 낙찰 받다
  06 신탁공매로 낙찰 받았으나 저당권 인수로 실패한 사례
  
  PART 9 온비드 신탁공매로 낙찰 받아 재테크에 성공한 사례
  
  01 벽산아파트를 신탁공매로 낙찰 받아 재테크로 성공한 사례
  ◈ 도봉구 벽산아파트의 주변 현황도
  ◈ 공매 입찰정보내역 물건분석
  ◈ 신탁기관 등이 온비드로 공매절차를 진행하는 입찰공고 내용
  ◈ 이 신탁기관 아파트공매에서 권리분석은 어떻게 하면 되나?
  ◈ 지금까지 조사한 자료로 수익분석 후 입찰에 참가해야 한다
  ◈ 박해정이 5대 1의 경쟁률을 뚫고 벽산아파트를 낙찰 받다
  02 김 선생이 독산동 다세대주택을 신탁공매로 낙찰 받아 임대사업을 하다
  ◈ 독산동 다세대주택의 주변 현황도
  ◈ 공매 입찰정보내역 물건분석
  ◈ 신탁기관 등이 온비드로 공매절차를 진행하는 입찰공고 내용
  ◈ 이 신탁기관 다세대주택에서 권리분석은 어떻게 하면 되나?
  ◈ 신탁재산 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정 방법
  ◈ 김 선생이 2대 1의 경쟁률을 뚫고 다세대주택을 낙찰 받다
  03 용산구 다세대주택을 신탁공매로 낙찰 받아 재테크에 성공한 사례
  ◈ 용산구 후암동 다세대주택의 주변 현황도
  ◈ 공매 입찰정보내역 물건분석
  ◈ 신탁기관 등이 온비드로 공매절차를 진행하는 입찰공고 내용
  ◈ 이 신탁공매 다세대주택에서 권리분석은 어떻게 하면 되나?
  ◈ 신탁재산 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정 방법
  ◈ 김 선생이 단독으로 용산에 있는 다세대주택을 낙찰 받다
  04 대방2차 e-편한세상아파트를 수의계약해서 3억원을 벌다!
  ◈ 용산구 후암동 다세대주택의 주변 현황도
  ◈ 공매 입찰정보내역 물건분석
  ◈ 신탁기관 등이 온비드로 공매절차를 진행하는 입찰공고 내용
  ◈ 이 신탁공매 다세대주택에서 권리분석은 어떻게 하면 되나?
  ◈ 신탁재산 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정 방법
  ◈ 김 선생이 단독으로 용산에 있는 다세대주택을 낙찰 받다!
  
  PART 10 오르는 아파트를 신탁공매로 싸게 낙찰 받아 내 집 마련하는 비법
  
  01 8·2대책 후 세창아파트를 싸게 낙찰 받아 내 집 마련에 성공한 사례
  ◈ 용산구 효창동 아파트의 주변 현황도
  ◈ 공매 입찰정보내역 물건분석
  ◈ 신탁기관 등이 온비드로 공매절차를 진행하는 입찰공고 내용
  ◈ 이 신탁기관 아파트에서 권리분석은 어떻게 하면 되나?
  ◈ 신탁재산 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정 방법
  ◈ 용산에 있는 세양청마루아파트를 낙찰 받다
  02 저당권인수조건으로 갑을아파트를 낙찰 받아 재테크로 성공한 사례
  ◈ 관악구 신림동 아파트의 주변 현황도
  ◈ 공매 입찰정보내역 물건분석
  ◈ 신탁기관 등이 온비드로 공매절차를 진행하는 입찰공고 내용
  ◈ 이 신탁기관 아파트에서 권리분석은 어떻게 하면 되나?
  ◈ 신탁재산 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정 방법
  ◈ 인터넷과 주변부동산에서 시세조사 후 입찰에 참여하다
  ◈ 관악구에 있는 보라매갑을아파트를 낙찰 받다
  03 고척동 현대우성아파트 신탁공매
  ◈ 신탁공매물건 입찰내역과 아파트 주변 현황
  ◈ 신탁공매 입찰결과와 예상되는 기대수익
  04 재건축대상 건영1차아파트를 신탁공매로 낙찰 받아 성공한 사례
  ◈ 건영1차아파트 신탁공매물건 입찰내역과 주변현황
  ◈ 신림동 건영1차아파트 네이버 시세와 기대수익 계산
  
  PART 11 신탁기관에서 현장공매를 어떻게 진행하고 있나?
  
  01 신탁기관 홈페이지에서 현장공매 물건을 찾는 방법
  ◈ 신탁기관 현장공매는 어떻게 진행되고 있나?
  ◈ 신탁기관 공매물건은 어떻게 찾으면 되나?
  02 한국토지신탁 홈페이지에서 신탁공매 물건을 찾는 방법
  ◈ 한국토지신탁 홈페이지를 검색하면 다음 화면을 확인할 수 있다
  ◈ 한국토지신탁 공매입찰정보 목록
  ◈ 신탁공매 신문 공고문과 신탁물건 공매(입찰) 공고 내역
  03 한국토지신탁에서 현장공매로 낙찰 받고 매매해서 성공한 이야기
  ◈ 한국토지신탁 연립주택 입찰정보 공고 내역
  ◈ 입찰대상 공매물건 요약정리
  ◈ 1차적으로 입찰정보 공고 내역에 대한 권리분석
  ◈ 2차적으로 등기부 등의 공적장부와 현장답사를 통한 권리분석
  ◈ 지금까지 조사한 자료로 수익분석 후 입찰에 참가해야 한다
  ◈ 신탁공매 입찰장 사진과 입찰에 참여해서 낙찰 받았다
  ◈ 계약을 체결하기 전에 명도를 목적으로 주택을 방문하다
  ◈ 낙찰 받고 나서 5일 이내에 공매부동산 매매계약서 작성
  04 생보부동산신탁 홈페이지에서 신탁공매물건을 찾는 방법
  ◈ 생보부동산신탁 홈페이지를 검색하면 다음 화면을 확인할 수 있다
  ◈ 신탁공매 신문 공고문
  ◈ 생보부동산 신탁공매 공매공고 내역
  05 KB부동산신탁 홈페이지에서 신탁공매물건을 찾는 방법
  ◈ KB부동산신탁 홈페이지를 검색하면 다음 화면을 확인할 수 있다
  ◈ 신탁공매 신문 공고문
  ◈ 생보부동산 신탁공매 공매공고 내역
  
  PART 12 신탁기관에서 현장공매로 낙찰 받아 성공한 사례
  
  01 춘천에 있는 상가를 낙찰 받아 성공한 사례
  ◈ 한국자산신탁에서 춘천에 있는 상가공매물건을 발견하다
  ◈ 상가물건 선정을 위한 현장답사(임장) 여행
  ◈ 현장답사 후 입찰할 상가를 선정하다
  ◈ 입찰준비와 입찰당일 현장공매로 입찰하는 과정과 낙찰
  ◈ 대출준비 및 매매계약서 작성
  ◈ 낙찰 받고 현장을 다시 답사하다
  02 생보부동산 신탁공매로 아파트를 낙찰 받고 점유자를 명도한 사례
  ◈ 신탁회사 공매물건 입찰에서 유의할 점
  ◈ 생보부동산 신탁공매입찰정보 내역
  ◈ 입찰대상 공매물건 정리와 권리분석 및 배당표 작성
  ◈ 공매 낙찰 후 5일 이내에 공매부동산 매매 계약서 작성
  ◈ 신탁공매로 낙찰 받고 진행 중인 명도소송을 승계 받아 집행한 사례
  03 한국자산신탁의 현장공매에서 1층 상가점포를 낙찰 받아 임대한 사례
  ◈ 마포 상가 109호의 사진과 주변 현황도
  ◈ 신탁기관이 온비드로 공매절차를 진행하는 입찰공고 내용
  ◈ 이 신탁기관 상가공매에서 권리분석은 어떻게 하면 되나?
  ◈ 신탁재산 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정 방법
  ◈ 낙찰 받고 나서 어떻게 대응했나?
  04 KB부동산신탁의 현장공매에서 오피스텔을 낙찰 받아 성공한 사례
  ◈ 동림오피스텔의 사진과 주변 현황도
  ◈ KB부동산신탁의 입찰공고 정보내용
  ◈ 동림오피스텔 신탁공매물건에 대한 권리분석
  ◈ 공매물건에 대한 권리분석 및 배당표 작성
  ◈ 신탁부동산 매매대금 납부확인서
  05 신탁공매로 토지를 낙찰 받은 사례와 상가가 유찰되어 수의계약을 체결한 사례
  ◈ 생보부동산신탁의 현장공매에서 토지를 낙찰 받아 성공한 사례
  ◈ 생보부동산신탁 현장공매에서 상가가 유찰되어 수의계약을 체결한 사례
  
  PART 13 부동산 8·2대책 후 개인명의와 매매사업자로 취득했다 팔 때 세금절세
  
  01 8.2대책으로 양도세 중과와 조합원지위 양도 및 조합원분양권 전매 제한
  ◈ 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역에 대한 정의
  ◈ 조정대상지역 내에서 다주택자에 대한 양도세 중과
  ◈ 투기과열지구 내에서 조합원지위 양도와 조합원분양권 전매 제한
  02 2020년 8월 12부터 달라지는 취득세와 중과세율
  ◈ 개인과 법인의 취득세율과 중과세율이 적용된 취득세율
  ◈ 재건축과 재개발사업에서 분양권과 입주권의 취득세율 계산 방법
  03 부동산 취득시 부과되는 취득세율과 추가되는 비용
  ◈ 개인이 부동산 취득 시 부과되는 취득세, 교육세, 농특세
  ◈ 법인의 부동산 취득세 중과세율
  ◈ 30세 미만 자녀가 세대분리한 경우와 부담부증여 시 취득세 계산 방법
  ◈ 부동산 취득 시 추가되는 비용은?
  04 개인의 양도소득 세율과 법인의 법인세율 및 절세비법
  ◈ 부동산 양도 시에 부담하게 되는 양도소득세 요약정리
  ◈ 장기보유 특별공제 조견표
  ◈ 다주택자가 양도세를 절세하는 방법
  ◈ 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택 양도세와 지방세 계산 방법
  ◈ 법인이 취득해 매도 시에 유의할 점과 개인보다 절세가 가능할까?
  ◈ 부동산 중개수수료는 어떻게 계산하면 되나?
  05 알기 쉬운 재산세와 종합부동산세 계산 방법
  ◈ 재산세와 종합부동산세 과세 대상 건축물이란?
  ◈ 재산세와 종합부동산세 납부
  ◈ 재산세 과세 표준과 계산 방법
  ◈ 개인 종합부동산 과세 표준과 종부세 계산 방법
  ◈ 법인의 종합부동산세 계산 방법은?
  06 낙찰 받은 봉천동 현대아파트를 가지고 세금절세 방법을 분석해 보자!
  07 개인명의로 취득해서 매도할 때 세금계산 방법과 절세 전략은?
  ◈ 2년 이상 거주하다 비과세로 3억4,000만원에 팔았을 때 수익률 계산 방법
  ◈ 일시적 1세대 2주택 보유 시 비과세 특례를 적극 활용해라!
  ◈ 1년 이상 보유하다 일반세율로 3억3,000만원에 매각할 때 수익률 계산
  ◈ 1년 미만 보유하다 단기양도세율로 3억2,000만원에 매각할 때 수익률 계산
  08 개인사업자로 취득하는 것이 개인명의와 법인사업자보다 절세가 될까?
  ◈ 개인사업자는 개인 또는 법인과 어떠한 차이점이 있나?
  ◈ 아파트를 개인사업자로 취득해서 매도하면 세금은 얼마나 절세?
  09 법인사업자로 취득하는 것이 개인명의 또는 개인사업자보다 절세가 될까?
  ◈ 법인사업자는 어떠한 세금이 적용될까?
  ◈ 법인사업자가 1년 미만으로 보유하다 3억2,000만원에 팔 때 수익률 계산
  ◈ 법인사업자와 개인명의, 개인사업자로 취득할 때 차이점은?
  〈김선생 핵심 강의노트〉 주택임대사업자(일반, 법인 모두가 해당)의 세제 혜택은?
  
  PART 14 신탁공매로 낙찰 받고 명도는 이렇게 해라!
  
  01 건물 명도도 전략이 필요하다
  02 점유자가 없거나 있어도 문을 열어주지도 않으면 어떻게 하나?
  03 협의가 이루어져 주택명도 합의각서를 작성하는 방법
  04 반드시 이사비용을 지급하거나 강제집행을 하는 것은 아니다
  05 협의가 안 될 때 법적으로 어떻게 하면 되나?
  ◈ 경매에서 부동산의 인도명령 신청
  ◈ 공매에서 건물명도(인도)청구 소송
  ◈ 점유이전금지가처분이란?
  
  PART 15 다양한 공매와 특수한 사례에서 배우는 공매투자 비법
  
  01 전철역 주변 다가구주택을 공매로 취득해서 원룸으로 리모델링하기
  ◈ 다가구주택의 온비드공매 입찰정보 내역
  ◈ 이 다가구주택을 입찰대상으로 선정한 이유는?
  ◈ 물건분석과 권리분석은 어떻게 되는가!
  ◈ 투자대비 임대수익률은 어떻게 되겠는가!
  ◈ 입찰에 참여해서 2대 1의 경쟁률을 뚫고 낙찰 받았다
  ◈ 매수 이후 대응방법
  02 재건축대상 아파트를 낙찰 받아 분양권자의 지위를 승계해 수익을 올린 사례
  ◈ 재건축대상 아파트에 입찰할 때 알고 있어야할 내용은?
  ◈ 신흥주공아파트의 사진과 주변 현황도
  ◈ 입찰할 신흥주공아파트의 온비드 입찰정보
  ◈ 아파트를 낙찰 받으면 인수할 권리가 없어 안전할까?
  ◈ 지인이 14대 1의 경쟁률을 뚫고 아파트를 낙찰 받았다
  03 재개발구역 상가주택 2분의 1을 공매로 낙찰 받아 성공한 사례
  ◈ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 사진과 주변 현황도
  ◈ 상가주택 2분의 1 지분 온비드공매 입찰정보 내역
  ◈ 지분공매 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성
  ◈ 지분공매에서 2대 1의 경쟁률을 뚫고 상가주택을 낙찰 받았다
  ◈ 매수 이후의 대응 현황
  ◈ 성남시 금광1구역 재개발사업에서 현금청산금으로 탈출한 사례
  04 건물 전부와 대지 2분의 1을 공매로 낙찰 받아 성공한 사례
  ◈ 다가구주택 공매물건의 사진과 주변 현황도
  ◈ 다가구주택 건물전부와 대지 2분의 1지분 온비드 입찰정보 내역
  ◈ 건물전부와 대지 2분의 1 지분공매 물건에 대한 권리분석
  ◈ 이 주택은 법정지상권이 성립한다. 그런데도 낙찰 받은 이유는?
  ◈ 필자가 다가구주택을 단독으로 받았다
  ◈ 매수 이후의 대응 현황
  05 지상에 다세대주택 14세대가 있는 토지만 공매로 낙찰 받았다
  ◈ 토지만 공매가 진행된 입찰대상 물건분석표
  ◈ 토지만 공매가 진행된 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성
  ◈ 공매물건의 주변현황과 사진
  ◈ 토지만 매수 시 분양자격과 낙찰 받고 난 이후의 대응방법
  06 나대지를 국유재산 공매로 낙찰 받아 건물을 신축하다
  ◈ 국유재산공매 토지의 입찰정보 내역
  ◈ 토지의 사진과 주변 현황도
  ◈ 정 사장이 봉천동 토지를 단독으로 낙찰 받아서 기뻐하고 있다
  07 노량진 재개발1구역 내 새봉빌라로 돈을 번 사례
  ◈ 온비드공매 다세대주택 입찰물건 정보내역
  ◈ 입찰결과 확인 및 낙찰 후 대응 방법
  ◈ 재개발구역의 도로 4분의 1지분을 낙찰 받아 성공한 사례
  
  [부록편] 김동희 소개 글과 저자가 출간한 도서 안내
  
  01 주식회사 채움과 사람들 소개
  02 김동희 소개 글
  03 제2의 인생, 인터넷방송 “부동산 채움tv”를 시작하다!
  04 김동희 저자가 출간한 도서 안내

출판사 서평

신탁공매 투자의 비밀은 어떤 내용을 담고 있나?
PART 1 은 내 집 마련하고, 지인회사가 수익형 건물을 마련하는 비법을 기술해 놓았다.
PART 2와 3은 필자가 실제로 소액으로 투자해서 낙찰 받은 사례를 가지고, 신탁공매로 낙찰 받고 새집처럼 수선해서 부족한 연봉 채우는 비법을,
PART 4는 100세 시대 부족한 연봉과 안정적인 노후자금을 마련하는 방법과 낙찰 받아 성공한 사례를 보여준다.
PART 5는 공매물건을 찾아서 권리분석 어떻게 할까?
PART 6은 부동산 신탁기관의 업무와 신탁재산 공매는 어떻게 진행 되는가!
PART 7은 신탁재산 등의 공매에서 매각절차와 권리를 분석하는 방법,
PART 8과 9는 온비드에서 신탁공매물건을 찾아 권리분석 후 입찰하는 방법과 온비드에서 신탁공매로 낙찰 받아 내 집 마련과 재테크로 성공한 사례를 담고 있다.
PART 10 오르는 아파트를 신탁공매로 싸게 낙찰 받아 내 집 마련하는 비법을,
PART 11과 12는 신탁기관에서 현장공매를 어떻게 진행하고 있나? 와 신탁기관에서 현장공매로 낙찰 받아 성공한 사례, 그리고 공매로 낙찰 받으면 법원경매와 같이 인도명령제도가 없다고 명도를 고민하는 분들을 위해서 PART 14는 공매로 낙찰 받고 명도는 이렇게 해라!
PART 13 부동산 8·2대책 후 개인명의와 매매사업자로 취득했다 팔 때 세금 절세 비법을, 마지막 PART 15는 다양한 공매와 특수한 사례에서 배우는 공매투자 비법을 기술하는 것으로 이 책을 마무리 했다.

[출판사 서평]
당신이 몰랐던 신탁공매를 알려 주는 국내 최초이자 유일한 도서이다!
신탁공매 시장은 얼마 전까지만 해도 소수만이 알고 투자해서 고수익을 올리던 재테크 시장이었다. 그런데 2017년부터 신탁공매 부동산 시장이 뜨면서 필자에게 권리분석을 요청하는 분들이 부쩍 증가하면서 그 기대에 부응하기 위해서 기술한 책이라고 한다. 필자가 그동안 낙찰 받아 성공한 사례들을 모아 생생한 투자 이야기로 꾸며 우리나라 최초 신탁공매 부동산 투자에 관한 책을 기술하게 되었다고 한다. 그래서 이 책은 신탁공매의 다양한 사례와 특수한 사례에서 어떻게 분석하고 입찰하면 성공할 수 있나? 를 알기 쉽게 기술하고 있다.

남들 경매할 때 신탁공매 부동산으로 투자해서 평생 부자로 사는 비법!
필자는 부동산중개업을 하던 시기에 경매를 알게 되어 새로운 시장을 개척할 수 있었다. 그 후 한국자산관리공사에서 매각절차를 진행하는 압류재산 공매 등을 알게 되었는데, 이 당시에는 공매가 대중화되던 시기가 아니라서 경매보다 높은 투자수익을 올릴 수 있었다.
그러던 어느 날 한국토지신탁에서 매각절차를 진행하는 신탁공매 주택에 입찰하게 되었다고 한다. 한국토지신탁 회의실에서 입찰절차를 진행하였는데 입찰자들이 없어서 단독으로 낙찰 받았던 경험은 지금도 잊어지지 않는다. 이러한 신탁공매의 시작은 필자에게 인생역전의 기회를 만들어 주었다고 한다.

신탁공매 우성7차아파트를 내 집 마련하면서 6억원을 벌었다.
이 아파트는 서울시 광진구 자양동 지하철 건대입구역에 있다. 신탁공매로 1회차 최초매각예정금액은 1,146,000,000원에 시작되었지만, 아파트 시세는 10억5,000만원 정도였다.
그래서 필자는 12회차까지 기다렸다가 387,609,800원에 낙찰 받아 싸다고 생각할 수 있지만, 선순위저당권 채권최고액 5억2,800만원을 인수해야 한다. 그러나 인수하는 농협근저당권은 지연이자를 포함해서 채권최고액까지 인수하는 것이 아니라, 4억5,000만원만 인수하면 되므로, 내가 이 아파트를 취득한 총 금액은 837,609,800원이 된다.
매수 후 10개월이 지났는데, 시세가 12~13억원으로 오르더니, 2020년 현재 14억에서 15억원으로 올랐다. 이 아파트 하나로 6억원의 시세차익을 보게 된 셈이다. 이렇게 오르는 부동산에 투자해야 장기 보유해야 성공할 수 있다고 한다.

대방2차 e-편한세상아파트를 수의계약해서 3억원 번 사례를 기술해 놓았다!

이 아파트는 1회차 13억에 시작해서 4회차 947,700,000원까지 매각절차가 진행되었지만, 입찰자가 없어서 유찰되었다. 그 이유는 건물분 부가세 10%와 근저당권 148,000만원(채권최고액)을 인수하는 조건으로 매각절차가 진행되었기 때문이다. 그러나 대출금융기관인 우선수익자에게 인수할 근저당권의 채권금액을 확인해보았더니 근저당권을 인수하지 않고 공매 매매대금만 납부하면, 즉 수의매매계약한 대금만 납부하면 말소해 준다는 사실을 알게 되었다. 이렇게 남보다 발 빠른 대응으로 13억5,000만원 정도 가는 아파트를 3억 정도 낮은 985,608,000원(건물분부가세 37,908,000원포함)으로 살 수 있었고, 이것을 13억9,000만원에 팔아서 세금 공제하고도 3억원을 벌었다고 한다.

지인회사가 신탁공매로 수익형 건물을 마련하다!
지인회사 ㈜ ○○시스템자산운영은 신탁공매가 진행되는 근린상가에 보증금 5억원 및 월세 1400만원으로 임대차계약서를 작성하고 입주해서 영업 중에 있었다. 지인회사가 찾아와 물건분석과 권리분석을 요청해 분석하니, 시세가 78억 정도여서 6,401,707,777원에 입찰해서 낙찰 받을 수 있도록 도움을 주었다. 자신의 보증금 5억원을 포함해도 69억이니 시세보다 9억 정도 싸게 산 셈이다. 이 상가건물은 주변이 발전하는 지역으로 2019년 말에 조사해 보니 매물은 없는 상태이고, 90억원에 팔라는 부동산 중개업소도 있었다고 한다.

2021년 개정된 세법으로, 개인 또는 법인 명의로 세금절세 비법을 기술한 책!
부동산 투자의 기본은 세금 절세에 있기 때문에, 2021년 개정된 세법에 따라 개인 또는 법인 명의로 취득해서 장기간 보유하다가 어떻게 팔아야만 세금이 절세되는 가를 알려 주는 책이다. 그래서 개인 또는 법인이 부동산을 취득해서 팔 때 부담하게 되는 취득세, 양도세, 법인세, 재산세, 종합부동산세를 초보자도 알기 쉽게 정리해 놓았다고 한다.

신탁공매 시장은 투자하는 그 순간부터 이익을 확보할 수 있다!
그래서 안정적인 투자 수익을 가져다주는 매력적인 재테크 분야로 통한다. 시장이 좋으면 좋은 대로, 나쁘면 나쁜 대로 부동산 시세보다 싸게 살 수 있기 때문에 투자하는 그 순간부터 이익을 확보할 수 있다. 그래서 미래를 걱정하는 젊은 사람들이나 퇴직자들이 강의를 듣기위해 필자를 많이 찾아온다고 한다. 누구보다 먼저 이런 재테크 시장에 관심을 가지고 10년 동안 노력한 사람과 그렇지 못한 사람은 분명 10년 후가 다를 수밖에 없다는 것이 필자의 평소 생각이다.

당신이 몰랐던 신탁공매만의 매력에 푹 빠진 사람들!
- ‘걸그룹 멤버 Y양이 강남 번화가에 있는 꼬마빌딩을 신탁공매로 낙찰 받았다’
- 신탁공매로 벽산 아파트를 낙찰 받아 내집 마련에 성공한 사례!
- 주택을 신탁공매로 낙찰 받고 새집처럼 수선해서 팔아 부족한 연봉 채우는 비법!
- 상가를 신탁공매로 낙찰 받아 임대소득으로 노후자금을 마련한 사람들!
이러한 사람들은 경매보다 나은 공매, 그중에서도 신탁공매가 더 높은 수익을 가져다주기 때문이라고 기술하고 있다.

신탁기관 등의 공매는 어떻게 매각되고 있나?
과거에는 신탁공매가 신탁기관 본사 회의실에서 매각절차를 진행하는 현장공매만 있었다. 그러나 최근 들어 주택이나 상가, 토지 등의 가치가 소액이고 대중성 있는 신탁공매 부동산은 현장공매보다 온비드 인터넷공매로 매각절차를 진행하고 있고, 부동산 가치가 크거나 일반대중이 쉽게 접근하기 어려운 부동산 등에서만 현장공매를 진행하고 있다. 왜냐하면 온비드 인터넷공매로 매각절차를 진행하면 현장공매보다 불특정 다수에게 공개되고, 입찰참여도 인터넷으로 하다 보니 쉽게 접근할 수 있어서 현장공매보다 더 높은 가격으로 매각되고 있기 때문이다.

기본정보

ISBN	9791188541256
발행(출시)일자	2020년 12월 07일
쪽수	544쪽
크기	164 * 235 * 33 mm / 820 g
총권수	1권
이 책의 개정정보	가장 최근에 출시된 개정판입니다. 구판보기