초보자도 알기 쉬운 상가 오피스텔 투자와 임대차 Q&A 230

김동희 저자(글)

채움과 사람들 · 2019년 09월 05일

책 소개

초보자도 알기 쉬운 상가와 오피스텔 실전 노하우 230
아는 만큼 보호 받는 상가 임대차 실전상담 Q&A
이 책은 상가 등의 투자자와 상가임차인이 꼭 알고 있어야할 내용 등을 Q&A 230 사례로 기술해 놓았다.

작가정보

저자(글) 김동희

아무리 베테랑 전문가라도 그 앞에선 누구도 부동산에 관한 논쟁을 하고 싶어 하지 않는다. 복잡한 법률부터 실무에까지 무엇이든 일단 파고들면 끝장을 보는 무서운 집념과 부지런함 덕에, 전문가들도 어려워하는 부분까지 머릿속에 완전하고 종합적인 체계를 세워놓은 그다. 부동산 공인중개사시험 1회 합격자로서, 부동산중개업부터 부동산중개법인, 부동산 투자법인을 운영해왔고, 경매·공매를 비롯하여 재건축 재개발, 계약서 작성의 비밀, 부동산 임대차상식, 부동산 세금에 이르기까지 부동산에 관련해 안 해본 것 없고, 모르는 것이 없다.
그런 그가 요즘 상가에 관한 질문을 많이 받고 있다고 한다. 노후 생활자금 마련을 위해 상가에 투자하고자 고민하는 분들이 상가투자를 어떻게 하면 되는가? 전문가도 어려운 상가 임대차에 관해서 질문 등을 해 왔다.
그래서 초보자도 알기 쉽게 상가와 오피스텔 투자 비법과 상가 임대차를 Q&A식으로 230 사례를 만들어 출간한 책이다.

- 약력
ㆍ 공인중개사 자격 취득(제1회)
ㆍ 중앙대학교 경영학과 졸업
ㆍ (주) 대산투자 대표 역임
ㆍ 현) (주) 퍼블릭 옥션(Public Auction) 대표
ㆍ 현) 한국 공ㆍ경매아카데미연구소 소장
ㆍ 현) 법무법인 강산 자문위원
ㆍ 현) 부동산투자포럼 경매전문위원
ㆍ 굿옥션, 디지털 태인 경매강좌 교수
ㆍ 한국자산관리공사(KAMCO) 공매강좌 교수
ㆍ 현) 경·공매 교육아카데미 원장
ㆍ 도서출판 채움과 사람들 대표
ㆍ NCS 부동산 경·공매 전문 집필위원
ㆍ 건국대 최고위과정 교수
ㆍ 인터넷 실시간 방송: 부동산 채움tv 대표

- 저서
『상가·오피스텔 투자와 임대차 Q&A 230 2019. 09.』
『한 권으로 끝내는 배당의 정석 2019. 06.』
『재건축·재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀 2019. 03.』
『나는 적금보다 10배 더 버는 부동산이 좋다 2018. 12.』
『손에 잡히는 공매투자의 정석 개정판 3쇄 2018. 10.』
『지분경매 완성과 NPL투자 비법 2018. 08』
『아파트 살 때와 팔 때 1쇄 2018. 03』
『신탁공매 투자의 비밀 2017. 11』
『계약서 작성의 비밀 개정판 10쇄 2018. 05』
『부동산 임대차 계약 상식사전 2017. 06』
『지분경매 실전투자의 비밀 개정판 3쇄 2017. 03』
『경매투자 핵심 강의노트 2017. 03』
『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀 3쇄 2017. 01』
『이제 지분경매와 특수물건에서 NPL을 찾아라 2016. 05』
『한 권으로 끝내는 경매투자의 정석 2016. 08』
『배당표 작성과 배당이의 실무 2015. 09』
『경매 배당금의 비밀 2015. 08』
『전세금 안전하게 지키는 비법 2015. 05』
『부동산 재테크 Q&A 2015. 03』
『연봉 2배 올리는 공매투자 이야기 2014. 11』
『경매 실전 투자 비법 2014. 02』
『나는 경매로 평생직장을 찾았다 2014. 04』
『임대차 상식사전 2013. 01』
『지분경매의 완성 2012. 10』
『특수물건의 비밀 2012. 03』
『남들 경매할 때 나는 공매한다 2012. 01』
『지분경매의 비밀 2011. 11』
『판사님 배당에 이의가 있습니다 2011. 03』
『실전공매 완전정복 2010. 02』
『공매·경매와 부동산 투자분석 2009. 07』

목차

• Part 1 부자된 사람들의 상가 재테크 실전 노하우!
  
  01 부동산 투자, 어떻게 분석하고 투자해야 성공하나?
  ◆ 항상 실수요자 차원에서 생각하고 판단해라!
  ◆ 역세권 주변과 대중교통 등이 발달하는 지역을 공략해라!
  ◆ 교육여건과 생활편의시설, 우수한 상권 등이 수요를 부른다!
  ◆ 남들이 하지 못하는 부동산에 관심을 가져라!
  ◆ 부동산 시장은 정보수집에 전력을 기울여야 한다!
  02 상가투자는 기본적으로 알고 있어야할 내용은?
  03 상가투자는 어떻게 투자해야 성공할 수 있나?
  04 상가 입지와 상권분석 어떻게 해야 하나?
  ◆ 입지와 상권의 정의
  ◆ 상권조사 분석은 어떻게 해야 하나?
  05 상가 선임대 후분양상가가 안전할까? 위험성은?
  06 오피스텔은 상가와 투자 방법은 다르게 해야 한다!
  07 오피스텔 투자에서 성공하려면 이렇게 투자해라!
  ◆ 오피스텔이 위치하고 있는 입지 여건
  ◆안정적인 임대수익을 보장 받을 수 있는 곳
  ◆ 오피스텔 투자물건을 선택하는 방법
  ◆ 오피스텔은 대형보다 소형이 유리하다!
  08 상가건물 등은 일반건물과 집합건물이 있다
  ◆ 단지내 상가
  ◆ 근린상가
  ◆ 주상복합상가
  ◆ 오피스텔상가
  ◆ 오피스텔
  ◆상가주택
  09 집합건물 상가의 구분소유권과 대지사용권은?
  ◆ 집합건물의 종류
  ◆ 집합건물 상가의 구분소유권이란?
  ◆집합건물 상가에서 전유부분이란?
  ◆ 집합건물의 대지사용권이란?
  ◆ 집합건물의 대지권은 전유부분과 분리처분이 불가하다!
  ◆ 구분소유자가 대지사용권이 없는 경우
  10 아파트 등의 집합건물을 분양할 때 분양면적과 평형 계산은?
  11 상가나 오피스텔 등을 분양할 때 계약면적과 평형 계산은?
  ◆ 집합건물 상가나 오피스텔을 분양할 때 계약면적은?
  ◆ 상가나 오피스텔 투자에서 전용율이 얼마나 중요한가?
  12 상가투자에서 전용율만 높으면 무조건 좋을까?
  ◆ 전용율이 높으면 공용부분이 적어 상가 활성화에 어렵다!
  ◆ 상가 투자는 전용율보다 상권이 우수해야 성공한다!
  ◆ 아파트와 다세대주택, 상가건물에서 약식으로 평형 계산방법
  
  Part 2 모르면 당하는 상가·오피스텔 투자 기본 상식!
  
  13 우량한 상가나 오피스텔을 찾는 것이 투자의 기본이다!
  14 계약하기 전에 매수할 부동산의 현황을 파악하라!
  ◆ 매수할 상가 등에 수리나 개선이 필요한 부분이 있나?
  ◆ 매수할 상가를 누가(소유자, 임차인) 사용하고 있는가!
  ◆매수할 상가 등에 임차인의 수와 임차보증금을 확인해라!
  ◆ 매수부동산이 영업할 업종에 대한 규제 또는 제한이 있는 지를 확인
  15 계약 전에 매수할 상가의 시세를 정확하게 파악해라!
  ◆ 인터넷에서 매매와 전·월세 시세를 직접 확인하는 방법
  ◆ 주변 중개업소에서 매매와 전세 시세를 직접 확인해라!
  16 계약 전에 등기부 열람과 계약을 위한 권리분석
  ◆ 대법원인터넷등기소에서 등기부를 열람하는 방법
  ◆ 누구와 계약을 체결해야 소유권을 안전하게 취득하나?
  ◆ 상가건물에서 건물과 토지 소유자가 다를 때 계약은?
  ◆ 등기부에 근저당권과 가압류 등이 등기되어 있는 경우
  ◆ 등기부에 소유권을 제한하는 가처분, 가등기 등이 있다면?
  ◆ 등기부에 등기된 권리 중 누가 우선순위가 되는 가를 알아야 한다
  17 건축물대장과 토지이용계획확인원을 확인해라!
  ◆ 건축물관리대장과 토지대장을 확인하는 방법
  ◆ 건축물대장과 등기부에 표시된 내용이 다르면 이렇게 해라!
  ◆ 토지이용계획확인원을 확인하는 법
  18 상가 등에 등기된 채권과 임차권이 있을 때 계약하는 방법
  ◆ 선순위 채권을 승계하는 조건으로 계약하는 방법은?
  ◆ 등기부에 등기된 채권을 말소하는 조건으로 계약하는 방법
  19 계약 해제시 해약금과 위약금에 관한 약정
  ◆ 해약금 약정
  ◆위약금 약정(채무불이행과 손해배상)
  20 관리비 납부 여부와 선수관리비 인계인수 방법
  ◆ 관리비 및 공과금 납부 여부
  ◆ 선수관리비 인계인수 방법
  21 상가와 오피스텔을 개인 또는 사업자명의로 구입할 때 꼭 알아야할 내용
  ◆상가나 오피스텔은 분양시 건물분 부가세와 농특세가 부과 된다!
  ◆ 상가 등을 사업자(개인, 법인)가 매도하는 경우 건물분 부가세10%가 있다!
  22 업무용 오피스텔은 상가와 다르게 적용되고 있다
  23 상가나 오피스텔 등을 법인사업자로 취득 후 매도 시에 유의할 사항
  24 영업 업종이 상가용도와 적합한가와 업종제한 유무를 확인해라!
  ◆ 영업업종이 상가용도에 적합한가에 대한 판단이 먼저이다!
  ◆ 영업할 업종제한이나 동일업종에 대한 영업금지 규정이 있는지!
  25 상가 매수 후 누수 등의 하자를 알았다면 매도인의 하자담보 책임은?
  ◆ 매도인의 하자담보 책임은?
  ◆ 매도인의 하자담보 책임의 질의응답
  
  Part 3 초보투자라면 꼭 알아야할 매매 계약서 작성법!
  
  26 개인 간에 주거용으로 오피스텔 매매 계약서 작성
  ◆오피스텔 매매 계약 시 유의사항과 합의
  ◆ 주거용으로 문화 오피스텔 매매 계약서 작성 방법
  27 개인 간에 업무용으로 오피스텔 매매 계약서 작성
  28 오피스텔을 사업자가 개인에게 팔 때 계약서 작성
  ◆오피스텔을 사업자가 개인에게 주거용으로 팔 때 계약서 작성 방법
  ◆오피스텔을 사업자가 개인에게 업무용으로 팔 때 계약서 작성 방법
  29 임대사업자간 상가건물 매매 계약서 작성방법
  ◆ 임대사업자간에 작성한 상가건물 매매 계약서
  ◆ 계약서 작성 이후에 이렇게 대응해라
  30 법인명의의 상가건물을 법인이 매수할 때 올바른 계약서 작성 비법
  ◆상가건물(집합건물, 일반건물) 매매 계약할 때 알고 있어야할 내용
  ◆ 상가나 오피스텔 등을 법인사업자로 취득해 매도 시에 유의할 사항
  ◆ 법인사업자간에 합의한 내용으로 상가건물 매매 계약서를 작성하는 방법
  31 중개수수료는 임대인과 임차인 중 누가 부담하나?
  ◆임대차 계약기간이 만료된 경우와 묵시적 갱신된 경우
  ◆ 계약기간의 만료 전에 임차인이 다른 곳으로 이사를 가게 되는 경우
  ◆ 판례와 국토해양부 해석, 공인중개사협회의 실무처리지침
  32 부동산 매매 및 임대차 계약할 때 중개수수료 계산방법
  ◆ 주택(주택의 부속토지, 주택분양권 포함)의 중개보수요율
  ◆ 오피스텔 중개보수요율
  ◆주택 이외(토지, 상가 등)의 중개보수요율
  ◆ 사무실 임대차계약 중개의 경우는?
  ◆부동산중개업법 제2장 20조의 내용(중개수수료 등)
  33 상가권리금 중개수수료는 어떻게 계산하나?
  
  Part 4 당신만 몰랐던 상가투자의 진실과 거짓!
  
  34 구두계약을 하고 대항요건을 갖추면 대항력이 없다?
  35 계약을 하고 24시간 안에 계약을 해제할 수 있다?
  36 계약금을 지급하지 않았다면 계약의 효력이 없는 걸까?
  37 계약금 일부만 지급했다면 그 돈만 해약금으로 지급하면 된다?
  38 가계약을 했을 때 가계약금은 돌려 받을 수 있다?
  39 계약당사자는 언제든지 해약금을 지급하고 계약을 깰 수 있다?
  40 계약금과 중도금 지급 후 대항요건을 갖춘 임차인은 대항력 있다?
  41 실권약관이 있으면 계약해제 의사표시가 없어도 해제할 수 있다?
  42 상가 등이 화재로 계약을 이행하지 못해도 손해배상 책임이 있다?
  ◆ 이행불능 시 계약해제와 손해배상책임은?
  ◆ 채무자 위험부담주의로 계약이 해제되면 손해배상책임 없다?
  ◆ 채권자 위험부담주의로 계약이 해제되면 손해배상책임은?
  43 계약도 부부 간에 일상가사대리권에 속한다?
  44 계약을 이행하지 않으면 무조건 계약금을 떼인다?
  ◆ 계약서에 해약금 조항만 있고 위약금 조항이 없는 경우
  ◆약관법을 위반한 계약이라면 무효가 된다
  45 집을 팔면 임차보증금 반환채권은 매수인에게 이전되고 소멸된다?
  46 상가건물 매수 후 누수 등의 하자를 알았다면 매도인의 하자담보 책임은?
  ◆ 매도인의 하자담보 책임
  ◆ 매도인의 하자담보 책임의 질의응답
  
  Part 5 상가나 오피스텔 임대차 Q&A 실전상담 113
  
  47 임대인이 구두 합의를 부정하고, 임대료 증액을 요구한다면?
  48 임대차 기간을 1년으로 약정할 때 임대차 만료일은?
  49 계약 이행 전, 계약기간 중에 계약을 깰 수 있을까?
  [Q&A] 계약 만기 전인데 계약을 해지하고 싶다면 어떻게?
  [Q&A] 계약을 깰 때 해약금은 보증금의 10%인가?
  [Q&A] 가계약금을 돌려받을 수 있을까?
  [Q&A] 상가건물을 계약하고 24시간 내에는 해약할 수 있을까?
  50 임차인의 전기승압 공사비용은 누가 부담해야 하나?
  51 사업자등록만 하고, 건물을 인도받지 않아도 대항력 있다?
  52 공부와 다른 현관에 표시된 501호로 사업자등록을 하면 대항력은?
  53 임대인이 신규 임차인의 특정 업종을 거부할 수 있을까?
  54 1년 계약하고, 묵시적 갱신이 되면 2년을 주장할 수 있다?
  55 환산보증금 범위내, 또는 초과하는 경우에 묵시적 갱신이 되었다면?
  [Q&A] 묵시적 갱신 중 계약 해지할 때, 신규 임차인을 주선해야 할까?
  [Q&A] 묵시적 갱신 중에 임대인이 일방적으로 해지할 수 있다?
  56 소유자가 바뀌면 대항력을 주장하지 않고 계약을 해지할 수 있다?
  57 상가건물이 매매될 때 임차인은 계약을 해지할 수 있을까?
  58 공동소유건물에서 과반수 이상과 계약하면 전세금 안전하다?
  [Q&A] 공유물에서 과반이란 어떠한 경우를 말하는 것일까?
  [Q&A] 과반수 이상과 계약하면 임차보증금은 안전하게 보호받나?
  59 임대차가 종료되었는데 보증금을 돌려주지 않고 있다!
  60 임차인이 만기가 되어도 안 나가는데, 짐을 들어내도 되나?
  61 전세금을 법원에 공탁하지 않고 명도소송을 진행해야 한다?
  62 임차인도 건물에서 거주하면서 경매를 신청할 수 있다?
  63 건물소유자가 바뀌면 계약서를 다시 써야 한다?
  64 상가건물을 팔면 임차보증금 반환채권은 매수인에게 이전되고 소멸된다?
  65 전차인도 “상가건물 임대차보호법”을 적용받을 수 있을까?
  66 외국인도 상가건물에 전세권 설정할 수 있을까?
  67 부인으로 임차인 명의변경 시 주의할 점은?
  68 어린이집도 “상가건물 임대차보호법”을 적용 받을 수 있다?
  69 계약을 승계한 임대인은 계약기간 전세금과 월세를 올리지 못한다?
  [Q&A] 대항력은 어떤 권리인가?
  [Q&A]주택이나 상가, 토지에서 대항력 있는 임차인은?
  [Q&A] 계약을 승계한 임대인은 전세금과 월세를 올릴 수 있을까?
  70 바뀐 임대인이 임대료를 터무니없이 올려달라고 할 때?
  71 계약기간 중에는 계약을 해지할 수 없다?
  [Q&A] 차임을 2기 이상 연체 시 최고 없이 계약을 해지할 수 있다
  [Q&A] 임차인이 차임을 2기 또는 3기 이상 연체할 때 기준시점은?
  [Q&A] 임대인의 동의 없이 임차권을 양도나 전대, 용도를 변경한 경우
  [Q&A] 상가임차인이 월세 2개월만 연체하면 계약은 자동 해지된다?
  [Q&A] 연속하지 않은 차임 연체에도 임대인이 계약을 해지할 수 있는지?
  [Q&A] 보증금반환채권을 양도한 경우 밀린 월세를 공제할 수 있는지?
  72 3기 이상 차임 연체 중에도 묵시적 갱신이 인정될까?
  [Q&A] 주택임차인이 차임 연체 중에 묵시적 갱신이 가능할까?
  [Q&A] 상가임차인이 차임 연체 중에 묵시적 갱신이 가능할까?
  [Q&A]] 3기 이상 차임 연체한 사실, 3기 이상 차임 연체 중에 있는 경우
  73 학원 양도할 때, 임대인 동의가 없으면 대항력이 없을까?
  74 안전진단 D등급일 때, 임차인을 내보낼 수 있을까?
  75 원인불명의 화재로 임차물이 소실되어도 임차인은 손해배상 책임이 있다?
  [Q&A] 임차인에게 손해배상책임이 있는 경우와 없는 경우
  [Q&A] 건물소유자인 임대인에게 손해배상책임이 있는 경우
  76 건물주는 권리금을 받지 못하는 것으로 오해하고 있다
  [Q&A] 건물주가 임차인에게 직접 권리금을 받을 수 없을까?
  [Q&A] 건물주는 임차인에게 받은 권리금을 반환하지 않아도 된다?
  [Q&A] 건물주가 임차인에게 권리금을 반환해야 하는 사례는?
  77 임차인은 권리금회수 기회로 보호받을 수 있을까?
  [Q&A] 건물주가 만기 해지하는 임차인의 시설물을 인수하겠다면?
  [Q&A] 권리금 계약서에 해제 조항이 없으면 계약금을 돌려받지 못할까?
  [Q&A] 임대인이 고액의 임대료를 제시해서 권리금을 받지 못했다면 권리금은?
  [Q&A] 임대인이 직접 사용한다고 하면서 권리금 회수를 방해할 때?
  [Q&A] 전차인도 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있을까?
  [Q&A] 계약서 작성할 때 “권리금 포기” 약정이 유효할까?
  78 연체 차임을 모두 상환했다면 권리금 보호 받을 수 있을까?
  [Q&A] 밀린 월세를 다 갚았는데도 권리금 보호를 못 받을까?
  [Q&A] 밀린 월세를 다 지급해도 임대인은 권리금 배상 책임이 없다?
  79 상가가 경매로 넘어가도 권리금회수 기회로 보호 받을 수 있을까?
  80 상가에서 10년이 지나면 권리금의 회수 기회가 상실된다?
  [Q&A] 주무부서인 법무부의 유권해석
  [Q&A] 5년을 초과해도 권리금회수 기회를 보호해야한다는 판결
  [Q&A] 계약갱신요구권 10년을 초과해도 권리금회수 기회로 보호 받는다!
  81 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 해야 하나?
  [Q&A] 임대차기간이 많이 남아서, 신규임차인을 주선했다면 계약해야 하나?
  [Q&A] 임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 해야 하나?
  82 10년 만기 후 주인이 들어온다면 권리금 보호를 못 받을까?
  83 임차인이 임대인에게 권리금을 돌려달라고 요구할 수 있을까?
  84 묵시적 갱신 중 계약을 해지하면 권리금 보호받을 수 있을까?
  85 임차인에게 미리 알렸는데, 임차인 권리금을 보상해야 하나?
  86 상가권리금은 세금 신고를 하지 않아도 되나?
  87 재계약하면 다시 10년을 보장 받을 수 있을까?
  88 임차건물이 경매될 때 계약서를 분실했다면 배당요구를 할 수 없다?
  89 임대인이 개인회생, 파산신청하면 보증금을 떼인다?
  [Q&A] 임대인이 개인회생 신청하면 보증금을 떼이게 되나?
  [Q&A] 임대인이 파산을 신청하면 보증금을 떼이게 되나?
  90 계약기간이 만료되면 언제든지 계약을 해지할 수 있다?
  91 임차인이 임대차만료일 직전에 계약 해지할 수 있나?
  92 상가임차인의 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 상담사례
  [Q&A] 환산보증금 초과 임대차에서 묵시적 갱신되면 10년 갱신요구권 없을까?
  [Q&A] 환산보증금 6억 1천만원 이하 임대차에서 10년 이후에도 묵시적 갱신이 적용될까?
  [Q&A] 임대차 보호 기간 10년은 기산일이 언제부터 일까?
  [Q&A] 임대료가 많으면 임차인이 계약갱신요구권을 주장할 수 없나?
  [Q&A] 환산보증금 9억원 초과해도 선순위 저당권이 없으면, 보증금 보호받을 수 있다?
  93 건물 매수인이 재건축한다면서 나갈 것을 요구하고 있다?
  94 재계약할 때 약정한 차임 등의 증액청구가 가능할까?
  [Q&A] 재계약을 할 때도 증액한도의 제한규정을 적용 받는다?
  [Q&A] 재계약 체결할 때도 임대료 증액 청구 5%를 초과할 수 없을까?
  [Q&A] 5% 초과 증액해서 지급한 임대료를 돌려받을 수 있을까?
  [Q&A] 보증금과 월세를 각각 5% 증액 청구할 수 있나?
  95 상가에서 장기수선충당금은 누가 부담해야 할까?
  96 자동문 설치비용을 임대인에게 청구할 수 있나?
  97 경매가 들어간 사실을 모르고 입주하면 전세금을 전액 손해 본다?
  98 임차건물의 하자는 임대인과 임차인 중 누가 수선하나?
  [Q&A] 임차건물을 임대인이 수선해야 하는 경우
  [Q&A] 임차인의 통상수선의무에 해당하는 것은?
  [Q&A] 하자를 모르고 입주한 경우도 임대인에게 수선의무를 물을 수 있나?
  99 계약 종료 후 임차물에 대한 임차인의 원상복구 의무는?
  [Q&A] 임대인이 일방적으로 원상복구 비용을 공제하려고 한다?
  [Q&A] 전 임차인의 시설까지 철거하고 원상복구를 해야 할까?
  [Q&A] ‘원상복귀’의 약정이 ‘원상복구’를 의미하는지?
  [Q&A] 권리금 지급하고 가게 인수 후 원상복구 범위는?
  100 상가임대차에서 계약을 해지할 수 있는 경우는?
  [Q&A] 주택임차인이 차임을 2기 이상 연체 시 계약해지
  [Q&A] 상가임차인이 차임을 3기 이상 연체 시 계약해지
  [Q&A] 임대인의 동의 없이 임차권을 양도나 전대, 용도를 변경한 경우
  [Q&A] 임대차 계약기간의 만료로 계약을 해지하는 경우
  101 임대차 계약기간을 연장하는 방법은?
  [Q&A] 종전계약대로 재계약, 또는 계약내용을 변경해서 갱신하는 경우
  [Q&A] 묵시적으로 계약을 갱신해서 계약기간을 연장하는 경우
  [Q&A] 상가임차인이 계약갱신요구권으로 연장하는 방법
  [Q&A] 상가임차인은 계약갱신요구를 어떻게 해야 하나?
  [Q&A] 문자메시지로 계약갱신 요구해도 효력이 있을까?
  102 계약 해제, 계약기간 만료, 묵시적 갱신 중에 중개수수료 누가 부담할까?
  [Q&A] 계약금 2백만원 받고 계약이 해제됐는데, 중개보수를 2백만원 넘게 청구한다?
  [Q&A] 중개업자의 과실로 해제됐을 때, 중개보수를 지급해야 하나?
  [Q&A] 중개업자가 중개수수료를 과도하게 요구하고 있다?
  [Q&A] 묵시적 갱신 중 계약 해지할 때 중개보수는 누가 지급하나?
  [Q&A] 계약이 해제되어도 권리금 중개보수를 지급해야 하나?
  [Q&A] 계약이 해제되었는데, 중개보수를 지급해야 하나?
  [Q&A] 자동 연장 상태에서 나가면 중개보수 누가 낼까?
  [Q&A] 계약 체결 시 중개 보수를 지급해야 할까?
  [Q&A] 권리금에 대한 중개보수는 상한 요율이 없나?
  103 오피스텔 경매에서 소액임차인을 잘못 판단해 손해 볼 뻔한 사례
  [Q&A] 입찰대상 물건정보와 입찰결과 내역은?
  [Q&A] 매수인의 잘못된 판단으로 보증금을 인수할 뻔한 사례
  [Q&A] 이러한 경매 상황에서 어떻게 탈출할 수 있었을까?
  104 상가임차인이 경매에서 배당요구를 잘못했다면 어떻게 탈출할까?
  [Q&A] 입찰할 물건정보와 입찰결과 내역은?
  [Q&A] 상가임차인의 잘못된 배당요구로 낙찰자가 인수할 뻔한 사례
  [Q&A] 잘못된 배당요구에서 현명하게 탈출하는 비법!
  
  Part 6 아는 만큼 보호받는 상가 임대차 Q&A 50사례
  
  105 상가건물임대차보호법의 적용대상 건물과 임차인은?
  [Q&A] 상가건물임대차보호법으로 보호받는 건물은?
  [Q&A] 임차인이 상임법으로 보호받으려면 어떻게 해야 하나?
  106 상가임차인의 대항력은 언제 어떻게 발생하나?
  [Q&A] 상가임차인은 대항요건을 갖추고 있어야 대항력 있다?
  [Q&A] 일반거래로 소유자가 바뀌면 임차인의 대항력은?
  [Q&A] 상가에서 어떻게 사업자등록을 해야 대항력이 발생하나?
  [Q&A] 경매나 공매로 소유자가 바뀌는 경우 대항력이 있을까?
  [Q&A] 근저당권이 설정되고 임차인이 대항요건을 갖춘 경우 대항력이 없는 건가?
  [Q&A] 건물과 대지에서 말소기준권리가 다를 때 임차인의 대항력 유무의 판단은?
  [Q&A] 상가나 주택에서 전소유자가 임차인의 지위를 얻었다면 대항력은?
  [Q&A] 신탁 등기된 상가 등에서 임차인이 대항력을 갖는 경우
  107 상가임차인이 최우선변제금을 받으려면 어떻게 해야 하나?
  108 현행법상 소액임차인이면 누구나 최우선변제금을 받을 수 있나?
  109 확정일자부 우선변제권은 어떠한 요건을 갖추고 있어야 하나?
  110 상가임차인이 대항요건과 확정일자를 받았다면 그 효력은 언제 발생하나?
  111 상임법의 적용을 받는 임차인의 최단 계약기간은?
  112 상가임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 계약갱신 거절권은?
  [Q&A] 상가임차인의 계약갱신요구권은 어떻게 행사하나?
  [Q&A] 계약갱신요구권 10년을 행사하지 못하는 임차인도 있다?
  113 상임법상 환산보증금 범위내 임차인과 초과하는 임차인의 차이점은?
  [Q&A] 상임법상 환산보증금 범위내의 임차인은?
  [Q&A] 상임법상 환산보증금을 초과하는 임차인은?
  114 월세에 대한 부가가치세액이 상임법상 환산보증금에 포함 되는지?
  115 임차권등기와 임대차등기는 어떻게 다른가?
  [Q&A] 임차권등기명령에 의한 임차권등기는?
  [Q&A] 민법 제621조의 임대차등기는 어떻게 하면 되나?
  116 임차권의 양도나 전대차는 임대인 동의가 있어야 할까?
  [Q&A] 임차권의 양도는 임대인의 동의가 있어야 대항력 있다?
  [Q&A] 임차권의 전대차는 임대인의 동의가 있어야 대항력 있다?
  117 차임 등의 증감청구와 월차임 전환 시 산정률
  [Q&A] 차임 등 증액청구의 기준 등(상임법 제11조)
  [Q&A] 월차임 전환 시 산정률(상임법 제12조)
  118 임차인의 권리금회수 기회 보호와 손해배상청구권은?
  119 계약갱신요구권 10년을 초과해도 권리금회수 기회를 보호 받을 수 있다?
  120 2018년 10월 16일 상가건물임대차보호법 개정 내용
  121 경매에서 환산보증금을 초과한 임차인은 어떻게 되나?
  122 특별법으로 보호받지 못하는 민법상의 일반임차인은?
  [Q&A] 일반 거래로 소유자가 변경되면 대항력이 없다
  [Q&A] 임차부동산이 경매로 매각되면 대항력과 우선변제권도 없다
  [Q&A] 일반임차인이 대항력을 갖게 되는 경우는 없을까?
  123 환산보증금 범위 내와 초과하는 임차인 상담사례 모음
  [Q&A] 상임법 제3조에 의한 대항력은?
  [Q&A] 확정일자 부여 및 임대차 정보의 제공 등
  [Q&A] 경매나 공매에서 임차인의 우선변제권은?
  [Q&A] 임차권등기명령에 의한 임차권등기 신청 가능여부
  ?[Q&A] 경매에 의한 임차권의 소멸에 대한 판단(상임법 제8조)
  [Q&A] 임대차 기간보호(상임법 제9조)
  [Q&A] 상가임차인의 계약갱신 요구(상임법 제10조)
  [Q&A] 묵시적 갱신(상임법 제10조 4항)
  [Q&A] 권리금회수 기회보호(상임법 제10조의4)
  [Q&A] 차임의 연체와 해지(상임법 제10조의8)
  [Q&A] 차임 등의 증감청구권(상임법 제11조)
  [Q&A] 월차임 전환 시 산정률의 제한(상임법 제12조)
  [Q&A] 전대차관계에 대한 적용?등(상임법 제13조)
  124 상가임차인의 권리분석과 배당은 어떻게 하면 되나
  [Q&A] 환산보증금을 초과하는 임차인은 대항력만 있고, 우선변제권은 없다!
  [Q&A] 환산보증금의 범위 내의 임차인도 유의할 점이 많다!
  [Q&A] 환산보증금 범위내의 임차인과 초과하는 임차인에 대한 권리분석
  125 서울시 상가건물의 임차인과 다른 채권자 간의 배당사례
  [Q&A] 서울시 문래동 상가건물 임차인 조사 및 권리신고 내역
  [Q&A] 등기부상의 권리와 부동산상의 권리를 분석해 보자!
  [Q&A] 배당 순서와 금액은 다음과 같이 계산하면 된다
  126 인천광역시 상가건물 임차인과 다른 채권자 간의 배당사례
  [Q&A] 인천시 작전동 상가건물 임차인 조사 및 권리신고 내역
  [Q&A] 등기부상 권리와 부동산상의 권리를 분석해 보자!
  [Q&A] 배당표를 작성해 보면 더 쉽게 이해할 수 있다
  
  Part 7 자신에게 유리한 상가 임대차(월세) 계약서 작성법!
  
  127 상가 계약 전에 확인할 사항과 합의하는 과정은?
  ◆ 상가건물 월세 계약내용과 권리(시설) 양도 핵심 요약정리
  ◆ 임차할 상가를 방문 현황파악과 업종이 영업용도와 적합여부 점검
  ◆ 임차할 부분을 현재 누가 사용하고, 그 상가에 다른 임차인이 있는지
  ◆ 상가건물의 시세, 등기된 선순위채권과 다른 임차인들 확인
  ◆ 등기부열람으로 소유자 확인과 권리하자에 대한 분석
  ◆ 건축물대장을 확인해서 등기부내역과 일치여부 확인
  ◆ 상가건물에 임차인보다 선순위채권 등이 있을 때 계약하는 방법
  ◆등기부에 나타나지 않는 조세나 공과금채권 등을 확인!
  ◆ 계약할 때 기본적으로 합의해야할 핵심 내용정리
  128 일반건물 상가 임대차(월세) 계약서 작성 방법
  129 부동산 권리(시설) 양도·양수 계약과 임대인과 본 계약 진행 과정
  130 부동산 권리(시설) 양도·양수 계약서 작성 비법
  ◆부동산 권리(시설) 양도·양수 계약과 그 진행과정
  ◆ 부동산 권리(시설) 양도ㆍ양수 계약서 작성 방법
  ◆비품 목록서(특약사항 별지)
  131 임대인과 상가건물 임대차(월세) 계약서를 작성하는 방법
  132 업무용으로 오피스텔 임대차(월세) 계약서를 작성하는 방법
  ◆르네상스 오피스텔 임대차 계약 전에 확인 및 계약에 관한 합의
  ◆ 르네상스 오피스텔 임대차 계약서 작성
  133 주거용으로 오피스텔 임대차(월세) 계약서를 작성하는 방법
  ◆ 행복 오피스텔 임대차 계약 전에 확인 및 계약에 관한 합의
  ◆ 행복 오피스텔 임대차 계약서 작성
  ◆계약서 작성 이후에 이렇게 대응해라!
  
  Part 8 중개사고 발생 시, 꼭 알아야할 18가지 실전노하우!
  
  134 떼인 보증금, 중개업소 100% 책임에 대한 오해와 진실!
  [Q&A] 중개업소에서 계약하면 떼인 보증금 100% 보장받을 수 있을까?
  [Q&A] 전세금을 떼인 경우 임대인에게 100% 보상청구가 가능하다?
  [Q&A] 떼인 보증금을 중개업자에게 어떻게 청구하면 되나?
  135 중개업자의 과실 책임이 크다고 법원이 판단한 사례
  [Q&A] 소유자가 아닌 자와 임대차계약을 중개한 경우 손해배상 책임은?
  [Q&A] 근저당권 설정 사실을 고지하지 않은 중개업자의 과실 책임은?
  [Q&A] 토지별도등기로 인해서 임차인이 보증금을 손해 본 사례
  [Q&A] 신탁 부동산에 계약해서 보증금을 떼였다면 보상청구범위는?
  [Q&A] 선순위 임차인의 존재를 확인하지 않고 중개해서 손해를 보았다면?
  136 임차인의 과실 책임이 많다고 법원이 판단한 사례
  [Q&A] 현관문엔 303호, 등기부엔 302호일 때 중개업자의 과실 책임은?
  [Q&A] 다른 임차인의 보증금 등을 확인?설명하지 않았다면 손해배상은?
  [Q&A] 선순위임차인을 중개업자가 설명하지 않아서 보증금을 떼인 사례
  [Q&A] 건축물대장과 다른 구분호수로 전입신고해서 손해를 본 임차인들!
  137 중개하지 않고 계약서만 작성한 경우 손해배상책임은?
  [Q&A] 공동중개에서 중개를 하지 않은 다른 중개업자의 책임은?
  [Q&A] 중개하지 않고 계약서만 작성한 경우 손해배상책임은?
  138 임대차기간 중에 경매나 공매 통지 받았을 때 대처 방법은?
  [Q&A] 대항력 있는 임차인과 대항력 없는 임차인의 대응방법
  [Q&A] 임차인이 임차보증금으로 배당요구하는 방법은?
  139 경매절차에서 언제 배당금 받고, 언제 건물을 인도해야 할까?
  [Q&A] 경매에서 임차인에게 배당금을 지급하는 절차는?
  [Q&A] 경매당할 때 임차인의 건물인도 시기와 부당이득 발생 시기?

출판사 서평

상가건물·오피스텔 투자자에겐, 어떻게 투자해야 성공할 수 있고, 그 임대수익으로 노후 생활자금을 마련할 수 있는 가를 알려 주는 책이다.
그리고 상가건물·오피스텔 임대차 과정에서 임대인과 임차인이 꼭 알고 있어야할 내용 등을 Q&A식으로 질문과 답변하는 방법으로 초보자도 알기 쉽게 기술한 것이 장점이다.

전문가만 알 수 있는 말도 많고 탈도 많은 상가 임대차!
① 상가건물임대차보호법이 2002년 11월 1일 시작하면서 많은 변화를 거쳤다. 그 과정에서 전문가가 아니면 알 수 없을 정도로 복잡해졌다. 예를 들어 주택임대차와 같이 보증금만 가지고 판단하는 것이 아니라, 환산보증[보증금+000원(월세×100)]을 기준으로 하고, 환산보증금 범위 내에 있는 임차인과 초과하는 임차인의 권리가 다르기도 한다.
② 환산보증금을 초과하는 임차인은 2015년 05월 13일 전에는 대항력이 없다가, 상임법 개정에 따라 2015년 05월 13일 이후부터 대항력과 5년간의 계약갱신요구권으로 보호 받을 수 있게 되었다. 이러한 계약갱신요구권 행사기간도, 2018년 10월 16일부터 새로 계약을 체결하거나 갱신된 임대차는 5년에서 10년으로 연장되었다.
③ 2019년 4월 02일부터 환산보증금 기준도 ㆍ서울특별시는 9억원 이하, ㆍ수도권 과밀억제권역 및 부산광역시는 6억9천만원 이하, ㆍ광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 5억4천만원 이하, ㆍ그 밖의 지역은 3억7천만원 이하로 변경되었다.

그래서 필자는 고민하다가 상가투자와 임대차를 초보자도 알기 쉽게 이해할 수 있도록 이 책을 기술한 것이다.

100세 시대, 노후 생활자금 상가와 오피스텔 임대수익으로 채워라!
노후생활자금 마련! 상가건물과 오피스텔 등의 임대수익만한 것이 없다. 그래서 상가나 오피스텔을 분양 받는 분들에게 매수여부를 결정하는 기준은 임대수익률이다.
이렇게 분양받아 안정적인 임대수익률을 확보하려면 분양가가 적정한 가부터 확인해야 한다. 그런데 분양업체 등이 상가를 분양할 때 기본적으로 신규로 입주하는 약국이나 병원, 그밖에 임차인 등에게 많은 혜택(월세를 일정 기간동안 보전해 주는 방법으로)을 주면서 입주시키고, 임대수익률만 올려놓는 경향이 많다(분양을 쉽게 하려는 전략으로). 이러한 요인은 2년 또는 5년 후에 재계약하는 과정에서 임대수익률의 하락으로 이어질 수밖에 없다.

상가 투자 성공할 수도, 공실로 손해 볼 수도 있다!
상가에 투자하려면, 앞으로의 주변변화 즉 주변에 비슷한 상가나 대형 유통점 등의 입점 등으로 상권변화가 발생할 수 있는가 까지 체크해야 한다.
월세 수익은 무조건 분양가격 대비 수익률로 나타난다. 그렇지만 적절한 월세가 아닌 높은 월세는 재계약하는 과정에서 임차인들로부터 외면당하게 되므로, 임대수익의 감소를 가져오거나 공실로 손해가 발생할 수도 있다.

노후상가는 왜 저렴할까? 노후상가는 어떻게 투자해야 되나?
임대수익을 목적으로 처음 시작하는 것이 상가나 오피스텔투자이다. 그런데 소액으로 투자하는 분들이 많다보니 저렴한 상가를 찾게 되고, 이는 공실의 위험 속에 빠져 있는 노후상가를 찾게 된다.
활성화가 이루어진 상가는 그 가치가 높은 반면, 임대 가치가 떨어진 상가는 가격 경쟁력에서 밀려날 수밖에 없다. 이러한 상가는 임대수익의 하락으로 이어지기 때문에 주의해야 한다. 그렇더라도 그 상가의 땅의 가치까지 사라진 것은 아니다. 미래에 재건축 등으로 활성화가 되면 그 가치는 클 수밖에 없다. 그래서 노후상가에 투자하려면 재건축과 재개발이 예상되어 있는 상가를 구입해서 장기 보유해야 한다. 이 방법 하나로 노후 걱정 없는 평생 생활자금을 마련할 수도 있다.

모르면 당하는 상가·오피스텔 투자 기본 상식!
우량한 상가나 오피스텔을 찾는 방법과 매매 계약에서 기본적으로 꼭 확인해야 되는 기본 내용을 Q&A 13사례로 담아 놓았다. 그래서 초보자라도 따라만 하면 손해 보지 않고 성공할 수 있도록 했다.

초보투자라면 꼭 알아야할 매매 계약서 작성법
계약서를 쓰고 돌아서면 5분도 안되어 후회를 하는 경우가 많다. 이는 계약하기 전에 물건조사와 계약할 때 준비운동이 부족해서이다. 그래서 이 편에서 누구라도 쉽게 계약을 이해하고, 다양한 사례에서 자신에게 유리한 계약을 할 수 있도록 모범 답안을 만들어 놓았다. 따라만 하면 손해 보지 않고, 내게 유리한 계약을 할 수 있도록 Q&A 11사례로 기술해 놓은 것이다.

당신만 몰랐던 상가투자의 진실과 거짓!
부동산은 안전하다고만 생각하고, 그 위험성에 대해서 이야기를 하는 사람은 드물다. 수억에서 수십억원에 달하는 건물을 고심 없이 사고, 또 후회를 한다.
그래서 필자가 이 편에서 상식대로 계약했다가 손해 본 사례와 손해 보지 않고 상가투자로 성공하는 기본 상식을 Q&A 11사례를 담았다고 한다.

상가와 오피스텔 임대차 Q&A 실전상담 113
상가 임대차 문제는 전문가에게도 어렵다. 그래서 필자가 상가투자와 임대차를 초보자도 알기 쉽게 기술한 것이다. 이 내용은 필자가 그동안 상가나 오피스텔 임대차에서 공인중개사, 임대인과 임차인을 상담해준 사례와 법무부 상담 등을 통해서 Q&A 113 사례를 만든 것이다.

아는 만큼 보호 받는 상가 임대차 Q&A 50사례
이 내용은 상가건물임대차보호법을 알기 쉽게 정복할 수 있도록 기술한 것이다. 상임법으로 보호받는 건물부터, 상가임차인의 대항력과 우선변제권은 언제 어떻게 발생하나? 임차건물이 경매되면 임차인은 어떻게 우선변제권으로 탈출하게 되나? 그리고 상가임차인이 꼭 알고 있어야할 내용 등을 Q&A 50사례에 담아 놓았다.

자신에게 유리한 상가 임대차(월세) 계약서 작성법!
내게 유리한 계약은 상대방에게 불리할 수밖에 없다. 그런데 초보자가 완벽하게 내게 유리한 계약서를 작성하는 것은 어렵다. 그래서 다양한 상가나 오피스텔 계약서를 작성할 때 사전처럼 따라하면 성공할 수 있도록 모범 답안 17개 사례를 Q&A식으로 기술해 놓았다.

중개사고 발생 시, 꼭 알아야할 18가지 실전노하우!
ㆍ떼인 보증금, 중개업소 100% 책임에 대한 오해와 진실!
ㆍ 중개사고 발생 시에 중개업자의 과실 책임이 크다고 법원이 판단한 사례
ㆍ 중개사고 발생 시에 임차인에게 과실 책임이 많다고 법원이 판단한 사례
ㆍ 임대차기간 중에 경매나 공매 통지 받았을 때 대처하는 방법은?
ㆍ 경매절차에서 언제 배당금 받고, 언제 건물을 인도해야 할까? 등으로 중개사고로 떼인 보증금을 해결하는 방법을 마지막으로 기술해 놓았다.

이 책으로 내가 어떻게 대처해야 손해 보지 않고, 내게 유리한 계약을 할 수 있나? 를 알려 주고 있다. 설령 보증금을 떼인 경우도, 중개업자를 상대로 손해배상 청구를 하는 방법까지 알려 주는 방법으로 이 책을 마무리해 놓은 것이 장점이다.

기본정보

ISBN	9791188541133
발행(출시)일자	2019년 09월 05일
쪽수	400쪽
크기	154 * 226 * 25 mm / 581 g
총권수	1권
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