쉽게 따라 하고 빠르게 도전하는 빌라 투자 방정식

돈이 없어도 투자가 가능한 빌라 투자의 NEW 패러다임

황성수 저자(글)

매일경제신문사 · 2021년 08월 05일

책 소개

돈이 없어도 투자가 가능한 빌라 투자의 NEW 패러다임

‘빌라(다세대주택)’라는 단어를 들으면 어떤 생각이 먼저 드는가? 이번엔 ‘아파트’라는 단어를 들으면 어떤가? 아마도 아파트에 대한 인식은 좋은 경우가 많고, 빌라에 대한 인식은 그다지 좋지 않은 경우가 많다. 많은 사람들이 빌라 투자에 대해 ‘낡았다’, ‘내가 사면 떨어진다’, ‘개별성이 강하다’, ‘시세 파악이 어렵다’, ‘엄청 안 오른다’와 같은 고정관념을 갖고 있다. 하지만 반드시 그런 것만은 아니다. 이 책에서는 빌라 투자에 대한 고정관념을 근거를 들어 하나씩 깨면서, 빌라 투자만이 가진 메리트를 이야기한다.

이미 빌라도 잘 팔리는 시대가 되었다. 설사 자신이 투자한 빌라가 팔리지 않는다고 해도 묶이는 돈은 1,000~3,000만 원 내외다. 최악의 경우 팔리지 않아도 투자금이 0원인 무피 투자가 계속되고 있어 아무런 부담이 없다. 환금이 쉽지 않더라도 크게 걱정할 필요가 없는 것이 바로 빌라 투자의 매력이다. 또한, 빌라는 적은 투자 비용으로 우수한 주변 환경을 누릴 수 있고, 시세 차익을 기대할 수 있는 부동산이다. 아파트의 경우, 나홀로 아파트라 하더라도 좋은 입지라면 최소 2~3억 원 정도의 투자금이 있어야 하므로 소액 투자자에게는 그림의 떡일 수밖에 없다.
반면 빌라는 1,000~5,000만 원 정도면 투자할 수 있고, 물건에 따라 매매 가보다 전세가가 더 높은 플러스피 투자가 가능하니 자본금이 적은 사회 초년생도 얼마든지 투자에 나설 수 있다. 꼭 투자가 아니더라도 실수요자 입장에서 봐도 빌라는 상대적으로 적은 비용으로 내 집 마련이 가능하며, 공간 활용도가 우수하다는 장점이 있다. 서울의 주요 입지의 빌라를 매매할 예산으로 외곽 지역의 아파트를 매수하거나 전세 거주를 선택했을 경우와 비교하면 3~4년 후 자산의 변화가 클 것이다. 그만큼 어중간한 지역의 아파트 매수보다 서울의 입지 좋은 빌라 매수가 여러모로 더 매력적이라는 뜻이다.

급매물을 찾는 투자 방법을 알면, 어떤 이슈가 있는 곳의 투자 방법을 알면, 투자해도 절대 손해나지 않는 투자 방법을 알면, 빌라 투자는 절대 손해나지 않을 것이다. 이 책에서는 돈 되는 빌라 고르는 방법부터 절대 손해 보지 않을 빌라 투자의 방법, 급매 물건을 빨리 찾는 방법이나 상황에 따라 달라지는 투자 대처법에 대해 초보자들도 헤매지 않고 빌라 투자에 도전할 수 있도록 차근차근 다루고 있다.

작가정보

저자(글) 황성수

다세대(빌라) 투자 전문가이자 현업 투자자
현재 송파구에서 문정역 부동산 중개사무소 운영(부동산 중개업 21년 차)
(주)더키움, 미사랜드, 더키움에듀 대표이사
현) 전업을 꿈꾸는 사람들 전임 강사
현) 부동산 멘토스쿨 전임 강사

Cafe : 빌라 투자 방정식 https://cafe.naver.com/speedgarden

목차

• 프롤로그ㆍ 5
  
  PART 01 돈 없어도 부동산 투자하는 비법
  부동산 투자는 시간을 사는 것이다ㆍ14
  빌라 투자는 현재도 진행 중이다ㆍ16
  사는 순간 2,000만 원 이익 본 문정동 빌라ㆍ18
  돈 없어도 얼마든지 투자할 수 있다ㆍ22
  플러스프리미엄(플러스P) 투자란? ㆍ24
  취득세가 중과되지 않는 부동산ㆍ27
  누가 꼭대기층이 안 나간대?ㆍ30
  
  PART 02 편견을 버려야 투자가 잘된다
  감정가 7,300만 원 빌라가 1억 3,800만 원에 낙찰된 이유ㆍ38
  감정가 8,700만 원 빌라가 2억 2,100만 원에 낙찰된 사연ㆍ44
  감정가를 맹신하지 말자ㆍ47
  부동산, 가격보다 가치를 보자ㆍ49
  
  PART 03 고정관념에서 벗어나면 수익이 보인다
  오히려 지금이 적기다ㆍ54
  현장 분위기를 직접 알아야 한다ㆍ57
  남들과 다르게 생각해야 돈을 번다ㆍ62
  공동 투자, 투자의 기회를 넓힌다ㆍ67
  전문가 피드백으로 성공 확률을 높인다ㆍ71
  임장 횟수가 쌓일수록 수익이 높아진다ㆍ74
  
  PART 04 돈 되는 빌라 고르는 방법
  빌라의 정의와 변천사ㆍ80
  투자 기준에 따라 선택하는 빌라가 다르다ㆍ83
  빌라가 아파트보다 좋은 이유ㆍ86
  빌라가 환금성이 떨어진다는 말은 오해!ㆍ89
  빌라 세 채 투자가 불러온 좋은 나비효과ㆍ93
  장기 보유한다는 생각으로 부동산을 사자ㆍ100
  
  PART 05 따라 하면 무조건 돈 버는 빌라 투자 방정식
  빌라 투자 5가지 조건ㆍ104
  빌라가 싼지, 비싼지 어떻게 알지?ㆍ109
  ‘공 · 대 · 공’만 알면 빌라 투자 무조건 성공ㆍ111
  한눈에 이해하는 빌라 투자 방정식ㆍ121
  본인만의 기준을 세우자ㆍ125
  가격이 떨어지지 않는 빌라ㆍ127
  
  PART 06 왕초보도 쉽게 시작하는 빌라 투자 방법
  부동산 텃밭을 가꾸자ㆍ132
  커피값에 정성이 있다ㆍ135
  점점 텃밭을 넓혀가자ㆍ137
  중개사무소 선택하는 요령ㆍ139
  이사 갈 집을 먼저 계약하지 말자ㆍ142
  플러스피를 싫어하는 중개사무소, 직거래로 승부하자ㆍ146
  엘리베이터 없는 5층의 장점ㆍ153
  누수 걱정 없는 빌라 투자법ㆍ156
  
  PART 07 급매 물건을 빨리 찾는 방법
  다양한 부동산 앱을 활용한다ㆍ160
  네이버 부동산 확인은 필수ㆍ162
  서울 부동산 정보광장에서 빌라 정보 찾는 법ㆍ165
  손품으로 빌라 시세를 확인하자ㆍ168
  건축물대장에서 꼭 확인해야 할 사항ㆍ171
  노후에 따라 빌라 투자 방법이 다르다ㆍ178
  
  PART 08 상황에 따른 빌라 투자 대처법
  공실인 빌라 매물인 경우ㆍ182
  집주인이 거주 중인 매물인 경우ㆍ185
  기존 전세를 승계하는 경우ㆍ187
  인테리어는 어디에 맡길까?ㆍ188
  수강생 빌라 투자 사례ㆍ190
  무료로 인테리어를 배울 수 있다ㆍ194
  절대 실패하지 않는 빌라 투자법ㆍ197
  고민하다 6,000만 원 수익을 놓치다ㆍ200
  
  PART 09 서울뿐만 아니라 지방에도 돈 되는 빌라가 있다
  최고의 투자는 정비사업 투자다ㆍ208
  대지 지분이 중요하지만, 무조건은 아니다ㆍ210
  미리미리 준비하는 자세가 필요하다ㆍ213
  개발정보는 미리 계획되어 있다ㆍ218
  정보를 이메일로 받자ㆍ221
  미니 재건축, 빌라 투자로 이루자ㆍ224
  지역주택조합, 역으로 활용하면 수익이 보인다ㆍ230
  주체적인 사고가 투자 성공을 부른다ㆍ235
  
  에필로그ㆍ 238

책 속으로

▷ 투자자인 우리는 좋은 물건을 좋은 가격에 사는 게 관건이다. 그렇다면 어떻게 해야 저렴하게 살 수 있을까? 매도인은 한 푼이라도 비싸게 팔려고 하고, 매수인은 한 푼이라도 싸게 사려 하다 보니 가격을 흥정하다 계약이 깨지기도 한다. 그렇다면 어떻게 해야 매수인이 계약에서 우위를 점할 수 있을까? 그것은 바로, 매도인 스스로도 인정하는 단점이 존재해야 한다.
-p. 31

▷ 사람들은 구축보다는 신축을 좋아하며, 빌라(다세대주택)보다는 아파트를 좋아한다. 하지만 이런 고정관념에 빠져 있으면 진정한 수익을 내기 어렵다. 우리는 수익을 내기 위해 부동산 투자를 하지, 신축·아파트 만을 사기 위해 부동산 투자를 하는 것도 아니기 때문이다. 부동산 투자를 할 때 노후빌라가 신축빌라보다 가치가 높은 경우도 많다. 또한 돈이 있어야만 투자할 수 있는 것이 아니다. 돈 없어도 얼마든지 투자가 가능하다.
-p. 62

▷ 여러분이 현재 돈이 없더라도 투자를 못 한다고 한탄하지 않아도 된다. 생각하기에 따라 얼마든지 돈을 만들어낼 수 있기 때문이다. ‘나비의 작은 날갯짓이 지구 반대편에서는 폭풍우를 불러일으킨다’는 나비효과처럼, 부동산에서도 나비의 날갯짓처럼 작은 시도가 결과적으로 여러분의 자산 증가에 큰 영향을 미칠 것이다.
-p. 99

▷ 허름한 빌라를 싸게는 샀는데, 어떻게 하면 비싸게 전세 놓을 수 있을까? 그것은 바로 인테리어의 힘이다. 허름한 빌라를 그대로 임대 놓는다면 가격을 낮춰줄 수밖에 없다. 빌라를 살 때 허름함을 무기로 가격을 깎았듯, 임차인도 허름함을 무기로 저렴한 임대를 원할 것이기 때문이다. 따라서 인테리어뿐만 아니라 옵션도 같이 설치해준다.
-p. 107

▷ 여러분이 아파트, 빌라, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 상가 등 어느 부동산에 투자하더라도 반드시 토지를 알아야 한다. 그 이유는 어느 종목을 막론하고 토지가 기본이 되기 때문이다. 강남에 있는 아파트와 지방에 있는 아파트의 표준 건축비는 별 차이가 없다. 그럼에도 불구 하고 아파트 가격에 큰 차이가 발생하는 것은 토지 가격의 차이 때문이다.
-p. 115

▷ 상권의 변화는 놀라울 때가 많다. 비슷한 업종들이 모여서 같은 테마로 상권을 형성한 전자 상권, 웨딩 상권, 의류 상권, 가구상권, 법무·세무 상권, 공구 상권 등은 서로 상생 효과를 누리고 외부에서 목적형 유입 인구를 모을 수 있다. 하지만 갈수록 온라인 상권이 발달하면서 비싼 임대료를 주면서 영업하는 임차인들이 줄어드는 추세다.
-p. 111

▷ 아무 빌라나 사라고 권하는 게 아니다. 오를 만한 곳에 위치한 빌라를 저렴한 가격에 사서 플러스피로 전세 놓고 있으면 투자금 부담이 없으면서 오히려 돈이 남아 다른 부동산에 재투자할 수 있다. 또한 보유하고 있는 사이, 가격이 오르니 이보다 더한 투자가 어디 있겠는가!
-p. 127

▷ 친절하고 능력 있는 중개사무소를 일주일에 한 번씩 지속해서 방문하 면서 사장님과 친해지면 좋다. 필자는 이 과정을 ‘텃밭 관리인 선임’이 라고 칭한다. 앞에서 말했듯, 내가 투자하고 싶은 지역(텃밭)을 관리해 주는 중개사무소라는 뜻이다. 이런 중개사무소에 방문해 본인도 투자 클럽에 다니며 투자에 관심이 많고, 본인 주위에도 투자할 사람들이 많다는 제스처를 취하면 좋다.
-p. 137

▷ 본인이 노력해서 얻은 정보를 바탕으로 남보다 한발 빠르게 투자에 진입해야지, 그저 남들이 가는 방향 으로 우르르 몰려가는 투자 방법은 옳지 못하다. 그 방향이 옳다 하더 라도 최종 우승하려면 치열한 경쟁을 뚫어야 할 것이며, 방향이 잘못되 었다면 모두 탈락하는 불운을 맛봐야 하기 때문이다.
-p. 236

출판사 서평

투자의 5가지 조건과 공·대·공의 3가지 툴의
빌라 투자 방정식을 체계적으로 전달한다!

빌라 투자는 많은 분들이 걱정하는 것처럼 어렵지 않다. 그런데도 부동산 첫 투자로 빌라에 선뜻 도전하기는 어려울 것이다. 대체 ‘어떤 빌라를 사야 좋을까?’ 필자는 ‘빌라 투자에도 기준점이 있으면 얼마나 좋을까? 그 기준점을 시각화하고 수치화한다면 누구나 쉽게 투자할 수 있지 않을까?’ 고민을 하다가 이 책을 집필하게 되었다고 한다.

요리책에 적힌 계량법처럼 빌라 투자에도 객관적인 공식이 있다면 초보자들도 쉽게 따라 할 수 있을 것이다. 이러한 고민 끝에 필지가 찾아낸 방법이 바로 ‘공·대·공’의 3가지 툴과 빌라 투자의 5가지 조건의 빌라 투자 방정식이다.
빌라 투자 5가지 조건은 역세권, 필로티 구조, 발코니 존재, 거실 크기, 허름한 곳을 말한다. 이 조건에 대입하여 빌라 투자를 시도하면, 적어도 손해는 보지 않을 것이다. 또한, 공 · 대 · 공의 3가지 툴은 ‘공동주택 가격 비율’, ‘대지 평당 가격’, ‘공시지가 가격 비율’의 첫음절을 모아 만든 말이다. 빌라 구입 시 이 3가지 공식을 대입하면 해당 빌라의 가격의 적정성 여부를 판단할 수 있다. 초보 투자자들도 빌라 투자를 할 때, 이 ‘빌라 투자 방정식’에 대입해보면 사야 할 빌라와 사지 말아야 할 빌라를 가릴 수 있는 안목이 생길 것이며, 그렇게 쌓인 안목으로 빌라 투자의 고수가 될 수 있을 것이다.

부동산은 언제나 과거의 가격이 아니라 미래의 가치다. 그래서 부동산은 미래가치를 사는 것, 즉 시간을 사는 것이다. 임차인의 전세보증금은 무이자 대출과 같다. 시간이 흐를수록 임차인에게 갚아야 할 돈의 가치는 계속 떨어진다. 실제 물건값은 임차인이 낸 것과 같은데, 오른 효과는 오롯이 임대인이 본다. 그러니 전세 보증금을 두려워하지 말고 지렛대 효과로 사용하자. 성공의 시작은 지금의 출발에서부터다.

[추천사]
제일 중요한 것은 내 돈이 없이도 투자가 가능하다는 것과 무피, 플피도 가능하다는 것!
그리고 현금이 없어도 계속적인 투자가 가능하다는 것이다. 또한 현금이 계속 쌓이는 투자 시스템을 만드는 것이 포인트다!
- 한남더힐님

빌라는 ‘돈이 안 되는 것, 팔기 어려운 것, 오래된 빌라는 배보다 배꼽이 큰 것’이었으나 빌라 투자 방정식으로 내 생각은 완전히 바뀌었다.
- 월천여사님

투자를 할 때 기준이 없다 보니 즉흥적인 기분이나 분위기, 옆 사람의 속삭임 등에 휘둘리기 쉬운데, 이 책을 통해 답 도출이 손쉬운 투자 방정식을 알려준다!
- 네네님

빌라를 통한 투자 방법, 실제 사례를 바탕으로 이야기를 해주셔서 흥미로웠으며, 사례마다 꿀팁을 방출해준다. 정보를 얻을 수 없어 섣불리 도전할 수 없었던 세계에 눈뜨게 될 것이다.
- 엘린님

“빌라는 사는 것이 아니다. 투자로는 어렵다”라는 고정관념이 있었는데, 이 책의 5가지 조건과 3가지 툴로 그것이 깨졌다. 세입자 관점에서 인테리어와 옵션을 넣어 매매가보다 높은 전세가를 받는 플피 투자 역시 매우 인상적이다.
- 스토브님

초보 투자자라면 어떻게 시작해야 하는지, 부동산 중개사무소는 어떻게 접촉해야 하는지, 인테리어는 어떻게 해야 하는지까지… 지금까지 쌓아온 노하우를 거침없이 풀어주었다.
- 희빛님

그동안 빌라에 대한 선입견이 있었는데, 가치 있는 빌라 찾기에 대한 신세계를 경험했다. 지역과 입지만 괜찮으면 빌라도 가치가 상승할 수 있고, 가치 없어 보이는 빌라 역시 예쁘게 단장해 필요한 사람들에게 거주의 편안함을 제공할 수 있는 도시재생적인 사회적 책임까지 생각하게 되었다.
- 규맘님

열정적으로 지은이의 경험과 투자 사례를 소개하고 노하우를 공유해주었기에 큰 깨달음을 얻을 수 있을 것이다.
- 체리마트님

개별성이 강한 빌라, 돈이 안 된다고 주저하게 되는 빌라, 이러한 빌라에서 투자의 돌파 구를 마련하게 해주는 황성수 대표님을 강력 추천한다.
- 더바이스님

‘어떻게 하면 쉽게, 바로 따라 할 수 있게 전할 수 있을까?’ 하는 진심이 느껴지는 책이다.
- 하루한보님

기본정보

ISBN	9791164843015
발행(출시)일자	2021년 08월 05일
쪽수	242쪽
크기	153 * 226 * 16 mm / 460 g
총권수	1권

Klover 리뷰 (21)

[bo******]

많은 도움이 되었어요

[hs*****]

유익하지만 내용이 적은 느낌

[ng****]

부동산 투자를 한다면 꼭 한번 볼만한책

[jh******]

아직 읽기 전이지만 괜찮을 것 같아요

[bb******]

빌라투자해서 임대수익을 받으려고 해서 읽게된 책인데 유용하네요

[pi*******]

군더더기없이 실전에서 활용가능한 내용으로 채워져있습니다. 이론과 실례가 적절히 조합되어있고, 빌라투자에 관심은 있지만 막연한 상태였는데 큰 도움이 될 것 같아요. 별로 기대 안 하고 주문한 책인데 기대이상이에요!

[to*****]

급매물을 찾는 투자 방법을 알면, 어떤 이슈가 있는 곳의 투자 방법을 알면, 투자해도 절대 손해나지 않는 투자 방법을 알면, 빌라 투자는 절대 손해나지 않을 것이다. 이 책에서는 돈 되는 빌라 고르는 방법부터 절대 손해 보지 않을 빌라 투자의 방법, 급매 물건을 빨리 찾는 방법이나 상황에 따라 달라지는 투자 대처법에 대해 초보자들도 헤매지 않고 빌라 투자에 도전할 수 있도록 차근차근 다루고 있다.

[ss******]

빌라 투자에 대한 지식을 얻을 수 있어요

[ka***]

강의듣고 궁금해져서 구매합니다. 강의 매우 만족 했어용~^^

[ga*******]

빌라구매하는 방법에 대해 자세히 나와있어서 도움이 됩니다