ONE 감정평가이론

감정평가사 2차 시험대비

김강산 저자(글)

로앤오더(LAW&ORDER) · 2019년 10월 30일

책 소개

- 독자대상 : 감정평가사시험 준비생
- 구성 및 특징 :
① 최근 경향 반영
② 학습 내용 체계적으로 구성

작가정보

저자(글) 김강산

제28회 감정평가사 자격시험에 합격한 감정평가사이다. 현재 ㈜감정평가법인 에이블 이사와 합격의법학원 부동산학원론･감정평가이론 전임을 맡고 있다. 편저서로는 『부동산학원론 [강의 기본서] Ⅰ』(법학사 刊, 2022), 『부동산학원론 [강의 기본서] Ⅱ』(법학사 刊, 2022), 『감정평가총론』(에듀비 刊, 2022), 『ONE 감정평가이론』(LAW&ORDER 刊, 2020) 등이 있다.

목차

• 제1장 부동산학의 기초개념 13
  Ⅰ. 부동산학의 의의 15
  Ⅱ. 부동산의 복합개념 15
  Ⅲ. 부동산의 특성 18
  Ⅵ. 부동산의 종별과 유형 23
  관련기출지문 25
  
  제2장 지대론·도시지가(성장)이론 27
  Ⅰ. 지대론 29
  Ⅱ. 도시지가(성장)이론 33
  관련기출지문 41
  
  제3장 감정평가 기초이론 43
  1절 감정평가의 개념 45
  2절 감정평가의 업무영역 45
  Ⅰ. 가치추계업무 46
  Ⅱ. 비가치추계업무(부동산컨설팅) 46
  Ⅲ. 평가검토 50
  3절 감정평가의 분류 53
  Ⅰ. 감정평가 분류의 목적(필요성) 53
  Ⅱ. 감정평가 분류 54
  4절 감정평가의 기능·필요성 64
  Ⅰ. 감정평가의 필요성 64
  Ⅱ. 감정평가의 기능 66
  5절 감정평가 윤리 69
  Ⅰ. 감정평가 직업윤리의 의의 69
  Ⅱ. 「감정평가 실무기준」 200 감정평가업자의 윤리 69
  관련기출지문 74
  
  제4장 부동산시장론 77
  1절 부동산시장 일반 79
  Ⅰ. 부동산시장 개설 79
  Ⅱ. 부동산시장의 특성 79
  Ⅲ. 부동산시장의 기능 81
  Ⅵ. 부동산시장의 유형(분류) 83
  Ⅴ. 부동산수요와 공급 83
  2절 부동산시장 경기변동 87
  Ⅰ. 부동산시장 경기변동 개설 87
  Ⅱ. 부동산시장 경기변동의 측정지표 87
  Ⅲ. 부동산경기의 순환국면에 따른 부동산시장 특징 88
  Ⅳ. 부문별 경기순환(일반경기와 관련하여) 89
  3절 효율적시장 91
  Ⅰ. 개설 91
  Ⅱ. 효율적시장의 유형 91
  Ⅲ. 할당적 효율성 93
  Ⅳ. 정보비용 94
  4절 공간시장과 자산시장(H·W 4사분면 모형) 95
  I. 부동산 시장의 구분 95
  II. 부동산 공간시장 95
  III. 부동산 자산시장 96
  Ⅵ. Dippasquale·Wheaton의 4사분면 모형 98
  관련기출지문 101
  
  제5장 부동산시장분석론 103
  1절 지역분석 105
  Ⅰ. 지역분석의 의의 105
  Ⅱ. 지역분석의 필요성 105
  Ⅲ. 지역분석의 절차 107
  Ⅳ. 지역분석의 목적 108
  Ⅴ. 「감정평가에 관한 규칙」상 지역의 구분 109
  Ⅵ. 지역분석과 감정평가와의 관계 120
  2절 개별분석 122
  Ⅰ. 개별분석 개설 122
  Ⅱ. 개별분석의 필요성 122
  Ⅲ. 최유효이용 분석 123
  Ⅳ. 지역분석과 개별분석의 관계 131
  3절 시장분석 133
  Ⅰ. 부동산분석의 체계 133
  Ⅱ. (감정평가상) 시장분석 134
  Ⅲ. 시장성분석 137
  관련기출지문 139
  
  제6장 부동산가치론 141
  1절 부동산가치 143
  Ⅰ. 가치와 가격 143
  Ⅱ. 부동산가격의 특징 및 기능 149
  2절 가치다원론 151
  Ⅰ. 가치의 다원적 개념 151
  Ⅱ. 시장가치 152
  3절 가치형성과정 163
  Ⅰ. 부동산가치 발생요인 163
  Ⅱ. 부동산가치 형성요인 164
  Ⅲ. 부동산가치 형성과정 169
  4절 부동산가격제원칙 171
  Ⅰ. 가격제원칙의 개념 171
  Ⅱ. 가격제원칙의 분류 172
  Ⅲ. 부동산 가격제원칙의 특징 177
  관련기출지문 178
  
  제7장 감정평가 3방식 및 시산가액조정 183
  Ⅰ. 감정평가 3방식 185
  Ⅱ. 비교방식 186
  Ⅲ. 원가방식 187
  Ⅵ. 수익방식 188
  Ⅴ. 감정평가 3방식의 병용의 필요성 189
  Ⅵ. 시산가액 조정 192
  Ⅴ. 기타 평가방식 299
  관련기출지문 206
  
  제8장 비교방식 209
  1절 거래사례비교법 211
  Ⅰ. 개설 211
  Ⅱ. 적용방법 212
  Ⅲ. 비교분석의 방법과 절차 217
  Ⅵ. 거래사례의 수정방법 219
  Ⅴ. 배분법 220
  2절 임대사례비교법 222
  3절 공시지가기준법 223
  Ⅰ. 비교표준지의 선정 223
  Ⅱ. 적용공시지가의 선택 227
  Ⅲ. 시점수정 228
  Ⅵ. 지역요인과 개별요인의 비교 233
  Ⅴ. 그 밖의 요인 보정 237
  관련기출지문 240
  
  제9장 원가방식 241
  1절 원가법 243
  Ⅰ. 재조달원가 243
  Ⅱ. 감가수정 251
  2절 적산법 259
  Ⅰ. 의의 259
  Ⅱ. 기초가액 259
  Ⅲ. 기대이율 262
  Ⅵ. 필요제경비 266
  관련기출지문 268
  
  제10장 수익방식 269
  1절 수익방식 총론 271
  2절 순수익 272
  3절 환원율과 할인율 283
  Ⅰ. 소득률과 수익률 283
  Ⅱ. 환원율과 할인율 285
  4절 환원방법 292
  5절 수익분석법 299
  관련기출지문 300
  
  제11장 통계분석·부동산투자론·부동산금융론 303
  1절 통계분석 305
  Ⅰ. 회귀분석법 305
  Ⅱ. 헤도닉가격모형(Hedonic Price Model) 307
  2절 부동산투자론 309
  Ⅰ. 기초적인 개념 309
  Ⅱ. 투자분석의 방법 312
  Ⅲ. 부동산투자의 목적 및 필요성 323
  3절 부동산금융론 327
  관련기출지문 335
  
  
  부 록 337

책 속으로

안녕하세요. 감정평가사 김강산입니다. 신림동 고시촌의 어느 서점에서 본서를 펼쳐보며 책 살지 말지, 감정평가사 수험공부를 시작할지 말지, 어느 강사를 선택할지 고민의 기로에 계신 모든 분들에게 이 책을 본격적으로 활용하기 앞서 인사드립니다.

이 글을 쓰는 현재에도 저는, “내일부터 다이어트 해야지” 라는 생각을 하고 있습니다. 수험기간 중 체중이 많이 증가하여 합격 후에는 반드시 해야겠다고 다짐했지만, 그 다짐은 아직까지는 제대로 지켜지지 않고 있습니다. 그래도 일단은 운동에 관하여 관심을 갖고 공부를 하곤 합니다. 의학에 힘을 빌리지 않고 다이어트에 성공한 사람들의 얘기를 들어보면 방법에는 다소 차이가 있더라도 이 한 문장으로 그들의 성공담은 요약이 됩니다. “조금 먹고 많이 움직이면 된다.”

제 생각에는 감정평가사 자격시험도 합격자들의 성공담은 방법에 다소 차이가 있으나 들어보면 이 한 문장으로 요약이 됩니다. “시행착오를 줄이고, 단권화하여, 계속 반복하면 된다.”
다이어트의 성공비법과 마찬가지로 누구나 말은 쉽게 하지만, 아무나 쉽사리 하지 못하는 한 문장입니다.

시행착오를 줄이는 것과 관련해서는 일률적으로 말하기는 힘듭니다. 저처럼 학교와 알바를 같이 하면서 고시촌에 통학하며 공부 하시는 분도 계실테고, 아예 전업 수험생 분들도 계실테고, 두 아이의 아버지로서 육아와 같이 병행하시는 분들도 분명히 계실텐데, 위치와 상황에 따라 저의 말이 시행착오가 될 수도, 도움이 될 수도 있기 때문입니다. 다만, 분명히 말할 수 있는 것은, 합격을 하기 위해 가장 빠르고, 확실한 것은 단권화(정리)와 반복(성실함)입니다.

감정평가사 2차 시험은 만만치 않은 시험입니다. 과락률도 타 자격사 대비 높은 편이고, 실무·이론·법규 모두 현업의 시각에서 현업의 논점을 다루어야 하는 것처럼 느껴지기 때문에, 수험생으로서는 감정평가가 상당히 난해하게 느껴집니다. 어려운 논점은 감정평가업을 하신지 꽤 오래된 베테랑들도 어렵기는 마찬가지입니다. 일하다보면 어떤 논점에 대하여 ‘이것이 답이다’라고 쉽사리 말하기 힘든 상황이 많습니다. 부동산과 관련한 모든 논점들이 법이나 혹은 판례, 유권해석의 형식이라도 있다면 그나마 쉽게 풀리겠지만, 아쉽게도 우리가 다루는 대상 물건은 개별성이 강하고 이해관계도 첨예하며, ‘억’소리 나는 물건이 대다수여서 쉽사리 판단 내리기 어렵기 때문입니다. 네 그렇습니다. 감정평가는 수험생이라서, 처음보는 것이라서 어려운게 아니라, 그냥 어려운 분야입니다. 어찌보면 당연합니다. 애초에 감정평가는 ‘이 물건이 얼마인지 몰라서’ 생겨난 작업입니다. ‘값’을 누구나 쉽게 알 수 있다면, 감정평가라는 행위자체가 생겨나지 않았겠죠. 때문에 감정평가사는 인근에 적정한 비교표준지가 전무하더라도, 대상과 유사한 거래사례가 없더라도, 비용이 얼마만큼 들어갔는지 모르는 상황 속에서도, 심지어 수익성이 전혀 없어 보이는 임대용 부동산을 감정평가할 때 등 어떻게 해야겠는지 모르는 상황 속에서도 ‘이 물건의 가치’를 논리적으로 산정해야 합니다.

어떻게든 ‘물건의 값어치’를 지적할 때, 논리성을 부여하고, 감정평가의 신뢰성을 높혀 주는 것이 바로 감정평가이론입니다. 다만, 학문으로서 감정평가이론은 사회과학 및 부동산학의 한 분야로서, 타 학문에 비해 역사가 짧은 편이고, 아직 확립이 되어 있지 않은 부분이 많습니다. 따라서 공부할 때 어디까지 공부를 해야 하는지, 얼만큼 공부를 해야 하는지, 내가 보고 있는 이 자료(책, 논문 등)가 맞는지 등등의 고민을 하곤 합니다. 이는 곧 감정평가이론을 공부하는데 큰 장애물이 되곤 합니다. 그리 어렵지 않은 내용임에도 스스로 어렵게 구성하여 힘들게 암기를 하기도 하고, 오히려 어렵고 깊숙하게 고민해야 하는 내용을 그저 간단히 암기하거나 심지어 생략하고 지나가기도 합니다. 이는 어떻게 공부해야 하는지 몰라서, 혹은 지레 겁먹어서 그렇습니다. 그래도 그나마 우리가 할 수 있는 것은 ① 「감정평가에 관한 규칙」 등 관련 법 규정과 ② 법 규정에는 없지만 이미 학문적으로 정립되어 각 교수님들 (이른바)기본서에 정리되어 있는 내용들 및 ③ 30여년에 걸쳐 시험에 출제된 문제들을 성실하게 매일 같이 정리하고 공부하는 것입니다. 이 이외에 무언가를 하려고 마음 먹는다면 그 자체로 불안해지고 심적으로 부담이 가며, 학원 및 강사에게 경제적인 도움만 줄 뿐 금전적으로도, 시간적으로도 도움이 되지 않습니다. 단지 저 세 가지만 하더라도 충분합니다.

본서는 상기 세 가지를 주안점으로 삼고 만들었습니다. 서술하는 해당 파트에는 관련 법 규정, 교수님 기본서 내용, 그리고 마지막엔 기출문제로 구성되어 있습니다. 그리고 각 내용별로 추가적으로 해당 내용을 공부하고 싶으신 분들을 위해 각주를 달았습니다. 본서를 잘 활용하여 어떻게 공부해야 하는지 감을 잡으시고 서브화한 후 반복학습 하시면 분명히 합격 하는데 도움이 될 것입니다. 다만, 아쉽게도 물건별·목적별 감정평가 등 (이른바)각론에 해당하는 내용은 본서의 분량 등을 고려하여 다 담지는 못 하였습니다. 그리고 기본서에서 내용을 가져오면서 최대한 현 법령에 맞게 다소 수정하였습니다.

전생에 덕을 많이 쌓았는지 공부할 때나 평소 살면서 도움을 주시는 분들이 참 많습니다. 즐거울 때나 슬플 때나 늘 제 편이 되어 힘이 되어 주시는 아버지와 잘 챙겨주지 못하는 동생에게 늘 미안하고 감사합니다. 늘 믿어주는 가족들 덕분에 별탈 없이 잘 살아온 것 같아요. 그리고 학교 다닐 때부터 많은 도움과 조언을 주시는 안정근 교수님, 본서 작업을 위해 불철주야 도와준 채현이, 새롭게 도전하는 정해감정평가법인의 임직원분들과 저를 항상 응원해주시는 모든 지인분들, 그리고 로앤오더 출판사에 지면을 빌려 감사하다는 말을 전하고 싶습니다. 마지막으로, 합격을 위해 열심히 매진하는 분들에게 힘내라고 말씀드리고 싶습니다. 더도 말고 덜도 말고 딱 노력하신 만큼의 충분한 보상을 받기를 기원합니다.

2019. 8.
8월의 마지막 일요일 자정 쯔음에, 북한산 인근에서.

기본정보

ISBN	9791162670750
발행(출시)일자	2019년 10월 30일
쪽수	422쪽
크기	182 * 257 mm
총권수	1권