상가투자 보물찾기

부동산경 공매 분양 입찰 매매를 통한

최원철 , 김보곤 , 김태윤 저자(글)

매일경제신문사 · 2013년 04월 20일

책 소개

수상내역/미디어추천

• 미디어 추천도서 > 주요일간지소개도서 > 매일경제 > 2013년 6월 2주 선정

『상가투자 보물찾기』는 상가경매의 전과정을 입체적으로 분석한 상가투자 가이드북이다. 입지분석은 물론 경ㆍ공매를 통한 투자의 노하우를 알기 쉽게 체계적으로 정리했다. 상가 경매에 대한 실제적이고 구체적인 내용을 담았다.

작가정보

저자(글) 최원철

저자 최원철은 대학에서 법을 전공한 후 고시 공부를 10여간 준비했으나, 일과 공부를 병행하다 보니 좌절을 겪었다. 주택관리사로서 아파트 및 주상복합관리소장으로 일한 경험이 있으며, 상가분양에 매력을 느껴 시장에 직접 뛰어 들었지만 결과는 참패였다. 또한 상가경매에도 참여해 보았지만, 상가의 개별성을 파악하지 못해 뼈저린 실패를 체험했다. 하지만 이 실패의 경험을 공유하고자 경매 강의를 시작하게 되었다. 현재 한국상가전문교육원을 운영하고 있으며, 한국법학교육원을 비롯해 광운대학교, 관동대학교, 포항1대학교 등 여러 대학에서 상가실무를 강의하고 있다.‘부동산에 미친 사람들의 모임’,‘부산텐인텐’등과 같은 부동산 카페를 통해 상가경매의 노하우를 공유하고 있다.또한 평택랜드스쿨, 신경남고시학원 등 공인중개사 학원에서 현업 공인중개사들을 대상으로 상가중개실무를 지도하고 있다. 저서로는《실전핵심 부동산경매(권리분석편) 공저》,《부동산 경매마술사Ⅰ,Ⅱ,Ⅲ》, 《혼자서도 고수되는 상가 중개 실무》 등이 있다.

저자(글) 김보곤

저자 김보곤은 성공적인 부동산경매를 위해 현장을 직접 발로 뛰며 습득한 정보를 인터넷에 올리며, 블로그를 운영하고 있다. 현재 일일 방문객이 5만명에 달하는 부동산 전문 파워블로거이며, 여러 개의 블로그를 직접 운영 중에 있다. 《혼자서도 고수되는 부동산 블로그 마케팅》의 저자이며, 한국부산법학원 등 다수의 공인중개사 전문학원에서 블로그 마케팅 강사로 활동 중에 있다.

저자(글) 김태윤

저자 김태윤은 부동산 경매계에 입문한 후, 직접 상가경매 현장을 방문하여 습득한 정보를 인터넷에 올리는 것을 계기로 상가와 블로그에 눈을 뜨게 되었다. 현재 상가투자 관련 블로그 공동 운영자로 일하고 있으며, 마케팅 전문 블로거로도 활동하고 있다.

목차

• Part 01 상가경매 입문
  chapter 01 상가 투자 입문
  상가투자란 … 18
  왜 상가투자가 어려운가 … 21
  1. 상가는 개별성이 너무 강하다
  2. 토지나 주거용 부동산과는 다른 분석 단계의 차이가 있다
  3. 상가투자가 어려운 부수적인 이유들
  왜 상가투자를 하려고 하는가 … 26
  1. 상가 투자 1차적 목적은 임대수익이다
  2. 상가 투자 목적은 처분수익이다
  3. 상가 투자 목적은 권리금 수익이다
  상가를 투자하는 가장 좋은 방법은 … 37
  1. 분양 또는 공개경쟁입찰을 통한 신규상가 투자
  2. 매매를 통하여 기존상가를 투자
  3. 경매ㆍ공매를 통한 신규ㆍ기존상가 투자
  
  chapter 02 상권 분석
  상권이란 … 48
  상권 분석 … 50
  1. 동대문 지역 상권 분석
  2. 강남역 지역 상권 분석
  상권형성이 어려운 지역의 상가 … 56
  1. 상권이 분할되어 있는 지역의 상가
  2. 매물이 많은 지역의 상가
  3. 골목 막다른 곳의 상가
  4. 인근 대형상업시설과 경쟁관계에 있는 지역의 상가
  5. 권리금 형성이 안 된 지역의 상가
  6. 공실이 많은 지역의 상가
  7. 언덕이나 경사진 곳에 있는 상가
  8. 기술서비스 업종으로 입점이 이루어진 지역의 상가
  상권형성과 변화 요인 … 60
  지하철 신설노선과 상권 변화 … 62
  1. 상가와 3승법칙
  2. 빨대효과
  3. 지하철 개통으로 인한 상권 분산
  신도시나 택지개발지구/뉴타운 건설로 인한 상권 변화 … 71
  대형상업시설 입점으로 인한 상권 변화 … 76
  1. 대형상업시설 입점으로 인한 상권 위축
  2. 대형상업시설 입점으로 인한 상권 확장
  
  chapter 03 입지와 개별상가 분석
  상가 입지 분석 … 82
  1. 접근성
  2. 가시성
  동선과 입지 … 86
  1. 소비자들의 동선선택 원칙
  2. 동선의 분류
  개별 상가 조건분석 … 89
  1. 상가 크기
  2. 전면 길이
  3. 상가 형태
  4. 건물에서 상가 위치
  5. 상가 접근성
  6. 기둥 여부
  7. 층고
  8. 간판설치 여건
  9. 화장실 위치
  10. 계단 개수
  11. 주차장 여건
  12. E/V와 E/C 위치
  13. 상가 전면 활용 여부
  14. 인테리어 수준
  
  Part 02 상가경매 권리분석
  chapter 01 권리 분석
  상가임대차보호법상 대항력과 우선변제권 … 100
  1. 지역별 한도 보증금
  2. 대항력
  3. 우선변제권
  4. 최우선변제권
  토지별도등기 … 111
  1. 토지별도등기란
  2. 토지별도등기가 발생하는 경우
  3. 토지별도등기의 인수와 소멸
  4. 토지별도등기 있는 물건 접근방법
  5. 정리
  대지권 미등기 … 119
  1. 대지사용권이란
  2. 대지권
  3. 대지권 미등기
  유치권 … 127
  1. 유치권이란
  2. 유치권의 성립요건
  3. 유치권의 효력
  4. 유치권의 소멸
  
  chapter 02 상가경매 함정
  위반건축물과 상가경매 … 148
  1. 위반건축물에 대한 조치
  2. 이행강제금
  3. 이행강제금 낙찰자 인수 여부
  4. 관할관청 위반건축물 처리 절차
  상가 건축물 용도와 면적에 의한 임대 제한 … 155
  1. 시설군과 건축물의 용도
  2. 제1종 근린생활시설
  3. 제2종 근린생활시설
  학교환경위생정화구역과 상가경매 … 171
  1. 정화구역
  2. 정화구역 내 금지행위 및 시설
  3. 정화구역 해당 여부 확인
  학원정화구역과 상가경매 … 177
  1. 교육환경의 정화
  2. 유해업소 종류
  3. 예외규정
  계단 개수와 상가 임대 가능 여부 … 181
  업종 제한 약정과 상가경매 … 186
  1. 분양계약서상 업종제한 약정
  2. 관리단 규약에 의한 업종 제한
  유흥주점 영업 중인 상가를 낙찰받을 경우 임대수익 함정 … 191
  행정처분과 승계 … 194
  Ⅰ. 행정처분 승계
  Ⅱ. 행정처분과 관련된 법률
  영업자 지위승계(영업승계) … 213
  Ⅰ. 영업승계 가능 업종
  Ⅱ. 경매나 공매로 낙찰 후 영업승계
  
  Part 03 상가경매 실전
  chapter 01 입찰 물건 선정
  입찰대상 상가경매 물건 찾기 … 232
  1. 신건이나 1회 유찰된 물건을 찾아라
  2. 지역에 관계없이 상가 경매물건을 찾아라
  3. 도로에 접한 1층 상가만 찾아라
  4. 권리금 있는 업종이 영업하고 있는 상층부 상가를 찾아라
  5. 쇼핑몰과 테마상가는 투자 대상에서 제외하라
  6. 지하층 상가는 아무리 가격이 저렴해도 투자대상에서 제외하라
  7. 1층은 7평 이하, 2층 이상은 15평 이하는 투자 대상에서 제외하라
  물건 분석(인터넷으로) … 241
  1. 상권 및 입지조건 판단
  2. 공적 장부 분석
  3. 법원 공지 서류 분석
  4. 입찰 대상 주변 시세 파악
  
  chapter 02 상가경매 물건 임장
  중개업소와 분양사무실 방문 … 254
  1. 사전에 중개업소와 약속한 경우
  2. 중개업소와 약속이 없는 경우
  입찰 대상 물건 임장 … 258
  
  chapter 03 입찰가격 결정
  입찰가격 결정 기준 … 266
  입찰가격 계산 … 268
  1. 임대 요구수익률 9%
  2. 임대 요구수익률 7%
  
  chapter 04 상가 종류별 투자분석
  상가의 일반적 분류 … 274
  근린상가 … 276
  1. 근린상가 개념
  2. 근린상가 투자전략
  아파트단지내상가 … 281
  1. 단지내상가 개념
  2. 단지내상가 공급 형태
  3. 단지내상가 장점과 단점
  4. 단지내상가 투자전략
  5. 경매물건 투자 분석
  테마상가(쇼핑몰) … 293
  1. 테마쇼핑몰 개념
  2. 테마쇼핑몰 투자 장점과 단점
  3. 쇼핑몰 투자 전략
  4. 동대문 상권과 경매물건 분석
  주상복합상가 … 300
  1. 주상복합상가 개념
  2. 주상복합상가 상가 비율
  3. 주상복합상가 장점과 단점
  4. 주상복합상가 투자전략
  5. 주상복합상가 경매물건 투자분석
  지식산업센터 상가 … 313
  1. 지식산업센터 상가 개념
  2. 장점과 단점
  3. 지식산업센터 투자 주의
  
  chapter 05 낙찰 후 사후 처리
  매각허가결정 후 처리 사항 … 320
  1. 관할 구청/시청 방문
  2. 관할 세무서 방문
  3. 경매기록조서 복사
  4. 점유자와 협의 시도
  대금납부 후 협의 과정 … 324
  1. 점유자에게 내용증명
  2. 임차인 구하기
  3. 점유자와 협의
  인도명령과 점유이전금지가처분 … 328
  1. 인도명령
  2. 명도소송
  3. 점유이전금지가처분
  인도명령에 의한 강제집행 … 350
  1. 집행의 목적물
  2. 강제집행신청
  3. 강제집행방법
  4. 집행종료 시기
  강제집행 후 동산 처리 … 356
  1. 점유자 소유의 동산 보관 책임
  2. 유체동산 경매
  3. 강제집행비용 회수
  영업 명의 직권 말소 … 361
  1. 영업 명의 직권 말소 신청
  2. 직권말소 절차
  
  Part 04 상가 낙찰 후 관리
  chapter 01 상가임대시 계약관계
  환산보증금 계산 … 366
  1. 계산방법
  2. 관리비 등
  3. 부가가치세
  임차인의 계약갱신요구권 행사 가능 여부 … 371
  1. 민법상 계약갱신요구권
  2. 상가임대차보호법상 계약갱신요구권
  묵시적 갱신 … 382
  1. 민법 제639조의 묵시적 갱신
  2. 주택임대차보호법의 묵시적 갱신
  3. 상가임대차보호법의 묵시적 갱신
  차임증감청구권 … 388
  1. 민법의 차임증감청구권
  2. 주택임대차보호법의 차임증감청구권
  3. 상가임대차보호법의 차임증감청구권
  임차인의 차임 연체 … 395
  1. 민법 제640조
  2. 주택임대차보호법 제6조
  3. 상가임대차보호법 제10조 제1항 제1호
  전대차와 임차권 양도 … 401
  1. 민법 전대차
  2. 상가임대차보호법상 전대차
  임차인의 원상회복의무 … 408
  1. 민법 규정
  2. 계약서상 원상복구의무 조항
  계약해지와 보증금 반환 … 415
  1. 계약기간 만료로 계약 해지
  2. 임대차계약기간 만료 전 계약해지
  3. 임차건물의 소유권 변동시
  4. 임차인이 행방불명된 경우
  5. 임대차계약 해지와 제소전화해
  업종 제한 약정 … 424
  1. 분양계약서상 업종 제한 약정
  2. 관리단 규약에 의한 업종 제한
  
  chapter 02 상가와 관련된 세금
  부가가치세 … 432
  1. 부가가치세 개요
  2. 단계별 부가가치세
  3. 사업포괄양수도
  4. 부동산별 부가가치세 적용 여부
  5. 상가 매매시 유의사항
  중과세 … 468
  1. 재산세 중과
  2. 취득세 중과
  양도소득세 … 475
  1. 양도소득세 개요
  2. 양도소득세 세액 계산 흐름도
  
  참고 문헌 … 478

출판사 서평

부동산경ㆍ공매, 분양, 입찰 매매를 통한
상가투자 보물찾기

입지분석은 물론 경ㆍ공매를 통한 투자의 노하우를
알기 쉽게 체계적으로 분석한 책!!

“부동산경매의 꽃, 상가경매의 전과정을
입체적으로 완벽 분석한 상가투자의 교과서이다.”
- 우형달 《NPL부자들》 저자

◆ 머리말

상가와 빌딩 관리를 시작으로 상가분양, 상가경매, 상가컨설팅과 상담 그리고 경매와 공매를 통한 상가 투자를 통하여 상가라는 부동산을 접한 지 17여년이 되었습니다.
하지만 상가라는 부동산은 다른 부동산 종목과는 다르게 접하면 접할수록 어렵고 투자하기가 너무 힘들다는 생각을 하게 되었습니다. 그리고 상가 투자에 대한 부분이 막연하고 체계적이지 못하다는 생각이 항상 머리 한 구석에 있는 것을 떨쳐버릴 수가 없었습니다. 도대체 상가는 왜 이렇게 어려울까 하는 생각이 머리를 떠나지 않았습니다.
인터넷을 찾아보고, 시중에 나와 있는 상가관련 서적을 사서 읽어보고, 상가에 관한 논문도 찾아보고, 투자를 위하여 나름대로 많은 상가를 답사하고 분석하였지만 그럴수록 더 어렵다는 생각이 들었습니다.
특히 약간의 상가에 관한 지식과 경험을 가지고 강의를 하다 보니 너무나 많은 투자자들이 상가라는 부동산을 어렵게 생각하고 어떻게 접근해야 하는지, 어떤 기준을 갖고 투자해야 하는지를 고민하고 있는 모습을 봤습니다.
처음에는 필자 자신의 투자와 강의를 위하여 상가경매에 대한 체계화를 위한 작업이었습니다. 그러나 이러한 어려움을 저만 느끼는 것이 아니라 상가투자를 하려고 하는 대부분의 투자자들이 같은 어려움을 겪고 있다는 것을 알게 되었습니다.
그래서 그동안의 직접 경험과 간접 경험을 가지고 상가라는 부동산을 투자하려는 투자자들에게 현실적으로 조금이나마 도움이 될 수 있는 책을 써보자라는 생각으로 감히 이 책을 쓰게 되었습니다.
하지만 막상 상가경매에 관한 주제로 구체적인 책을 쓰려고 하니 시중에 상가 경매에 관한 참고 서적이나 논문 등을 거의 찾을 수가 없었고, 인터넷에서도 대부분 단편적, 부분적으로 된 내용이거나 일반론적이고 추상적인 내용들만 있었습니다. 상가 경매에 대한 실제적이고 구체적인 책을 쓴다는 것이 불가능하다는 생각에 중간에 포기할 생각을 여러 번 하기도 하였습니다.
그때마다 친분이 있는 부동산 전문가들과 필자 강의를 들은 제자들과 지인들의 격려 그리고 우직하게 믿어주는 아내의 응원으로 포기하려던 생각을 접고 부족하지만 약 10개월에 걸쳐 졸저를 세상에 내놓게 되었습니다.
물론 이 책도 경매를 통하여 상가를 투자하는데 너무나 부족한 책이고 정답은 아니지만 상가경매 투자를 위하여 어떤 기준을 잡는다는 생각으로 철저하게 필자의 생각과 경험을 바탕으로 이론적인 아닌 현실적으로 쓰려고 노력하였습니다.
따라서 실력있고, 지식과 경험이 풍부한 다른 상가 전문가들과 견해가 다를 수도 있겠지만 수익형 부동산이 대세인 현실에 경매를 통하여 상가를 투자하려는 투자자들에게 상가를 투자하는데 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바람입니다.

“상가부동산은 다른 부동산 종목과는 다르게 접하면 접할수록 어렵고 투자하기가 너무도 힘들다.”

기본정보

ISBN	9788974420079
발행(출시)일자	2013년 04월 20일
쪽수	480쪽
크기	188 * 254 mm
총권수	1권