상가임대차분쟁해법

부동산전문변호사가 알려주는

김덕은 저자(글)

법률출판사 · 2020년 09월 30일

책 소개

최근 들어 상가건물임대차보호법이 자주 개정이 되고 있습니다. 2013년부터 개정이 되기 시작하여 거의 매년 개정이 되기 시작하였고, 특히 2013년 8월 13일, 2015년 5월 13일, 2018년 10월 16일 임차인의 중요한 권리인 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등의 규정에 관한 대폭 개정이 있었습니다. 2018년 10월 16일 임대인과 임차인의 상가건물임대차와 관련된 분쟁을 심의·조정하기 위한 상가건물임대차분쟁조정위원회에 대한 근거 규정이 마련되어, 2019년 4월 17일 서울, 수원, 대구, 대전, 부산, 광주 전국 6곳에서 개소하여 운영중에 있습니다.

그러나 법 개정과 위원회 등의 설치의 목적, 취지와는 달리 상가임대차 분쟁은 오히려 급증하고 있고, 잦은 법 개정으로 인하여 개별적인 사안마다 정확한 법적용과 판단을 하기가 쉽지 않게 되었습니다. 필자도 상가건물임대차분쟁조정위원회의 초대상임조정위원으로 많은 사건에 대한 자문과 조정을 하고 변호사로서 여러 사건을 처리한 경험을 가지고 있으나 막상 상가임대차분쟁 사건을 마주하게 되면 다시 법을 찾아보고 고심을 하여야 하고 즉답을 하기가 쉽지 않은 것이 현실입니다. 많은 변호사님들이 필자에게 상가임대차 관련 자문을 구하고 있는 것을 보더라도 법전문가들도 법적용에 어려움을 겪고 있다고 할 수 있습니다.

상가임대차분쟁과 관련된 법해석과 적용의 어려움은 판결결과에도 그대로 나타나고 있는 것으로 보입니다. 다른 일반적인 사건에 비해서 상가임대차 분쟁의 경우 하급심과 상급심의 판결이 다른 경우도 많이 나타나고 있으며 이는 판사들도 판단을 함에 있어 정확한 법해석이 쉽지 않음을 반증하는 것이라 할 것입니다.

법은 원칙적으로 분쟁을 사전에 예방하는 기능도 수행해야 합니다. 그러나 현행 상가건물임대차보호법은 법규정이 불분명한 경우도 많아 이러한 기능을 전혀 수행하지 못하고 있다고 보입니다. 기존의 상가임대차와 관련된 책이 많이 출간되어 있으나 대부분이 이론서에 머무르고 있고 분쟁사례와 관련된 책들도 질문에 대한 간단한 답을 알려주는 정도에 불과하였습니다. 개정된 법률들이 개별적인 분쟁사례에 어떻게 적용이 되고 그에 대한 판결은 어떻게 나오고 있는지 정리된 책들은 없는 것 같습니다. 필자는 부동산전문변호사, 상가건물임대차분쟁조정위원회 초대상임조정위원으로 활동해 온 여러 경험을 바탕으로 구체적인 분쟁사례에 대한 해결책 등을 제시해 주어야 할 필요성을 강하게 느꼈고 그동안의 상담사례, 판결 사례 등을 모아 정리를 해 보았습니다.

작가정보

저자(글) 김덕은

2004년 제46회 사법시험 합격
대한변호사협회 지정 부동산전문변호사(현)
상가건물임대차분쟁조정위원회 초대상임조정위원(전)
주택임대차분쟁조정위원회 초대상임조정위원(전)
부동산학 박사, 변리사, 세무사
국토교통부 위탁 부동산개발전문인력 교수(현)
광주대 도시계획·부동산학과 교수(현)
광주대 부동산최고전문가 과정 교수(현)
공인중개사협회 고문변호사, 전임교수(현)
경실련 부동산건설개혁위원장(현)
법률구조공단 업무전문화(부동산) 교수(전)
법무법인 민주로 대표변호사(현)

목차

• Ⅰ. 상가건물임대차보호법 적용범위 분쟁
  Q01 고액 임차보증금 상가임차인은 상가임대차법의 보호를 받지 못하나요. 14
  Q02 공장도 상가임대차법의 보호를 받나요. 19
  Q03 수수료 매장도 상가임대차법이 적용되나요? 22
  Q04 환산보증금에 부가가치세도 포함이 되나요. 26
  Q05 유치원도 상가임대차법이 적용되나요. 29
  Q06 전차인도 상가임대차법의 보호받을 수 있나요. 31
  Q07 일시사용을 위한 임대차도 상가임대차법이 적용되나요. 34
  
  Ⅱ. 대항력 관련 분쟁
  Q08 상가건물이 경매에 넘어갔는데 저는 보증금을 낙찰자에게 청구할 수 있나요. 38
  Q09 사업자등록을 신청할 때 도면을 첨부해야 하나요. 40
  Q10 사업자등록을 하지 않아도 상가임대차법의 보호를 받나요. 44
  Q11 영업을 폐업하였는데 대항력이 인정되나요. 47
  
  Ⅲ. 임대료 인상, 연체 분쟁
  Q12 계약갱신시 임대인의 차임 인상 요구, 무조건 따라야 하나요. 50
  Q13 공실투성이 신도시 상가, 월세를 깎을 수 있나요? 54
  Q14 코로나19 사태로 차임감액을 요구할 수 있나요. 58
  Q15 월세 밀리는 임차인, 계약해지 할 수 있나요. 61
  Q16 상가 월세를 세 달치 연체하면 바로 나가야 하나요. 64
  Q17 차임을 두 달 연체하였는데 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있나요. 67
  Q18 코로나 19 사태로 두 달 월세를 연체하였는데 임차건물을 비워줘야 하나요. 70
  Q19 차임연체 도중 임대차계약이 갱신된 경우 차임연체의 시점은 언제인가요. 73
  Q20 차임연체 도중 건물주가 변경되었는데 임대차계약을 해지할 수 있나요. 76
  Q21 고액보증금 임차인도 차인 인상 5%의 제한을 받나요. 79
  
  ?Ⅳ. 계약갱신요구권 분쟁
  Q22 상가임대차법 개정 전에 계약하였는데 저도 10년 보호를 받나요. 83
  Q23 재계약하면 그때부터 10년이 보장되나요. 86
  Q24 계약갱신요구는 반드시 명시적으로 해야 하나요. 89
  Q25 임차인의 건물 파손을 이유로 계약갱신요구를 거부할 수 있나요. 92
  Q26 주택재건축사업구역의 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요. 96
  Q27 아파트 건설을 이유로 계약갱신요구를 거절할 수 있나요. 99
  Q28 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우란? 102
  Q29 임차인과 법적 분쟁 중인데 계약갱신요구를 거절할 수 있나요. 104
  Q30 국립대학 학생회관을 임차하였는데 계약갱신을 할 수 있나요. 107
  Q31 상가임대차법 개정 후 묵시적 갱신된 경우도 10년 보호를 받나요. 110
  Q32 계약갱신요구권 기간을 10년으로 제한하는 것은 묵시적 갱신의 경우도 적용되나요. 116
  
  Ⅴ. 권리금 분쟁
  Q33 임대인을 상대로 권리금을 청구할 수 있나요. 120
  Q34 신규임차인을 주선하지 않아도 권리금을 받을 수 있나요. 124
  Q35 신규임차인과 권리금 계약은 반드시 체결해야 하나요. 127
  Q36 권리금 포기 특약을 하였는데 권리금을 청구할 수 있나요. 131
  Q37 권리금 포기 특약을 하였고 건물주가 직접 건물을 사용하는 경우도 권리금 청구할 수 있나요. 134
  Q38 제 소유 건물에서 직접 장사를 하고 싶은데 임차인에게 권리금을 지급해야 하나요. 138
  Q39 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해행위란 무엇을 말하나요. 141
  Q40 권리금 액수는 어떻게 정해지나요. 144
  Q41 허위임차인을 주선한 경우도 권리금을 지급해야 하나요. 147
  Q42 임대차기간 5년이 경과하면 권리금을 받을 수 없나요. 151
  Q43 상가건물을 1년 6개월 이상 비영리로 사용하는 경우 권리금을 지급하지 않아도 되나요. 157
  Q44 월세를 과도하게 올리면 권리금을 청구할 수 있나요. 160
  Q45 월세를 세달 연체하였는데 권리금을 청구할 수 있나요. 163
  Q46 매출액을 부풀린 경우 권리금 계약을 해지할 수 있나요. 166
  Q47 대형마트의 상가 일부 임차인도 권리금을 청구할 수 있나요. 169
  Q48 약국 권리금 계약 후 병원이 이전한 경우 권리금계약을 취소할 수 있나요. 173
  Q49 저는 권리금을 주지 않고 상가를 임차하였는데 저도 계약만료시 권리금을 받을 수 있나요. 176
  Q50 임대차기간이 1년 이상 남았는데 권리금을 받고 나갈 수 있나요. 179
  
  Ⅵ. 원상회복 분쟁
  Q51 전 임차인이 설치한 부분까지 원상회복해야 하나요. 183
  Q52 임대차기간이 만료되면 임대차보증금에서 원상회복비용을 공제할 수 있나요. 190
  Q53 비용상환청구권 포기 특약이 있는 경우 원상복구는 어떻게 하나요. 194
  
  Ⅶ. 손해배상 분쟁
  Q54 화재로 인해 피해를 입었는데 임대인에게 보수비용을 청구할 수 있나요. 198
  Q55 임차건물의 결로 현상이 심하여 피해를 입었는데 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있나요. 202
  Q56 계약기간이 끝났는데 임차인이 나가지 않는 경우 손해배상은? 205
  Q57 계약기간이 끝난 후에도 상가를 점유하고 있는 임차인의 책임은? 208
  Q58 주택재건축사업의 경우 손실보상은 받을 수 있나요. 211
  Q59 임차인이 설치한 보일러, 온돌방, 계단전기 등의 비용을 청구할 수 있나요. 214
  Q60 약국 처방전 건수를 속여 권리금을 받은 경우 인테리어업자에게 손해배상을 청구할 수 있나요. 217
  
  Ⅷ. 기타 분쟁
  Q61 분양계약서상 업종제한이 있는 상가를 임차한 자도 업종제한을 받나요. 220
  Q62 미용실을 인수하였는데 양도인이 70m 떨어진 곳에 미용실을 개업했어요. 223
  Q63 영어학원을 인수하였는데 양도인이 인근에 영어교습소를 시작했어요. 226
  Q64 임대차 기간 만료 전 3개월 전까지 해지 통보를 해야 한다고 특약을 한 경우 계약해지의 효력은 언제 발생하나요. 232
  Q65 묵시적 갱신이 되었는데 임대인이 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 있나요. 235
  Q66 차임을 신고하지 않기로 합의하였는데 누락신고임이 밝혀지면 누락된 세금은 누가 추가부담해야 하나요. 237
  Q67 권리금 거래도 법정 중개수수료만 지급하면 되나요. 241
  
  Ⅸ. 제소 전 화해
  Q68 제소 전 화해란 무엇인가요. 245
  Q69 제소 전 화해는 어느 법정에, 어떤 방법으로 신청해야 하나요. 247
  Q70 제소 전 화해는 어떤 효력이 있나요. 257
  Q71 제소 전 화해는 어떤 방법으로 다퉈야 하나요. 258
  
  부 록
  1. 상가건물임대차보호법
  2. 상가건물임대차보호법시행령
  3. 임차권등기명령절차에 관한 규칙
  4. 임차권등기에 관한 업무처리지침
  5. 확정일자 신청서
  6. 확정일자인, 확정일자용 관인
  7. 확정일자부
  8. 임대차 정보제공 요청서
  9. 도면제공 요청서
  10. 상가건물 임대차 표준계약서
  11. 상가건물 임대차 권리금계약서
  12. 상가건물 임대차 현황서
  13. 사업자등록신청서
  14. 송달료납부기준

기본정보

ISBN	9788958213727
발행(출시)일자	2020년 09월 30일
쪽수	330쪽
크기	153 * 226 * 22 mm / 629 g
총권수	1권
시리즈명	법률상식시리즈

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다양한 판례와 사례가 많아서 유용합니다

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의견서 형식이라 재미 있다. 유추나 일반화 하려면 배경지식을 더 공부해야 하고...