농지와 임야투자의 나침반과 절세방안

3 판

김용구 , 조경배 , 이용석 저자(글)

탐진 · 2018년 06월 18일

책 소개

▶ 농지와 임야투자의 나침반과 절세방안에 관한 내용을 담은 전문서적입니다.

작가정보

저자(글) 김용구

저자 김용구

부동산학박사(단국대학교 대학원
도시 및 부동산학과, 2004)
단국대학교 부동산건설, 정책대학원 강사(현)
목원대학교 대학원 박사과정 강사(현)
RTN 부동산경제TV 진행 및 해설위원 (현)
한국공인중개사협회 전임교수(현)
한국토지개발연구원 원장(현)
한국농어촌공사인재개발원,
조달청인재개발원 등 강사(현)
인하대학교 정책대학원 겸임교수역임
한국사이버대학교 부동산학과 겸임교수역임
서울대학교 대학원 경제학과 강사역임
건국대학교 부동산대학원 강사역임
중앙대학교, 단국대학교,
서경대학교, 나사렛대학교 강사역임
한국토지주택공사, 한국농어촌공사, 국민은행,
금융연수원, 한국자산관리공사, 경찰청, 한국
산업단지공단, 조달청 인재개발원, 이수건설,
생보 부동산신탁, 금융투자교육원 등 강의
경원대 사회정책대학원 강의
㈜초이 앤 컴퍼니 대표이사 역임
㈜레이트론 감사 역임
주식회사 RE C&C 대표이사
천호 제일고시학원 원장 역임
국세청 2017년 부동산전문인력 양성과정
위탁교육 강사

저서 및 논문

부동산학원론(삼선출판사, 서울고시각, 국가고시사, 스터디윌)
부동산세법(경록출판사)
부동산공시법(삼선출판사)
부동산세테크 길라잡이(탐진)
부동산세법과 절세방안(탐진, 2017)
부동산투기억제를 위한 합리적인 조세방안에
관한 연구(석사, 1984)
토지정책이 토지가격과 토지거래량에 미치는
영향에 관한 연구(박사, 2003)
부동산활동에 따른 바람직한 조세정책
(부동산연구논집, 2007)

저자(글) 조경배

저자 조경배

인하대학교 정책대학원(부동산학 석사)
세무법인 새한. 본점 대표세무사(현)
인천광역시 서구 지방세 심의위원(현)
서인천세무서 납세자보호위원회 위원장(현)
서인천세무서 국선세)

저서 및 논문

개발행위허가제도의 문제점 및 개선방안연구
부동산세법과 절세방안(탐진, 2017)

저자(글) 이용석

저자 이용석

1960년 경기성남 출생
단국대 부동산·건설대학원 부동산경영학과
졸업(2010)
한국농어촌공사 인재개발원팀장·평택지사
부장근무

논문

부동산거래사고의 방지방안에 관한 연구

목차

• PART 1 국토의 현황과 인구
  
  Chapter 1 국토이용현황
  Section 1. 국토이용계획 체계 14
  Section 2. 토지의 용도 관리 17
  1. 용도지역 관리 17
  2. 용도지구ㆍ구역 관리 22
  Section 3. 지목별 토지이용 26
  Section 4. 국ㆍ공유지 29
  1. 국유지 29
  2. 공유지 29
  3. 공공기관의 토지취득 30
  Section 5. 토지이용전환 32
  1. 농 지 32
  2. 산 지 34
  
  
  Chapter 2 인구의 변화추세
  Section1. 인문 사회적 환경 37
  1. 인 구 37
  2. 인구의 변화 43
  3. 행정구역 46
  4. 도시지역 인구현황 49
  5. 경제성장과 산업구조의 변화 53
  
  PART 2 농 지
  
  Chapter 1 농지의 개념
  Section 1. 용어의 정의 58
  1. 농 지 58
  2. 농업인 59
  3. 농업법인 61
  4. 자경(自耕) 61
  5. 농지의 전용 61
  
  Chapter 2 농지의 소유제도
  Section 1. 농지 소유자격 62
  Section 2. 농지소유 상한 65
  Section 3. 농지취득자격증명 67
  1. 발급 대상자 67
  2. 발급신청 및 심사 69
  3. 농지전용사업이 시행 중인 경매농지에 대한 자격증명의 발급 70
  4. 농지취득자격증명 미 발급 사유 70
  
  Chapter 3 농지처분제도
  1. 소유농지 처분대상 74
  2. 처분대상 농지결정 및 통지 76
  3. 처분명령과 유예 76
  4. 이행강제금 부과 77
  
  Chapter 4 농지이용제도
  Section 1. 농지임대차 제도 80
  1. 농지법에서 임대차가 허용되는 농지의 범위 81
  
  
  2. 농지의 위탁경영 81
  3. 농지임대차와 위탁경영 차이 82
  Section 2. 농지은행사업 83
  1. 농지임대수탁사업 83
  2. 농지 매입ㆍ비축사업 87
  3. 경영회생지원 농지매입사업 88
  4. 농지연금사업 91
  
  Chapter 5 농업진흥지역 관리제도
  Section 1. 농업진흥지역의 지정 96
  1. 지정대상 96
  Section 2. 농업진흥지역 등의 변경ㆍ해제 97
  1. 농업진흥지역 해제 97
  2. 용도구역 변경 97
  Section 3. 농업진흥지역 내 행위제한 99
  1. 농업진흥구역에서 할 수 있는 행위 99
  2. 농업보호구역에서 할 수 있는 행위 102
  3. 둘 이상에 걸치는 경우에 특례 102
  
  Chapter 6 농지보전제도
  Section 1. 농지전용허가 106
  1. 허가 신청자 106
  2. 허가절차 107
  3. 허가대상 107
  4. 전용허가 제한 110
  5. 변경허가 111
  Section 2. 농지전용협의 115
  1. 농지전용협의 유형 115
  2. 농지전용협의 효력 115
  3. 협의권자 116
  
  
  
  Section 3. 농지전용신고 119
  1. 신고수리권자 및 절차 119
  2. 신고 시 첨부서류 119
  3. 신고대상자 및 대상시설 120
  Section 4. 농지의 타 용도 일시사용 협의 124
  1. 타 용도 일시사용 허가협의 124
  2. 복구계획 제출, 복구비용 예치사용 등 125
  Section 5. 농지전용 사후관리제도 126
  1. 농지전용허가 취소 126
  2. 용도변경 승인 127
  3. 불법행위에 대한 조치 129
  4. 농지의 지목변경 제한 130
  Section 6. 농지보전부담금 부과 144
  1. 납입대상 144
  2. 납입의무자 144
  3. 부과금액 144
  4. 부과결정 및 징수절차 145
  5. 납입통지 및 납입기한 연기 등 146
  
  Chapter 7 개발행위의 허가 등
  Section 1. 개발행위허가제도 148
  1. 개발행위 허가 149
  2. 개발행위의 허가의 절차 등 153
  Section 2. 개발행위허가의 이행보증절차 등 159
  Section 3. 개발행위허가의 제한 160
  Section 4. 농업생산기반시설의 사용허가 163
  1. 사용대상 163
  2. 승인절차 163
  3. 사용허가 수수료 167
  
  PART 3 임 야
  
  Chapter 1 산지관리제도
  Section 1. 산지의 개념 172
  Section 2. 산지의 구분 173
  Section 3. 산지전용제한지역의 지정 및 해제 175
  1. 산지전용제한지역의 지정 175
  2. 산지전용제한지역의 해제 175
  3. 산지전용?일시사용제한지역에서 할 수 있는 행위 176
  Section 4. 보전산지의 이용가능행위 및 제한 178
  1. 임업용산지 178
  2. 공익용산지 183
  Section 5. 산지전용 허가 등 187
  1. 산지전용 188
  2. 산지전용허가 절차 등 188
  3. 산지전용신고 190
  Section 6. 대체산림자원조성비 등 191
  1. 대체산림자원조성비 191
  2. 대체산림자원조성비 부과 191
  3. 대체산림자원조성비 환급 193
  Section 7. 산지전용허가의 취소사유 194
  
  Chapter 2 전원마을
  1. 관련근거 196
  2. 사업추진방향 196
  3. 사업추진유형 196
  4. 유형별 업무, 보조금 지원기준 197
  5. 지원규모 및 지원금 사용용도 198
  
  
  6. 마을정비조합이 주관하는 지자체-마을정비조합, 마을정비조합-법인형 199
  7. 주요내용 201
  8. 지원한도액 및 범위 201
  9. 지원자격 및 요건 201
  
  PART 4 농지에 관한 조세
  
  Chapter 1 농지 취득에 대한 조세
  Section 1. 농지의 개념 204
  Section 2. 농지에 대한 취득세 205
  1. 과세표준 205
  2. 세 율 206
  3. 신고와 납부 206
  4. 비과세와 감면 207
  Section 3. 농지에 대한 상속세 208
  1. 기초공제 208
  2. 상속세 비과세 211
  Section 4. 영농자녀 등이 증여받는 농지 등 212
  1. 영농자녀가 증여받은 농지 등에 대한 증여세 감면 212
  
  Chapter 2 농지 보유에 관한 조세
  Section 1. 재산세 217
  1. 과세대상 217
  2. 납세의무자 222
  3. 비과세 223
  4. 과세표준 224
  5. 세 율 225
  
  6. 부과징수 226
  Section 2. 종합부동산세 228
  1. 주 택 228
  2. 토 지 228
  
  Chapter 3 농지 양도에 관한 조세
  Section 1. 양도소득세의 비과세ㆍ감면 및 배제, 종합한도 229
  1. 미등기 양도자산에 대한 감면배제 229
  2. 허위 계약서를 작성한 경우 감면 일부배제 229
  3. 동일한 토지 등의 양도에 대한 양도소득세 감면의 중복적용 배제 230
  4. 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역에 편입된 양도농지에 대한 ‘재촌ㆍ자경 감면’과 공익사업용 수용ㆍ협의매수 감면‘ 규정의 중복 적용 여부 231
  5. 주거지역등에 편입된 양도농지에 대한 재촌ㆍ자경 감면과 농지대토 감면규정의 중복적용 여부 231
  6. 보상채권의 세액감면 또는 자경농지와 대토보상토지의 과세이연 중복적용여부 231
  7. 양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도 232
  Section 2. 농지의 교환ㆍ분합에 대한 비과세 234
  1. 비과세대상 234
  2. 비과세대상에서 제외되는 농지 235
  Section 3. 재촌ㆍ자경농지에 대한 양도소득세 감면 237
  1. 감면대상 요건 237
  Section 4. 축사용지에 대한 양도소득세의 감면 251
  1. 감면 대상 251
  2. 용어의 정의 252
  Section 5. 어업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면 259
  1. 감면의 대상 259
  2. 감면신청 260
  3. 보유기간과 감면세액의 계산방법 260
  Section 6. 자경산지에 대한 양도소득세의 감면 260
  1. 감면 대상 260
  2. 감면신청 261
  Section 7. 통지대토에 대한 감면 261
  1. 감면 대상 261
  Section 8. 공익사업용 토지 등 양도소득세 감면 268
  1. 감면대상 268
  2. 감면대상 및 범위 272
  3. 사후관리 274
  4. 감면신청 276
  5. 기타 참고사항 277
  Section 9. 대토보상에 대한 양도소득세 과세이연 278
  1. 개요 278
  2. 과세이연 대상 278
  3. 과세이연 금액 계산 279
  4. 보상받은 대토를 양도할 경우 취득가액 및 장기보유특별공제액 계산 279
  5. 사후관리 279
  6. 기타사항 280
  Section 10. 개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면 281
  1. 감면대상 281
  2. 거주 지역 요건 281
  3. 거주기간 요건 282
  4. 토지 등 소재지 및 취득시기별 감면율 282
  Section 11. 국가에 양도하는 산지에 대한 양도소득세의 감면 284
  1. 감면 대상 284
  Section 12. 비사업용 토지에 대한 중과세 285
  1. 제도의 개요 285
  2. 비사업용 토지 286
  3. 기간기준 289
  4. 농지 294
  5. 임야 298
  6. 목장용지 301
  
  
  
  PART 5 농지와 임야의 투자
  
  Chapter 1 토지 투자의 기본적인 사항
  
  Chapter 2 농지의 투자
  Section 1. 농지의 투자이유 313
  1. 농업을 경영하기 위하여 취득하는 농지 313
  2. 이익을 얻기 위하여 취득하는 농지 314
  Section 2. 농지의 취득방법 315
  1. 농지를 취득하여 등기를 하는 방법 315
  2. 농지를 취득할 수 있는 방법 315
  Section 3. 농지구입 시 검토할 사항 316
  1. 1.000㎡ 미만 주말농장 316
  2. 농지 투자의 기본원칙 322
  3. 토지이용계획확인원에 따른 토지투자요령 322
  4. 현장 답사 시 주의할 사항 325
  
  Chapter 3 임야의 투자
  1. 임야 투자의 기본적 사항 328
  2. 부가가치가 높은 임야를 고르는 방법 329
  
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(머리말)

21세기는 변화의 중심에 있고 변화의 중심에는 우리나라가 있다. 글로벌 경제체제는 무한경쟁의 시대에 진입하여 자국의 이익을 위하여 온갖 정책들을 시행하면서 블록화 되고 있다. 陰이 陽이 되는 것을 變이라고 하고 陽이 陰이 되는 것을 化라고 하는데 改革과 革新을 통한 構造調整을 하지 않으면 살아남지 못하는 危機에 처해있다. 改革이란 나를 바꾸는 것을 말하고 革新이란 남을 바꾸는 것을 말한다. 危機란 危險속에 機會가 있다는 말로 窮卽變, 變卽通, 通卽久를 통하여 未來의 活路를 찾아야 한다.
우리나라의 地目별 土地利用現況은 2013년 말 현재 山林地는 지목별 전체면적의 64%인 64,175,703천㎡, 農地는 19.9%인 19,975,923천㎡를 차지하고 있으며, 垈, 工場用地, 公共用地 등 都市的 用地로 전 국토의 7.2%인 7,183,517천㎡가 이용되고 있다.
三千里 錦繡江山이라는 허울 좋은 우리나라의 토지이용은 林野가 64%를 차지하여 임야를 생산요소로 사용하던 狩獵採取時代인 高句麗 때 가장 강력한 皇帝國家였다. 19.9%인 농지를 생산요소로 사용하던 農耕時代에는 中國의 諸侯國으로 전락하였고, 그 후 7.2%인 도시적 용도가 생산요소였던 産業社會에서는 日本의 植民地가 되었다. 그러나 이러한 국토의 악조건 속에서도 바다를 埋立하여 産業團地를 조성하면서 수출품의 경쟁력을 확보하여 현재는 우리나라의 경제를 이끌고 있다. 하지만 전자제품을 생산하는 업체들은 모두 내륙에 위치하여 농지와 임야를 공장용지로 전환하여 산업단지를 조성하고 있다.
高成長 高出産 時代에는 부족한 공장용지나 주택을 확보하기 위하여 산업단지 조성과 신도시 건설을 하면서 농지와 임야를 도시적 용도로 전환을 하여 농지와 임야의 가치가 상승하자 엄청난 투기를 야기하였다. 현재는 低成長 低出産 高齡化時代에 진입하면서 도시적 용도의 수요가 줄어 들고 또한 농지와 임야의 수요도 감소하면서 농지와 임야의 가치가 하락되고 있다. 여기에 세계경제가 블록화 되면서 상호간의 關稅引下 등을 통한 比較優位의 무역정책의 확대로 인하여 농산물수입이 급
증하면서 국내농산물가격이 폭락하여 결국에는 농지의 가격하락을 초래하고 있다.
농업은 1차 산업인 농산물생산, 2차 산업인 농산물가공, 3차 산업인 농산물유통 등 6차 산업이라고 한다. 최근 대두되는 제4차 산업혁명과 조화로
10차 산업으로 상장할 수 있도록 각별한 관심을 기울여야 한다.
21세기 革의 시대에 우리나라의 根本인 농지와 임야가 흔들리고 있는 이 때 농지와 임야의 利用과 開發과 租稅와 관한 內容을 考察함으로써 농지와 임야의 바람직한 投資와 節稅方案을 살펴보고자 이 책을 발간하게 되었다.
이 책은 농지와 임야에 대한 개발과 세금에 대하여 오랫동안 관심을 가지고 연구와 실무를 하는 세한세무법인 조경배 대표 세무사님과 한국농어촌공사에 근무하면서 연구와 실무활동을 하는 이용석 부장님과 한국토지개발연구원을 운영하며 농지임야의 개발과 강의와 방송해설을 하는 김용구 부동산학 박사가 공동으로 저술하였다. 본 책은 제1편 국토의 현황과 인구에는 국토이용현황과 인구의 변화추세를 설명하였다. 제2편 농지에서는 농지의 개념과 농지의 소유·처분·이용제도, 농업진흥지역 관리제도, 농지보전제도, 개발행위의 허가 등을 설명하였다. 제3편 임야에서는 산지관리제도와 전원마을을 설명하였다. 제4편 농지와 임야에 관한 조세와 절세방안에서는 농지 취득에 대한 조세, 농지 보유에 관한 조세, 농지 양도에 관한 조세를 설명하였다. 제5편 농지와 임야 투자의 나침반에서는 토지의 투자, 농지의 투자, 임야의 투자를 설명하였다.
농지와 임야에 대한 이용과 처분 그리고 개발에 대하여 관심이 많은 부동산업 관계자들의 많은 관심과 배려를 부탁드립니다.

戊戌年 立夏 代表 著者 由本 金鎔九

기본정보

ISBN	9788955405446
발행(출시)일자	2018년 06월 18일
쪽수	342쪽
크기	176 * 248 * 19 mm / 621 g
총권수	1권