부동산 실전핵심 권리분석과 부실채권 배당 완전 정복

김규석 저자(글)

한국경제신문i · 2022년 01월 11일

책 소개

권리분석에서 부실채권 배당까지
한 권으로 마스터하는 부동산 경매

권리분석은 ‘경매의 꽃’이라고 불리기도 하지만, 그만큼 어렵게 여겨지는 분야이기도 하다. 저자는 이러한 사람들을 위해 평소 자신이 안전한 입찰을 위해 간단명료하게 정리한 특별한 권리분석 공식을 소개한다. 경매 경험이 많지 않은 초보자들에게는 간접적으로나마 다양한 실전 사례를 엿볼 수 있는 기회가 될 것이다. 또한 부동산 경매에서 잘 알아두어야 하는 부분은 민사집행법과 대법원판례에 근거해 알기 쉽게 정리했다. 특히, 경매물건을 오랫동안 분석해온 저자는 많은 임차인들이 주택임대차보호법을 잘 몰라 보증금에서 손해를 보는 것을 많이 봐왔다. 이렇게 어떤 법보다도 일상생활에서 중요하고, 필요한 법이지만 평생 한 번도 제대로 교육받을 기회를 갖지 못해 개인의 소중한 재산을 지키지 못하는 것을 안타깝게 여긴 저자는 주택임대차보호법의 핵심만 모아 짚어주면서 관련 법률을 잘 이해할 수 있도록 도와준다. 여기에 각종 경매의 성공, 실패사례를 담아 독자들이 책을 통한 실전 경험을 쌓는 데 큰 도움을 주고자 했다.

안전한 부동산 경매,
그 첫 걸음을 위한 책

이 책은 총 5장으로 구성되어 있다. 제1장 ‘권리분석시 확인사항’에서는 각종 토지와 관련한 경매시 유의사항, 제2장 ‘입찰과 낙찰에 성공하기’에서는 성공적인 입찰·낙찰을 위해 반드시 지켜야 할 3원칙과 입찰표 작성시 유의사항 등을 알려준다. 제3장 ‘주택임대차보호법 핵심정리’에서는 주택임대차보호법에 적용되는 주택, 대항력과 최우선변제권 등을 다루고, 제4장 ‘실전 핵심 권리분석’에서는 경매신청 또는 배당요구가 없는 선순위 전세권, 소유권이전청구권가등기 등 다양한 권리분석 사례를 담았다. 마지막으로 제5장 ‘매각대금의 배당’에서는 담보물권이 있는 경우의 배당순위, 임차인이 다수인 경우의 배당, 안분배당과 흡수배당 등 각종 배당에 대해 알아본다.

작가정보

저자(글) 김규석

현) 스피드옥션 전문위원
현) 유튜브 ‘김샘의 부동산경매’ 운영
전) 세종/엔알부동산아카데미 원장
전) 한국경제 부동산자산관리 과정 책임교수
전) 한국지방세연구회 부설 지방세아카데미 체납처분 교수

저서
《퍼펙트 경매》(2014년 매일경제신문사)
《실전핵심 부동산경매》(2010년 무역경영사)
《실전핵심 부동산경매 권리분석 편》(2006년 무역경영사)

기사
〈주간조선〉, 〈부동산신문〉, 〈비즈니스 매거진〉, 〈한국경제신문〉

목차

• 드리고 싶은 말씀 4
  
  제1장 권리분석시 확인사항
  1. 권리분석시 필수 확인사항 12
  2. 지분물건 경·공매시 유의사항 14
  3. 공유자의 우선매수권과 우선매수신고 19
  4. 대위변제 22
  5. 제시외 건물 27
  6. 토지별도등기 33
  7. 대지권 미등기 35
  8. 학교, 종중 재산 등의 양도행위가 금지된 재산 39
  9. 가장임차인 46
  10. 체납관리비 51
  11. 공사중단된 토지, 맹지, 사도의 취득 54
  12. 공장 또는 공장부지 경매시 유의사항 57
  13. 농지 경매시 유의사항 61
  14. 위반건축물 등의 건축물 64
  15. 지목, 용도변경, 건폐율 및 용적률 66
  
  제2장 입찰과 낙찰에 성공하기
  1. 성공적인 입찰·낙찰을 위해 반드시 지켜야 할 3원칙 72
  2. 입찰표 작성시 유의사항 78
  
  제3장 주택임대차보호법 핵심정리
  1. 주택임대차보호법 84
  2. 주택임대차보호법에 적용되는 주택 87
  3. 주택임대차보호법의 대항력 90
  4. 대항요건 및 대항력에 관한 유의사항 94
  5. 대항력은 건물의 말소기준권리에 의해 결정 98
  6. 주택임대차보호법상 전대차 100
  7. 주택임대차보호법의 최우선변제권 102
  8. 주택임대차보호법상 경과별 소액보증금 104
  9. 주택임대차보호법의 최우선변제금에 관한 유의사항 106
  10. 주택임대차보호법의 확정일자 및 우선변제권 109
  11. 겸유권 116
  12. 배당요구신청시 임차인의 선택 119
  13. 대항요건일, 확정일자와 저당권설정일 비교 122
  14. 주택임대차기간·계약연장, 보증금증액·월차임전환 125
  15. 주택임대차보호법상 계약 갱신 및 해지 128
  16. 임차권등기 132
  
  제4장 실전 핵심 권리분석
  1. 임차인이 겸유권자로서 배당요구가 없는 경우 138
  2. 배당요구가 없는 대항력 있는 임차인 141
  3. 경매신청 또는 배당요구가 없는 선순위 전세권 145
  4. 경매신청 또는 배당요구를 한 선순위 전세권 148
  5. 담보지상권 권리분석 151
  6. 법정지상권 권리분석 154
  7. 지역권 권리분석 157
  8. 경매신청이나 배당요구가 없는 소유권이전청구권가등기 159
  9. 경매신청이나 배당요구를 한 소유권이전청구권가등기 162
  10. 제척기간이 도과된 소유권이전청구권가등기 165
  11. 경매신청 또는 배당요구가 없는 선순위 가처분 167
  12. 소멸되지 않는 후순위 가처분 171
  13. 선순위라도 소멸시킬 수 있는 가처분등기 174
  14. 유치권 분석 176
  15. 환매기간이 남아 있는 선순위 환매등기 179
  16. 공유물분할을 위한 형식적 경매 182
  
  제5장 매각대금의 배당(배분)
  1. 법원경매의 매각대금 배당 186
  2. 민법·상법과 조세관련 법이 정한 배당순위 190
  3. 담보물권이 있는 경우의 배당순위 196
  4. 담보물권이 없는 경우의 배당순위 197
  5. 주택·상가건물임대차보호법 관련한 배당 198
  6. 임차인이 다수인 경우의 배당 203
  7. 공동저당의 동시배당과 이시배당 207
  8. 안분·흡수·순환 배당방법 211
  9. 안분배당과 흡수배당 1 214
  10. 안분배당과 흡수배당 216
  11. 순환흡수배당 220
  12. 과태료 공과금 배당 223
  13. 당해세 배당 226
  14. 조세의 법정기일이 담보물권보다 빠른 경우 228
  15. 일반조세 배당 230
  16. 선착압류 배당 234
  17. 일반조세와 일반임금채권 배당 236
  18. 담보물권·임차인의 우선변제권 등이 없는 경우 238
  19. 경매에서 압류에 대한 배당 240
  20. 공매에서 압류에 대한 배당 242

책 속으로

가장임차인의 대항력 주장에 대한 대처요령
선순위 임차인이 허위의 거짓 임차인일 경우, 즉 소유자와 친인척관계 등에 있는 자가 전입신고가 빠른 사유로 인하여 소유자와 담합하여 대항력자로 가장하고 매수인에게 보증금반환을 주장할 때 이에 대처하기 위해서는 매수인은 대금납부 후 그 임차인을 상대로 명도소송 제기시 임차보증금의 진정성 여부를 가리기 위하여 법원에 임대인에게 보증금을 지급하였다는 증거자료 제출을 요구하는 석명(*사실을 설명하여 내용을 밝힘)을 구해야 한다. 대부분의 가장임차인의 경우 임의대로 만든 계약일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일 등에 맞게 이의 소명자료(*온라인송금 영수증, 계좌이체 통장사본, 수표지급 등)를 제출하기가 어려울 것이고, 만약 이때 매수인이 승소 판결을 받는다면 상당히 큰 이득이 될 것이 분명하다. 또한 임의조작으로 가장임차인으로 밝혀지면 채무자나 가장임차인은 사해행위나 입찰방해 등에 해당하는 형벌을 받게 될 것이다.
-49페이지

공사중단된 토지의 취득
경매목적물인 토지가 농지전용허가 또는 형질변경허가 등을 득한 후 사업을 시행하다가 공사가 중단된 상태에서 경매가 진행된 경우 허가권의 승계문제에 관하여 허가관청에 자문을 구함과 동시에 확인을 하여야 하는 절차가 반드시 필요하다. 따라서 건축허가 및 토지형질변경허가권 등이 매수인이 승계받을 수 있는지의 여부를 허가관청에서 확인을 해 보아야 하고, 만약 승계되지 않는다면 시공자와 그 승계에 관하여 별도의 협의매수를 하여야 하는 문제가 발생할 수 있다. 그리고 공법상의 규제는 토목공사, 조경공사, 사도개설공사, 정지작업 등 공사의 진척 정도에 따라 차이가 있으므로 반드시 현장확인을 통하여 조사하여야 하고, 사법상으로는 법정지상권이나 유치권 성립 가능성이 있을 수도 있으므로 공사중단된 토지의 취득에는 신중을 기하여야 한다.
-54페이지

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

주택임대차보호법의 주요 내용
계약자유의 원칙에 의하여 임대인과 임차인이 자유롭게 맺은 임대차계약이라 하더라도 경제적인 약자인 임차인이 불리할 수밖에 없다. 따라서 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효이다. 이 법은 강행규정으로서 계약당사자의 의견일치로 적용을 배제시킬 수 있는 임의규정과는 달리 계약당사자의 마음대로 적용의 배제가 불가능하다. 주택임대차보호법은 이러한 약자인 임차인을 보호하고자 당사자끼리 자유롭게 맺은 임대차계약도 이 법에 어긋나는 내용은 효력이 없다고 규정하고 있다. 그러나 임차인이 동의한 임차인에게 유리한 내용은 유효하다.
-84페이지

배우자만 전입신고
배우자만 전입신고가 되어도 대항력을 갖는다. 즉 임대차계약 후 이사와 전입신고시 부득이 계약자의 배우자만 전입이 되더라도 인정된다. 가족이 계약서상의 임차인보다 먼저 전입신고를 했을 경우 주민등록의 범위는 임차인 본인에게만 한정되는 것이 아니다. 따라서 임차인을 제외한 가족이 먼저 전입신고를 하더라도 바로 그 익일부터 정상적인 대항력을 취득하게 되는 것이다.
직계존비속의 임대차계약
임대차계약자는 시골의 아버지, 아버지가 아닌 아들만이 주민등록과 주택인도를 한 경우라도 아들을 아버지의 점유보조자로 보기 때문에 대항요건을 갖춘 것으로 본다. 본인이나 점유보조자의 점유는 직접점유로 보기 때문이다.
-94페이지

채권과 물권의 순위
우리 민법은 물권우선주의를 채택하고 있으므로 채권과 물권 간의 다툼이 있으면 물권이 우선한다. 따라서 채권과 물권의 순위는 그 성립의 순서와는 상관없이 물권이 우선한다.
물권과 물권 간 순위
물권 상호 간에는 시간적으로 먼저 성립한 물권이 우선이며, 등기 순위번호와 접수번호를 보고 구분한다.
채권과 채권 간 순위
채권 상호 간 경합이 있을 때에는 우선순위를 인정하지 않고, 평등주의를 채택함으로 일자 순서에 관계없이 동순위로 처리하여 채권액에 비례하여 평등하게 배당한다.
선순위 가압류채권자와 후순위 물권 간 순위
선순위 가압류채권자와 후순위 물권 간에는 동순위로 보고 채권액에 비례하여 평등배당을 한다.
-190페이지

기본정보

ISBN	9788947547796
발행(출시)일자	2022년 01월 11일
쪽수	252쪽
크기	152 * 225 * 21 mm / 481 g
총권수	1권