부동산 경매·명도 절차와 권리분석 공식 완전 정복

국가와 거래하는 부동산 경매

김규석 저자(글)

한국경제신문i · 2022년 01월 11일

책 소개

부동산 경매의 핵심
권리분석 공식 완전 정복

권리분석은 ‘경매의 꽃’이라고 불리기도 하지만, 그만큼 많은 사람들이 어렵게 여기는 분야이기도 하다. 저자는 이러한 사람들을 위해 평소 자신이 안전한 입찰을 위해 간단명료하게 정리한 특별한 권리분석 공식을 소개한다. 경매 경험이 많지 않은 초보자들에게는 간접적으로나마 다양한 실전 사례를 엿볼 수 있는 기회가 될 것이다. 또한 부동산 경매에서 잘 알아두어야 하는 부분은 민사집행법과 대법원판례에 근거해 알기 쉽게 정리했다. 특히, 경매물건을 오랫동안 분석해온 저자는 많은 임차인들이 상가건물임대차보호법을 잘 몰라 보증금에서 손해 보는 것을 많이 봐왔다. 이렇게 어떤 법보다도 일상생활에서 중요하고, 필요한 법이지만 평생 한 번도 제대로 교육받을 기회를 갖지 못해 개인의 소중한 재산을 지키지 못하는 것을 안타깝게 여긴 저자는 상가건물임대차보호법과 관련해서도 권리분석과 배당사례를 넣어 각각의 법률을 잘 이해할 수 있도록 도와준다. 이 한 권의 책으로 경매신청에서 매각준비, 소유권 이전, 명도 절차는 물론, 권리분석 공식, 임대차보호법에 이르기까지, 그야말로 부동산 경매 완전 정복에 도전해보자.

작가정보

저자(글) 김규석

현) 스피드옥션 전문위원
현) 유튜브 ‘김샘의 부동산경매’ 운영
전) 세종/엔알부동산아카데미 원장
전) 한국경제 부동산자산관리 과정 책임교수
전) 한국지방세연구회 부설 지방세아카데미 체납처분 교수

저서
《퍼펙트 경매》(2014년 매일경제신문사)
《실전핵심 부동산경매》(2010년 무역경영사)
《실전핵심 부동산경매 권리분석 편》(2006년 무역경영사)

기사
〈주간조선〉, 〈부동산신문〉, 〈비즈니스 매거진〉, 〈한국경제신문〉

목차

• 드리고 싶은 말씀 4
  
  제1장 경매신청에서 매각준비까지
  1. 강제경매와 임의경매 12
  2. 매각(경매)절차 14
  3. 매각방법 19
  4. 매각(입찰)의 준비 21
  5. 매각기일·매각결정기일의 통지 및 공고 24
  6. 새매각과 재매각 26
  7. 배당요구 및 배당요구종기일 28
  8. 임차인의 권리신고와 배당요구신청 31
  9. 매각일정의 변동 34
  10. 매각절차의 취소사유 36
  11. 경매신청의 취하 39
  
  제2장 입찰에서 소유권이전까지
  1. 채무자 등의 매수신청 금지 44
  2. 입찰시 준비서류 46
  3. 매각(입찰)의 실시 47
  4. 입찰이 무효가 되는 경우 60
  5. 매각허부결정 및 매각불허가 사유 62
  6. 즉시항고 64
  7. 매각대금의 납부 68
  8. 상계 등의 특별한 대금납부 방법 70
  9. 매각대금 미납시 법원의 조치 72
  10. 소유권이전등기 74
  
  제3장 명도(인도) 성공하기
  1. 관리명령 및 인도명령 12
  2. 짐(동산)만 남겨놓은 경우의 명도방법 12
  3. 국군원조 요청 12
  4. 경매에서 알면 도움이 되는 형법 12
  5. 명도소송에 대하여 12
  
  제4장 상가건물임대차보호법 핵심정리
  1. 상가건물임대차보호법의 적용범위 104
  2. 상가건물임대차보호법의 대항력 107
  3. 지역별 한도 환산보증금 및 소액 환산보증금 110
  4. 상가건물임대차보호법의 (최)우선변제권 112
  5. 상가 임차인이 재계약을 원할 경우 계약갱신 요구 115
  6. 차임증감청구권, 월차임전환시 산정률, 차임연체·해지 118
  7. 상가건물임대차보호법상 권리금 관련 120
  8. 상가건물임대차보호법상 임대차정보의 제공 124
  9. 사업자등록시 유의사항 127
  
  제5장 부동산 경매로 물권 이해하기
  1. 물권과 채권 132
  2. 물권의 종류 134
  3. 전세권 137
  
  제6장 권리분석 공식 이해하기
  1. 권리의 순위정리 및 소액임차인 구분 192
  2. 소멸권리 및 인수권리와 말소기준권리 195
  3. 권리분석 공식 198
  4. 용익물권의 특성과 인수되는 용익물권 200
  5. 전세권과 주택·상가건물임대차보호법상 임차인 권리 202
  6. 지상권의 소멸과 인수 204
  7. 가압류 206
  8. 가압류권자의 배당요구와 배당금지급 210
  9. 가처분 212
  10. 선순위 가처분등기가 있을 때의 권리분석 216
  11. 가등기 218
  12. 선순위 가등기가 있을 때의 권리분석 222
  13. 예고등기 226
  14. 환매등기 228
  15. 선순위 환매등기가 있을 때의 권리분석 230

책 속으로

매각기일
경매법원이 목적부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날이며, 매각준비절차가 끝나면 담당판사의 판단에 따라 통상의 방법처럼 진행하는 기일입찰방법과 일정 기간의 입찰기간을 정하여 입찰을 실시하는 기간입찰방법 중 하나를 택하여 매각기일 등을 지정하여 통지하고 공고한다.
매각결정기일
매각결정기일이란 집행법원이 매각기일 종료 후 7일 이내에 매각의 허가 또는 불허가를 결정하는 기일이다.
매각결정기일은 매각기일부터 1주 이내로 정하여야 하며, 매각결정절차는 법원 안에서 진행하여야 한다.
매각기일·매각결정기일의 통지
집행법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여야 하며, 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송할 수 있다.
-24페이지

입찰 및 입찰표 작성에서의 무효사항
ㆍ 매수신청이 금지된 자가 응찰한 경우
ㆍ 입찰에 참여할 수가 없는 자가 응찰한 경우
ㆍ 입찰가액이 최저매각가격 미만인 경우
ㆍ 입찰보증금이 부족한 경우
ㆍ 입찰가액란의 금액 기재를 수정한 경우
ㆍ 자격을 증명하는 문서를 제출하지 아니한 경우
① 대리인 입찰시 위임장, 본인의 인감증명을 첨부하지 아니한 경우
② 법인 응찰시 법인 등기부등본 또는 초본을 제출하지 아니한 경우
ㆍ 동일사건에 입찰자가 다른 입찰자의 대리인이 되거나 2인 이상의 대리인이 된 경우
ㆍ 한 장의 입찰표에 수 개의 사건번호나 수 개의 물건번호를 기재한 경우
ㆍ 한 사건에 여러 개의 물건으로 분할매각하는 경우 그 물건번호를 정확히 기재하지 아니한 경우
ㆍ 입찰표에 날인 또는 무인하지 아니한 경우
-60페이지

상가건물임대차보호법의 최우선변제권에 관한 유의사항
ㆍ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물가액의 1/2을 초과하는 경우 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물가액의 1/2에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.
ㆍ 최우선변제권을 주장하려면 건물에 대한 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖추어야 하며, 상기의 요건외에 배당요구종기일까지 배당요구를 하여야 한다.
ㆍ 최우선변제권은 확정일자와는 상관이 없다.
ㆍ 최우선변제권은 이 법 개정시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없다.
-113페이지

유치권의 의의
유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리를 말하는 것으로서 그 점유가 불법행위로 인한 경우에는 적용하지 아니하며, 당사자의 계약에 의해 발생되는 것이 아닌 일정한 요건만 갖추면 당연히 발생되는 법정담보물권이다. 예를 들어 시계를 수선했으면 수리비를 다 받을 때까지 돌려주지 않을 수 있는 권리 또는 대항력 있는 임차인이 지급한 보증금이나 투입된 유익비를 받을 때까지 임차물을 그대로 점유하는 권리를 의미한다.
유치권의 특성
유치권에 관한 규정은 강행규정이 아니라 임의규정의 성질을 가지므로 특약으로 유치권발생을 배제하여도 유효하다. 또한 유치권은 동산 및 부동산에도 성립된다. 특히 부동산인 경우 별도의 등기를 요하지 않는, 즉 담보물권이면서도 등기할 수 없는 권리이며, 오직 점유에 의하여 공시된다.
-175페이지

가압류의 의의
가압류란 채권으로 장래에 실시할 강제집행이 불가능하게 되거나 현저히 곤란할 염려가 있는 경우 채무자의 현재 재산을 미리 확보함으로써 집행권원을 받아 그 강제집행을 보전함을 목적으로 하는 임시적 압류이다.
가압류의 목적
ㆍ 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다.
ㆍ 위의 채권에 조건이 붙어 있는 것이거나 기한이 도래하지 아니한 것인 경우에도 가압류를 할 수 있다.
가압류의 특성
ㆍ 가압류 명령을 하자면 가압류에 의하여 보호되는 채권이 있어야 하고, 또한 가압류를 해야 할 이유가 있어야 한다.
ㆍ 가압류의 채권액은 등기부에 공시가 된 것도 있고, 되지 않은 것도 있다.
-206페이지

출판사 서평

책으로 경험하는
다양한 부동산 경매 실전 사례

이 책은 총 다섯 장으로 구성되어 있다. 제1장 ‘경매신청에서 매각준비까지’에서는 경매의 종류, 매각 절차와 방법, 준비과정 등을 다루고 있고, 제2장 ‘입찰에서 소유권이전까지’에서는 입찰시 준비서류, 입찰의 실시, 대금의 납부와 소유권이전등기 등을 다룬다. 제3장 ‘명도 성공하기’에서는 관리명령과 인도명령, 경매에서 알면 도움이 되는 형법 등을 알아보고, 제4장 ‘상가건물임대차보호법 핵심정리’에서는 제목 그대로 부동산 경매뿐만 아니라 우리가 살아가면서 꼭 알아야 할 상가건물임대차보호법에서 가장 중요한 핵심만 모아서 정리했다. 제5장 ‘부동산 경매로 물권 이해하기’에서는 물권, 채권, 전세권 등에 대해 알아보고, 제6장 ‘권리분석 공식 이해하기’에서는 선순위 가처분등기가 있을 때의 권리분석, 선순위 환매등기가 있을 때의 권리분석 등 여러 상황에서의 권리분석에 대한 이해를 돕도록 구성했다.

기본정보

ISBN	9788947547789 ( 8947547786 )
발행(출시)일자	2022년 01월 11일
쪽수	240쪽
크기	152 * 225 * 18 mm / 538 g
총권수	1권