돈 되는 빌라 제대로 따져보기

부동산 답이 보인다

강우진 저자(글)

한국경제신문i · 2019년 03월 21일

책 소개

달라진 부동산 정책, 이제는 빌라를 주목하라!

부동산은 우리의 인생과 매우 밀접해서, 인생을 업그레이드시켜줄 기회로 찾아오기도 하고 때로는 인생을 망치는 위기로 다가오기도 한다. 어떤 이는 재개발 상식만 있었어도 기회를 잡을 수 있었고, 어떤 이는 주택임대차보호법의 조항 몇 개만 알았더라도 위기를 피할 수 있었다. 저자는 빌라 구입을 결정하지 못한 채 방황하는 주변 사람들과 대한민국에서 빌라를 선택할 기회를 지닌 수많은 예비 소비자를 위해 그리고, 빌라를 지어서 분양하고자 하는 건축주와 빌라를 중개하는 공인중개사들과 또한 빌라 분양 컨설턴트로 나서는 이들도 탐독해보았으면 하는 마음을 담아 썼다고 한다.

이 책에서는 그동안 금기시한 빌라의 속살까지 모두 드러내어 솔직하게 다뤘다. 빌라 구입 시 따져봐야 할 것이라면 작은 내용 하나도 소홀히 지나치지 않았다. 특히, 분양 사기를 피하기 위해서는 법률적인 검토가 중요하기 때문에 구체적으로 짚었다. 건축물의 사용승인 여부, 불법건축 요소, 근저당권 및 제한물권 말소 여부, 토지 및 건물 소유주 명의, 건축물 대장상 용도, 분양 대리인의 적법한 대리권 여부 등을 확인해야 한다. 살면서 만족하고 재산가치도 지키고 싶다면 경제성을 따져야 한다. 과거 5년간의 토지 공시지가, 학군 및 교통편, 주변 시세, 유사매물의거래 빈도, 생활편의시설(병원, 시장, 할인마트, 공원, 놀이터)도 확인해야 할 내용이다. 집이 지닌 물리적인 조건도 반드시 따져야 할 항목이다. 거실 및 방의 향과 일조량, 누수 및 결로 발생, 창호 등급, 내·외부 단열공법과 단열재, 주차장 구조 및 주차대수, 세대별 전기 및 수도 계량기 분리 여부 등이 그것이다. 집 한 채 사는 데 따져야 할 것이 너무 많지 않냐고? 그렇지 않다. 당연히 따져야 할 것을 그동안 소홀히 했기 때문에 분양 사기나 하자 피해에 노출되기 쉬웠다. 이 모든 사항을 머릿속에 저장하기 어렵다면 이 책을 당신의 곁에 두고 가이드처럼 활용하라!

아무도 알려주지 않았던
‘돈 되는 빌라’의 비밀

책의 구성은 누구라도 쉽게 접근할 수 있도록 단계를 구분하고 목차도 최대한 세분화했다.
1부 입문 단계에서는 부동산 초보자, 빌라 초보자들이 꼭 알아야 할 빌라의 특성과 다른 주택과의 차이점을 정리했다. 많은 사람들이 궁금해하는 신축 빌라의 장단점도 낱낱이 분석했다. 2부 자금계획 단계에서는 신축 빌라로 내 집을 마련하기 위한 자금 조달 방법을 정리했다. 신축 빌라 구입에 필요한 자금 규모와 처지에 맞는 대출상품도 찾아볼 수 있다. 3부 탐색 단계에서는 본격적인 빌라 찾기에 나선다. 자산으로서의 가치를 지킬 수 있도록 빌라 고르는 요령을 자세히 소개한다. 신축 빌라 방문 시 지참하고 가야 할 체크리스트도 제공한다. 4부 선택 단계에서는 빌라의 품질을 결정짓는 다양한 건축요소를 소개한다. 하자가 발생하는 주요 부위가 어딘지 어떻게 대응해야 하는지 알 수 있다. 5부 계약 단계에서는 절대 손해 보지 않는 신축 빌라 구입 요령을 알려준다. 시행사와 시공사를 고르는 안목부터 분양계약서 쓰는 방법까지 계약 전 꼼꼼히 따져야 할 사항들을 샅샅이 모았다. 6부 입주 단계에는 계약에서 이사까지 시기별로 해야 할 일과 자금 흐름을 표에 담았다. 빌라 구입 시 발생하는 각종 세금과 비용도 미리 공부해 대비할 수 있다.

작가정보

저자(글) 강우진

아주대학교에서 건설시스템공학을 전공한 후 포스코건설(토목환경사업본부), 서울교통공사(기술사업소)에서 근무했다. 재직 중 수익형 부동산 건축 등 맞춤형 소규모 부동산 개발의 미래 시장가치를 예견, 퇴사 후 한국주택개발연구원을 설립하여 소규모 디벨로퍼로 활동했다. 지난 15년간 특급건설기술자, 부동산 개발전문인력, 공인중개사 등의 국가공인 전문자격을 갖추었다. 동시에 건축주로서 다수의 주택을 직접 시공, 판매하는 경험을 체득하며 이론과 실전을 겸비한 전문가로 자리매김했다. 현재 ‘집 짓는 공인중개사’라는 별칭에서 알 수 있듯이 공인중개사 사무소(부천시 소사동)를 운영하고 있다.

부동산개발전문인력(부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률)
특급건설기술자(한국건설기술인협회)
공인중개사
토목기사
건설재료시험기사

현) 카카오 공인중개사 사무소 대표
전) 한국주택개발연구원 원장
현) 택틱스교육 대표
전) 서울교통공사
전) 포스코건설

아주대학교 건설시스템공학사
인하대학교 부동산학 석사과정

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cafe ● https://cafe.naver.com/checkhousing

목차

• 프롤로그
  
  PART 01 입문단계 초보 탈출, 신축 빌라 감부터 잡고 가자!
  
  헛갈리지 말자, 빌라란 이런 집이다!
  신축 빌라 vs 아파트 차이점과 장단점, 소유권, 공간, 지분, 가격
  신축 빌라 vs 다가구주택 차이점
  신축 빌라 vs 주거용 오피스텔 차이점
  신축 빌라 vs 도시형생활주택 차이점
  신축 빌라 vs 근생 빌라 차이점
  신축 빌라 vs 구옥 빌라 차이점
  전월세 살까? 신축 빌라 매입할까?
  신혼부부도 노린다, 신축 빌라 전성시대
  신축 빌라, 어디에 얼마나 짓나요?
  신축 빌라 가격은 얼마인가요?
  살면서도 부담 없는 신축 빌라, 관리비가 갑이다!
  
  PART 02 자금계획단계 신축 빌라로 내 집 마련을 위한 자금 조달하기
  
  한눈에 보는 내 집 마련 순서
  내가 마련할 수 있는 돈이 얼마인지 파악하자
  신축 빌라 구입 시 발생하는 비용 총정리
  신축 빌라 중개수수료는 무료! 그 이유는?
  신축 빌라 실입주금이 2,000만 원이라고? 정말이야?
  주택담보대출 받기 전에 알아야 할 것
  대출받기 전 꼭 알아야 할 상식 ① - 규제 지역·LTV·(신)DTI·DSR
  대출받기 전 꼭 알아야 할 상식 ② - 대출상환 방법
  신축 빌라 대출 얼마나 나올까?
  내게 딱 맞는 대출상품 찾기
  디딤돌대출 vs 보금자리론
  신혼부부 전용 대출을 알아보자
  구옥 빌라 대출이 신축 빌라보다 적은 이유
  
  PART 03 탐색단계 아는 만큼 보인다, 돈 되는 빌라를 찾아라!
  
  목적부터 정해라, 임대수익 vs 시세차익 vs 내 집 마련
  돈 되는 신축 빌라를 고르는 원칙 ① - 개발 호재 지역 찾기
  돈 되는 신축 빌라를 고르는 원칙 ② - 주거환경 확인하기
  돈 되는 신축 빌라를 고르는 원칙 ③ - 부동산 시세 파악하기
  돈 되는 신축 빌라를 고르는 원칙 ④ - 비교분석하기
  신축 빌라 분양광고는 어떻게 보는 거야?
  주택의 각종 면적 알아두기
  실제면적에 속지 말고, 전용면적을 체크하라!
  실입주금에 대한 이해
  빌라의 불법 확장 vs 합법 확장
  빌라의 공용면적은 어디?
  신축 빌라 전용면적 85㎡ 이하만 있다! 왜?
  신축 빌라의 대지지분이 중요할까?
  내가 사려는 빌라가격이 적정한지 계산해보자
  초보자도 발품 팔면 입지를 알 수 있다
  모델하우스에 현혹되지 말라, 신축 빌라 체크리스트
  
  PART 04 선택단계 마음에 꼭 드는 신축 빌라 고르기
  
  아파트만큼 잘 짓는 빌라는 얼마든지 있다
  빌라 품질 결정짓는 필수 요소 ① - 단열, 습기차단
  빌라 품질 결정짓는 필수 요소 ② - 창호
  빌라 품질 결정짓는 필수 요소 ③ - 실내 구조
  빌라 품질 결정짓는 필수 요소 ④ - 집의 혈관, 설비
  빌라에 사용되는 자재들이 궁금하다
  빌라에 사용되는 자재들이 궁금하다 - 주택마감재 Best ① 실크벽지 vs 합지벽지
  빌라에 사용되는 자재들이 궁금하다 - 주택마감재 Best ② 온돌마루 vs 강화마루 vs 강마루
  빌라에 사용되는 자재들이 궁금하다 - 주택마감재 Best ③ 공간에 양념 같은 타일
  빌라에 사용되는 자재들이 궁금하다 - 주택마감재 Best ④ 공간을 완성하는 도어
  빌라에 사용되는 자재들이 궁금하다 - 주택마감재 Best ⑤ 주방가구
  빌라에 사용되는 자재들이 궁금하다 - 주택마감재 Best ⑥ 위생도기
  빌라에 사용되는 자재들이 궁금하다 - 주택마감재 Best ⑦ 각종 단열재
  빌라에 사용되는 자재들이 궁금하다 - 주택마감재 Best ⑧ 주요 외장재
  빌라에 사용되는 자재들이 궁금하다 - 주택마감재 Best ⑨ 기능성 벽마감재
  신축 빌라 하자보수이행증권은 정말 하자 걱정을 덜어줄까?
  하자에는 다 이유가 있다 주요 하자 발생 부위
  2Bay, 3Bay가 뭔가요?
  다락층이 있는 빌라
  복층으로 한 세대가 구성된 빌라
  쓰리룸 빌라는 투자성이 가장 좋다?
  투룸 빌라는 1인 가구도 선호한다
  주택임대사업을 하고 싶다면 다른 기준으로 봐라
  이왕이면 화장실 2개가 낫다?
  신축 빌라 작은 방이 유독 작은 이유
  신축 빌라의 다양한 주차 방식과 주차장법
  빌라 엘리베이터를 보는 시각
  
  PART 05 계약단계 절대 손해 보지 않는 신축 빌라 구입 가이드
  
  한눈에 보는 빌라 신축부터 분양· 입주까지 과정
  소비자가 제일 먼저 만나는 분양상담사는 누구?
  건축주 직접 분양이 뭐지?
  믿을 수 있는 시공사인지 어떻게 확인하나?
  허위매물·과장광고 판별법
  신축 빌라 분양 사기의 유형
  신축 빌라 분양 사기 피하는 법
  계약 전 반드시 불법 확장 여부를 체크하자
  사용승인(준공) 전 계약하라는데, 과연 위험 없나?
  신축 빌라 계약 전 꼭 확인할 서류들 ① - 등기사항전부증명서(등기부등본)
  신축 빌라 계약 전 꼭 확인할 서류들 ② - 건축물관리대장
  신축 빌라 계약 전 꼭 확인할 서류들 ③ - 분양대행계약서와 위임장
  분양 계약서만 잘 써도 손해 보지 않는다
  분양 계약서 쓸 때 특약사항을 소홀히 하면 안 된다
  신축 빌라도 저렴하게 구입할 수 있다!?
  계약금, 중도금, 잔금은 어떻게 내는 거지?
  이사 앞두고 소유권이전에 필요한 서류 챙기기
  분양계약 시 안내받았던 대출이 안 될 경우 계약 해지 가능 여부는?
  빌라도 실거래가 신고 대상인가요?
  
  PART 06 입주단계 두근두근 신축 빌라 안전하게 입주하기
  
  계약 이후 이사까지 완벽한 스케쥴 짜기
  잔금 지급 날짜에 이렇게 대비하라
  전셋집이 안 빠져요! 전셋집 빨리 빼는 방법
  집 사고 나면 꼭 하는 행정절차 ① - 소유권이전등기
  집 사고 나면 꼭 하는 행정절차 ② - 전입신고 인터넷으로 하기
  고민되네! 부부 공동명의(공동등기) 알아보기
  집 취득 시 내야 하는 세금 - 취득세
  집 보유하는 동안 내는 세금 - 재산세, 종합부동산세
  집 팔 때 차익이 있으면 내는 세금 - 양도소득세
  집 구입에서 매도까지 세금 절약 방법
  새집증후군 없는 집 있을까? 새집증후군 해결법
  신축 빌라 관리비와 공과금 얼마나 나오나
  빌라는 관리가 안 된다? 빌라 공동 관리요령
  신축 빌라 사계절 주택관리로 늘 새집처럼!

추천사

• 이인석

  십여 년간 현업에서 습득한 실전 노하우를 토대로 공동주택(다세대 등)을 체계적으로 분석해 잘 정리한 책이다. 주택 부분 공인중개사들과 분양 업계 종사자는 물론 빌라 투자에 관심이 있는 일반인들에게도 일독을 권하고 싶다.
  - 인하대학교 정책대학원 부동산학과 교수

• 경정익

  저자가 실제 실무를 하면서 체득한 생생한 정보가 풍부하게 수록되어 있어 주택 분야 실전 바이블이라 표현해도 좋을 듯하다. 주택 투자자들은 이 책을 통해 많은 지식과 정보를 습득할 수 있어 성공적인 투자의 길잡이가 될 것이라 생각된다.
  - 명지대학교 부동산대학원 교수

• 고상철

  빌라 전문가라 외치는 사람들은 많다. 하지만 이렇게 자세하게 빌라에 대해 집대성한 전문가는 없었다. 저자는 빌라에 투자하는 사람뿐 아니라 관련 분야 종사자들에게 가장 훌륭한 주택 가이드라인을 제시했다.
  - 랜드삼 대표, 지오컨설팅 대표

• 박상민

  이 책은 빌라의 정의에 있어서 중요한 기준이 될 것이다. 저자는 빌라에 대해서 정확한 가이드라인을 제시하고 있고, 빌라뿐 아니라 주택 분야에 관심 있는 사람이라면 반드시 읽어봐야 할 교과서를 만들었다.
  - 버틀러코리아 대표, EBS 공인중개사 공법 교수

책 속으로

어느덧 빌라는 연립주택 또는 다세대주택을 대표하는 이름이 되었다. 사람들은 연립주택이나 다세대주택보다는 빌라가 주는 어감을 세련되게 느낀다. 또 빌라에는 고급스러운 저층의 공동주택까지 연상될 정도로 좋은 이미지가 스며 있다. 숙박업계에서는 ‘풀빌라’ 펜션이 최고의 고급스러움을 표현하는 용어로 사용된다. 실제 빌라의 수준도 다양해졌을 뿐 아니라, 고급스러운 빌라들이 얼마든지 존재한다. 따라서 이 집을 판매하는 사람도 이 집을 매입하는 사람도 선호할 수밖에 없는 이름이 바로 ‘빌라’다. -21페이지

빌라의 환금성이 좋지 않다는 말은 옛말이다. 아파트 진입 장벽이 높아지면서 빌라 시장으로 유입되는 수요자가 적지 않다. 신축 빌라의 환경이 개선되면서 비싼 값을 지불하고 아파트에 사느니, 더욱 저렴한 값으로 환경이 개선된 빌라에서 마음 편히 살겠다는 수요자도 늘어나고 있다. 따라서 빌라를 고를 때 환금성을 십분 고려해서 투자한다면 얼마든지 극복할 수 있는 단점이다. -30페이지

빌라 매입을 위해 다니다 보면 구옥 빌라와 신축 빌라 가운데 어떤 것을 선택하면 좋을지 갈등이 생긴다. 자신의 자금 계획에 알맞은 빌라를 구입하는 것이 기본이 되겠지만, 더불어 구옥 빌라와 신축 빌라의 차이를 분명히 인지하고 득실을 따져보는 과정도 필요하다. 지금 당장은 가격 차이가 나지만, 살면서 누릴 수 있는 이점과 훗날 매도 시 예상되는 금액 등을 고려하면 신축 빌라가 더 이득일 수 있기 때문이다. -51페이지

내 집 마련은 자금조달에서 출발한다고 해도 과언이 아니다. 100% 남의 돈을 빌려 집을 살 수는 없다. 간혹 ‘빌라 실입주금 0원’이라고 쓰인 팻말이 붙기도 하는데, 불가능한 얘기거나 담보대출 이외에 신용대출을 받는 등 무리한 방법을 동원하는 경우다. 어쨌거나 오늘의 과도한 빚은 내일의 파산으로 돌아올 수 있음을 기억해야 한다. -82페이지

공용면적은 공동주택의 건축면적 중에서 여러 사람이 함께 쓰는 곳의 면적을 말한다. 공용면적은 주거공용면적과 기타공용면적으로 다시 나뉘는데, 현관·복도·계단·엘리베이터 등은 주거공용면적이고, 지하층·관리사무소·노인정 등은 기타공용면적에 포함된다. 세대 수가 많은 아파트나 주상복합건물은 기타공용면적이 많을 수밖에 없다. 주택법에 의해 다양한 시설을 설치하도록 규제받기 때문이다. 요즘에는 주차장을 지하화하면서 지하주차장까지 기타공용면적에 포함되고 있다. -191페이지

단독주택을 많이 짓는 서양에서는 박공형 지붕 아래의 빈 공간을 다락방으로 꾸며서 짐을 보관하거나 아늑한 침실, 아이들의 놀이공간, 휴식 공간 등으로 사용한다. 다락방은 밋밋한 주택에 특별함을 선사하는 공간으로 여겨진다. 국내에도 다락방에 대한 로망을 간직한 사람들이 적지 않다. 빌라나 타운하우스를 분양하는 회사들이 다락방을 만들어 로망을 자극하고 있다. -296페이지

빌라에도 가변형 구조의 채택이 필요하다. 거실과 방 사이에 가변형 벽체를 옵션으로 제공해서 입주자의 선호에 따라 선택할 수 있도록 해준다거나, 미닫이문을 달아 필요에 따라 여닫을 수 있도록 해주는 것이다. 주방 옆에 딸린 작은 방과의 통합도 고려해볼 수 있다. 주방에 식탁을 두고 커뮤니티 공간으로 활용하고자 하는 욕구가 높다. 주방 옆 작은 방을 필요에 따라 주방으로 통합해 쓸 수 있다면 좋을 것이다. -303페이지

쓰리룸 빌라의 임대가 무조건 잘 나간다고 생각하면 오산이다. 방 3개짜리 빌라는 전세는 잘 나가도 월세 받기는 쉽지 않다. 신도시 주택지에 가면 투룸 빌라들이 월세 받기 좋다는 것을 알 수 있다. 주택마련자금이 부족한 신혼부부들이 투룸 빌라를 찾는다. 투자자 입장에서는 투룸이 초기 투자 비용을 적게 들이고도 월세를 받을 수 있어 임대사업에 적합하다. -309페이지

기본정보

ISBN	9788947544405
발행(출시)일자	2019년 03월 21일
쪽수	464쪽
크기	152 * 225 * 27 mm / 662 g
총권수	1권

Klover 리뷰 (5)

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빌라 실구매자용입니다 2만5천원인데 이런 부실한 내용이라니

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부동산 투자할때 참고할사항이 많아요

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잘읽었습니다...

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부동산에 유용한 정보를 담고 있습니다.