왕초보 당신을 위한 차원이 다른 경매-NPL 투자 비법

우형달 저자(글)

한국경제신문사 · 2015년 02월 05일

책 소개

NPL 투자 구조와 부동산 경매를 이해하는 데 도움을 주는 『차원이 다른 경매-NPL 투자 비법』. 경매 투자와 담보부 NPL의 ‘혼합 투자’의 장점을 전면적으로 언급하고 있는 것이 이 책의 가장 큰 특징이다. 담보부 NPL 물건 찾는 방법, 매입가격 결정 노하우를 생생히 들려주고 NPL을 매입해서 낙찰 받고 명도하고 임대로 월세를 받는 투자 과정 역시 실제 사례를 통해 전부 보여주고 있다.

작가정보

저자(글) 우형달

저자 우형달의 고향은 땅 끝으로 유명한 전남 해남이다. 건국대학교 경제학과와 동대학 부동산대학원에서 부동산학 석사 학위를, 국립 강원대학교 대학원에서 부동산학 박사 학위를 취득하였다. 석·박사 학위 논문 주제가 모두 ‘부동산 법원 경매’인 부동산학 국내 1호 경매박사이다. 외환위기 이전인 1996년에 처음 시작하여 지금까지 약 100여 건을 낙찰 받은 바 있는 내공이 깊은 실전 경매 투자자이고, 부동산 법원 경매 투자법인인 (주)GMRC의 대표이사로도 활동하고 있다. 저자가 최근에 집중하는 일이 하나 있다. 대한민국 경매·부실채권 투자판을 평정하겠다는 다부진 포부로 운영하고 있는 인터넷 동호회 활동이 그것이다. 『부동산 경매·부실채권 투자』로 인생 2막을 시작하고, 반드시 부활하겠다는 사람들이 활동하는 「우형달 경매·NPL 카페」로, 1,000명 100억 부자만들기 프로젝트다. 경매와 부실채권 투자를 통한 평생 재테크 투자라는 먼 길을 지치지 않고 가보겠다는 분들이라면 환영한다. 주요 저서로는 《나는 부동산 경매로 17억 벌었다》, 《위험한 경매》, 《더 위험한 경매》, 《행복한 경매》, 《부동산 경매 권리분석법》, 《큰돈 만드는 부동산 경매 권리분석 노하우》, 《부동산 법원 경매 수익률 1,000%》, 《땅! 경매, 수익률 1,000%》, 《부동산 경매 투자의 모든 것》, 《NPL 투자 비법》, 《부실채권 투자 교과서》, 《NPL 실전 투자 케이스 스터디》, 《NPL 부자들》, 《저요, 저요 NPL이 도대체 뭐에요?》, 《경매와 NPL 愛 흠뻑 빠지다》, 《부동산 경매 황금열쇠》, 《경매· NPL 투자자를 위한 배당표의 모든 것》 등이 있다.

목차

• Part 01 열풍이 불기 시작한 경매·NPL 투자!
  01 대한민국 경매 판에 터진 NPL이라는 핵폭탄 … 22
  02 『중학교 축구팀』과 『대학교 축구팀』의 경기? … 28
  03 시중 언론에 비친 NPL 시장 현황과 지뢰밭 … 34
  04 욕을 먹더라도 누군가는 쓸 수밖에 없었다 … 42
  05 외국투기자본에 헐값에 팔렸던 저당권 유통의 실상 … 46
  06 속고쟁이까지 다 벗어주게 만든 이 땅의 영웅들 … 52
  07 담보부 부실채권 투자 환경의 변동 현황 … 56
  
  Part 02 부실채권의 종류, 유통구조, 경매와의 관계
  01 부실채권(NPL)의 발생 및 참여자들 … 64
  02 부실채권 시장의 도·소매 유통구조 … 70
  03 부실채권 종류와 유형, 그리고 분류 기준 … 75
  04 부실채권(NPL)의 세부 종류 10가지 … 79
  05 여전히 미개척지로 남아있는 무담보 NPL … 85
  06 NPL 물건의 매입처별 특징과 장·단점 … 88
  07 NPL 구입처와 매입가격 결정 노하우 … 92
  08 경험에서 배운, 실전 고수가 말하는 투자 유형 … 97
  09 NPL 매입 후 처리과정과 경매와의 상관관계 … 106
  
  Part 03 병아리가 돈 되는 NPL을 만나는 방법
  01 돈 되는 우수 NPL을 만나는 방법 … 116
  02 NPL은 아니지만 매입 가능한 부실채권 … 120
  03 돈 되는 부실채권 물건 선정 노하우 … 124
  04 돈 되는 부실채권 매입 가격결정 노하우 … 129
  05 돈 되는 부실채권 매입 협상부터 종료까지 … 133
  06 부실채권 매입(투자) 방법은 크게 2가지 … 136
  07 NPL 매입은 질권 융자, 낙찰은 경락 잔금 대출 … 146
  08 부실채권 투자금을 회수하는 방법 네 가지 … 149
  09 도매상은 재매각이고, 투자자는 소비자다 … 158
  
  Part 04 부자들만의 리그, NPL 투자에 끼어들기
  01 우박사가 전하는 돈되는 NPL 고르는 비법 … 166
  02 1순위 저당권을 가졌다는 특별함 … 177
  03 투자의 꽃! 깡통물건과 NPL의 행복한 만남 … 185
  04 NPL과 특수물건의 환상적인 만남 … 191
  05 사장님, 아저씨 그리고 영원한 세입자 … 199
  06 날로 뜨거워지고 있는 경매·부실채권 시장 … 208
  07 부실채권 관련 책 쓰지 말란다 … 211
  
  Part 05 『NPL+경매 투자』로 맛보는 15가지 달콤함
  01. 투자의 높은 안정성 … 219
  02. 부실채권 매입 시 융자 효과 … 220
  03. 빠른 회전율과 높은 수익률 … 221
  04. 용이한 투자 결정과 직접 낙찰 효과 … 222
  05. 상계신청으로 자금부담 경감 … 224
  06. 배당소득에 대한 비과세 효과 … 227
  07. 깡통물건 투자 효과 … 229
  08. 부동산 종류와 투자 목적의 다양성 … 231
  09. 하자 이용해서 매입가격 낮추기 … 232
  10. 용도변경을 통한 수익극대화 … 233
  11. 양도세 절세 효과 … 233
  12. 재경매 물건의 입찰보증금 차지 효과 … 238
  13. 기본적인 권리분석만 필요 … 239
  14. 『고가응찰전략』에 따른 확실한 낙찰 효과 … 240
  15. 합법적인 『UP-계약서』 작성 효과 … 242
  
  Part 06 13억원 저당권을 3억 3천만원에 매입한 투자사례
  01 2012-5121 경매 정보지의 해석 … 248
  02 NPL 매수 제안서(의향서) … 259
  03 NPL 계약서 전문 … 263
  04 NPL 계약금 영수증 … 269
  05 경매 기일입찰표 … 270
  06 대(잔)금지급기한일 통지서 … 272
  07 경락 잔금 융자 확정 내역서 및 계산서 … 274
  08 낙찰대금 완납 증명원(서) … 277
  09 2012-5121 배당표 … 279
  10 낙찰인의 신청에 따른 인도명령결정문 … 283
  11 상가건물임대차 계약서 … 285
  12 일자별로 본 NPL 투자 한 건의 총소요시간 … 288
  
  Part 07 NPL 투자! 잘못하면 내가 망할 수도
  01 NPL 매입가격보다 낮은 가격에 낙찰되는 경우 … 294
  02 경매가 정지되어버리는 경우 … 297
  03 투자받은 AMC가 돈 들고 잠적해버린 경우 … 301
  04 NPL 강사가 수강생들을 상대로 공동투자 진행 … 304
  05 투자전문펀드가 원금을 까 먹어버린 경우 … 308
  06 당초 예상과 다르게 배당표가 작성된 경우 … 310
  07 NPL 공동투자에서 원금마저 까먹은 경우 … 315
  08 공동투자에서 매니저가 재투자를 권유하는 경우 … 318
  
  Part 08 NPL 투자를 위한 기본은 경매 공부
  01 기본적인 경매 공부는 알고 나서 시작하자 … 324
  02 기본적인 권리분석은 알고 나서 투자하자 … 327
  03 유료경매정보지는 볼 줄 알아야 한다 … 334
  04 NPL·경매 물건의 유료정보지 보는 방법 … 341
  05 기본적인 배당표는 쓸 줄 알아야 한다 … 350
  06 소액임차인에게 배당되는 최우선변제 변동 내역 … 358
  07 NPL 투자자에게 중요한 또 다른 최우선배당 … 363
  08 대항력, 최우선변제보호, 우선변제, 확정일자 … 366
  부록 『경매·NPL 투자』로 1,000명, 100억원 만들기 … 376

책 속으로

p. 218-『NPL+경매 투자』로 맛보는 15가지 달콤함
1. 투자의 높은 안정성
일부 오해와는 다르게 담보부 부실채권 투자는 안전하다. 투자원금 및 채권확보가 다른 투자에 비해 확실하다. 수익성분석을 위해 재평가 실사를 행한 다음 매입을 하기 때문에 회수금액을 예측할 수 있다. 1순위 저당권에 투자하기 때문에 채권확보에 안정성이 높다. 은행이 1순위 저당권자인 담보부 NPL은 권리분석이 따로 필요 없다고 해도 과언이 아니다. 이유는 당초 은행이 융자를 실행하면서 하자 점검을 모두 마친 후에 대출을 실시하기 때문이다. NPL이 『고위험』이라고 할 때는 후순위 저당권이나, 개인 저당권 또는 무담보부 부실채권을 말하는 경우다. (...)
15. 합법적인 『UP-계약서』 작성 효과
부동산 투자(경매로 소유권을 취득한 다음 매각하는 경우)에서 투자자가 가장 신경을 써야 하는 부분이 바로 『양도소득세』 부분이다. 양도소득세를 절세할 수 있는 방법이라면 저지르는 불법적인 행위가 『다운 계약서』작성이다. 매입가격에서 매각가격의 차이를 줄여보려고 매각 가격을 고의로 낮춰서 매매계약서를 작성·신고하여 『양도소득세』를 낮게 하려는 범죄행위의 유혹을 받게 된다. 현명하지 못한 처사다. 사후에 세무당국에 발각되면 불성실가산금과 함께 허위신고에 따른 행정처분과 함께 형사고소를 당할 수도 있다.

p.351- 배당표 작성도 잘 해야 한다
“부실채권은 배당관계의 파악이 경매 투자보다 중요합니다.”
“경매와 약간 다른 점이라는 말씀이시죠!”
“경매는 투자목적이 ‘부동산’이어서, 채권자들끼리 받아가는 배당에 대해서 중요도가 떨어집니다.”
“그렇다고 하더라고요?”
“배당을 목적으로 하는 부실채권 투자는 ‘투자자가 배당 받는다는 것’이어서 ‘내게 얼마가 배당되는가’가 중요한 문제여서, 배당표는 정확하게 쓸 수 있어야 합니다.”
“선순위 임차인이 있으면 인수해야 하는 부분도 중요하지 않나요?”
“소액임차인이나 선순위 임차인이 참여하는 순위배당 여부에 따라 부실채권 투자자에게 돌아오는 배당금액이 달라지기 때문입니다.” “어려운 것 같아요?”
“수고에 대한 보상이 높은 수익으로 돌아온다고 보면 정확합니다.” “그렇기는 하죠!”
“『부실채권을 얼마에 인수해서, 얼마에 낙찰되고, 낙찰대금이 누구에게 얼마가 어떻게 배당되는가』 하는 것이 전부라고 할 수 있잖아요!”
“부실채권을 매입하는 단계에서 투자자는 얼마를 배당받을 수 있는가를 예상할 수 있어야 한다는 말씀이시죠!”
“다시 말씀드리지만 바로 그 부분이 부실채권 투자의 핵심사항이죠, 그리고 이를 가능하게 하는 것이 배당표 작성이라는 말입니다.”
“쭉 듣고 보니 결국 경매 투자의 구조하고 비슷합니다.”
“비슷한 게 아니라 동일하다고 보면 됩니다.”
“다른 점이 뭐가 있어요?”
“경매 투자는 경매 그 자체로 끝이지만, 부실채권은 여러 면에서 복잡하죠!”
경매 투자와 부실채권 투자의 기본으로, 본인의 노력으로 달성할 수 있는 부분이다. 그러나 더 중요한 부분이 따로 있다. 경매와 부실채권 투자를 통해 성공을 이루기 위해서 부동산 자체에 대한 가치를 파악하는 것이다.

출판사 서평

“집 사고 돈 남는 『NPL 매입+경매 투자』 노하우 전격 공개!
돈 벌고 세금 안 내는 투자 노하우로 이제 당신도 100억 부자!”

이 책은 투자의 기본이라고 생각하는 돈, 시간, 경험, 멘토 이 네 가지가 부족한 독자에게 경매, NPL 전문가인 저자가 보내는 선물이다.
경매 투자와 담보부 NPL의 ‘혼합 투자’의 장점을 전면적으로 언급하고 있는 것이 이 책의 가장 큰 특징이다. 담보부 부실채권 투자와 경매 투자를 따로 고민하지 않기 바란다. 애초에 따로 할 수도 없기 때문이다. 이 책은 『NPL 투자+특수물건+경매 낙찰』의 진수를 보여주고 있다. ① 투자의 높은 안정성, ② 부실채권 매입 시 융자 효과, ③ 빠른 회전율과 높은 수익률, ④ 용이한 투자 결정과 직접 낙찰 효과, ⑤ 상계신청으로 자금부담 경감, ⑥ 배당소득에 대한 비과세 효과, ⑦ 깡통물건 투자 효과, ⑧ 부동산 종류와 투자 목적의 다양성, ⑨ 하자 이용해서 매입가격 낮추기, ⑩ 용도변경을 통한 수익극대화, ⑪ 양도세 절세 효과, ⑫ 재경매 물건의 몰수된 입찰보증금 차지 효과, ⑬ 기본적인 권리분석만 필요, ⑭ 「고가응찰전략」에 따른 확실한 낙찰 효과, ⑮ 합법적인 「UP-계약서」작성 효과』가 그것이다.
또한 저자는 담보부 NPL 물건 찾는 방법, 매입가격 결정 노하우를 생생히 들려준다. NPL을 매입해서 낙찰 받고 명도하고 임대로 월세를 받는 투자 과정 역시 실제 사례를 통해 전부 보여주고 있다. 초보 투자자에게 많은 도움이 될 것이 분명하다.
마지막으로 이 책은 달라진 담보부 부실채권 투자 시장의 상황에 부합하고자 하는 전면 개정작업의 결과이고, 『담보부 NPL 매입+경매 투자구조』를 이해하려는 초보 입문자용 책이다. NPL 투자 구조와 부동산 경매를 이해하는 데 이 책이면 충분할 것이다!

기본정보

ISBN	9788947530033
발행(출시)일자	2015년 02월 05일
쪽수	364쪽
크기	152 * 225 * 17 mm / 560 g
총권수	1권